当センターで任意売却を行うお客様には、既に競売の申立が行われている場合も多いのですが、任意売却が成立すると競売の取り下げを行います。その取り下げが行われた場合、予納金がどのように取り扱われるか簡単にご説明します。
競売を実行するには費用がかかる
債務者がローンを滞納し、再三の催告にも対応できずに返済困難となった場合、金融機関は仕方なく担保物件を不動産競売にかけます。申立から落札までは概ね6ヶ月くらいの期間を要しますが、その間に裁判所が行う業務も多岐にわたり、その分経費もかさみます。
例えば、現地調査の費用、競売3点セット（物件明細書・現況調査書・評価書）の作成、差押登記費用、各通知書の作成・送付など競売開始決定から落札に至るまで様々な工程を経るため、相当額の費用がかかってしまうのです。そのため不動産競売において、申立人は裁判所に対し予納金を納める必要があります。
競売の取り下げの場合、予納金の一部は返還される
その予納金の額は、請求金額が2,000万円未満の場合は60万円、2,000万円～5,000万円未満の場合は100万円の予納金がそれぞれ必要になります。（実際は手数料や印紙代・切手代など細やかな費用もプラスされます）もし、競売の取り下げがある場合は、その時点で残る予納金の返還を受けられます。
申立の際の予納金の納付は前述のように債権者が行います。しかし、競売にかかる費用は最終的に申立人から不動産の所有者（債務者）へ請求されるので、債務が残った時はその債務に競売費用が加算され、予想以上の借金が膨らんでしまう事となります。
また、競売や任意売却により余剰金が見込めるケースでは、その余剰金から予納金等の費用が差し引かれる結果となるのです。
取り下げが早ければ早いほど返還額は多くなる
予納金の返還は競売手続きの進行状況や取り下げ時期によって、その返還額や返還割合は違ってきます。取り下げは早ければ早いほど、裁判所に手続きが進行していないため多く返還される訳です。
しかし、どの時点でいくら返還されるかは、実際の取り下げ手続きが行われなければ分かりません。
任意売却が行われるケースでは、売却代金で借金が完済されたうえ余剰金がある場合、予納金がいくら還付されるかは不明なため、一旦は予納金全額を剰余金の中から債務者が精算します。
そして、予納金の返還額が確定し、裁判所から申立人に返還された予納金の一部は、さらに債権者から債務者に還元される仕組みとなっています。
このような競売手続きにおいても、任意売却を行う事の優位性は確実にあります。
まさに今現在、競売の申してや差押の手続きが実行されている方は任意売却支援センターへお問合せ下さい。
2019/8/19
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法律事務所に出向き、担当した弁護士に些細な借金の相談をしても「返済出来ないなら自己破産しかありません」という決まり言葉のような返事が返ってきます。当ブログでも繰り返しコメントしていますが、基本的に住宅ローン以外の債務が少ない場合は、無理に自己破産はお勧め致しません。
自己破産の一般的イメージは、「現在の債務を帳消しにし、一から再生する目的」のように捉え方をされます。もちろん、その意味合いもありますが、自己破産は将来的に得られる予定の財産（給与や退職金、遺産相続など）が全て差し押さえられないように準備しておくことで、その効力が生まれるのです。
ですので、任意売却して債務が残ったお客様が、将来的に遺産相続など将来受け取る予定の財産がある場合は、相続を受けた後にその財産に対し差押が入る可能性もあるので、現段階で自己破産をすべきかもしれません。そうでない場合は、自己破産をすべきかどうか十分に検討して結論を出すべきと考えます。
ちなみに、これまで長く任意売却を経験してきましたが、任意売却後の債権回収の目的のために給与の差押を行った事例は一度もありませんでした。逆に任意売却後、債権者から何の通知もなく5年が経過して債権の時効が成立したケースはございます。万一にでも給与の差押が入った場合は、その時点で自己破産の申請を行えば差押を回避できるので、現時点で急いで自己破産する必要もないのです。
