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香川県高松市に出張と観光

12月5日~6日、任意売却の決済で香川県高松市に出張したのですが、初めて行く香川なのでレンタカーを借り観光も兼ね楽しんできました。

 

高松空港に到着し、レンタカーでこんぴらさんへ直行し
まずは腹ごしらえで、最初にうどんを食べてから頂上めざしチャレンジです。

 

こんぴらうどんこんぴら階段

 

長い階段を上り続け、もうすぐ着くかなと思い地図を確認したらまだ中間地点では・・・
一人で黙々と上るもの辛い!普段の運動不足のために太ももに乳酸が溜まります。

 

境内こんぴら景色

 

スタートから40~50分上り続けたでしょうか?
やっと展望台のある場所までたどり着きました。(本当はもっと奥まで道が続いているとか)

 

 

宿泊したホテルは高松駅近くのホテルクレメント高松、シングルで予約したのですが月曜日で空いていたのか広い部屋にしていただきました。

ホテルクレメント高松ホテルからの景観

 

 

 

翌日、午前中仕事の決済を終え、午後から四国村に向かいました。

 

四国村かずら橋

 

まず敷地内に入ると「かずら橋」と言うつり橋を渡ります。思った以上に古く足場の隙間もあり、滑ったら池に落ちそうで怖いです。

 

沢山写真を撮ったのですが、紅葉と茅葺き屋根のコントラストがきれいな一枚を!

茅葺き屋根わら屋のうどん

 

そして、四国村の帰りに隣接する「わら屋」でうどんをいただきました。
建物も茅葺のお店で雰囲気もあり、うどんも美味しかった。

 

 

四国村の次は、地元の方のお勧めで栗林(りつりん)公園へ

栗林公園の絶景栗林公園の植栽

 

ここは、国の特別名勝に指定されている文化財庭園で最大の敷地があるそうで、この庭園の一番きれいに撮れる撮影スポットが左の画像!確かにきれいですね。

 

初めての香川県でしたが、会社の女性スタッフがスケジュール調整や空港のチケット、レンタカーの手配までしてもらったので、滞りなく仕事と観光を両立することが出来ました。

 

 

2016.12.10

知らぬ間に競売に(離婚後のトラブル例)

日本では3組に1組が離婚すると言われています。離婚問題が起きてしまうとこの住宅ローンの問題解決が後回しになるケースも多いようです。

離婚のイメージ

離婚の際には、養育費名目で夫が住宅ローンを支払い、妻と子供が住み続ける約束をしても、夫は自身の生活以外に住宅ローンの負担が重くのしかかります。
やがて住宅ローンの返済が滞り、別れた妻にも相談する事も出来ずに時が過ぎてしまい競売となる事もあります。

 

■離婚後の任意売却は最後の共同作業、仲介人を入れ最善の策を考える

住宅ローンの債務者が夫となっている場合、住居が別々のために妻は滞納している事実も知らず、ある日突然裁判所からの通知が来て「競売」という重大な局面に遭遇される場合もあります。

このようなケースで当センターへ相談されるのは、夫ではなく妻からの相談が多い事も特徴です。この段階で夫を責め立てても、喧嘩になるだけで何の解決策も生まれません。

 

離婚相手とは冷静な話し合いも困難な場合がありますので、当スタッフを仲介人とし任意売却に向けた調整を依頼してはいかがでしょうか?もし、そのまま住み続ける方法をご希望なら、任意売却による親族間売買などの方法もありますので、最後まで諦めずにご相談される事をお勧めいたします。

 

また、夫婦共有名義や連帯債務、連帯保証など、離婚しても解決されてない問題や将来的に不安を感じている方は、事前に対処すべきと考えます。ぜひ、当センターの無料相談へお電話ください。

 

2016.12.7

 

<参照ページ>

離婚に伴う任意売却

夫の連帯保証人から外れたい!

 

 

自己破産と任意売却を混同しない

任意売却のご相談のお客様から「車やゴルフ会員権など処分が必要でしょうか」「生命保険は解約すべきでしょうか」などの質問があります。任意売却をする事で手元にあるすべての財産を処分しなければならないと勘違いをされているのでしょう。多くの方は初めて経験される事なので仕方ないのですが、「破綻」と「破産」を混同されているかもしれません。

 

自己破産との混同

 

自己破産の場合は、税金以外の借金を全て無しにするので、破産の際に残せる財産は限られます。高級車も会員権も処分しなければならないでしょう!しかし、任意売却はその対極にあり大切な家を処分し出来るだけ多くの額をローン返済に充当する行為です。任意売却でローンが完済できなくとも他の財産を売ってまで返済に回す必要はありませんし、債権者も身ぐるみ剥がすような取り立ては出来ません。

 

