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競売は赤紙貼られるのか?

競売に直面されているお客様からの相談のなかには、マイホームが競売になると「赤紙が貼られる」とか、「怖いお兄さんが立ち退きに来る」とか不安に思っている方が多くいらっしゃいます。安心して下さい。決してドラマの世界のように赤紙を貼られる事はありません。(最近はドラマでもそのようなシーンは見ないですが・・・)

 

競売開始決定通知書が来てから間もなく、裁判所の執行官が資料作りのため訪問して来ます。その時点でも近所に知られるような行為は一切ありませんし、執行官は怖い人でもないので落ちついて対応しましょう!
もし、貼るものがあるとすると落札後の強制執行する場合の「公示書」です。しかも、他の家族に分からないように室内の隠れた場所に貼ってくれます。

 

多くの方は、競売の通知書が来ても友人や親類にも相談出来ないケースがほとんでしょう。でも、慌てて引越の準備をしなくてもいいのです。通知書が来ても落札まで4~5ヶ月はかかり、その間は住み続ける事が出来ます。落札者が訪ねて来たら、ダメもとで引越代を要求してみて下さい。落札者が円満に解決したいと思えば10~20万円いただける場合もあります。

 

しかし、当センターでは競売になる前に「任意売却」を当然ながらお勧めしております。
強制的に売られてしまうか、自らの意思で売却するか、不安な事は専門のスタッフに相談することで、前向きに考えられるようになると確信しています。既に通知書がきている方は早めにご相談下さい。

平泉の中尊寺金色堂

先日、嬉しいニュースがありました。
既にご存じと思いますが、小笠原諸島に続き平泉の金色堂が世界遺産に登録されました。  images
私の故郷、奥州市の隣町の平泉ですので、何かとても誇らしく感じています。
子供の頃や学生時代は何度もこの地を訪れた記憶があります。(3年位前にも)
震災直後は観光客も減っていたと聞きましたので、これを機に多くの方にも足を運んで頂きたいですね。

ちなみに、ここの駐車場横にある茶店でいただく「ずんだ餅」は最高に旨いですよ!

 

kobayashi

千葉のほたる

先日、ホタル鑑賞で千葉へ向かいました。
宿泊したオークラアカデミアパークホテル、庭が綺麗なので写真を一枚 IMG_4559

ここでのランチのサンドが美味かった!      IMG_4558

 

残念ながら、肝心の蛍は画像に残せなかったので、ほたる繋がりで途中休憩の「海ほたる」を・・・ IMG_4556

自己破産は最終手段です

当センターに任意売却のご相談されるお客様のうち、10%~20%の割合で既に弁護士さんへ相談された方、又は相談予定の方です。その多くは自己破産を勧められ、どうすべきか迷っている方も多いようです。 私たちは、お客様の現状を把握するため1時間程度の聞き取りを行い、その債務状況に応じて解決方法を提案します。

 

先日ご相談に来られた方は、「訴訟判決の控訴」をするため法律事務所に相談に行ったが、先生に「勝ち目がないから自己破産しなさい!楽になります」と言われたとの事。私たちが状況を聞くと、本人の親が連帯保証人になっており、その親の実家には債権者から債権の保全のため「仮差し押さえ」が設定されていました。 債権者としては当然の行為です。債務者本人の担保を実行しても既に債務超過にあり、回収が見込めないとなれば連帯保証人へ求償します。

 

この状況下において、息子さん本人が自己破産したらどうなるか? 簡単です。一生懸命働き、退職金で購入した実家も最終的に競売にかけられてしまいます。
このようなケースでは自己破産ではなく、まず債権者と話し合いをすべきと考えます。
「仮差し押さえ」の段階ではすぐに競売の申立はできませんので債権者とじっくり交渉して行きましょう。

 

1.債権者は解除の条件に一括弁済を求めますが、それは無理なため実家に抵当権を設定し分割払いに出来ないか提案します。
2.それが無理な場合は、身内に協力してもらい親族間売買をして、その売買代金で弁済に充てます。
3.協力する身内がない場合は、第三者に任意売却します。
4.それから、本人の債務整理の方法を考えます。