現在、任意売却をお考えのお客様や、既に滞納が始まった方、競売手続きが入っているケースなど、法律事務所に相談する前に、当センターにお問合せ下さい。あなたにとってベストな解決方法が導き出せると思います。
2019/7/23
任意売却が終了すると、債務が沢山残ってしまった方は自己破産を選択されるケースがあります。しかし、職業上破産が出来ない方や、借金の額が少なく破産の必要のない人は、任意売却後に残った債務の返済を継続して行くことなります。
その返済額や返済方法はどのように決められるのでしょうか？簡単にご説明します。
原則、話し合いで決まる
よく聞かれるのは、残債の金額について「債権者から金額提示される」とか「改めてローンを組み直す」とか勘違いされる方もおります。しかし、残債については各債権者によって考え方の相違はあるものの、概ね債務者との協議によって決められます。
ここが重要！
高収入があり多く返済出来る方は5万でも10万でも良いかもしれません。また、債権者から返済について聞かれると、ついつい無理な金額を承諾してしまうケースがあります。
しかし、任意売却後の債務者は自宅を失い、次の住居はほとんど賃貸住宅に引っ越しされます。当然、家賃負担があり仮に借金が1,000万円残ったとしても、現在の収入から考えると1万円程度しか捻出出来ない場合が多いのです。また、様々な事情で収入のない人の場合は、返済が不可能なケースもあります。
それぞれの収入や事情により返済出来る額は、違ってきます。その事をきちんと債権者に伝え返済可能な金額を決める事となります。
ですので「返済額は誰が決める」というタイトルからすると「自分が決める」という事になります。
返済額は元金に充当
基本的に残債については、「金利が何％です」と言う取り決めはありませんので、通常ローンような「元金＋金利」のような返済方法ではありません。返済額は全て元金に充当されると考えてください。
私どもは、代理人となって債権者と返済についての交渉は出来ません。しかし、任意売却を行ったお客様へ返済のアドバイスをさせて頂く事は可能です。任意売却した後の残債についてご心配のあるお客様は、ぜひ当センターへご連絡ください。
2019/7/5
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相談いただいたお客様で「大手の仲介業者に依頼し１年以上販売しているが売れない」というお話しがありました。よくよく調べると実勢価格より３割ほど高い価格･･･
なぜ、売れない数字で販売しているのか？答えは簡単！「ローンの残高に諸費用分を乗せた価格」になっているからなのです。
大手仲介業者の中には任意売却を扱わないケースもあり、売れないのを承知で販売しているのでしょう！
お客様は売却出来る事を信じ、その間のローン返済のためカードローンなどを利用してしまったのですが、それにも限界を生じ当センターに相談されたようです。
では、このお客様のケースではどう対応すれば良いのか？
１．不動産の媒介を任意売却の専門業者に変更する。
ご本人は、このままだと「自己破産しかない」と考えていたようで、このようなご提案をしたところ１年間もやもやしていた気持ちが晴れ、前向きなお気持ちで任意売却のご依頼を頂きました。このように不安や心配事は専門家に相談することで多少でも解決に向かうはずです。現在、ローンの返済や競売にお悩みの方、お電話お待ちしております。
2019/6/25
＜参照ページ＞
「所有者が行方不明になり住宅ローンを滞納してるのですが、任意売却できますか」当センターには、時折このような相談があります。
このケースでは、不在者財産管理人の制度を利用すれば任意売却も可能となります。行方不明といってもは数日や数週間の不明では「不在者」とはならず、概ね3ヶ月位の行方不明の期間がないと不在者とは言えません。管理人は弁護士や司法書士に依頼する事も可能ですが費用がかかるので、任意売却の場合は面倒でもご家族がされる事をお勧めします。
不在者財産管理人の申請は、管轄する家庭裁判所に申請し審判を受ける必要があります。しかし、その審判を受けただけでは不在者の財産を処分する事はできません。管理人の審判を受けた後、裁判所に対して「権限外行為の許可の申立て」を行う必要があります。
