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任意売却の相談窓口【任意売却支援センター】

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任意売却の時期が遅れる場合がある

住宅ローンの全額完済を見込めないで不動産を売買する場合、原則としてそのローンを3ヶ月~6ヶ月滞納し期限の利益を喪失しなければ任意売却が出来ません。但し、住宅金融支援機構のケースでは、期限の利益喪失前に「任意売却の申出書」を提出する事で、期限の利益を放棄し任意売却を早める事が可能となります。

 

任意売却の時期

 

代位弁済を早める事はできない

しかし、民間の金融機関の場合は一般的に保証会社付いているため、期限前の代位弁済は保証会社が承認しないので任意売却するには数か月間待たなくてはなりません。そして、代位弁済が行われた後に保証会社に移行されてから任意売却のスタートとなります。

もちろん先行して販売活動も可能ですが、早めに購入者が現れても保証会社の代位弁済が行われるまで、売買契約を数か月間待たなければなりません。その間に購入希望者の熱が冷めてしまう可能性もあります。また保証会社に移管された段階で、その買付金額を債権者が承認しない事もあります。その場合、再度販売活動をやり直す必要があるため、やはり代位弁済後に販売を行う方法が理想でしょう。

 

一部の返済だけすると任意売却できないことも!

そして、このようなケースで問題になるのが、複数の金融機関から借入して一方の支払だけの返済を継続されている場合です。一方の銀行は既に期限の利益を喪失し任意売却可能でも、もう一つの銀行はこれから滞納し任意売却が可能となるまで数か月かかってしまい、任意売却が可能な時期にスレが生じてしまいます。

前述のように、民間の金融機関は代位弁済を早める事がほぼ不可能なため、最悪は競売の処分方法を取らざる得ないケースもございます。お客様は、良かれと思い払える銀行だけを優先した結果が、任意売却出来ずに競売となるのは本意ではないはずです。

 

住宅ローンの滞納が始まったら、このように切羽詰まった状況ではなく、早めの段階でご相談される事をお勧めいたします。

 

2016.10.14

 

<関連ページ>

一部の債権者だけの返済はNG

代位弁済とは?

 

 

大阪USJの旅

任意売却支援センター 小林です。

 

先日、娘と二人で大阪のユニバーサル・スタジオ・ジャパン、一泊二日の旅行へ!
USJへの娘の強い要望と小学6年生で子供料金で行ける最後の年でもあり、旅行気分で一緒に遊んで来ました。

 

USJパレード

 

週末と中国の大型連休が重なりパーク内は混み混みの状況でしたが、初日はエクスプレスパスという優先パスで目的のアトラクションを楽しむことが出来ましたが、パーク内ではアトラクションだけではなくパレードや様々なショーもあり、それだけでも十分楽しめる場所だと思います。

 

宿泊先は、パークに隣接するオフィシャルホテルで朝食のバイキングもとても美味かったですね!

 

USJホテルUSJと娘

 

感じた事は、初めて行く際には遠方から行くので、予め目的やスケジュールを決め下調べをしないと右往左往し、ただ疲れるだけになってしまう事です。

次に行く機会があれば、娘が怖くて乗れなかったフライングダイナソーにチャレンジしてみたいと思います。

 

 

2016.10.5

任意売却は価格より確実性を重視!

 

先日、電話相談受けたお客様から「地元の不動産会社に任意売却を依頼したが、購入希望者が現れず競売になった」というお話をお聞きしました。なぜ売れる価格に値を下げなかったのか聞いたところ、高く売りお金を少しでも残す目的との事。
その会社から、債権者との交渉経緯や任意売却について説明はなかったか伺うと特に聞いてないとの回答・・・・?

 

住宅の価格

 

債権者との価格交渉が重要

専任の不動産会社がその販売期間中、何をしていたか分りかねますが不動産会社が全くやる気がないか、もしくは経験不足が原因だろうと思われます。通常の不動産売買なら、売れないような価格で販売活動しても、それが売主の意向なら誰の責任も問えません。
しかし、任意売却のケースでは時間的制限があるので、債権者と協議し売却可能な価格まで下げて販売活動しないと時間切れとなってしまいます。

 

任意売却を扱う場合、債権者との交渉能力や実務経験が重要となってきますので、最初に依頼する業者は慎重に選定しなければなりません。そして任意売却で重要なポイントは、その価格ではなく債権者と交渉し期限までに完結させる確実性が必要なのです。

 

任意売却の確実性

 

お客様はどうにかならないかと思い当センターへ連絡してきた訳ですが、既に入札期間が開始された段階では残念ですが手の打ちようがないのです。あとは、落札人との交渉方法や引越時期などのアドバイスをするしかありませんでした。

 

このようなケースをお聞きすると、なぜ最初に連絡しなかったのか後悔が残りますので、これから任意売却をお考えの方は、任意売却を扱う専門機関へ依頼する事をお勧めいたします。

 

2016.9.20

 

<関連リンク>

債務超過の額は重要でなはない

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

マンション管理費は滞納しても大丈夫?