任意売却後の残債の支払については、あくまで債権者との話し合いで決めることになります。もし、あなたが月に1万円しか返済できなければ、仮に残債が1,000万円残っても返済可能な額は1万円です。そこで無理な約束をしても後々苦しくなるだけです。

ですので、自己破産するかどうかはその返済額が決まってから考えても遅くはないでしょう!最終的に決めるのはあなた自身ですが、住宅ローン以外の借金が少なければ自己破産までする必要性はありません。

 

当センターでは任意売却後のアフターフォローまでしっかりとお付き合いさせていただきますので、任意売却の事、自己破産の事、残債の事などお悩みの方はお早めにご相談下さい。

 

2016.12.1

 

<関連リンク>

自己破産は段取りを考えて

経験のない事への不安

金融機関の担当者の温度差

同系列の金融機関でも、その債権の状態や担当窓口によって任意売却に対する協力体制が大きく異なります。どういう事か解説しましょう。

 

金融機関

 

債権が移った方が交渉しやすい

任意売却は期限の利益喪失や代位弁済が条件と言われていますが、完済予定の場合は期限の利益喪失前に銀行の支店担当者と任意売却の折衝を行う場合もあります。任意売却を行う債務者は返済が困難な状況にあり不動産を処分するのですが、銀行の担当者はとにかく1か月分でも多く回収しようと躍起になり、任意売却にあまり積極的ではありません。

と言うより、きちんと任意売却を理解されてない場合もあり、また滞納者に対して高圧的な態度で接する担当者も少なからずおります。

 

これが、債権管理部や保証会社・債権回収会社に回ってしまうと、担当者も比較的に経験を積まれたご年配の方も多く任意売却には概ね協力的です。債務者はそのギャップに戸惑う事もあるようです。銀行から債権管理部や債権回収会社へ回ると「より一層の取り立てが厳しいのでは」と心配されますが、そんな事はありません。それは、既に事故扱いとなった債権は競売では回収額の見込みが薄いため、競売より任意売却による回収をしようと考えます。その場合、債務者の協力が必要となる事も理由の一つと考えられます。

 

銀行交渉

 

既に数か月滞納され、銀行から他の部門に移ってしまった場合、元の状態に巻き戻すことができません。また、任意売却はお客様が直接債権者と交渉しても任意売却は進展しません。私たちのような任意売却の専門会社にご依頼する事が解決の早道となりますので、お早目に当センターの無料相談をご活用下さい。

 

2016.11.15

 

<関連ページ>

債権者が偉い訳ではありません

代位弁済とは?

債権回収会社から通知書が届いた!

信用保証協会の任意売却

中小企業の経営者や自営業者なら誰でも承知の信用保証協会ですが、日本の大企業に比べ信用力の劣る中小企業ではその資金調達において大きな味方となります。

日本の36%余りの中小企業が利用し、保証残高がピーク時には30兆円を超える大規模な公的金融機関と言えるでしょう。

 

自営業者

 

この融資のケースでは、一般的にお取引銀行が融資を行い保証協会が保証料を徴収し債務保証を行います。

一般的には不動産の担保は入れませんが、法人名義の不動産や代表者の自宅を担保に保証を行う場合もあり、返済が不能になりその不動産を任意売却するケースもございます。

 

当センターでも多くの経営者から任意売却のご相談を受けますが、保証協会では比較的任意売却に対し理解いただき概ね応じていただけるケースが多いようです。この場合、通常の住宅ローンの任意売却とは違い、売却後の残債も企業の破綻によって回収不能となる債権も1年で数千億単位となります。

 

信用保証協会

 

また、任意売却の方法については、住宅金融支援機構のように一定のルールがある訳ではないので、それぞれの都道府県の信用保証協会の債権管理部や保証協会サービサーと任意売却について話し合いを進める流れとなります。

 

今現在、信用保証協会や政策金融公庫など公的な金融機関から任意売却を勧められている経営者も多くいらっしゃると思います。ご相談だけでも承りますので任意売却支援センターの無料相談をご活用下さい。

 

2016.11.8

 

<関連記事>

日本政策金融公庫の任意売却

競売になると税金の差押えが入ります

任意売却をご依頼頂いても全て成約するとは限りません。その要因の一つとして、この市県民税等の差押えの解除が不可能な場合があげられます。

税金の差押え

一般的に管轄する税務課では、固定資産税や住民税などの滞納があっても1年くらいは所有不動産に差押えを入れません。しかし、住宅ローンなどの滞納が原因で裁判所に競売の申立てが行われると、裁判所に交付要求を行い所有不動産に差押登記を行う場合があります。

 

任意売却を成立させるには、抵当権の抹消とともに差押えの解除をしなければなりません

もちろん滞納している税金の納付をすれば問題なく解除できます。しかし、その額が10万、20万の額なら任意売却を行う中で対応可能なのですが、百万単位の滞納額になってしまうとその金額を用意する事も出来ず結局は競売による処分となってしまうのです。

また、固定資産税などは4期の分納となっていますが、差押えの解除に当たっては納付期限前の税金分も納付しなければならない事もあるので注意が必要です。

 

では、その市県民税の納付が出来なければ任意売却は諦めるしかないのでしょうか?