不在者が行方不明となり、住宅ローンの返済が滞ってしまっている場合、そのままだと不動産競売に移行されるため、この制度を利用して任意売却された事例も多々ございます。
同じように行方不明のケースで失踪宣告がありますが、その場合は行方不明になってから7年経過しないと認められません。7年間を待つよりは不在者財産管理人の審判を受けた方が不在者の財産を処分する事が可能となります。
現在、不動産の所有者が行方不明になり、お困りのご親族の方はぜひ任意売却支援センターへご連絡ください。
2019/5/24
私たち任意売却専門家でも任意売却できない場合もございます。その一つとして、元々のご自宅を賃貸に回し家賃を頂いているケースです。 「賃貸オーナー」と言えば聞こえは良いですが、それを賃貸に回した背景が重要です。資金的に余裕があって不動産を増やす目的の投資家なら問題ないでしょう。しかし、住宅ローンの支払が厳しくてご自宅を賃貸に回し、その家賃でローンの返済を考えているなら問題です。
不動産を所有し賃貸に貸し出すことは、いち事業としてリスクも伴います。入居までの期間や退去後の空室のリスク、補修やリフォーム費用、固定資産税の負担など考慮に入れなければなりません。リスクを避けるために家賃を下げて契約にたどり着いたとしても、住宅ローンの返済額に及ばず、生活費から持ち出ししてしまうことも考えられます。
そのような状況になってから任意売却をしようと行動しても、その賃貸契約が足かせになってしまう場合が多いのです。定期借家のように更新できない契約なら、契約終了後に任意売却を行う予定もできますが、それは稀なケースで一般的には更新が可能な普通借家契約が多いため、家賃の滞納などの解約事由がなければ、容易に立退きする事もできません。
このケースで任意売却する場合は賃借人がいる状態、いわゆる収益物件として投資家や不動産会社に販売する方法しかないのです。そこで、家賃と物件価格のバランスがポイントとなりますが、このようなケースでは物件価格に見合うような家賃（利回り）は期待できない事が往々にしてございます。
そうなると、販売価格をかなり下げないと購入希望者は現れません。場合によっては、利回りを考慮すると通常売却よりも2割～4割くらい安くなってしまうケースもあります。しかし、債権者としては「収益利回り」とか「賃貸に出している」とか債務者側の都合は全く関係なく、それを理由に価格の引き下げには応じてはくれません。あくまで、一般物件としての評価を行いますので、任意売却が困難な状態となってしまうのです。
このように安易に自宅を賃貸にしてしまったがために、任意売却もできず競売で処分されることは債務者も望んではないはずです。住宅ローン返済に困っても自宅を賃貸に出してしまうことはお勧めできません。既に賃貸利用されている方は当センターへご相談下さい。
2019/5/17
競売の入札においては取り下げされるケースが良くあります。債務者は執行停止文書を裁判所に提出して競売手続の停止を求めることができ、執行裁判所がこれを認めると、競売の手続は取消されます。
なお、競売を申し立てられた債務者からの取下げは出来ません。競売開始決定通知が届いた後でも、任意売却により債権者との合意ができ円満にまとまれば競売を取り下げも可能となるのです。
ただし、競売の申立てに相応の費用がかかり、債権者によっては任意売却に応じないケースもありますので、債務者は競売開始決定される前に任意売却専門の会社に相談されるのが理想です。
競売の取り下げの期日は競売開札日の前日までとなっています。開札後でも売却許可決定確定前なら、執行抗告を提出し確定を止め、競売申立人に競売申立を取下げてもらう方法もあります。買受人が代金を納付した後は取下げできなくなります。
入札期日が近づいてから当センターに相談される方もおりますが、日程的に無理があり任意売却をお断りする場合もございます。何事も早目に連絡いただく事をお勧めいたします。
2019/4/17
