ページトップへ

任意売却の相談窓口【任意売却支援センター】

HOME 任意売却とは
住宅金融支援機構の任意売却 競売について
任意売却の条件 任意売却の依頼先
任意売却の費用と引越代 法律の専門家に相談
売却後も住み続ける方法 任意売却Q&A
お客様にお伝えしたい事 任意売却支援制度センターの方針
再生するための5つのポイント 会社経営者・自営業者様の任意売却
法律事務所の皆様へ 成功事例
自己破産をお考えの方 任意売却支援制度とは?
個人民事再生の活用方法 リスケジュールとは
離婚に伴う任意売却 新着情報
任意売却ブログ 会社概要
お問い合せ プライバシーポリシー
サイトマップ

ブログ

スルガ銀行の任意売却

スルガ銀行は静岡県に本部を置く地方銀行ですが、投資用物件の融資やアパートローンなどを積極的な融資を行い、地方銀行としては珍しく全国展開している金融機関です。

スルガ銀行

企業や法人より、主に個人向けの融資が多く、不動産の個人投資家の中では有名な銀行となっています。
もちろん、住宅ローンの取り扱いも多くあり、当センターでもスルガ銀行の融資物件の任意売却を受けるケーもございます。

 

<債権譲渡する場合がある>

しかし、スルガ銀行の場合、他の金融機関とは異なる方法で債権回収を行う事も多いようです。一般的に住宅ローンを組む際には保証会社を必要としますが、スルガ銀行の場合、その保証会社を立てないケースがあり、もし、債務者が期限の利益を喪失した場合、もちろん任意売却には応じるのですが、その債権を任意売却の前に、関連する中部債権回収や他の債権回収会社に債権譲渡するケースも多数ございます。

 

債権譲渡された場合、その譲渡先の債権回収会社と任意売却の話し合いを進めて行く訳ですが、無担保債権ではなく担保付きの譲渡のため、その不動産の債権譲渡価格は実勢価格に近い場合もあり、価格面で任意売却に応じられないケースもございます。

 

2016.8.5

 <参照ページ>
金融機関との交渉は早めに
滞納の始まりは再建への道筋
金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

いつまで返済が続くのか?

任意売却をしたお客様は不動産売買が終われば全てが完結ではなく、その後の住宅ローン残債の返済を考えなければなりません。その額が100万程度なら完済できる希望もあるのですが、500万円、1,000万円となると一生涯かけて返済を続ける事となります。このように考えると、返済する気力も消え失せてしまいそうです。そこで、残った債務は将来どうなるのか?考えてみましょう!

 

住宅ローンの返済

 

■自己破産をして借金をなくす

自己破産をして債務を無くするのが、早期の解決策ではありますが、費用面や仕事上などの理由で自己破産できない方もおります。また、毎月の返済額が数千円程度なら自己破産を考えなくても良いでしょう。

 

■頑張って債務を全て完済しまう

多額の債務がある場合、残念ながら完済できるケースは少ないと思われますが、もし元本の返済が終わった時点で遅延損害金については免除の申出をしましょう。

 

■5年間返済をせず時効を迎える

借金は簡単に逃れることはできませんが、「ない袖は振れぬ」ので、本当に支払いができない場合は放置せざる得ない場合もあります。しかし、5年の間に一度でも返済が行われたり、債権者の裁判所の訴訟手続きにより、時効が中断される場合があります。

 

■全部あるいは一部の債務免除を受ける

債権者側が税務対策上、債権を放棄(免除)することもあります。また、債権者に一時金の弁済(債権額の10%~50%)を行い、残りの債務を免除してもらう方法もあります。

 

■借金を残したまま相続

相続はプラスの財産だけではありません。ご本人が借金をしたまま亡くなると、その借金は相続人に承継されるので、そのような場合は相続放棄すれば借金を引き継ぐ事は免れます。

 

※任意売却後に債務が残ったとしても、上記のような方法もありますし、多額の借金で落ち込んでいても仕方ありません。完済できない程の債務は、ある意味開き直る気持ちがあれば未来も変わるかもしれません。

 

 

<関連リンク>

任意売却した後の残債務の対処方法
住宅ローンの残債が時効消滅したケース
借金を残したまま亡くなったらどうなるのか?
任意売却すると支払総額が減る?

