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比叡山延暦寺(滋賀県大津市)に行って来ました。

不滅の法灯で有名な、比叡山延暦寺(滋賀県大津市)に行って来ました。
油断大敵の語源は諸説あるそうですが、なかでもこの不滅の法灯を消すことの無きよう (毎日油断する事なく油を注ぎ足しする僧侶の)注意を怠らない為の戒めから来ているとも言われています。係わる僧侶の緊張感が伺えるようですね。
延暦寺は、788年に最澄が開いた天台宗の総本山で、平成6年古都京都にある文化財の一つとして(京都にある16件の社寺とともに)世界遺産登録されています。

 

主人の実家が天台宗なので、いつか機会があれば総本山である比叡山延暦寺に行こうと随分前から心に決めていて今回ようやく参拝する事が出来ました。 長さ・眺めともに日本一の坂本ケーブル(比叡山鉄道株式会社)に乗ってケーブル坂本駅よりケーブル延暦寺駅まで乗車 比叡山延暦寺に着くと(根本中堂にて)住職のありがたい説法を伺う事が出来ました。 延暦寺は、東塔(とうどう)、西塔(さいとう)、横川(よかわ)の3エリアからなり特に東塔エリアには、国宝である根本中堂を始めとし文殊楼や大講堂などがあります。

 

根本中堂にはご本尊の薬師如来があり、その前で最澄が灯した「不滅の法灯」が1200年間灯り続けています。 織田信長による比叡山焼き討ちによって一時は途絶えたものの山形県にある立石寺(通称;山寺)に分灯していてものを延暦寺に移したとされており。 立石寺の分灯も天童頼長による焼き討ちで消滅し延暦寺から再び分灯されてとされています。

 

お参りの後で 鐘楼が目に入り近くまで行って見ると ゆく年、くる年の放映で見た事もある・・・あの「除夜の鐘」でした。 鐘をついてみると大晦日の晩にテレビから聞こえて来るあの鐘の音でした。 心が洗われる思いでした。

女性スタッフより
坂本ケーブル 根本中堂への入口
比叡山延暦寺の鐘楼根本中堂

 

 

2016.5.19

任意売却で悪徳業者は本当にいるのか?

任意売却と検索すると、数年前と比較しても取り扱う業者が増えていますが、そのサイトによく書かれているのが「悪徳業者に気を付けて下さい」という記述を見かけます。
この文言は、逆に「自分の会社は悪徳ではありませんよ」とユーザーにアピールしているように感じるのは私だけでしょうか?

 

住宅と紙幣

 

■任意売却を扱う業者に悪徳業者って本当に存在するのか?

何をもって悪徳いう判断になるのか?それぞれの見方にもよりますが、ただ単に対応が悪いとか、行動を批判されたとか、依頼したが競売になったとかは悪徳には該当しません。
相手の弱みに付け込み、成果の出ない事を分っていながら、色々な名目で費用請求する。そのような業者が悪徳業者だと定義します。

 

稀なケースとして、競売が開始され、いきなり訪問してきて「○○万用意すれば私が全部解決する」というようなブローカー的な人間が存在するケースは事実あります。又、そういう人に一度お金を渡すと他の理由をつけて再度お金を請求される事もあるので、そのような飛込み営業するブローカーには気を付けたいところです。

 

■悪徳かそうでないかを最初にどのように判断すればよいのか?

任意売却を考えているお客様にとっては「悪徳」という言葉が任意売却に対して二の足を踏んでしまう事も考えられます。
しかし、一般的に宅建業の免許のある業者で長くホームページを開設しているところは、対応の善し悪しはあるにしても悪徳ではないと私は判断します。当センターに電話頂くお客様で、現在依頼している業者を不審に思い相談される場合もありますが、よく話を聞く限り詐欺的な行為を行っているようには感じません。

 

■そんなに心配する必要はありません!