マンションにお住いのお客様の任意売却をお引受けする際に、私どもから必ず管理費等の滞納があるかどうかお尋ねします。
住宅ローンを滞納している場合、管理費も滞納される事も多いのですが、中にはきちんと納められている方もおります。

理由をお聞きすると、以下のような回答が返ってきます。

 

・住宅ローンの額に比べても払える額なので払っている

・マンションの管理会社がうるさく催促してくるので

・理事会を通じて、滞納している事が他の居住者に分ってしまうから

 

マンションの管理

 

しかし、任意売却を決断したら滞納金額の多寡にかかわらずマンションの管理費・修繕積立金はストップして頂いて結構です。
管理会社からの通知書やお電話でビクビクする必要もありません。もし、それまでの滞納があったとしても、管理会社には当方から連絡し売却によって決済時までに精算する旨の連絡を差し上げます。
管理会社としても売買によってそれまでの滞納額が精算される事は、煩わしい業務が一つ解決することになる訳です。

 

0890

 

任意売却において管理費の滞納がある場合、売却金額の中から費用控除が認められていますので、売却までの数か月間は支払いを止め、お引越の準備資金などに充てて頂く方が有益でしょう。その後の管理会社との交渉や滞納している管理費の精算金は、依頼する仲介業者にお任せすれば良いのです。

現在、管理会社との対応にお悩みのお客様は、ぜひ当センターまでご相談下さい。

 

2016.9.15

 

<参照リンク>

任意売却の費用と引越代

マンションの任意売却

マンション管理費の滞納

任意売却を決断した場合の支払の優先順位

 

任意売却の手順と手続

任意売却を行う際の手順や流れは以下の通りとなります。①~⑪までの期間は金融機関や債権者によって異なりますが、概ね6ヶ月から1年程度、場合によっては1年以上かかる場合もあります。

 

①住宅ローンの滞納

②期限の利益喪失

③保証会社による代位弁済

④任意売却の申出

⑤物件価格の評価と査定

⑥不動産の販売活動

⑦購入希望者の購入申し込み

⑧不動産の売買契約

⑨債権者への配分表提出と稟議

⑩債務者様のお引越

⑪最終決済と物件の引渡し

 

任意売却の方法

 

その都度、仲介業者の担当者から流れについての説明があると思いますが、仲介する業者が任意売却専門の会社なら何の問題もなくクリアできるでしょう!但し、任意売却では常に債権者との調整や交渉が伴いますので、依頼する仲介会社の実務経験と交渉能力の重要性が高くなります。

 

一般的には上記の手順で任意売却を行っていきますが、住宅金融支援機構の場合については独自に任意売却のパンフレットを作成しており、一定のルールに基づいて行います。

 

そして、任意売却で重要なポイントは債権者への配分額となります。

債権者として全額回収できない場合、その売買価格とそれにかかる仲介手数料などの費用、後順位の債権者がある場合のハンコ代などを考慮して任意売却に応じられるか検討します。取引価格が相場でも、売買価格が低額の場合、費用控除すると債権者への配分があまり見込めず、競売の方が良いと判断するケースもございます。

 

当センターでは、これまで数多くの任意売却を成功へと導いてまいりました。それには各金融機関、保証会社、債権回収会社の特徴や意向を把握する必要があります。任意売却にご不安を感じている債務者様は是非、任意売却支援センターへご相談頂きます様お願いいたします。

 

2016.9.9

 

任意売却とは のページもご参照下さい。

不動産競売の流れ についてはコチラから。

 

川口市の任意売却

埼玉県川口市のお客様で親族間売買された案件をご紹介します。

 

川口市

 

今回の売主である債務者様は永年ご商売をされ後継者がなく数年前に事業を閉鎖しておりました。しかし、自宅不動産に事業をされていた当時の根抵当権が3,000万円設定(実際の残額は1,000万程度)されてましたが、当社の査定額は土地・建物で約3,000万円の評価となります。
実際に担保割れし返済に困っている状態でもなく、ご相談内容としては住み換えることなく売買して借入金を無くし、且つ手元資金を残したいというリースバックのご希望でした。