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

住宅ローンを滞納し競売手続きが進んでしまうと、「借りた金を返せない」という後ろめたい心理が働き、任意売却に対し消極的になってしまいます。しかし、住宅ローンの仕組みや任意売却についての考え方を理解すれば、現在解決すべきことや先々の行動についてポジティブに考える事が出来ます。

そこで、任意売却を理解するうえで必要な金融機関のスタンスについて解説します。

 

任意売却の理解

 

■貸した側(銀行)にも責任があるので、恥じる必要はない。

住宅ローンを組む際には、その自宅不動産に抵当権を設定します。万一返済できない場合の「借金の形(かた)」として差し出している訳です。銀行・保証会社は、審査段階で不動産の担保評価をし融資を行っているので、売却しても完済できない担保割れが起きてしまうのは、金融機関の「担保評価基準の甘さ」も要因の一つなのです。

 

■銀行や保証会社は損をしない

あなたが住宅ローンを組んだ時には、銀行は保証会社をたてたはずです。もしあなたがローンを数か月滞納した際には保証会社が債務者の代わりに弁済を行うためです。ですから、ローンを滞納しても銀行は損失する事はありません。そして、保証会社についも保証料を債務者が負担して払っているため、滞納による事故は想定内なのです。

 

■任意売却は債権者にもメリットがある

債権の回収方法として一般的に不動産の競売が連想されますが、債権者としては競売を申し立てるにも費用が掛かります。まして競売は入札方式ですから市場より低い価格で落札される事が考えられるため、債務者が任意売却を選択し一般市場で販売する行為は、金融機関としてもより多く回収できるメリットがあるのです。

 

■債権回収会社(サービサー)は怖くない

数か月の滞納が続くと、保証会社は系列の債権回収会社に手続きを委託するケースがあります。また、保証会社があなたの債権を別の債権回収へ譲渡する場合もあります。債権回収と聞くと、何か怖いイメージもありますが金融庁のお墨付きを受けた民間の会社となります。ですので、乱暴な言葉を使ったり、夜間の連絡など、無理な回収方法は一切ありませんのでご安心下さい。

任意売却を行う際には、あなたが依頼した不動産仲介会社がこの債権回収会社と間に入り交渉を進める流れとなります。

 

■任意売却は義理を果たす事となる

前述のように、銀行・保証会社・債権回収会社のスタンスを理解する事で、決して任意売却は恥ずべき行為ではなく、前向きな行動である事を分って頂けると思います。また、大切な家を処分し1円でも多く金融機関に返済する任意売却は、債務者として「借りた金は返す」という信義を果たす結果に繋がると確信しています。

 

2016.7.5

<関連ページ>

滞納すると銀行は損するのか?

経験のない事への不安

債権者が偉い訳ではありません

任意売却すると支払総額が減る?

千葉銀行、ちば債権回収の任意売却

住宅ローンの支払が滞り「千葉銀行」から催告書や督促状が届いている方、または「ちばぎん保証」や「ちば債権回収」といった会社から、代位弁済通知書などが届いている債務者様もいらっしゃると思います。

 

この「ちばぎん保証」は主に千葉銀行の融資の保証業務を行い、その回収業務を「ちば債権回収」が行っています。
こちらの一連の融機関は、比較的任意売却に対して協力的であり、当センターでも数多くの実績がございます。

 

ちば銀行

 

すでに千葉銀行の手を離れ、保証会社・債権回収会社から通知が来ている場合は、期限の利益を喪失し今までのように毎月ごとの返済は不可能にになり、一括弁済を求められます。

 

ここで、一括弁済できる方は皆無ですので、お客様は「任意売却か競売か」の選択となってしまいますが競売を待つのは得策ではありません。お客様が任意売却を行う場合は、弊社などの仲介会社が窓口となり、この「ちば債権回収」と協議しながら任意売却を進めていく流れとなります。

 

現在、ちば債権回収から督促状や代位弁済通知が来ているお客様は、そのままだと競売の手続きが進行してしまいます。お早目に当センターにお問い合わせ下さい。

 

2016.6.30

 

<関連リンク>

代位弁済通知が届いたら!