 

ここで重要なポイントは実家の競売を回避する事です。窮地に陥った債務者に自己破産を勧めるのは間違いではありません。当然、必要な場合もあります。

しかし、私たちはお客様の「現在の状況」「将来の希望」「ご家族の置かれた状態」も把握した上で、それが自己破産すべきか、回避すべきか、別の債務整理の方法がないかなど解決策を検討します。

とにかく借金に困ったら「自己破産」というのはあまりにも強引です。HPにも記述していますが弁護士さんに勧められ自己破産を選択した方は比較的まじめで素直な方が多いのです。
もっとクライアントの希望や意見を聞いてあげて欲しいと願います。

強制執行の断行

前回、不動産の執行手続きについて解説しましたが、強制執行の断行はどのように行われるのでしょう?
裁判所にて予納金を納め執行の手続きを終えると、日時を決めて執行官と補助人が同行し占有者のもとへ催告に向かいます。その前に強制執行をする日程を決めるのですが、原則として催告の日から1ヶ月以内に行います。

ちなみに占有者には、催告の連絡はなく突然訪問しますが、チャイムを鳴らしても出てこないケースがあります。しかし、執行官は慣れたもの! ドアの郵便受けの隙間から「開けて下さい。裁判所です。鍵を開けて入りますよ」と大きな声で叫びます。大体は居留守を使っても、開けてくれます。
中に入ると補助人が室内の荷物の量を確認し費用の見積もりをとります。執行官は占有者に自主的に引っ越しされるように促しますが、強制執行の日時を伝え「公示書」を部屋の内部に貼ります。他の家族の事も考えてカレンダーなどの裏側の見えないところに貼ります。占有者はそれを勝手にはがす事はできません。

実際の断行日には一般家庭でトラック2台分は必要になります。執行官及び鍵の解除人や運搬作業員も十数人と大がかりです。通常のお引っ越しとは違い、動産の目録を作成し家財一つずつチェックし、梱包してトラックへ運んで約2時間程度で作業完了です。占有者が何を言っても叫んでも強制的に行い、もし作業を妨害するような事があった場合には警察に連行されてしまいます。

運び出した家財は、保管場所に1ヶ月保管し引き取りを待ちます。引き取りがない場合は「動産の競売」にかけますが、一般的には値段の付きようのないものばかりです。当然ですが、お金に換えられるものがあれば既に引き取っているはずですね・・・ 残った家財などは廃棄処分となります。

ところで強制執行にかかる費用はどの位かというと、50万円から100万円と荷物の量により異なり、大きな一戸建てになるとその費用も多額になってしまいます。本来その費用は占有者に請求できるのですが、回収はほとんど見込めないでしょう! なるべくなら、競売の買受人も余分な費用と時間はかけたくないのが本音ですので、引越代20万円程度で速やかに退去していただき円満に解決する方法が得策と考えます。

兄の連帯保証人で、破滅しそうに!

東京都/40代男性/Y様

7年前に東京の郊外にで新築マンションを購入し、妻と子供の3人暮らしをしていました。
不況が続く経済状況の中でも、勤務先の業績はそう悪くもなく、収入も安定し、私自身は順風満帆な生活が続いていくものだと信じて疑っていませんでした。
しかし、思いもしなかったことが原因となって、借金の悩みを抱えることになりました。

その原因は私の兄でした。 兄は10年ほど前にマンションを購入し、そのマンションの連帯保証人になっていたのですが、その兄のマンションが競売にかけられることになってしまったのです。
兄には2,500万円の住宅ローンが残っていましたが、直近の周辺マンションの売買成約事例からすると実勢価格は1500万円程度。
これでは競売後にも債務が残ることは間違いなく、私にも請求が来ることは間違いないと知りました。

自分自身のローンも抱えているのに、兄の分まで負担するのはとてもじゃないが無理だ!と考えた私は、インターネットで任意売却支援センターさんを知り、すぐに電話をしました。
そして、兄が開始の通告を受けてから約3ヶ月後、1680万円での売買を成立することができたのです。
そこから兄の引越し費用や、また仲介手数料などを差しい引いた額を債権者に返済し、残債務を思った以上に減らす事ができました。 もし、そのまま競売になったらと今考えるときっと兄を恨んでいた事でしょう!