まだ、諦める必要はありません。そこからが私たちプロの仕事になります。管轄する行政によっては納税者の公平性を主張し延滞税を含めた全額納付が解除条件となっているケースもあります。しかし、それは全ての行政ではないので、全額納付ではなく一部納付で残りを分納し解除できる場合がありますので、納税義務者と一緒にその交渉を行います。

 

このように、競売になってしまうと本来は何の支障もない任意売却が困難となってしまい、債務者様にとって不利益につながるケースがあります。ですので、ローンの滞納が始まった段階、もしくは窓口が銀行から保証会社へ移った段階で当センターへご相談される事をお勧めいたします。

 

2016.11.5

 

<参照リンク>

任意売却する場合の注意点

競売申立が入ると面倒な事が!

さいたま市大宮区で任意売却

当センターでは、さいたま市在住のお客様の相談が比較的多くございます。さいたま市は合併後の人口も100万人を超え、東京にも近い事情から当センターへ相談される件数も多いようです。

 

大宮駅

 

今回お取引されたお客様は、大宮区のマンションにお住いでご主人がお仕事の関係で単身赴任、お子様も独立され今は奥様一人で住んでおられました。それぞれ家族が別々の生活をされ、その経済的な事情から従来まで返済してきた住宅ローンが滞るようになったのです。今回、奥様より電話相談があり色々お話を聞いたうえ、ご主人様とも話し合われ任意売却を決意されました。

 

依頼の受けたマンションは築年数も浅く需要の見込めるロケ―ションでしたが、大型犬の飼育をされた関係で部屋の壁やフローリングの傷みが激しい状態でした。それもあり、通常は同じマンションの取引価格より売出価格を減額せざる得ません。しかし、債権者である保証会社では内部を確認する作業までしないため、査定段階においてマイナス部分を説明しても理解が得られず、当初は債権者側の希望する販売価格となりました。それでも、何度も報告書を提出し価格改定を債権者へ申入れ、それが認められて最初の販売活動開始から4カ月目に購入希望者が現れ契約に至りました。

 

このように各保証会社や債権回収会社によっては、独自の査定機関をもって価格提示する場合もあり、その方法や考え方も債権者によって大きく異なります。特に任意売却の場合、買主との折衝より債権者との価格交渉や引越代の交渉が重要なポイントとなります。

また、通常売却と違い時間の制限もあることから、債権者の提示した金額のまま価格改定をしなければ競売になってしまうケースもございます。

 

このことから、任意売却の業者選択は慎重に決めなければなりません。もちろん一般の不動産業者でも任意売却は可能です。しかし、最悪の競売を避けるためには、その業に特化した専門のプロにお任せすべきです。先々住宅ローンに不安をお感じの方は参考にして下さい。

 

2016.10.31

住宅ローンを滞納した時の対処方法は?

住宅ローンの返済見通しが立たないケースや既に滞納が始まっているお客様がとる行動として、以下のような対応が考えられます。

1.返済条件の見直しを銀行に相談する 
2.ご自宅の売却によって弁済をする 
3.そのまま放置して競売入札まで住み続ける  

 

波

 

せっかく手に入れたマイホームを手放したくないと考えるのは当然の事。出来れば銀行にリスケジュールをお願いして返済の負担を減らす事が可能であるなら相談に行くべきでしょう!ただし、返済期間を延ばしたり元金を据え置く対処は一時的には楽になるかもしれませんが、そのつけを後回しにする事となりますので先々の返済計画が立てられない場合は、やはり自宅の売却も考えなくてはなりません。

 

そこで問題となるのが、現在のローン残高と売却額の金額です。
何年も住宅ローンを払い続けてきたのに、その時期から不動産の相場が下落したり、建物の経年劣化によって資産価値が下がったりして売却しても全額返済出来ない、「担保割れ」の状態になってしまうケースが多く見受けられます。
このような場合どうすればよいのか?銀行としては「売却で全額返済出来ないなら、不足分をご用意して下さい」と言われます。しかし、資金の用意ができるならローンの滞納はしない訳で、当然ながら不可能と思われます。

 

