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競売三点セット

 

任意売却支援センターの小林です。

良く耳にする競売の三点セットとはどのようなものか?
それは裁判所が作成する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のことを言います。私が競売の入札を始めた頃、霞が関の東京地方裁判所に競売の資料閲覧のため通った記憶があります。

三点セットをその場でコピーするのですが、1物件の資料をコピーすると確か1,000円くらいかかったような?当時と比較すると現在では、インターネットで無料で閲覧でき、PCにお気に入りの物件を保存できるのでいつでも確認できます。

 

その三点セットで、私が最初に確認する事は、4ページ目あたりの「買受人が負担することとなる他人の権利」という箇所です。もし、賃借人がいたりすると立退きに時間がかかったり、そのまま賃貸借契約を継続しなければならないケースもあるので注意が必要となります。

 

その次に、マンションの場合の管理費の滞納記録です。現所有者が管理費等を滞納している場合は、落札した人がその債務を引き継ぐこととなります。管理組合によっては、遅延損害金までしっかり徴収するマンションもありますので確認が必要です。

 

そして「評価書」です。売却基準価格は裁判所の評価ですが、東京の場合は基準価格以下で落札される事はほぼ無いでしょう。まず、その物件にどれだけの入札があるか予想し、近隣の取引事例などを鑑みて入札額を決定します。

不動産関係に携わっていないと取引事例の調査はできないので、そこはプロにお任せした方が良いかもしれません。

催告の抗弁権がない(連帯保証人の責任)

住宅ローンを組む際に、妻が連帯保証人となるケースが多くございます。そこで離婚問題などが起きローンの滞納が発生すると、妻としては「夫が債務者なので夫に催告してください」と言いたいところです。

 

しかし、金融機関としては、どちらが主たる債務者どちらが連帯保証人であろうが、どちらでも(両者とも)請求することが可能なのです。仮に金融機関が債務者を超えて連帯保証人へ請求したとしても、連帯保証人は債務者から先に請求してほしいと主張する権利がありません。それを「催告の抗弁権がない」といいます。

 

保証人という言葉は「自分の借入ではない」という認識のためか、責任という部分では軽く考えてしまうかもしれませんが、その連帯保証人の責任は債務者と同等とお考えいただいた方が良いかと・・・

 

 

ワールドカップが終わって

サッカーワールドカップはドイツの優勝で終わり、我が日本の結果は予選で惨敗しました。

負けたにも拘らずサポーターがスタジアムのゴミ拾いをしたり、負けて帰ってきた代表チームでも、その労をねぎらい暖かく迎えてくれました。このような行為は、恐らく他国にはない日本特有の美学と考えられます。
「日本は優しいから勝てない」という意見もあるようですが、「敗者を責めない」気持ちは今後も持ち続けていたいと思います。
勝負ごとなので負ける事もあります。しかし、このように負けても「追い詰めるのではなく、頑張った人間を評価すること」の方が日本らしくて良いのではないかと・・・

それは、スポーツ界だけではなく、一般社会にも通じるものがあると思います。ローンを払えず破綻してしまった人でも再出発の支援や再生方法は必ずあります。それには失敗し後悔ばかりしていても何の解決策にはなりません。
「失敗から学び再建する」 私たちは微力ですが、債務者が前向きに行動できるよう導きたいと日々活動しております。

業者の誇大広告に思う!

任意売却支援センター 小林です。

インターネットでホームページや広告をご覧いただいた方はご承知でしょうが、当たり前のように誇大広告が氾濫しています。任意売却を例とすると

★引越代〇〇万円差し上げます
★成約率〇〇%
★実績件数〇〇〇〇件

など、ありえないような広告文をよく目にします。私たち任意売却を長く経験した者からみると、そのようなHPや広告は本当にユーザーから信用されるのか疑問です。

よくお客様から、どこのサイトも同じことが記載されており、どれが良いのか判断できないというご意見を聞きます。そのために、同業他社との違いをアピールする狙いがあると思われますが、やりすぎると逆効果になるので注意が必要です。

しかし、その中でも有益な情報を掲載しているサイトもあります。

「安瀬法務事務所」 http://www.anze.jp/
「にんすい」   http://www.ninsui.com/

勝手に名前を出してしまいましたが、両サイトともHPの華やかさではなく、実務経験に基づいた情報を発信しており、私どもも参考にさせていただいています。

 

もし、お客様が任意売却業者をお探しなら、「誇大広告業者」や「ポータルサイト」「マスコミ取材や弁護士を前面に出したサイト」よりも、地味でも「記事内容の充実したサイト」や「偽りのない業者」をしっかり見極める必要があります。ご参考まで!

