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川口市の任意売却

埼玉県川口市のお客様で親族間売買された案件をご紹介します。

 

川口市

 

今回の売主である債務者様は永年ご商売をされ後継者がなく数年前に事業を閉鎖しておりました。しかし、自宅不動産に事業をされていた当時の根抵当権が3,000万円設定(実際の残額は1,000万程度)されてましたが、当社の査定額は土地・建物で約3,000万円の評価となります。
実際に担保割れし返済に困っている状態でもなく、ご相談内容としては住み換えることなく売買して借入金を無くし、且つ手元資金を残したいというリースバックのご希望でした。

 

ご希望のリースバックで当方の取引のある業者へ見積を依頼したところ、なんと1,400万円との回答、通常は相場の7割程度の買取額になるはずが、今回の不動産は土地が80坪で分割できない地型のうえ、建物が鉄骨造3階建てがあるため、転用が利かないために評価が低くなってしまったようです。
この金額ではお客様も納得できず、他の方法を模索しますがリバースモゲージや不動産担保ローンなど提案してもお客様のメリットが得られないと判断したため断念。

 

そこで、親族間売買を検討出来ないかお客様に聞いてみたところ、娘の旦那さんが大手のメーカーに勤務しており年収が600万あるとの事。その後、義理の息子さんに同意をいただき息子さん名義で住宅ローンを組み、今後の返済はご両親の年金や娘さんのパート収入など皆さんで協力して、家を維持しようと団結されました。
そして、弊社で取引のある金融機関に担保評価と息子さんの個信を依頼し2,000万円の借入ができるとの回答を頂き、早速売買契約の運びとなりました。

 

このように、ご家族の協力があれば家の処分やリースバックで他人に売却せず解決できる手段もございます。
返済が困難でも何とかマイホームに住み続けたいとご希望のお客様はぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。

 

2016.8.31

自己破産は安易にしない

日本における自己破産の件数は平成15年をピークに減少傾向にあります。貸金業法の改正により多重債務者の救済措置が要因とも思われますが、それでも平成27年で7万件の自己破産のデータがございます。

 

自己破産申請

 

当センターでも任意売却の相談と合わせて自己破産の相談も多くありますが、相談者の内容によっては破産をお勧めしないケースもございます。借金が返済できなくなったから自己破産という考えはあまりにも安易であり、法律家の言うがままに手続してしまう事案も多数お聞きしております。

 

自己破産は法律で認められた制度で一旦リセットして再起を目指す方にとっては有効な手段ですが、今後の再建の目途もなくただ単に借金=破産というい考えは賛成できかねます。

当センターの相談者のお話を聞く限り、住宅ローン以外の債務が少なく、現在の収入で生活が可能な状態ならまず自己破産は任意売却をし、残債の返済額が決まってから考えるようアドバイスさせて頂いています。

 

生活保護の認定についても安易に考えてはいけません。「借金が返せなくなたら自己破産し、仕事がなければ生活保護を申請すればいい!行政が助けてくれるから」などとお考えの方も多いようです。

もちろん、相談者の中には、収入を得る手段がなく明日食べる事すら困っている方もおり、本当に助けが必要な人達もおります。しかし将来に向けた前向きな行動をせず、最初から自己破産→生活保護という図式を考えているなら問題です。

 

自己破産も生活保護も、単に楽になりたいから行う制度ではなく、皆さんがこれからの生活を「再起するための一つのきっかけ」だと私は考えます。当センターではご自宅の処分だけが仕事ではありません。お客様の様々な困難な状況から立ち直れるようにサポートさせていただきますので、些細な事でも結構ですので無料相談をご利用下さい。

 

2016.8.25

 

<参考リンク>

自己破産しなくてもいい!

自己破産は段取りを考えて

「任意売却に関する申出書」とは

住宅金融支援機構の住宅ローンを契約されている方も沢山いらっしゃいますが、そのローンを6日月滞納し期限の利益を喪失すると、機構が委託したサービサーと言われる債権回収会社からお便りが届きます。

 

一般的には次の3社の中の1社から届きます。
エム・ユー・フロンティア債権回収
住宅債権管理回収機構 
日立キャピタル債権回収

 

<参照ページ>

住宅金融支援機構の任意売却

MUフロンティア、日立キャピタル債権回収の任意売却

住宅債権管理回収機構の任意売却

 

任意売却の申出書

 

■「任意売却に関する申出書」の提出で競売への流れを止める

その書類の中には競売手続きではなく、任意売却によって残債務を圧縮される事を勧める内容のお手紙も同封されます。

お客様が任意売却を希望される場合は、同封されている「任意売却に関する申出書」をサービサーへ送ることで、任意売却の意志があることを債権者へ伝えます。

 

任意売却に関する申出書は中段に任意売却を仲介する不動産業者の捺印箇所もございます。すぐに仲介業者の選定が出来ない場合は、「後日決定する」にチェックをし、取りあえずその書類をサービサーへ返信しましょう!

