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離婚や別居したら住宅ローンの支払いはどうなる?

近年の日本は離婚率が非常に高く、新婚生活に合わせて住宅ローンを組みマンションや一戸建を購入しても、すぐに手放すことになってしまう夫婦も少なくありません。では離婚時の住宅ローンはどうなるのか、以下で確認していきましょう。

 

離婚後の支払

 

■住宅ローンの契約が変更になる!?

住宅ローンを組む場合は、申込者(債務者)が必要になります。夫婦の場合は収入が多い方(一般的には夫側)が申込者となっていることがほとんどですが、これは契約状況によって異なります。そして妻が全く申込みに関係していないかといえばそうではなく、夫婦であるということも申込時には申告していることでしょう。そのため離婚ともなれば、住宅ローンの契約そのものが大きく変更されることになります。

 

このとき、申込書の変更届を出せばそれで終了、というほど住宅ローンの契約変更は簡単ではありません。多額の財産、返済、借金といった問題になりますから、場合によっては契約の変更ができないこともあります。なんにせよ住宅ローンを組んでいる金融会社(銀行など)に連絡して、相談しながら進めていく必要があります。

 

■住宅をどうするか

夫婦二人の生活に合わせて購入したものの、すぐに離婚することになった、というような場合は、不動産を任意売却して、その際のお金を住宅ローンの返済に充てるのが一般的です。いくらかローンが残る場合もありますが、大きな住宅にひとりで住むわけにもいかず、気持ちの整理をするためにもこの方法をとるケースは多いのです。

 

もし契約者である夫が住宅に住み、妻が出ていくというということなら、契約状況は大きく変わらないため手続きもスムーズです。しかし財産分与が必要になるということなら、少し面倒になるので弁護士などの専門家に相談を。あわせて慰謝料が必要になるということならなおさらです。

 

逆に妻が住むということなら、妻に名義を書きかえる必要がありますが、収入面で難しいケースが大半。また、夫名義のまま妻の住居が見つかって引越すまで、妻が住むということもまれにあり、どうなるかはその過程によって異なります。いずれにしろ、離婚がきまったら住居をどうするかを夫婦で話し合ってしっかりと決めるようにしましょう。もし話し合いが難しいようなら、仲介者を交えることも大切です。

離婚問題と任意売却

若い世帯ではお子さんが3歳になる頃が最も離婚率が高いと言います。その年齢のお子さんがいる家庭では、まさに住宅ローンの返済が始まったばかりというお宅も多いのでしょう。もし、離婚ということになれば、もちろん親権・養育費・慰謝料などの問題が発生しますが、住宅ローンはどのようになるのでしょうか。

 

親子の絵離婚届

 

まず、不動産が誰名義なのか知る為に登記簿を調べないといけません。もし、該当の不動産が何か借入金の担保物件になっているようでしたら、このことも登記簿には書いてあります。さらに、住み続けるか売却するか、どちらがローンを負担するかなど大きく今後の方針に関わってくるので、不動産価値を調べた方が良いでしょう。もしも不動産の価値が購入時より上がっていて、ローンを返しても余りが出るようなら何の問題はありません。
しかし問題は、不動産がローンの残額よりも価値が低かった場合です。

 

法律上、不動産の財産分与とローンの債務負担に関しては、全く別のものの考え方です。例えば一方が家に住み続けるのに、出ていった方がローンを支払い続けないといけない場合もあります。様々なパターンが想定される為、もしかしたら金銭面の話し合いがややこしくなるかもしれません。
さらに重要なのは誰がローンの債務者になっているか。ローンの債務者は一人とは限りません。夫婦の片方が主債務者になっていて片方が連帯保証人になっている場合、双方で連帯債務者になっている場合、片方だけが負担している場合があります。

 

不動産の価格を確認して話し合いの上、今後の方針を決めるのが望ましいですが、ローンの残額より安い値段でないと売却できない、でも二人共住みたくないなどの理由があれば、任意売却という手段を取ることができます。
任意売却とは、債権者の同意を得て、不動産を売る制度のことです。任意売却は競売とは違い、市場価格で取引をすることができます。この売価をもってローンの一部を返済し、残りの額だけ支払いを負担することができるのです。しかし、任意売却を行ったとしても、売却後の引越代が出ない場合なども多くあります。ローンの返済ができない訳ではないのなら、できればどちらかが住み続ける方が結果として良いのではないでしょうか。

 

離婚後の住宅ローン問題で多いケース のページもご参考に!