 

個人民事再生の注意点

多額の借金を抱えたが、債務整理においてお仕事の関係で自己破産ができない方も多数おられます。
その場合に、この個人民事再生を利用し借金を5分の1まで圧縮することができれば、有効な債務整理の手段となるでしょう!
しかし、この制度は誰でも利用できる訳ではなく、以下のように注意する事項もあります。

 

■安定した収入の見込みがないと裁判所から再生計画は認められません。

■住宅ローン以外の債務が5,000万円以下であること。
■借金は免責とならず、圧縮した債務を3年から5年かけて返済する必要があります。
■連帯保証人の債務は減額されないので、その場合は連帯保証人に通知しておく必要があります。
■住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローン以外の担保が設定されていないこと。
■債権者が個人再生に対して異議申し立てを行う場合があります。
■個人信用情報に事故扱いとして登録されるため、借入れやクレジットカード等は原則として組めません。

 

その他にも条件はございますがご参考まで!

 

 

<関連リンク>
代位弁済通知が届いたら
個人民事再生をする前に

競売入札を代行業者に依頼する場合の注意

不動産競売の入札というとひと昔前までは、競売専門業者や不動産会社などしか入札がなく、割と安く取得できる環境でした。しかしながら昨今では、法整備も整い一般個人でも入札に参加されるようになって、様々な斡旋団体も存在し「不動産競売物件の購入」を勧めています。

とは言え、やはり不動産取引の経験のない個人が入札に参加するには多少ハードルが高い部分もあり、最初はトラブル回避のため専門の代行業者へ依頼すべきと考えます。

その場合、注意しなければならないこともあります。

 

業者に依頼するにしても、ご自身でしっかりと価格の調査をしておくこと。

業者は、お客さんの希望する物件が落札できた場合に報酬を受けることがきる成功報酬型が多いので、その物件を落札させるために予定より高い設定をするケースがあります。落札結果を見ると一般市場より高く落札される物件もありますので、業者の言いなりで入札額を決めないことがポイントです。

どうしても落札したいと、業者の勧める価格で落札したが、次順位との価格差が大きく落札後に後悔することもございます。業者にクレームを言ってもどうしようもありません、すべては自分の責任となります。
もし、落札できなくても次の物件にチャレンジすれば良いのです。

 

代行手数料は決まりがない。

競売の代行手数料は不動産の仲介業のように法的な報酬制限はありません。報酬形態としては

・落札できた場合に報酬が発生する業者
・落札できなくても、調査料名目で定額の手数料がかかる業者
・立退きの交渉費用は別途請求の業者

など様々ですので、依頼する前にしっかりと確認しておく必要があります。

 

任意売却された、その後

代表の小林です。

この仕事をしていて、任意売却をされた売主さんと取引成立後も連絡を取り合うことが多々ございます。
私たちはお客様との不動産取引が成立しても、債務者さんの「その後」が心配でどうしても連絡するのですが、特に任意売却後の残債の相談やお仕事のこと、債務整理の相談などもいたします。

通常の売却より時間と手間がかかる任意売却だからこそ、お客様との信頼感も生まれているのだと感じています。不動産仲介は決済したら終わりですが、債務者さんにとってはこれからが新たなスタートとなるのです。

当センターでは、スタッフ全員が任意売却終了後も、お客様の「再建・再生」のためのアフターフォローを心がけて仕事にあたっていますので、ご安心してご相談ください。

 

今日は最大級の台風が近づいていることもあり心配ですね!

自己破産と退職金の扱い

多額の借金を整理するため自己破産を選択される方も多いようです。
自己破産する場合、手元に残せる預貯金は20万円、総財産は99万円までと決まっています。

しかし、会社勤めの方が自己破産した場合、将来受給する退職金はどうなるのか心配ですね!
それは、退職金の受ける時期によって大きく分かれますので注意が必要です。
以下のとおり、簡単に解説しましたのでご参考にして下さい。

 

■退職金の受給予定が先のケース
この場合、現時点で退職したとしての退職金を計算し、8分の1相当額を財産評価とし債権者への配当へ回ります。
8分の7は自由財産として残せる事となります。また、退職金の8分の1相当額が20万円以下なら、全額を残す事が可能です。

 

■退職間近、もしくは退職したが退職金を受けていないケース
給与の差押のケースと同じで、4分の1が配当金の対象となり、4分の3は自由財産として残せます。

 

■すでに退職金を受給されているケース
この場合は退職金という扱いではなく、預貯金や現金の扱いになるため1/8や1/4という概念はなく、総財産99万を超える部分は債権者への配当金となります。

 

このように、将来退職金を見込める方はその額と受給時期を見極めて判断される事をお勧めいたします。
詳しくは依頼される法律事務所にご相談下さい。

 

 

不動産担保ローンは避けた方が!