申出書を送る事で一旦は競売の申し立てをストップする事が出来ます。その後に任意売却を行う業者を探せば良いのです。

 

申出書の捺印部分に「実印」と書かれていますが、必ずしも実印でなくてもいいです。但し、仲介業者と締結する媒介契約書と同じ印鑑にして下さい。また、共有者がいる場合や連帯債務者がいる場合も連名で記入する事となります。

 

後は、依頼した仲介業者にお任せすれば大丈夫です。しかし、その業者選定が一番難しいかもしれません。ただ単に不動産会社に任せても任意売却に不慣れなケースもありますので、任意売却の業者はその事業に特化した専門の会社にご依頼すべきと考えます。

 

2016.8.22

 

債権回収会社から通知書が届いた!  のページもご参照下さい。

 

 

 

住宅ローンで老後破綻の可能性

老後破綻という言葉は最近よく耳にしますが、それは必ずしも元々生活が苦しい方ばかりでないのです。逆に、サラリーマン時代にある程度収入もあった中流階層の人たちの破綻者が増加しているのが現実です。

本来、仕事をリタイアされた後は退職金と年金受給でゆとりのある老後を思い描いたはずですが、なぜ、このような事が起こってしまうのか?

 

老後破綻の可能性

 

■35年ローンの弊害

40歳を超えてから35年ローンを組むと退職後もローンの返済に負われ、僅かな年金から返済に回す事で生活に困窮するケースもございます。また、築年数も20年を超えると、様々な修繕が必要となり、退職後は預金から取り崩しながらローン返済と修繕をしてきたが、いよいよ限界の時が!

 

■不動産価格の下落が激しい地域がある

当方で取り扱った例として、バブル期に東京近郊の土地が値上がりしたため、郊外の分譲住宅を平成4年頃に4,500万円で新築購入したお客様から任意売却のお依頼を受けました。

ご依頼を頂いて不動産の査定をしたところ売却可能な価格が450万円となり、当時購入した価格の10分の1に!まだ、2,000万円近くのローンが残っており、所有者は想定以上の価格の下落に落胆されておりました。

このように、地域によってはいざ売却をしようとしても、購入当時から大幅に下落しているケースも考えられます。

 

■無理な返済を行うなら任意売却をして楽になった方が良い

任意売却を決断しかねる要因は、子供や孫が遊びに来られる場所を残しておきたい。または、永年住み慣れた場所から引っ越すのが精神的・肉体的に負担である。さらに、近所との関係などの理由で家の処分を躊躇してしまします。

しかし、毎月高額の返済に追われ普通の生活もままならない状況に陥る可能性もあります。独立した子供たちやご近所の事など気にしてられませんので、場合によっては任意売却も考えられた方が良いでしょう!

 

2016.8.10

 

不動産に担保余力(担保枠)がある方はリバースモゲージをご検討下さい。

みずほ銀行が自宅担保に融資  のページもご参考に!

スルガ銀行の任意売却

スルガ銀行は静岡県に本部を置く地方銀行ですが、投資用物件の融資やアパートローンなどを積極的な融資を行い、地方銀行としては珍しく全国展開している金融機関です。

スルガ銀行

企業や法人より、主に個人向けの融資が多く、不動産の個人投資家の中では有名な銀行となっています。
もちろん、住宅ローンの取り扱いも多くあり、当センターでもスルガ銀行の融資物件の任意売却を受けるケーもございます。

 

<債権譲渡する場合がある>

しかし、スルガ銀行の場合、他の金融機関とは異なる方法で債権回収を行う事も多いようです。一般的に住宅ローンを組む際には保証会社を必要としますが、スルガ銀行の場合、その保証会社を立てないケースがあり、もし、債務者が期限の利益を喪失した場合、もちろん任意売却には応じるのですが、その債権を任意売却の前に、関連する中部債権回収や他の債権回収会社に債権譲渡するケースも多数ございます。

 

債権譲渡された場合、その譲渡先の債権回収会社と任意売却の話し合いを進めて行く訳ですが、無担保債権ではなく担保付きの譲渡のため、その不動産の債権譲渡価格は実勢価格に近い場合もあり、価格面で任意売却に応じられないケースもございます。

 

2016.8.5

 <参照ページ>
金融機関との交渉は早めに
滞納の始まりは再建への道筋
金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

いつまで返済が続くのか?

任意売却をしたお客様は不動産売買が終われば全てが完結ではなく、その後の住宅ローン残債の返済を考えなければなりません。その額が100万程度なら完済できる希望もあるのですが、500万円、1,000万円となると一生涯かけて返済を続ける事となります。このように考えると、返済する気力も消え失せてしまいそうです。そこで、残った債務は将来どうなるのか?考えてみましょう!