取引実績のある保証会社・債権回収会社

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

 

任意売却の優良会社を見分ける方法

住宅ローンの返済に困り最終的に任意売却を決断しても「いったいどこに頼めば良いのだろう」とお悩みの方も多いのでは?
任意売却の場合、一旦頼んでしまうと複数の業者に依頼出来ない事と販売期間が限られているために、途中で他の業者に変更する事が難しくなってしまいます。

 

また、高値の売却を希望し、売却不可能な価格で活動していると期限が迫り競売に移行してしまう可能性もあります。
このような事から任意売却を依頼する際には慎重に決めなければなりません。

そこで任意売却の優良な会社をホームページで見極める方法や依頼を避けるべきサイトを以下に記載しましたのでご参考まで!

 

任意売却の優良会社

 

<このようなサイトは避けるべき>

■成約件数や成功率の数字ばかり強調するサイト

参照ページ:誇大広告に注意!

 

■不動産の一括査定・一括見積などは利用しない方が良い 

参照ページ:不動産の一括査定は無意味!

 

■ランキングサイトに騙されるな!

参照ページ:任意売却比較・ランキングサイトは自作自演?

 

■面談予約が必要な機関は避ける

参照ページ:任意売却は来店不要です!

 

■任意売却のポータルサイト

ネットで検索すると様々な機関が任意売却の取扱をしています。特にポータルサイトの場合は相談連絡入れても、そこから登録業者へ紹介されるため、任意売却の扱いに慣れていない業者を紹介されるケースも考えられます。

 

■情報量の薄いサイト

最近では集客用にランディングページを作成しているところもあり、ページ1枚で情報量も少なく、かつ会社名や所在地など掲載してないページも存在しますので注意が必要です。

 

 

<優良な会社を見分ける簡単な方法>

■宅建業の免許があり、任意売却に特化している

■代表者や相談員の顔が見える

■ユーザーに有益な情報を発信している

■ブログやコラムが常時更新されているか

■常に相談員が在籍し、いつでも相談が可能

 

 

その他、参考になるページをご覧ください。任意売却業者の見極め方 

 

 

2016.6.21

日本政策金融公庫の任意売却

株式会社日本政策金融公庫は、平成20年に旧金融公庫(国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫)が統合された組織で、頭に株式会社がつきますが100%政府系の金融機関となります。こちらの金融機関は、中小企業や個人事業者の運転資金、新規事業の開設資金の融資に至るまで多用な顧客層が利用されている金融機関です。

 

日本政策金融公庫

 

日本政策金融公庫では、住宅ローンの取り扱いはありませんが、当方で任意売却を行う案件でも、この政策公庫が担保設定しているケースや、個人・法人の所有不動産に差押えを入れている場合もございます。特に会社経営者、又は個人事業主で自宅を担保に融資を受けているケースや、法人の借入に対し、代表者が個人保証している事も多く、その返済が滞ってしまい任意売却を行う事も少なくありません。

 

日本政策金融公庫の任意売却では、同じ政府系の住宅金融支援機構のように、滞納期間や販売方法などの特別なルールはなく、滞納機関が続いてもすぐ競売に申し立てたり、回収業務を民間企業に委託したりしないのが特徴です。任意売却についても比較的柔軟で、処分による配分が回らない場合でも一定の解除料で抹消に応じて頂けます。

 

この日本政策金融公庫の抵当権や差押など担保設定されていても任意売却は可能ですので、自宅や事業用不動産の任意売却を希望されるお客様は、ぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。

 

 

2016.6.20

 

<関連リンク>

信用保証協会の任意売却

任意売却できないケース

お客様から任意売却のご依頼を頂いても、全てにおいて成約できるとは限りません。では、どのようなケースで任意売却が出来ないのか検証しましょう。

 

家と銀行

 

1.債権者が認めない場合

近年では、保証会社や債権回収会社において任意売却に対応いただけるケースがほとんどです。しかし、問題はその価格によります。債権者側の判断として競売の方が回収額が多いと判断した場合、任意売却ではなく競売を選択することもあります。また、債権者側の立場から、債務者に全く誠意がないと判断した場合、任意売却をうまく進められないケースもございます。
その他、融資した案件が保証会社を通さないプロパー融資の場合も任意売却に応じないケースがあります。

 

2.共有名義者が任意売却に応じない

当然のことですが、10分の1でも100分の1でも共有者がいる場合、その共有者も売買契約の売主となりますので同意がなければ売却できません。特に注意すべきは、ご夫婦共有名義で住宅を購入したが、その後離婚された場合に共有者の協力が得られない事もあります。

