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住宅ローン破綻の原因その3<内部的要因>

<本人及び家庭の原因による内部的要因>

住宅ローンの破綻した債務者の方と接する機会が多くあり、様々な人間模様も目の当たりにしてまいりました。
債務者本人の浪費癖やギャンブルが原因で破綻するケースがありますが、これに関してはご本人の問題ですので何もアドバイスはありません。


しかし、相談のなかで特に多いのは「離婚」によって生じる金銭的な問題なのです。これは金銭的な事が原因で離婚になるのか、元々離婚が原因でローンの支払をストップしたのかは別にして、離婚後にマイホームを巡って大きなトラブルとなる要因です。

離婚後、ご主人様がローンを支払う約束でそのまま奥様とお子様が自宅に住んでいたものの、ご本人は別の生活もありながらの住宅ローン返済の負担は重くのしかかります。それまでは、何とか返済してきたローンも離婚を機に滞納するパターンは多くあります。特に奥様が連帯保証人や連帯債務者になっている場合では、離婚しても銀行は奥様の連帯保証人を外してはくれませんので、ご主人様の破綻によりその債務の返済義務が奥様に来てしまう事となってしまいます。

ご夫婦の縁は切れても借金の縁だけは切れないで残ってしまうのです。
このような場合、離婚後でもお互いに協力して「競売」を回避すべきと考えます。
任意売却によって残債務を少しでも減らす事と、引越代を捻出して再出発の足がかりにして貰いたいと願います。

社有物件

今日は社有物件のご紹介です。
普段は任意売却を扱っている都合上、お客様の秘密保持のためにホームぺージでの物件紹介は行っていません。 ですので、当社所有でこれから販売する予定のマンションをご紹介します。

マンション名:セザール東雪谷4階
面積 41.09㎡  間取り 2DK
フルリフォーム済み 販売価格は1,880万円の予定です。 DK7バスルーム

モノトーンでシックなリフォームとなっています。

今回は、給湯器からカラーモニター付インターホンまで全て交換しました。 DK

 

沢山の方にご覧いたければと思っております。

 

kobyashi

住宅ローン破綻の原因その2<経済状況悪化>

<経済状況悪化による外部的要因>

先行き不透明な経済状況のうえ、大震災などの影響により様々な企業の収益が悪化している現状です。企業や会社の衰退はそこに勤める社員やその家族にも影響が及びます。今まで安定した収入も大幅に減額されたり、ボーナスカットなど住宅ローンを抱えた状況で返済が滞るケースが多く見受けられます。
 
では、このようなケースでどのように対応すればよのか?
まず、滞納が予測される早い段階でローンを組んでいる金融機関にリスケジュール(リスケ)の相談をしてみましょう!リスケとは借入の条件を変更(返済期間の延長や金利の減免)し毎月の返済額を減らす事です。場合によっては一定期間返済猶予してもらうことも可能です。銀行としても、このまま滞納が続き事故債権となってしまうよりも、債務者の生活状況に合わせて少しでも返済をしてもらった方がメリットがあるのです。ただし、滞納が数ヶ月に及んでしまうと、なかかなリスケに応じてくれない場合もありますので、早めの行動がポイントです。
 
しかし、返済条件を変更してもなお、返済の見通しが立てられない場合は、ご自宅の売却を考えなくてはなりません。このケースではあまり自分自身を責めないで「経済状況が悪いんだ」と開き直る事も必要です。ご本人は一生懸命頑張って働いていても自分を取り巻く環境の変化によって、そのような事態は起こりえるからです。無理にカードローンを利用して返済に回すことのないように、ご家族の理解と協力によって乗り越えるべきと考えます。
 
どこに相談すれば良いか悩んでいる方は、当センターの相談員に何でもご相談下さい。無料でご相談をお受けいたします。

住宅ローン破綻の原因その1<無理な返済計画>

<無理な返済計画>

 

一般的に金融機関にて住宅ローン審査をする場合、「返済比率」という言葉を耳にする事があります。

年間のローン返済額が年収の30~35%以内であれば、住宅ローンを組む事ができるのです。 不動産を販売する営業マンは、この返済比率という数字のマジックを利用し「お客様の年収からすると○○○○万円まで購入可能です」というセールストークで何とか高額な物件を販売しようとします。まして、この低金利時代では借入可能額は上がってくるのは当然の事。
住宅ローンを組む場合の注意点は、お客様の「借入可能額」ではなく「返済可能額」を考えるべきなのです。今後増える教育費や保険料、家の修繕費、管理費や固定資産税の支払いなどを考慮して、毎月いくらなら返済可能なのかを検討しなければなりません。

 

近年では住宅購入を促進させる目的もあり、購入価格に対して100%のローンを組む事が可能となりましたが、この事も住宅ローン破綻の要因となります。100%ローンで借り入れし、数年後に売却しなければならない事情が起こった場合、売却代金で返済出来ないケースが多く見受けられます。この場合、どうするか?