 

ご希望のリースバックで当方の取引のある業者へ見積を依頼したところ、なんと1,400万円との回答、通常は相場の7割程度の買取額になるはずが、今回の不動産は土地が80坪で分割できない地型のうえ、建物が鉄骨造3階建てがあるため、転用が利かないために評価が低くなってしまったようです。
この金額ではお客様も納得できず、他の方法を模索しますがリバースモゲージや不動産担保ローンなど提案してもお客様のメリットが得られないと判断したため断念。

 

そこで、親族間売買を検討出来ないかお客様に聞いてみたところ、娘の旦那さんが大手のメーカーに勤務しており年収が600万あるとの事。その後、義理の息子さんに同意をいただき息子さん名義で住宅ローンを組み、今後の返済はご両親の年金や娘さんのパート収入など皆さんで協力して、家を維持しようと団結されました。
そして、弊社で取引のある金融機関に担保評価と息子さんの個信を依頼し2,000万円の借入ができるとの回答を頂き、早速売買契約の運びとなりました。

 

このように、ご家族の協力があれば家の処分やリースバックで他人に売却せず解決できる手段もございます。
返済が困難でも何とかマイホームに住み続けたいとご希望のお客様はぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。

 

2016.8.31

自己破産は安易にしない

日本における自己破産の件数は平成15年をピークに減少傾向にあります。貸金業法の改正により多重債務者の救済措置が要因とも思われますが、それでも平成27年で7万件の自己破産のデータがございます。

 

自己破産申請

 

当センターでも任意売却の相談と合わせて自己破産の相談も多くありますが、相談者の内容によっては破産をお勧めしないケースもございます。借金が返済できなくなったから自己破産という考えはあまりにも安易であり、法律家の言うがままに手続してしまう事案も多数お聞きしております。

 

自己破産は法律で認められた制度で一旦リセットして再起を目指す方にとっては有効な手段ですが、今後の再建の目途もなくただ単に借金=破産というい考えは賛成できかねます。

当センターの相談者のお話を聞く限り、住宅ローン以外の債務が少なく、現在の収入で生活が可能な状態ならまず自己破産は任意売却をし、残債の返済額が決まってから考えるようアドバイスさせて頂いています。

 

生活保護の認定についても安易に考えてはいけません。「借金が返せなくなたら自己破産し、仕事がなければ生活保護を申請すればいい!行政が助けてくれるから」などとお考えの方も多いようです。

もちろん、相談者の中には、収入を得る手段がなく明日食べる事すら困っている方もおり、本当に助けが必要な人達もおります。しかし将来に向けた前向きな行動をせず、最初から自己破産→生活保護という図式を考えているなら問題です。

 

自己破産も生活保護も、単に楽になりたいから行う制度ではなく、皆さんがこれからの生活を「再起するための一つのきっかけ」だと私は考えます。当センターではご自宅の処分だけが仕事ではありません。お客様の様々な困難な状況から立ち直れるようにサポートさせていただきますので、些細な事でも結構ですので無料相談をご利用下さい。

 

2016.8.25

 

<参考リンク>

自己破産しなくてもいい!

自己破産は段取りを考えて

「任意売却に関する申出書」とは

住宅金融支援機構の住宅ローンを契約されている方も沢山いらっしゃいますが、そのローンを6日月滞納し期限の利益を喪失すると、機構が委託したサービサーと言われる債権回収会社からお便りが届きます。

 

一般的には次の3社の中の1社から届きます。
エム・ユー・フロンティア債権回収
住宅債権管理回収機構 
日立キャピタル債権回収

 

<参照ページ>

住宅金融支援機構の任意売却

MUフロンティア、日立キャピタル債権回収の任意売却

住宅債権管理回収機構の任意売却

 

任意売却の申出書

 

■「任意売却に関する申出書」の提出で競売への流れを止める

その書類の中には競売手続きではなく、任意売却によって残債務を圧縮される事を勧める内容のお手紙も同封されます。

お客様が任意売却を希望される場合は、同封されている「任意売却に関する申出書」をサービサーへ送ることで、任意売却の意志があることを債権者へ伝えます。

 

任意売却に関する申出書は中段に任意売却を仲介する不動産業者の捺印箇所もございます。すぐに仲介業者の選定が出来ない場合は、「後日決定する」にチェックをし、取りあえずその書類をサービサーへ返信しましょう!