そこで「任意売却」という方法により、担保権を抹消し借入残額を圧縮する方法をとるべきなのです。 ですが、銀行の窓口で相談しても任意売却を勧めてくれる担当者はほぼ皆無です。それは、任意売却するにはローンを数ヶ月滞納し「期限の利益を喪失する」ことが条件となるからです。銀行の担当者が、わざわざローンの滞納を勧める訳がありません。
くれぐれも、銀行の担当者さんには「任意売却をするのでローンを滞納します」とは説明しないで下さい。「滞納をした結果として任意売却を選択せざる得ない」という状態に持って行くべきなのです。その間、数ヶ月という時間がかかり金融機関としては返済してもらうため、あなたに何度も連絡を入れてきます。決してその連絡に対して放置してはいけません。後々、債権が保証会社に移行された場合でも、あなたの情報はそのまま引き継がれますので任意売却に対して非協力的になる場合もあるのです。

 

一般的には、このような任意売却は経験はする事がないため、お客様は金融機関とどのように対応して行けば良いのか難しい判断となります。そこで、住宅ローン滞納が予測される初期の段階から当センターにご相談いただく必要が出てくるのです。多くの方は切羽詰まった状況になってからご相談されます。よく競売の入札間近になってどうにかして欲しいというご依頼も多々ありますが、実際そうなってからでは遅いのです。
色々な状況を想定しながら早めに相談する事が成功へのポイントとなります。
当センターでは、お客様から何度ご相談いただいても相談料は一切いただきませんのでご安心下さい。

 

<関連リンク>

住宅ローン破綻の原因その1<無理な返済計画>

住宅ローン破綻の原因その2<経済状況悪化>

住宅ローン破綻の原因その3<内部的要因>

 

任意売却の時期が遅れる場合がある

住宅ローンの全額完済を見込めないで不動産を売買する場合、原則としてそのローンを3ヶ月~6ヶ月滞納し期限の利益を喪失しなければ任意売却が出来ません。但し、住宅金融支援機構のケースでは、期限の利益喪失前に「任意売却の申出書」を提出する事で、期限の利益を放棄し任意売却を早める事が可能となります。

 

任意売却の時期

 

代位弁済を早める事はできない

しかし、民間の金融機関の場合は一般的に保証会社付いているため、期限前の代位弁済は保証会社が承認しないので任意売却するには数か月間待たなくてはなりません。そして、代位弁済が行われた後に保証会社に移行されてから任意売却のスタートとなります。

もちろん先行して販売活動も可能ですが、早めに購入者が現れても保証会社の代位弁済が行われるまで、売買契約を数か月間待たなければなりません。その間に購入希望者の熱が冷めてしまう可能性もあります。また保証会社に移管された段階で、その買付金額を債権者が承認しない事もあります。その場合、再度販売活動をやり直す必要があるため、やはり代位弁済後に販売を行う方法が理想でしょう。

 

一部の返済だけすると任意売却できないことも!

そして、このようなケースで問題になるのが、複数の金融機関から借入して一方の支払だけの返済を継続されている場合です。一方の銀行は既に期限の利益を喪失し任意売却可能でも、もう一つの銀行はこれから滞納し任意売却が可能となるまで数か月かかってしまい、任意売却が可能な時期にスレが生じてしまいます。

前述のように、民間の金融機関は代位弁済を早める事がほぼ不可能なため、最悪は競売の処分方法を取らざる得ないケースもございます。お客様は、良かれと思い払える銀行だけを優先した結果が、任意売却出来ずに競売となるのは本意ではないはずです。

 

住宅ローンの滞納が始まったら、このように切羽詰まった状況ではなく、早めの段階でご相談される事をお勧めいたします。

 

2016.10.14

 

<関連ページ>

一部の債権者だけの返済はNG

代位弁済とは?

 

 

大阪USJの旅

任意売却支援センター 小林です。

 

先日、娘と二人で大阪のユニバーサル・スタジオ・ジャパン、一泊二日の旅行へ!
USJへの娘の強い要望と小学6年生で子供料金で行ける最後の年でもあり、旅行気分で一緒に遊んで来ました。

 

USJパレード

 

週末と中国の大型連休が重なりパーク内は混み混みの状況でしたが、初日はエクスプレスパスという優先パスで目的のアトラクションを楽しむことが出来ましたが、パーク内ではアトラクションだけではなくパレードや様々なショーもあり、それだけでも十分楽しめる場所だと思います。

 

宿泊先は、パークに隣接するオフィシャルホテルで朝食のバイキングもとても美味かったですね!

 

USJホテルUSJと娘

 

感じた事は、初めて行く際には遠方から行くので、予め目的やスケジュールを決め下調べをしないと右往左往し、ただ疲れるだけになってしまう事です。

次に行く機会があれば、娘が怖くて乗れなかったフライングダイナソーにチャレンジしてみたいと思います。

 

 

2016.10.5

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