 

3.連帯保証人・連帯債務者の同意が得られない

こちらのケースも保証人や債務者が、夫婦又は親・兄弟だったりする場合がありますが、共有名義の時と同様で全ての利害関係人の同意が得られない場合は任意売却が出来ない事となります。

 

4.不動産に差押登記があり解除できない場合

市県民税等の滞納により差押登記がある場合、その不動産を処分するにはこの差押登記を解除しなければなりません。しかし、その滞納額が100万円単位の額となっている場合、一部納付で解除に応じてもらえなければ任意売却は不可能となり、競売を待つしかありません。現在、税金を滞納している方は注意してください。

 

5.競売入札期日が迫っている

不動産の処分には、ある程度の日数が必要となります。競売の入札間近になって依頼頂いても、期日までに任意売却できる可能性が低いため、競売になってからではなく滞納が始まった段階でご相談下さい。

2016.6.17

 

<関連リンク>

任意売却の条件

実勢価格でも抹消に応じないケース

競売になると税金の差押えが入ります

 

 

老後破産で任意売却、滞納、差し押さえ!? 団塊世代の借金問題事情

最近では老後破産という言葉が、新聞やテレビ番組などで多々取り上げられています。これにより借金問題に発展すれば、任意売却、債務整理、自己破産ということもあり、その子供や孫世代も危険と言われています。以下では団塊世代が抱える問題をわかりやすくまとめました。

 

老夫婦ローン破綻家族

 

■バブル全盛期と20年の低迷期を経験した団塊世代

団塊世代とは1947年~1949年生まれの世代のこと。2016年現在では60代後半の世代がこれにあたります。すでに仕事を退職している人も多いですが、定年のない仕事についている人なら現役で、大事な稼ぎ頭であることも。

団塊世代はバブル期とその後20年間の低迷期、両方を経験している世代とも言われています。そのため人によって仕事やお金、生活の違いが激しく、その差が老後である今になって影響を及ぼしているのです。

 

■老後に生活するお金がなくなる理由

バブル期に高収入であった人も、その後の低迷期でリストラにあい、職を失って一気に債務整理、自己破産といった状況になった人も多くいます。また、一時期熟年離婚が増えたこともあり、老後生活できるだけの蓄えや年金があてにできなくなったケースも。また、老後の資金が国民年金だけの場合は年金額が少なく、預貯金に余裕がなければ生活はままなりません。

さらにこの世代は、親と同居し面倒を見ていることが多く、親の介護などにかかる費用がかさむこともあります。そればかりか、独立しているであろう子の仕事が不安定であったり、離婚によって実家に戻ってきたりといったケースも。そのため、本来ならば夫婦二人だけの生活費だけでよくなる時期であっても、親と子両方の面倒をみなくてはいけないという状況が起こります。

こういった予定外の出費が次々と重なることで、当初なら大丈夫と思われていた家計が破たんし、老後に生活するお金が無くなってしまうのです。

 

■子や孫の世代も危険! 連鎖を止めるにはどうする!?

実はこの老後破産は、団塊世代やその上の世代だけの問題ではなく、子や孫の世代に連鎖的に起こります。親族を当てにすることができなくなれば、借金問題を抱えることも。もし最初は順調でマンションを買い住宅ローンを組んだとしても、職が安定しない、離婚をしたなどといったことがあれば、住宅を任意売却しなければいけないこともあるのです。

この連鎖を食い止めるには、子や孫世代がしっかりと独立し安定していくことがカギとなります。これは今の働き盛りの世代でもありますから、親に頼らず仕事や家庭をしっかりと築くこと。世間的に厳しい時代とも言われていますが、それを乗り越えなければ今後どんどんと苦しい状況が増えてしまいます。また、公的な支援や制度などもたくさんありますから、それらを積極的に利用することも大事です。

急に出費が増えるようになれば、住宅ローンや借金の支払いは一気に困難になります。お金に悩まされないためにも、今のうちに、できることをしっかりとしておくようにしましょう。

 