住宅ローンの返済の落とし穴

今お金が余っているし、貯金があるから住宅ローンを一気に払ってしまって、すっきり1からスタートしたい!
金銭面にしっかりしていて、周りからの信用が厚い人ほど、なるべく早くお金を借りているという状況を脱出したくて、こう考えるでしょう。しかし、住宅ローンの繰り上げ返済には見落とされがちな落とし穴があります。

家とマンションのローン

 

例えば夫婦2人だけの家庭やお子さんが小さい家庭では、これから先、教育費が増加していきます。お子さんが小さい内に住宅ローンを一括で支払い、その後お子さんが就学してから教育ローンを借りるとこの教育ローンの方が金利が高く、生涯支出として支払った額が大きかったというケースが考えられます。

 

定年退職される方は退職金でまとまったお金が家計に入ってきます。これから先、いつ何が起きるか分からないので退職金でまとめて住宅ローンを返済してしまいたいと考える方がたくさんいるでしょう。
その時、ローンの残高を月々の月賦はそのままの金額で返済期間を短くするか、返済期間はそのままで月々の月賦を少なくするかという選択ができます。多くのすっきりした人が前者を選択しがちですが、実は後者の方が、金利部分が減り、長い目で見た場合に、支払総額が少なくて済みます。

 

老後は現役時代と比べて、月々の収入が減る為、今までと同じようにはローンが払えない月があるかもしれません。悲しい話ですが、最近、老後破産の問題がよく取り上げられています。
その原因のひとつに30~40代の住宅ローン返済計画が挙げられます。バブル期に30~35年ローンを組んでしまい、支払いが70代まで続く。住宅ローンの返済に現役時代の月々の収入を当ててしまい、老後の蓄えを備えられておらず、退職金を当てにしていたが生活費が足りないというケースがあるようです。

 

また、若い人でも一生の買い物だからと、妥協ができず、つい予算を大きく組んでしまい、ローンが返済できないケースがあります。もしローンが返済できなければ、強制的に競売に掛けられます。その前に自らの意思で持ち家を売る「任意売却」という手段もありますが、どちらにしても、せっかく購入した我が家を手放さないといけなくなってしまいます。
返済計画は一時のすっきりしたいという思いや思い切りだけでなく、専門家を交えながら話した方が良いでしょう。

 

住宅ローンの審査が通らない!

理由が分からないのに、住宅ローンの審査が通らなかったという話を時々聞きます。自己破産をしたらローンの審査が通らない、クレジットカードが作れないという話はよく聞きますが、実は住宅ローンの審査は案外簡単に通らなくなってしまいます。

 

ローンの審査ローンのイメージ

 

例えば、車など他の資産のローンの支払いが遅れたことがなかったでしょうか。滞った期間は契約状況や借入先にもよりますが、数ヶ月でも審査が通らなくなる場合があります。また、支払いが遅れた理由が、ただ単に家計状況だけではなく、引越や転勤、転職のバタバタ、身内の不幸であったとしても、そのあたりの事情は加味されません。

さらに顧客情報がJICC、CIC、CRINといった信用情報を登録している機関で共有されている為、滞った金融先でなく、別の金融会社でローンを組もうと思っても審査が通るのが難しくなります。しかも借り入れできない期間は5~10年と、かなり長期間にわたります。

 

例えば、住宅ローンの支払いが難しくなった場合、対策のひとつとして今借りている借入先から別の金融会社への乗り換えが挙げられます。ただタイミングが遅く手遅れだった場合、別の金融会社でローンの組み直しをしようかと思っても、この方法は使えなくなるのです。

 

家計の見直しを行ったり、労働時間を増やしたり、資産を売ってもどうしてもローンが払えなければ最悪のケースですが、その時は持ち家を手放さなければなりません。持ち家を売る方法は任意売却と競売のふたつがあります。任意売却は持ち主の意思で不動産を売ることができますが、競売は貸付人と行政によって強制的に執行されるもの。つまり値段などを含め、売買条件を決める上で、競売に掛けるよりも任意売却を行う方が良いです。加えて、後々の資産運用の面でも有利に働くでしょう。

 

ちなみに、競売が申し立てられる時期は、ローンの支払いが滞ってから、早くて約1年弱ぐらいです。金策にあぐねている間に、案外早く競売の手続きが進行してしまいます。「今は払えているけど、かなり家計状況が苦しい」といった状況の場合は、任意売却の覚悟はしておかないといけないかもしれません。