もし、あなたが任意売却業者を探すのであれば、まずインターネットで検索し、そのホームページの会社概要を確認しましょう!宅建の免許番号がきちんと記載され代表者の顔写真が載ってあれば悪徳業者ではありません。

「悪徳業者に気を付けましょう!」という各社の表現がよりいっそう債務者の不安心理を増幅させているようですが、前述のように弱みに付け込むような業者はごく稀なケースですので、ネットで検索し何社か電話相談される事をお勧めいたします。

 

2016.5.18

 

<関連リンク>

任意売却の優良会社を見分ける方法

任意売却比較・ランキングサイトは自作自演?

任意売却するとブラックリストに載るのか?

よく「ブラックリスト」という言葉を耳にします。ブラックリストというのは俗語で、正式には個人信用情報機関の事故情報のことです。個人的にはブラックリストという言葉は、何か犯罪者リストのようであまり好きな言葉ではありません。

 

 

任意売却をするとブラックリストに載るんですか?
任意売却のご相談者からこのような質問を受ける事があります。それは少し違います!

 

任意売却とは任意整理や民事再生・自己破産といった債務整理とは違い、債務超過に至った不動産の売却の行為を意味するのです。任意売却をするからブラックリストに載るのではなく、ローンを滞納し期限の利益を喪失したことにより事故扱いとなり信用情報機関に登録されるのです。結果として、任意売却してもしなくても事故情報に登録されてしまいます。

 

当然ですが、一定期間ローンを組む事やクレジットカードの制限を受ける事もあります。まだ住宅ローンを滞納されいないお客様には、その事をきちんとご説明しますが、すでに期限の利益を喪失し代位弁済されてしまったお客様は、金融機関から信用情報機関に登録されることとなります。ですので、債務者様にとっては任意売却をきっかけとして、今後の再生のための準備をする事が重要となります。

 

<関連リンク>

ブラックでも賃貸物件の審査は通るのか?

 

 

労働金庫(ろうきん)又は、日本労働者信用基金協会(日本労信協)から書類が届いている方

「ろうきん」の愛称で有名な金融機関は正式名称は「労働金庫」ですが、労組や生協などの組合員を対象に住宅ローンなどの融資を行っています。当センターのご相談者にも、この労働金庫からお借入れされているお客様も多いのですが、残念ながら様々なご事情で滞納される場合もございます。

 

銀行

 

住宅ローンを滞納していても、ろうきんから督促状や催告書が来ている段階では、まだ分割で支払える状況です。しかし、その催告に対応できず返済不能となった際には、後者の社団法人日本労働者信用基金協会(略称:日本労信協)から代位弁済通知が届きます。この日本労信協は主に労働金庫のご融資に対する保証業務を行っている組織です。

 

この段階になってしまうと、すでに期限の利益を喪失し分割払いが出来ない状況に置かれていますので、今後の返済や任意売却については、この日本労信協と話し合いをすることとなります。

日本労信協は比較的任意売却には協力的で、任意売却の申出書を提出すれば一定期間任意売却の販売活動を容認してくれますので、すぐには競売の手続きには入りません。どちらかと言えば、住宅金融支援機構と同じような流れとなります。

 

現在、「ろうきん」の住宅ローンの返済が厳しいとお感じのお客様は、ぜひ当センターのスタッフに相談される事をお勧めいたします。

 

2016/3/6

<関連ページ>

代位弁済通知が届いたら!

債権者が自己破産を勧める事も

滞納の始まりは再建への道筋

金融機関との交渉は早めに

期限の利益喪失通知書、又は予告通知が届いている場合

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

 

 

<ブログランキングにご協力下さい>
 

品川区にあるマンションの任意売却

先日、弊社がある品川区のマンションの任意売却のご依頼を受け、1ヶ月で契約、その後1か月後に残金決済を完了した早期解決案件です。そのお客様は、法人の経営者ですが、事業資金を保証協会の借入れ、残額が約2,000万円ほど残っております。しかし、事業がうまく行かず、現在は銀行にリスケジュールを申出し、利息のみの返済を行っておりました。

 

自宅は3LDKのお一人暮らしで、住宅ローンの残債も3,000万円ほど残っています。その住宅ローンの返済もきつくなり、一人で3LDKはもったいないし、又住宅ローンの他に管理費や固定資産税の負担も大きいため売却を決断したのです。