「不足分を身内から借りて返済」するか、数ヶ月間滞納をして「任意売却」するという選択になってしまいます。住宅の購入にあたっては、不動産の営業に惑わされずある程度の自己資金の蓄えをし、しっかりとした返済計画で購入を検討すべきです。

競売は赤紙貼られるのか?

競売に直面されているお客様からの相談のなかには、マイホームが競売になると「赤紙が貼られる」とか、「怖いお兄さんが立ち退きに来る」とか不安に思っている方が多くいらっしゃいます。安心して下さい。決してドラマの世界のように赤紙を貼られる事はありません。(最近はドラマでもそのようなシーンは見ないですが・・・)

 

競売開始決定通知書が来てから間もなく、裁判所の執行官が資料作りのため訪問して来ます。その時点でも近所に知られるような行為は一切ありませんし、執行官は怖い人でもないので落ちついて対応しましょう!
もし、貼るものがあるとすると落札後の強制執行する場合の「公示書」です。しかも、他の家族に分からないように室内の隠れた場所に貼ってくれます。

 

多くの方は、競売の通知書が来ても友人や親類にも相談出来ないケースがほとんでしょう。でも、慌てて引越の準備をしなくてもいいのです。通知書が来ても落札まで4~5ヶ月はかかり、その間は住み続ける事が出来ます。落札者が訪ねて来たら、ダメもとで引越代を要求してみて下さい。落札者が円満に解決したいと思えば10~20万円いただける場合もあります。

 

しかし、当センターでは競売になる前に「任意売却」を当然ながらお勧めしております。
強制的に売られてしまうか、自らの意思で売却するか、不安な事は専門のスタッフに相談することで、前向きに考えられるようになると確信しています。既に通知書がきている方は早めにご相談下さい。

平泉の中尊寺金色堂

先日、嬉しいニュースがありました。
既にご存じと思いますが、小笠原諸島に続き平泉の金色堂が世界遺産に登録されました。  images
私の故郷、奥州市の隣町の平泉ですので、何かとても誇らしく感じています。
子供の頃や学生時代は何度もこの地を訪れた記憶があります。(3年位前にも)
震災直後は観光客も減っていたと聞きましたので、これを機に多くの方にも足を運んで頂きたいですね。

ちなみに、ここの駐車場横にある茶店でいただく「ずんだ餅」は最高に旨いですよ!

 

kobayashi

千葉のほたる

先日、ホタル鑑賞で千葉へ向かいました。
宿泊したオークラアカデミアパークホテル、庭が綺麗なので写真を一枚 IMG_4559

ここでのランチのサンドが美味かった!      IMG_4558

 

残念ながら、肝心の蛍は画像に残せなかったので、ほたる繋がりで途中休憩の「海ほたる」を・・・ IMG_4556

自己破産は最終手段です

当センターに任意売却のご相談されるお客様のうち、10%~20%の割合で既に弁護士さんへ相談された方、又は相談予定の方です。その多くは自己破産を勧められ、どうすべきか迷っている方も多いようです。 私たちは、お客様の現状を把握するため1時間程度の聞き取りを行い、その債務状況に応じて解決方法を提案します。

 

先日ご相談に来られた方は、「訴訟判決の控訴」をするため法律事務所に相談に行ったが、先生に「勝ち目がないから自己破産しなさい!楽になります」と言われたとの事。私たちが状況を聞くと、本人の親が連帯保証人になっており、その親の実家には債権者から債権の保全のため「仮差し押さえ」が設定されていました。 債権者としては当然の行為です。債務者本人の担保を実行しても既に債務超過にあり、回収が見込めないとなれば連帯保証人へ求償します。

 

この状況下において、息子さん本人が自己破産したらどうなるか? 簡単です。一生懸命働き、退職金で購入した実家も最終的に競売にかけられてしまいます。
このようなケースでは自己破産ではなく、まず債権者と話し合いをすべきと考えます。
「仮差し押さえ」の段階ではすぐに競売の申立はできませんので債権者とじっくり交渉して行きましょう。

 