 

 

携帯料金を滞納すると住宅ローンが組めない?のページもご覧ください。

「ゼロ金利と住宅ローン」

日本銀行が景気回復対策としてゼロ金利政策を発表して数年が経ちます。今年に入ってからは、ついにマイナス金利が打ち出されました。金利が安いこの時期、マイホームの購入を検討する人が多いのではないでしょうか。

 

銀行預金

 

日本銀行は銀行の銀行であり、政府の銀行である為、個人や一般企業が口座設けることはできません。その為、住宅ローンを組もうと思ったら、借入先は市中の銀行になります。つまり、住宅ローンが日本銀行の金利と全く一緒という訳ではなく、市中の銀行が打ち出した数字での取引が行われます。その為、住宅ローンの金利がゼロということはほとんど有り得ないようです。ただ、市中の銀行は日本銀行が打ち出した数字を元に、個人や企業への貸付金の金利を決めます。なので、今は金利を抑えて住宅ローンを組むのに良いタイミングであることは間違いないでしょう。

 

ところでマイホームの購入を考えた時に、様々なリスクを想定して不安になることがあると思います。例えば、何かの事情で返済が続けられなくなったらどうしよう……など、住宅ローンを組むにあたり、リスクはどうしてもつきまといます。
収入の有無・支出の大小は、景気だけでなく本人の健康や家族の状態にもよって変わってきます。不確定な未来に不安を抱くのは当然のことです。ただ、住宅ローンが払えなくなった時、どうなるのか知っているのと知らないのでは、備えも違ってきますよね。

 

その内のひとつが任意売却です。任意売却とは持ち家を売って、ローンの返済に充てることです。ローンが払えず金融会社に持ち家を差し押さえられて競売に掛けられるよりも、任意売却の方が高く売却することができます。
とは言え、任意売却をしたからと言って必ず買い手がつく訳ではありませんし、売れた場合でもローンが全て返済できることはまれです。その為、任意売却を決断する前に、食費や交際費などの生活費はもちろん、保険などを含めて支出の見直しが必要です。
任意売却を行った場合、もしローンが手元に残れば、売却後の返済と新しく住むところにかかる費用を二重で払う必要があります。その為、生活がより苦しくなる場合があるようです。夢のマイホームを購入する前から気が重い話ですが、そういったケースがあるということをご紹介いたしました。

離婚後の財産分与について

幸せな結婚生活を送っているときは問題ありませんが、夫婦間に亀裂が生じ、離婚を考えるようになったときに問題なのが、財産分与ですよね。生活用品だけならまだしも、夫婦共有名義でマンションや一戸建などを購入していると、いろいろ手続きをしなくてはならないので、とても面倒です。

 

離婚サイン

 

住宅ローンが残っている場合

結婚しているときは、お互いの財産について、それほど気にしないことも多いのではないでしょうか。住宅を購入する場合でも、どちらか一方ではなく、夫婦共有名義にしたり、お互いが連帯保証人になってしまうこともあるかと思います。
しかし、これが離婚となると、どちらが住宅に残って暮らすのか、残りのローンはどうするのか、などといったことで揉めてしまいます。名義が共有になっていると、当然連帯債務が生じてしまいますので、名義をどちらにするかでも揉めることになってしまうでしょう。
スムーズに話し合いが進むようであれば問題ありませんが、こじれてしまうと裁判ざたになってしまうこともあるので、なるべく落ち着いて話し合いで済むようにしたいものです。

 

離婚するなら住宅を売却することも考えましょう

最近では共働きをしている夫婦も多いものですが、中には子育て期間の真っ最中で、なかなか仕事に復帰できないという人もいるのではないでしょうか。離婚後には国からの補助を受けられることも多いものですが、さすがにそれだけでは生活できないという人も多いことでしょう。
災害があった場合などだと、生活再建を受けることができますが、離婚の場合は、なかなかそうもいきません。子どもがいる場合は、今後の生活費のことも踏まえた上で、養育費や慰謝料などの話し合いをしたほうが良いでしょう。
とはいえ、最近では社会情勢が厳しいため、夫の収入もそれほど見込めないケースも少なくありません。どうしても今後の生活のめどがたちにくいと考えるのであれば、住宅ローンを抱えて生活していくより、いっそのこと売却した上で、財産分与をしたほうが、メリットが多いこともあります。
お互いが連帯保証人になっている場合だと、離婚後にどのようなことが相手に起きるか想像できないため、なるべく財産は売却するほうが、お互いのためになるかもしれません。