担当の吉田さんにはやっかいなお願いもしましたが、快く引き受けて下さって感謝しております。
本当にありがとうございました。

任意売却と団体信用生命保険

住宅ローンを組んでマイホームを購入した方なら、皆さんが経験されていると思いますが、ほとんどの民間金融機関ではローンの審査の段階で団体信用生命保険(団信)に加入させられます。

これは債務者がローンの返済中に亡くなったり高度障害となった場合に、本人に代わり保険会社が住宅ローンの残額を払うというものです。この団信は債務者本人が亡くなっても、残された家族にとってはそのまま住み続けられるので安心なシステムです。

 

ちなみに、保険料は誰が払ってるのかというと銀行が負担しています。(実際は金利に加算されています) しかし、フラット35を扱う住宅金融支援機構では、この団体信用生命保険は「任意」となります。加入する場合の保険料はお客様の負担であり、一般的に住宅ローンの返済とは別に年1回の支払いとなっているのです。

 

さて、この団体信用生命保険に加入している段階で、住宅ローンが支払えなくなり任意売却した場合どうなるのか? また、いつまで保険の効力があるのか検証しましょう!

 

民間の金融機関で住宅ローンを組む場合、一般的に保証会社をつけます。お客様のローンが滞り期限の利益を喪失すると銀行は保証会社に代位弁済を求めます。保険料は銀行が負担していますから、代位弁済した時点で保険の効力は失ってしまいます。ですので、代位弁済後にご本人が亡くなったても保険会社から支払われないため、ローンの残高は残ってしまいます。
亡くなった本人には請求は出来ませんが、連帯債務者や連帯保証人がいるケースでは問題ですね!

 

では、住宅金融支援機構のケースではどうでしょうか?
前述のとおり、フラット35などでは本人が任意で団体信用生命保険に加入し、本人が保険料を年払いしています。この場合、住宅ローンを滞納し期限の利益を喪失しても保険の効力は維持されます。しかも、任意売却をした後ても1年間の保険料を払っているため、本人が亡くなった場合には保険料は支払われるのです。そのため債権者はその任意売却後の残債務弁済に充当する事が出来るのです。

 

このように、民間の金融機関と住宅金融支援機構での団体信用生命保険の取扱いが大きく違います。任意売却する場合の注意点として記憶しておくべき内容ですね!

任意売却した後の残債務の対処方法

任意売却の後に債務者が気になる事のひとつに残債務の問題があります。それは競売でも任意売却であっても債務整理をしない限り債務がなくなる事はありません。 それでは債務者は任意売却後、どのように債権者に対応すれば良いか検討しましょう!

一切支払わない、もしくは払えないケース
当センターで任意売却をされたお客様には、当然のとこですが任意売却後の残債務について「支払わなくても良い」とはご説明しません。しかし、いくら頑張っても返済できない事情がある場合は返済できない事となります。
債権回収会社といっても、
返済困難な債務者から強引な取り立ては出来ません。また、債務の返済を5年間逃れることができれば時効が成立してしまいます。ただ5年逃げ切れるほど甘くはありません。債権者は裁判所に訴訟を申立をして債務名義をとると時効が延びます。
これにより、債務者に資産があったり安定した収入や退職金が確実に入るような場合、差押などの法的請求を求められる事となります。しかし、裁判所の判決をとるには費用もかかるため債権者としてはできる限り話し合いによる回収方法を望みます。

数千円程度から返済をする
任意売却では、競売での処分と違い残債務の支払について話し合いがもてるというメリットがあります。その返済額は、債務者の生活に支障のない額の3,000円から10,000円程度での支払いが可能となります。
しかし、ここで良く考えて下さい。仮に任意売却後の債務が600万円残り月5,000円の約定をした場合、完済まで100年かかる計算となります。債権者は不良債権を抱えたまま、何十年も完済を待つでしょうか? サービサーとしては、ある一定期間返済をした債務者や回収の見込がないことが明らかな場合には税務会計上、貸倒として損金計上する事を選択するでしょう。
このような事から、任意売却後の毎月の返済額はなるべく少額に抑えたいところです。また、一定期間返済をした方はサービサーへ債務免除を申し出てみましょう!