任意売却のご相談いただくお客様で、住宅ローン以外のノンバンク系の担保設定されているケースがございます。20年以上返済を継続するとローン残高も減り担保の余力が出るケースや、完済してしまい無担保状態ケース等では金融会社は喜んでお金を貸します。

 

それはなぜか?
一般的にノンバンク系の融資に当たっては、融資額の2~3%の事務手数料がかかります。金利は住宅ローンと比較して高金利であるため、毎月の返済額が負担となり返済困難となるケースが多くなります。

 

しかし、そうなっても金融会社は困りません。
担保物件を売却し融資元金と損害金を回収出来るからです。場合によっては、関連の不動産仲介会社を入れ仲介手数料までしっかりと頂く場合もございます。融資額は担保評価額の70%程度なので、万一競売となっても全額回収が見込めるという訳です。
結局のところ、金融会社は損をしないどころかボロ儲けといった感じです。

 

一時的な借入で返済目処がたっているなら問題はありませんが、返済計画が明確でない場合は借入する前に不動産売却を検討された方が得策です。その選択が、金融会社に払う手数料・金利・損害金などの費用が、本来お客様の手元に残るべき資金となるからです。

 

<8月25日追記>
みずほ銀行の新しい商品の取扱が可能となりました。住宅ローンが残った状態でご融資が受けられます。
詳しくはこちらをご確認ください。みずほ銀行「ホームエクイティローン」

傘寿祝い

昨年の12月~最初の土日で広島・山口方面に行って来ました。
安芸の宮島錦帯橋城下

この旅行の一番の目的は「傘寿祝い」
私の父が(3月に)お誕生日を迎えると80歳になるので、父の傘寿のお祝いも兼ねた家族旅行でした。

行き先は「(広島県)安芸の宮島→(山口県:岩国市)錦帯橋→下関市から関門橋を通り→(福岡県)門司港→再び関門橋で(山口県に戻り)角島大橋を通り角島、萩→(島根)津和野」でした。

一泊二日にしては、あちらこちらと観光をする結構ハードな旅程でしたが、
もともと父は大の旅行好きという事もあり・・・
(旅行の時点で79歳の父は)最初から最後まで、杖もつかずに自分の足で元気に歩き・・・食事も観光も楽しんでくれました。

宮島の景色宮島建物宮島景色宮島鳥居

まず、自宅近くの駅からリムジンバスで羽田空港へ行き。後は広島空港へと・・・ひとっ飛び!

空港に到着すると二日間お世話になるツアーの現地添乗員の方が出迎えてくれていました。
普段 主人と二人だけの観光旅行の場合、新幹線や在来線を乗り継ぐ旅行や。
航空券と宿泊ホテルだけ予約し後は適当に観光するような事も多いのですが。

今回は、お年寄り(もうじき80歳になる父)が同行するので、極力、観光以外で歩かせる事は避けようと考えて「観光バスで見て回れる」ツアーを選択しました。
関門橋と錦帯橋関門橋と錦帯橋錦帯橋

行き先をなぜ広島・山口方面にしたのか・・・ですが、
父が昔から関門橋と錦帯橋に興味があり、是非行きたいと行っていたのですが(福岡県・長崎県には何度も訪れているのに)山口県にはなかなか行く機会に恵まれず、未だに行っていないという事だったので決めました。

夜景

山口県といえば、歴代総理大臣の出身地で一番多くの総理大臣の出ている「県」のようです。(戦前)伊藤博文、山縣有朋・桂 太郎・寺内正毅・田中義一(戦後)岸 信介、佐藤栄作、安倍晋三※(敬称略します)
<<出生地はその人物が出生した場所であり、出身地や選挙区とは必ずしも一致しない様です。>>

海岸線

最後に、萩と津和野は自由散策だったので、街並みを見ながらのんびりと歩いた。
参道門構え城下町萩城城下町木戸孝允

他人のペースで歩くと、疲れも出るのでしょうが・・・

 

父は、自分のペースで歩いていたので、とても楽しかった!ありがとう!と感謝の言葉をくれた。
銅像石碑CIMG7357
全員満足出来た旅行でした。
(久々にブログ登場の女性スタッフより)
CIMG7374CIMG7376CIMG7386CIMG7391

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