住宅ローンの支払いが難しくなったら

社会情勢が安定してきているとはいえ、これまでのしわ寄せで、さまざまなローンの支払いに苦労している人も多いのではないでしょうか。リーマンショック以降、昇給やボーナスカットが当たり前になってしまい、せっかく購入した住宅もローンが支払えなくなって、手放さなければならない危機に陥っている人も多いかと思われます。

 

銀行返済

 

返済計画は予定どおりにいかないことも

住宅ローンを組む場合、まず現在の自分の収入をベースとした融資計画を組みますので、それほど無理な計画はたてないものです。ほとんどの場合、その後、自分の収入がダウンすることは想定していないため、なるべく早くローンを返せるよう、ボーナス払いなども組み込みながら、住宅ローンの返済計画をたてていくものです。
しかし、予想もしていなかった事態が起きてしまうと、返済の計画が狂い、滞納することにもなりかねません。そうなると、せっかく建てた住宅も、裁判所から差押えられてしまい、競売にかけられてしまう可能性も出てきます。こうなる前に、できれば任意売却をすることで、競売を回避したいものです。

 

個人民事再生を考えましょう

しかし、住宅ローンの返済に困ってしまった場合、生活費を捻出することも難しくなってしまい、つい消費者金融などからお金を借りてしまう人も少なくありません。
住宅ローン以外の借金まで膨れ上がってしまうと、最終的には返済ができなくなってしまい、自己破産を余儀なくされることも考えられます。
借金問題をクリアにするには、すぐに自己破産するよりも、まずは弁護士や司法書士などに依頼して、個人民事再生を考えるのが良いでしょう。自己破産のように制限されることが少ないため、個人が再生をはかるチャンスがあります。
簡単に自己破産を考える人もいますが、何年も制約があるだけでなく、その後の人生にどんな影響があるかは分かりかねませんので、簡単に自己破産を考えるのはやめておきましょう。
債務整理をするには、自分一人では難しい部分もあるので、やはり弁護士や司法書士に依頼したほうが良いでしょう。
後から債務が出てきたなんてことになると、せっかく借金問題をキレイにできたと思っても、また返済生活をやり直すことになります。借金問題が発生しても慌てずに、プロの力を借りるのが一番の解決法かもしれませんね。

住宅売買で知っておきたいこと

転勤で引越ししなくてはならなくなった、古くなってきたので買い替えを検討している、相続で引き継いだけど住む予定がないので売却したい、などといったいろんな事情から、住んでいる住宅を手放さなければならない場面が発生するものです。中にはまだ住宅ローンの残っている場合もあるので、思うように売買手続きが進まないこともあります。

 

住宅街郊外マンション

 

空き家が増え続けている現状

最近では経済状況が好転しているので、一時は停滞していた不動産売買も活発になっているとされています。しかし、年々、高齢化していく社会の中で、空き家問題は深刻化しており、中古のマンションや一戸建てが値崩れを起こしているとも言われています。
一部の都心部では、土地価格も高騰していますが、地域によっては、横ばい状態が続いており、過疎化の進む地域になると、より一層値崩れをしている状態となっています。

 

マイホーム離れする若者

また、最近は若年層の住宅に関する意識に変化が表れているため、何が何でもマイホームを所有したいという若い世代の人が減少傾向にあります。それよりは気軽に住める賃貸住宅を選ぶ人が多くなっています。
マイホームを所有することが家庭の幸せの象徴だった時代とは異なり、なるべく生活費をおさえながら無理なく生活するのが今どきの世代の考え方になっているのではないでしょうか。

 

ローンが残っていたら

そのためか、親からの住宅を相続した場合でも、自分たちがそこで生活するよりは、すぐに売却を考える人も多いようです。まれにローンの残っている住宅を相続することもありますので、そうなった場合は簡単に売却できないことも考えられます。
そんなときは親族間売買を考えたり、リースバックなどを利用してみるのも一つの方法かもしれません。親族間で話がまとまるのが理想的かもしれませんが、親族であるからこそ、揉めてしまうことも少なくありません。
不動産会社とリースバック契約をして、いったんは住宅をリース物件として賃貸にだしたほうが、ローン費用を算出できる場合もありますので良いかもしれません。
契約内容にもよりますが、リース期間が終了してから、またそこで暮らすことも可能なのも魅力ですよね。