1.債権者は解除の条件に一括弁済を求めますが、それは無理なため実家に抵当権を設定し分割払いに出来ないか提案します。
2.それが無理な場合は、身内に協力してもらい親族間売買をして、その売買代金で弁済に充てます。
3.協力する身内がない場合は、第三者に任意売却します。
4.それから、本人の債務整理の方法を考えます。

 

ここで重要なポイントは実家の競売を回避する事です。窮地に陥った債務者に自己破産を勧めるのは間違いではありません。当然、必要な場合もあります。

しかし、私たちはお客様の「現在の状況」「将来の希望」「ご家族の置かれた状態」も把握した上で、それが自己破産すべきか、回避すべきか、別の債務整理の方法がないかなど解決策を検討します。

とにかく借金に困ったら「自己破産」というのはあまりにも強引です。HPにも記述していますが弁護士さんに勧められ自己破産を選択した方は比較的まじめで素直な方が多いのです。
もっとクライアントの希望や意見を聞いてあげて欲しいと願います。

強制執行の断行

前回、不動産の執行手続きについて解説しましたが、強制執行の断行はどのように行われるのでしょう?
裁判所にて予納金を納め執行の手続きを終えると、日時を決めて執行官と補助人が同行し占有者のもとへ催告に向かいます。その前に強制執行をする日程を決めるのですが、原則として催告の日から1ヶ月以内に行います。

ちなみに占有者には、催告の連絡はなく突然訪問しますが、チャイムを鳴らしても出てこないケースがあります。しかし、執行官は慣れたもの! ドアの郵便受けの隙間から「開けて下さい。裁判所です。鍵を開けて入りますよ」と大きな声で叫びます。大体は居留守を使っても、開けてくれます。
中に入ると補助人が室内の荷物の量を確認し費用の見積もりをとります。執行官は占有者に自主的に引っ越しされるように促しますが、強制執行の日時を伝え「公示書」を部屋の内部に貼ります。他の家族の事も考えてカレンダーなどの裏側の見えないところに貼ります。占有者はそれを勝手にはがす事はできません。

実際の断行日には一般家庭でトラック2台分は必要になります。執行官及び鍵の解除人や運搬作業員も十数人と大がかりです。通常のお引っ越しとは違い、動産の目録を作成し家財一つずつチェックし、梱包してトラックへ運んで約2時間程度で作業完了です。占有者が何を言っても叫んでも強制的に行い、もし作業を妨害するような事があった場合には警察に連行されてしまいます。

運び出した家財は、保管場所に1ヶ月保管し引き取りを待ちます。引き取りがない場合は「動産の競売」にかけますが、一般的には値段の付きようのないものばかりです。当然ですが、お金に換えられるものがあれば既に引き取っているはずですね・・・ 残った家財などは廃棄処分となります。

ところで強制執行にかかる費用はどの位かというと、50万円から100万円と荷物の量により異なり、大きな一戸建てになるとその費用も多額になってしまいます。本来その費用は占有者に請求できるのですが、回収はほとんど見込めないでしょう! なるべくなら、競売の買受人も余分な費用と時間はかけたくないのが本音ですので、引越代20万円程度で速やかに退去していただき円満に解決する方法が得策と考えます。

兄の連帯保証人で、破滅しそうに!

東京都/40代男性/Y様

7年前に東京の郊外にで新築マンションを購入し、妻と子供の3人暮らしをしていました。
不況が続く経済状況の中でも、勤務先の業績はそう悪くもなく、収入も安定し、私自身は順風満帆な生活が続いていくものだと信じて疑っていませんでした。
しかし、思いもしなかったことが原因となって、借金の悩みを抱えることになりました。

その原因は私の兄でした。 兄は10年ほど前にマンションを購入し、そのマンションの連帯保証人になっていたのですが、その兄のマンションが競売にかけられることになってしまったのです。
兄には2,500万円の住宅ローンが残っていましたが、直近の周辺マンションの売買成約事例からすると実勢価格は1500万円程度。
これでは競売後にも債務が残ることは間違いなく、私にも請求が来ることは間違いないと知りました。

自分自身のローンも抱えているのに、兄の分まで負担するのはとてもじゃないが無理だ!と考えた私は、インターネットで任意売却支援センターさんを知り、すぐに電話をしました。
そして、兄が開始の通告を受けてから約3ヶ月後、1680万円での売買を成立することができたのです。
そこから兄の引越し費用や、また仲介手数料などを差しい引いた額を債権者に返済し、残債務を思った以上に減らす事ができました。 もし、そのまま競売になったらと今考えるときっと兄を恨んでいた事でしょう!

担当の吉田さんにはやっかいなお願いもしましたが、快く引き受けて下さって感謝しております。
本当にありがとうございました。

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