2016.6.14

<関連リンク>

住宅ローンで老後破綻の可能性

全国保証の代位弁済通知と任意売却

住宅ローンの保証会社には銀行の系列の保証会社が債務保証するケースが良くあります。

しかし、この全国保証は、特定の銀行の保証というよりは、各銀行や信用金庫、年金や旧住宅公社・共済会・JAなど様々な金融機関の保証業務を行っいる独立系の保証会社です。

 

PCと家ローンのイメージ

 

当センターで取り扱う任意売却の案件でも、全国保証から代位弁済されたケースでは、他の保証会社とは多少傾向が違ってきます。
任意売却に対し特に厳しい訳ではありませんが、任意売却業者の選定から不動産の査定方法や残債の返済金額など細かく協議が必要です。

時には、担当者が直接債務者の自宅に訪問し、任意売却業者の斡旋もする場合がございます。また、不動産の売出価格についても、取引先の不動産会社に査定依頼し評価の妥当性のチェックが入ります。

さらに、任意売却後の残債についても、住宅金融支援機構のように毎月数千円の返済とはならない事もあり、交渉が難航したケースも多々ございます。しかし、このような行動は企業として当然のことで、全国保証の徹底した方針には逆に感心させられ勉強にもなります。

 

今現在、こちらの全国保証から代位弁済の通知書が届いている方は、すでに期限の利益を喪失し競売の手続きが迫っています。是非、当センターの無料相談をご利用下さい。

 

2016.6.13

 

<関連リンク>

代位弁済通知が届いたら!

滞納すると銀行は損するのか?

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

現代では3組に1組が離婚する時代となりました。一戸建の場合、向こう三軒両隣で2組も離婚する割合となります。実は、この記事を書いている私自身も離婚経験者であります。

そこで離婚協議の中で後々トラブルの要因となるのがこの住宅ローンの問題です。離婚が成立しても、自分か相手方のどちらかが従来の家に住み続けるパターンは多いかと思います。

 

離婚

 

当センターで、特に多い相談ケースとして以下の場合が有ります。

1.離婚後に子供の養育費名目で妻と子供が自宅に住み続け夫がローンを支払うケース

2.妻が連帯保証人もしくは連帯債務者となっているが、夫がローン返済を滞ってしまったケース

 

両ケースとも、滞納せず住宅ローンが返済できていければ問題はありませんが、離婚後は今まで以上に資金的に厳しいやりくりが必要となり、どうしても住宅ローンを滞納してしまう場合が多いようです。離婚後は別々に住居を構えていますので、滞納している事は知らずに、金融機関からの督促状や催告書、または裁判所から競売通知書が届いて初めてその事実を知らされることもあります。

 

住宅ローンを滞納が始まると、3ヶ月~6ヶ月後に裁判所による競売の手続きは始まってしまいます。しかし、離婚後はお互いに連絡する事や協力して任意売却をすること自体が難しく、最終的に競売へと移行してしまう事も考えられます。中には「顔も見たくない」とうい相手方もおり、協力どころの話ではなくなってしまいます。 そのような場合に、当センターの担当者が元夫、元妻の仲介人として別々に連絡をし任意売却の調整をする事が可能となります。

 

それぞれの主張や立場もあるでしょうが、最悪の事態(競売)を避けるため、また後々にお互いの遺恨を残さないためにも当センターを利用される事が良策ではないでしょうか。今まさに、その状況におかれている方はぜひ任意売却支援センターまでご連絡ください。早めの相談が良い結果を生むこととなります。

 

2016.6.10

 

<参照リンク>

離婚に伴う任意売却

夫の連帯保証から外れたい

 

任意売却に不安を感じている方、ご安心ください!当センターが全てサポートいたします。

  • 任意売却支援センター
  • メール・FAXでの受付

メール・FAXでの受付はこちら

CONTENTSCONTENTS

覚悟の瞬間 株式会社 セルバ・プランニング 小林努

任意売却で再生するための5つのポイント

会社経営者・自営業者様の任意売却について

法律事務所の皆様へ

任意売却特集 blog任意売却特集 blog

新着情報新着情報

運営会社運営会社

株式会社 セルバ・プランニング

東京都品川区西五反田2-7-11
TEL 03-3492-5721
FAX 03-3492-8410

セルバ・プランニングの会社外観

一般社団法人 任意売却協会会員

<サポートエリア>
首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)
を中心に全国対応いたします。

関連サイト

SELBA

一般社団法人 任意売却協会

GSL