 

住宅ローンの返済

 

■自己破産をして借金をなくす

自己破産をして債務を無くするのが、早期の解決策ではありますが、費用面や仕事上などの理由で自己破産できない方もおります。また、毎月の返済額が数千円程度なら自己破産を考えなくても良いでしょう。

 

■頑張って債務を全て完済しまう

多額の債務がある場合、残念ながら完済できるケースは少ないと思われますが、もし元本の返済が終わった時点で遅延損害金については免除の申出をしましょう。

 

■5年間返済をせず時効を迎える

借金は簡単に逃れることはできませんが、「ない袖は振れぬ」ので、本当に支払いができない場合は放置せざる得ない場合もあります。しかし、5年の間に一度でも返済が行われたり、債権者の裁判所の訴訟手続きにより、時効が中断される場合があります。

 

■全部あるいは一部の債務免除を受ける

債権者側が税務対策上、債権を放棄(免除)することもあります。また、債権者に一時金の弁済(債権額の10%~50%)を行い、残りの債務を免除してもらう方法もあります。

 

■借金を残したまま相続

相続はプラスの財産だけではありません。ご本人が借金をしたまま亡くなると、その借金は相続人に承継されるので、そのような場合は相続放棄すれば借金を引き継ぐ事は免れます。

 

※任意売却後に債務が残ったとしても、上記のような方法もありますし、多額の借金で落ち込んでいても仕方ありません。完済できない程の債務は、ある意味開き直る気持ちがあれば未来も変わるかもしれません。

 

 

<関連リンク>

任意売却した後の残債務の対処方法
住宅ローンの残債が時効消滅したケース
借金を残したまま亡くなったらどうなるのか?
任意売却すると支払総額が減る?

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

住宅ローンを滞納し競売手続きが進んでしまうと、「借りた金を返せない」という後ろめたい心理が働き、任意売却に対し消極的になってしまいます。しかし、住宅ローンの仕組みや任意売却についての考え方を理解すれば、現在解決すべきことや先々の行動についてポジティブに考える事が出来ます。

そこで、任意売却を理解するうえで必要な金融機関のスタンスについて解説します。

 

任意売却の理解

 

■貸した側(銀行)にも責任があるので、恥じる必要はない。

住宅ローンを組む際には、その自宅不動産に抵当権を設定します。万一返済できない場合の「借金の形(かた)」として差し出している訳です。銀行・保証会社は、審査段階で不動産の担保評価をし融資を行っているので、売却しても完済できない担保割れが起きてしまうのは、金融機関の「担保評価基準の甘さ」も要因の一つなのです。

 

■銀行や保証会社は損をしない

あなたが住宅ローンを組んだ時には、銀行は保証会社をたてたはずです。もしあなたがローンを数か月滞納した際には保証会社が債務者の代わりに弁済を行うためです。ですから、ローンを滞納しても銀行は損失する事はありません。そして、保証会社についも保証料を債務者が負担して払っているため、滞納による事故は想定内なのです。

 

■任意売却は債権者にもメリットがある

債権の回収方法として一般的に不動産の競売が連想されますが、債権者としては競売を申し立てるにも費用が掛かります。まして競売は入札方式ですから市場より低い価格で落札される事が考えられるため、債務者が任意売却を選択し一般市場で販売する行為は、金融機関としてもより多く回収できるメリットがあるのです。

 

■債権回収会社(サービサー)は怖くない

数か月の滞納が続くと、保証会社は系列の債権回収会社に手続きを委託するケースがあります。また、保証会社があなたの債権を別の債権回収へ譲渡する場合もあります。債権回収と聞くと、何か怖いイメージもありますが金融庁のお墨付きを受けた民間の会社となります。ですので、乱暴な言葉を使ったり、夜間の連絡など、無理な回収方法は一切ありませんのでご安心下さい。

任意売却を行う際には、あなたが依頼した不動産仲介会社がこの債権回収会社と間に入り交渉を進める流れとなります。

 

■任意売却は義理を果たす事となる

前述のように、銀行・保証会社・債権回収会社のスタンスを理解する事で、決して任意売却は恥ずべき行為ではなく、前向きな行動である事を分って頂けると思います。また、大切な家を処分し1円でも多く金融機関に返済する任意売却は、債務者として「借りた金は返す」という信義を果たす結果に繋がると確信しています。

 

2016.7.5

<関連ページ>

滞納すると銀行は損するのか?

経験のない事への不安

債権者が偉い訳ではありません

任意売却すると支払総額が減る?