住宅ローンを滞納したら

夢のマイホームを手に入れたいと思うと、相応の資金が必要になりますよね。住宅ローンなどの借金も、多少であれば何とかなりますが、無理な額を借りてしまうと、後々の返済が厳しくなってしまいます。最悪の場合、せっかくの家を差押えられ、立ち退かなければならなくなってしまいます。そうなってしまう前に、ある程度の知識は持っておきたいですよね。今回は、住宅ローンの滞納についてご紹介します。

 

町並み

 

支払いができなくなったら

住宅ローンはその金額から、長期間にわたって返済が必要になります。その間には病気になったり、転職を余儀なくされたりと、収入が下がってしまうこともあるかもしれません。収入が下がってしまうと、今まで何とか返済できていた住宅ローンが返済できなくなってしまうこともあります。滞納が続くと、住宅は競売にかけられてしまいます。もちろん、住宅を手放すことになり、立ち退かなければならないのです。
そうなってしまう前に、まずは、住宅ローンを借り入れている銀行や住宅金融支援機構に相談をすることです。住宅金融支援機構は以前、住宅金融公庫とよばれていたもので、銀行と同様に住宅ローンを扱ってします。期間を延長して月々の返済額を減らしてもらったり、とりあえず利息だけ返済するといったような様々な対策が可能なのです。競売になる前に、段階的に通知が届くので、きちんと確認するようにしておいたほうがいいでしょう。

 

競売と任意売却

住宅ローンを返済できなくなってしまい、滞納が続くと住宅ローンは一括返済しなければならなくなります。そして住宅は競売にかけられることになります。ですが、競売だと売却額はかなり安くなってしまいます。そのため、競売にかけられる前に任意売却を行ったほうがよういでしょう。それには、銀行等の了解が得られなければならないのですが、銀行は競売であれば、保証会社から代位弁済され、ローンの残金に加えて遅延損害金を保証会社に一括で支払わなければならなくなってしまいます。
任意売却の場合は、残金がそのまま残ってしまいますが、回収不能とされた場合に、債権がサービサーに譲渡されます。サービサーとは債権回収会社のことです。その後は、返済はサービサーに対して行われることになります。その返済についてはサービサーとの交渉で返済額が決まることになります。

 

滞納の始まりは再建への道筋  の記事も参照ください。

 

住宅ローンが払えず滞納……そんなとき、どうやって返済したらいい?

住宅ローンは、30年、35年といった長期での支払いになります。そのため、最初の内は順調でも、様々な要因によって返済ができなくなることもあるかもしれません。そういった場合に、住宅ローンはどうしたらよいのでしょう。

 

高層マンション

 

■滞納が続くとどうなるの

住宅ローンを滞納してしまうと、最初のうちは、「支払いをお願いします」といった催告状が金融機関から届くことになります。この段階では、まだ滞納分を支払うことで、あまり大きな問題にはなりません。ですが、住宅ローンは滞納が続くと、代位弁済手続き開始の予告というものが届きます。これは、このまま滞納が続くと、住宅ローンを一括で返済してもらいます。また、一括返済ができなければ、競売にかけます。という告知なのです。文章自体は、もっと難しいものですが、要約するとこういった内容になります。
このまま、返済がなければ、分割払いの契約が無効になり、一括返済をしなければならなくなります。その返済もできなければ、住宅が差押えられ、競売にかけられることになるのです。その競売での差額はもちろん、返済しなければなりません。ですから、督促された段階で、きちんと返済しておかなければ大変なことになってしまいます。

 

■競売よりは任意売却

競売の場合は強制的に売却されますが、任意売却は自分の意志で住宅を売却することです。その大きな違いとしては、立ち退きの必要がないということです。また、売却額も、競売よりも高くなるのが一般的です。任意売却であれば、住宅の売買の相場に近い金額で売却ができるということになります。
ただし、任意売却をする場合、住宅ローンの滞納があれば、債権者の許可なく勝手に売却することはできません。実際に任意売却をするには、債権者の合意が必要となります。ただし、銀行としては、任意売却よりも競売のほうが都合がいいので、なかなか同意はしてもらえません。専門家に依頼するのがいいかもしれません。
任意売却のもう一つのメリットは、残額の扱いにあります。競売の場合は、残額は一括で返済ということになるのですが、任意売却の場合は、交渉によって分割の返済も可能になるという点です。住宅ローンが返済できないような状況になってしまったのであれば、競売にかけられる前に任意売却を考えてみてはどうでしょうか。

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