 

品川区マンション品川区マンション2

 

 

ご依頼頂いて相場を調査すると3,800万円となり、会社借入は自宅の担保には付いてはいませんでしたので、諸費用を差し引いても住宅ローンが完済でき剰余金が出る試算となります。売主としては、翌月からの返済もままならない状況だったため、早期の解決を望まれましたので依頼後すぐに販売活動を行い、まもなく3,800万円の希望満額で購入者が決まり無事に契約の運びとなったのです。

 

ここで、売主から「売却により残った剰余金は、事業資金の返済に回すべきか」という質問がございました。
それはお客様が、ご自身の会社を今後どうしたいのかによります。社長はご年齢も70歳となり、会社を承継できる人材も見当たらない状況であり、今その資金を会社の返済に充ててしまったら、生活が成り立たなくなる可能性も考えられます。
銀行とはリスケジュールによって返済を猶予してもらってる訳ですから、今まで通りに金利だけを返済していきましょうとアドバイスさせていただきました。もちろん、会社の借金は代表者が個人保証している訳ですが、個人の僅かな資産を会社の返済に充当してしまうと後に生活のやり繰りに苦慮してしまいます。

 

このように、個人事業主や会社経営者様のご相談も承っておりますので、お気軽にお電話下さい。

 

2016.2.1

任意売却の実績(2016年)

1913

 

※物件の性質上、掲載されない物件もございます。

 

2016年12月

・香川県高松市      土地
・札幌市手稲区      ロピア稲積公園
・東京都町田市      タウンコート南町田
・東京都足立区      一戸建
・さいたま市緑区     一戸建(親族間売買)
・東京都東大和市     店舗付住宅
・神奈川藤沢市      一戸建

 

2016年11月

・大和市上和田      一戸建
・大阪市泉大津市     ファミールハイツ〇〇〇
・埼玉県所沢市      ライオンズマンション狭山ヶ丘
・東京都大田区      グランイーグル〇〇〇
・横浜市西区       アールケープラザ横浜

 

2016年10月

・千葉県習志野市     一戸建
・神奈川県中郡大磯町   土地
・埼玉県東松山市     一戸建
・千葉県佐倉市      アネシスユーカリが丘
・東京都墨田区      ダイアパレス京成曳舟

 

2016年9月

・川崎市高津区      フロンティア日吉
・さいたま市岩槻区    エクレール岩槻
・茨城県つくばみらい市  一戸建(リースバック)
・東京都国分寺市     一戸建

 

2016年8月

・横浜市港北区      ドメス新横浜
・千葉市若葉区      一戸建(親族間売買)
・埼玉県蕨市       日神デュオステージ蕨
・大阪市羽曳野市     一戸建
・神奈川県大和市     一戸建

 

2016年7月

・埼玉県朝霞市      一戸建
・さいたま市中央区    ジュネス与野〇〇
・茨城県守谷市      一戸建
・さいたま市浦和区    ライオンズステージ浦和

 

2016年6月

・神奈川県小田原市    一戸建
・茨城県かすみがうら市  シティーナ神立
・東京都足立区      グリーンパーク綾瀬
・さいたま市大宮区    一戸建(リースバック)
・東京都東村山市     ハイホーム久米川
・埼玉県越谷市      一戸建

 

2016年5月

・埼玉県富士見市     一戸建
・神奈川県座間市     一戸建
・東京都江戸川区     アーベントハイム葛西
・東京都東大和市     コスモ・ザ・パークス玉川上水
・横浜市金沢区      モアクレストマリンシティ金沢文庫

 

2016年4月

・神奈川県座間市     スタープラザ相武台駅前
・福井県福井市      店舗兼住宅
・横浜市磯子区      一戸建て
・千葉県市川市      ロイヤルステージ行徳

 

2016年3月

・埼玉県川口市      一戸建
・埼玉県伊奈町      サンライズ伊奈
・神奈川県厚木市     グランスイート本厚木
・東京都豊島区      店舗兼住宅(親族間)
・埼玉県川口市      東急ドエルスカイマークタワー
・静岡県御殿場市     一戸建