千葉銀行、ちば債権回収の任意売却

住宅ローンの支払が滞り「千葉銀行」から催告書や督促状が届いている方、または「ちばぎん保証」や「ちば債権回収」といった会社から、代位弁済通知書などが届いている債務者様もいらっしゃると思います。

 

この「ちばぎん保証」は主に千葉銀行の融資の保証業務を行い、その回収業務を「ちば債権回収」が行っています。
こちらの一連の融機関は、比較的任意売却に対して協力的であり、当センターでも数多くの実績がございます。

 

ちば銀行

 

すでに千葉銀行の手を離れ、保証会社・債権回収会社から通知が来ている場合は、期限の利益を喪失し今までのように毎月ごとの返済は不可能にになり、一括弁済を求められます。

 

ここで、一括弁済できる方は皆無ですので、お客様は「任意売却か競売か」の選択となってしまいますが競売を待つのは得策ではありません。お客様が任意売却を行う場合は、弊社などの仲介会社が窓口となり、この「ちば債権回収」と協議しながら任意売却を進めていく流れとなります。

 

現在、ちば債権回収から督促状や代位弁済通知が来ているお客様は、そのままだと競売の手続きが進行してしまいます。お早目に当センターにお問い合わせ下さい。

 

2016.6.30

 

<関連リンク>

代位弁済通知が届いたら!

取引実績のある保証会社・債権回収会社

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

 

任意売却の優良会社を見分ける方法

住宅ローンの返済に困り最終的に任意売却を決断しても「いったいどこに頼めば良いのだろう」とお悩みの方も多いのでは?
任意売却の場合、一旦頼んでしまうと複数の業者に依頼出来ない事と販売期間が限られているために、途中で他の業者に変更する事が難しくなってしまいます。

 

また、高値の売却を希望し、売却不可能な価格で活動していると期限が迫り競売に移行してしまう可能性もあります。
このような事から任意売却を依頼する際には慎重に決めなければなりません。

そこで任意売却の優良な会社をホームページで見極める方法や依頼を避けるべきサイトを以下に記載しましたのでご参考まで!

 

任意売却の優良会社

 

<このようなサイトは避けるべき>

■成約件数や成功率の数字ばかり強調するサイト

参照ページ:誇大広告に注意!

 

■不動産の一括査定・一括見積などは利用しない方が良い 

参照ページ:不動産の一括査定は無意味!

 

■ランキングサイトに騙されるな!

参照ページ:任意売却比較・ランキングサイトは自作自演?

 

■面談予約が必要な機関は避ける

参照ページ:任意売却は来店不要です!

 

■任意売却のポータルサイト

ネットで検索すると様々な機関が任意売却の取扱をしています。特にポータルサイトの場合は相談連絡入れても、そこから登録業者へ紹介されるため、任意売却の扱いに慣れていない業者を紹介されるケースも考えられます。

 

■情報量の薄いサイト

最近では集客用にランディングページを作成しているところもあり、ページ1枚で情報量も少なく、かつ会社名や所在地など掲載してないページも存在しますので注意が必要です。

 

 

<優良な会社を見分ける簡単な方法>

■宅建業の免許があり、任意売却に特化している

■代表者や相談員の顔が見える

■ユーザーに有益な情報を発信している

■ブログやコラムが常時更新されているか

■常に相談員が在籍し、いつでも相談が可能

 

 

その他、参考になるページをご覧ください。任意売却業者の見極め方 

 

 

2016.6.21

日本政策金融公庫の任意売却

株式会社日本政策金融公庫は、平成20年に旧金融公庫(国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫)が統合された組織で、頭に株式会社がつきますが100%政府系の金融機関となります。こちらの金融機関は、中小企業や個人事業者の運転資金、新規事業の開設資金の融資に至るまで多用な顧客層が利用されている金融機関です。

 

日本政策金融公庫

 

日本政策金融公庫では、住宅ローンの取り扱いはありませんが、当方で任意売却を行う案件でも、この政策公庫が担保設定しているケースや、個人・法人の所有不動産に差押えを入れている場合もございます。特に会社経営者、又は個人事業主で自宅を担保に融資を受けているケースや、法人の借入に対し、代表者が個人保証している事も多く、その返済が滞ってしまい任意売却を行う事も少なくありません。

 

日本政策金融公庫の任意売却では、同じ政府系の住宅金融支援機構のように、滞納期間や販売方法などの特別なルールはなく、滞納機関が続いてもすぐ競売に申し立てたり、回収業務を民間企業に委託したりしないのが特徴です。任意売却についても比較的柔軟で、処分による配分が回らない場合でも一定の解除料で抹消に応じて頂けます。

 

この日本政策金融公庫の抵当権や差押など担保設定されていても任意売却は可能ですので、自宅や事業用不動産の任意売却を希望されるお客様は、ぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。

 

 

2016.6.20

 

<関連リンク>

信用保証協会の任意売却

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