債権を買い取る方法
一般的に住宅ローンを組むときには保証委託契約を結びます。最終的に任意売却をした後は保証会社に対して返済義務が生じますが、民間の金融機関のケースでは保証会社から債権回収会社(サービサー)に債権を譲渡する事が多いようです。ですが、サービサーに残債が譲渡されても心配する必要はありません。むしろ債務者にとっては、債権譲渡されることでその債権を格安で買戻せる可能性がでてくるのです。 債権譲渡される債権は、無担保債権で回収見込のないとの判断から、おおよそ債権額の2~3%で譲渡されているため、サービサーとしては10~15%程度の債権回収ができれば目的は達成することとなります。
しかし、サービサー自ら債務圧縮や放棄の話しを持ち出す事はありませんし、債務者から申し出ても最初は簡単に応じてはくれませんので、そこは粘り強く交渉する必要があります。
当センターでは残債務の圧縮交渉に関し、弁護士法に抵触するため代理人として交渉はできませんが、お客様と同行して話し合いする事は可能です。また、弁護士や司法書士に依頼する場合は当センターからご紹介することとなります。

※上記のことから、任意売却の場合は一般の売却のケースとは違い、残債務の事を考えて高く売却することよりも確実に期限までに売却する事、そして債権者とうまく付き合い引越代などの費用を捻出する交渉を優先すべきと考えます。 やはり、任意売却専門の不動産会社でなくては出来ない仕事です。

相模原

先日、仕事で相模原の水郷田名という地域に行ってきました。 時間があまり、近くに相模川あるので散歩がてらぶらり! この田名という地域は歴史も古く、かつては観光地として栄えていたようです。 緑豊かでマイナスイオンが沢山出ている感じ、普段の忙しさから解放された気持ちでした。

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連帯保証人・連帯債務者

住宅ローンの返済が困難になり、任意売却を決断されたお客様の悩みの一つに連帯保証人や連帯債務者の問題があります。
債務者が任意売却する場合、その債務に対する連帯保証人・連帯債務者の同意を取り付ける必要があります。同居している家族であれば状況を理解し、任意売却に対して協力もしてくれるでしょう!しかし、それが配偶者の親・兄弟だったりするケースでは、なかなか言い出せず債権者からの通知が届き、そこで初めて滞納に気付く場合もあります。

また離婚による財産分与で、ご主人がローンを支払う約束で不動産の名義を奥さんに移すケースもあります。しかし、何らかの理由でローンが滞り自宅が競売の申立を受け、任意売却せざる得ない状況になる事も!
このケースで、もし別れた奥様が連帯保証人になっていると、家を失うだけでなく売却後の残債務の支払いを背負わなくてはならなくなります。
何とか住宅ローンを払い続け、関係者に迷惑をかけないように頑張っていても、経済状況や勤務先の事情などでどうしても返済が出来なく破綻してしまう事は仕方ない事と考えます。

しかし連帯保証人からすると自分自身の借り入れでないのに突然、金融機関から催告がきて大きな借金をかかえるリスクもあり、その人の人生にも大きく影響を及ぼす可能性があるのです。債務者は現状をそのままにせず、連帯保証人や連帯債務者にはきちんと説明をする事で協力を求めることが必要となります。
当然のことでが、競売によって残債務を多く残すより実勢価格に近い金額で任意売却するメリットを関係者に十分説明し理解してもらう必要もあります。
生活再建するためのスタートとして、乗り越えなければいけない大きな責任と考えます!

任意売却に不安を感じている方、ご安心ください!当センターが全てサポートいたします。

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