申出書を送る事で一旦は競売の申し立てをストップする事が出来ます。その後に任意売却を行う業者を探せば良いのです。

 

申出書の捺印部分に「実印」と書かれていますが、必ずしも実印でなくてもいいです。但し、仲介業者と締結する媒介契約書と同じ印鑑にして下さい。また、共有者がいる場合や連帯債務者がいる場合も連名で記入する事となります。

 

後は、依頼した仲介業者にお任せすれば大丈夫です。しかし、その業者選定が一番難しいかもしれません。ただ単に不動産会社に任せても任意売却に不慣れなケースもありますので、任意売却の業者はその事業に特化した専門の会社にご依頼すべきと考えます。

 

2016.8.22

 

債権回収会社から通知書が届いた!  のページもご参照下さい。

 

 

 

住宅ローンで老後破綻の可能性

老後破綻という言葉は最近よく耳にしますが、それは必ずしも元々生活が苦しい方ばかりでないのです。逆に、サラリーマン時代にある程度収入もあった中流階層の人たちの破綻者が増加しているのが現実です。

本来、仕事をリタイアされた後は退職金と年金受給でゆとりのある老後を思い描いたはずですが、なぜ、このような事が起こってしまうのか?

 

老後破綻の可能性

 

■35年ローンの弊害

40歳を超えてから35年ローンを組むと退職後もローンの返済に負われ、僅かな年金から返済に回す事で生活に困窮するケースもございます。また、築年数も20年を超えると、様々な修繕が必要となり、退職後は預金から取り崩しながらローン返済と修繕をしてきたが、いよいよ限界の時が!

 

■不動産価格の下落が激しい地域がある

当方で取り扱った例として、バブル期に東京近郊の土地が値上がりしたため、郊外の分譲住宅を平成4年頃に4,500万円で新築購入したお客様から任意売却のお依頼を受けました。

ご依頼を頂いて不動産の査定をしたところ売却可能な価格が450万円となり、当時購入した価格の10分の1に!まだ、2,000万円近くのローンが残っており、所有者は想定以上の価格の下落に落胆されておりました。

このように、地域によってはいざ売却をしようとしても、購入当時から大幅に下落しているケースも考えられます。

 

■無理な返済を行うなら任意売却をして楽になった方が良い

任意売却を決断しかねる要因は、子供や孫が遊びに来られる場所を残しておきたい。または、永年住み慣れた場所から引っ越すのが精神的・肉体的に負担である。さらに、近所との関係などの理由で家の処分を躊躇してしまします。

しかし、毎月高額の返済に追われ普通の生活もままならない状況に陥る可能性もあります。独立した子供たちやご近所の事など気にしてられませんので、場合によっては任意売却も考えられた方が良いでしょう!

 

2016.8.10

 

不動産に担保余力(担保枠)がある方はリバースモゲージをご検討下さい。

みずほ銀行が自宅担保に融資  のページもご参考に!

スルガ銀行の任意売却

スルガ銀行は静岡県に本部を置く地方銀行ですが、投資用物件の融資やアパートローンなどを積極的な融資を行い、地方銀行としては珍しく全国展開している金融機関です。

スルガ銀行

企業や法人より、主に個人向けの融資が多く、不動産の個人投資家の中では有名な銀行となっています。
もちろん、住宅ローンの取り扱いも多くあり、当センターでもスルガ銀行の融資物件の任意売却を受けるケーもございます。

 

<債権譲渡する場合がある>

しかし、スルガ銀行の場合、他の金融機関とは異なる方法で債権回収を行う事も多いようです。一般的に住宅ローンを組む際には保証会社を必要としますが、スルガ銀行の場合、その保証会社を立てないケースがあり、もし、債務者が期限の利益を喪失した場合、もちろん任意売却には応じるのですが、その債権を任意売却の前に、関連する中部債権回収や他の債権回収会社に債権譲渡するケースも多数ございます。

 

債権譲渡された場合、その譲渡先の債権回収会社と任意売却の話し合いを進めて行く訳ですが、無担保債権ではなく担保付きの譲渡のため、その不動産の債権譲渡価格は実勢価格に近い場合もあり、価格面で任意売却に応じられないケースもございます。

 

2016.8.5

 <参照ページ>
金融機関との交渉は早めに
滞納の始まりは再建への道筋
金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

任意売却に不安を感じている方、ご安心ください!当センターが全てサポートいたします。

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