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任意売却をご依頼されるお客様から「引越しはいつすればよいのか」という質問を受けます。ご自宅の売却ですから、内覧等の立ち合いの煩わしさから早期の引越しを希望される方もいらっしゃいます。しかし、私たちがお客様にお話しすることは、購入者が決まり物件引渡しの時期が明確になってからお引越しするようにお勧めしています。それには以下のような理由があります。
■お引越しが早ければ引越先の家賃もかかり、経済的負担が多くなる。
■100％任意売却ができるという確証がない。
■何らかの事由で任意売却不成立で競売となった場合、概ね6か月間はそのまま住むことが可能。
■当センターの支援金制度を利用するには、債権者の最終稟議が必要なため。
主に上記の理由が考えられますが、やはり大きな理由は家賃負担の経済的な部分かと思います。
任意売却を行っている期間は、当然ですがローンの支払はありませんし家賃もかかりません。
お客様には、ギリギリまでご自宅に住んでいて、その間に「次の生活再建の準備をすべき」とアドバイスしております。
その他、お引越費用などのご心配などもあるかと思いますので、当スタッフに相談いただければ親身に対応させていただきます。
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任意売却の引越
任意売却をされた場合、私の経験上から売却後に残債が残ってしまうケースがほとんどです。
債務をなくすには、債務整理をするか時効を迎えない限り残債が消えることはありません。
その債務が残ってしまった場合、毎月いくら返済すれば良いのかよく質問がありますが、返済額に決まりはありません。「いくら返済すればいいのか」ではなく「いくら返済できるのか」がポイントとなります。売却後は家賃の支払も発生するため、なるべくなら返済額は低く抑えたいのが本音です。
収入がある程度あって多くの返済可能な方は別として、一般的に私たちがお客様にお話しするケースでは「毎月5,000円程度の返済で交渉してください」とアドバイスしております。
無理に高い返済額を約束しても、生活が成り立たなくなる可能性も考えられますので、任意売却の際に債権者から返済額を求められたら、生活を維持するために支障のない額をご提示しましょう。
任意売却をお考えの方は任意売却支援センターへご相談下さい。解決方法をご一緒に考えます。
2019/4/1
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住宅ローン滞納が原因で大切なマイホームを処分せざるを得ない状況を考えると、ご本人は忸怩（じくじ）たる思いでしょう。しかし、今後の再生を考え任意売却をすると決断したなら、あとは将来に向けた資金管理が重要となります。
滞納が始まり、任意売却が終了するまでには最低でも半年から１年の期間は必要です。その間は金融機関への返済は行われない訳ですから、以前よりも資金的に余裕が出るかもしれません。しかし、資金に余裕があっても生活レベルを上げたり、娯楽や遊興費に使うことは止めるべきです。
売却後は新たな住居の家賃支払が発生し、そのための引越費用もかかります。業者の言う「引越代100％確保」を全て鵜呑みにしないでください。当センターでもこれまで、ほとんどのケースで必要な引越費用は確保できています。しかし、それは100％保証される訳ではありませんし、債権者が認める控除費用も10万、20万に減額されるケースも増えております。ですので、業者からの引越代は最初から当てにせず、ご自身で蓄えをするお気持ちで臨む方が楽かもしれません。予定通りの費用が確保できれば、それは次への準備資金となります。
また、売却後の住居を探す際に、従来の住宅ローンの支払額と同等額の家賃を検討される方がおられますが、そこで無理をすると家賃滞納の恐れがありますので、無理をせず居住環境レベルは落とすべきと考えます。
任意売却業者は家の処分が済めば終わりかもしれませんが、債務者にとってはこれからがスタートとなります。
そのための資金計画は早めに準備しましょう。
2019/3/20
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