 

2016年2月

・神奈川県座間市     スタープラザ〇〇〇〇〇
・千葉県船橋市      一戸建
・さいたま市浦和区    ダイアパレス北浦和
・横浜市緑区       一戸建

 

2016年1月

・相模原市中央区     フローレンスパレス〇〇
・川崎市川崎区      フォレシアムコンフォートタワー
・堺市南区        ファミール〇〇〇(オーナーチェンジ)
・埼玉県川越市      ファミール〇〇
・東京都武蔵村山市    一戸建
・埼玉県幸手市      一戸建

 

 

自己破産しか方法はないのか?

私たちのもとに相談される債務者様から「任意売却したら自己破産しかないのでしょうか?」という質問がよくございます。それは、住宅ローン以外の債務状況にもよりますが、任意売却=自己破産ではございません。
依頼者のなかには自己破産だけは避けたい、もしくは仕事の都合で自己破産できない方、連帯保証人に迷惑がかかってしまうケースなど様々です。また、債務状況を確認し住宅ローン以外の債務が少ない場合は自己破産までしなくても良い場合も多いのです。

 

自己破産の悩み

 

任意売却の相談窓口は多岐に渡ります。任意売却の専門会社や一般の不動産会社・法律事務所・NPOや社団法人・WEB制作会社まで・・・しかし、相談先や依頼先が違うと、自分が意図した方向とは異なる方向へ進む場合がございます。
法律事務所、又は弁護士と提携している任意売却専門会社は、基本的に任意売却が終了し債務残高が確定すると自己破産を勧められます。任意売却と債務整理をセットで処理してしまうんですね!
クライアントへの説得は簡単です。「〇〇様は任意売却後の残債が〇百万円になりますが返済できますか?できなければ自己破産された方がよろしいです」 はたして、このような回答で良いのか疑問です。

 

最初から債務整理のお考えがあり、一緒に任意売却を行う場合は法律事務所でも良いかもしれませんが、どうすべきか思案中の方は当センターへご連絡ください。お客様に最善の方法がご提案できると思います。

 

<関連リンク>

任意売却をどこに依頼するか迷っている方は参考にしてください。任意売却の相談・依頼先

自己破産も一緒にお考えの方はこちらを参照ください。自己破産をお考えの方

自己破産する場合の注意点について解説しています。自己破産をする際の注意

 

横浜市磯子区で親族間売買

当センターで親族間売買をされたケースのご紹介です。

 

不動産計画

 

ご相談者様のご自宅は横浜市磯子区の高台にある住宅地の一角で、元々事業をされており、自宅の担保には政府系の金融機関とノンバンクの借入がありました。(ちなみに住宅ローンは完済されてます)特にノンバンクの借入が金利も高く、毎月返済額が20万円以上となり、それが要因で将来の生活に不安を感じられ当方にご相談頂いたのです。

 

所有者の希望としては、高齢の母もいるために、出来ればこのまま自宅に住み続ける事望んでいたため、ご身内間の売買が出来ないか検討しました。色々伺っているうちに、ある大手企業の関連会社に勤務する息子さんがおられる事を聞き、息子さんを買主として親子間売買をし、息子さんに住宅ローンを組んで頂く事を提案。その後、息子さんの了承を得てローンの審査を行う流れとなりました。

 

この場合、息子さんの属性が良くても通常の金融機関の住宅ローンが難しいため、銀行系のファイナンスに住宅ローンを組んでいただきます。多少の金利高はあるのものの、返済実績を重ねれば将来的に都市銀行でローンを組み直す事も可能となるのです。

そして、無事ローンの審査も問題なく契約に至ったわけですが、その結果として毎月の返済額が抑えられ他人に売却することなく、ご家族が安心して居住できるようになりお母様をはじめ皆様に感謝いただきました。

 

このように現在の返済が厳しい状況でも、住み慣れた家を手放すことなく解決できる場合があるので、現在ローン返済にお悩みの方は任意売却支援センターへ無料相談下さい。

 

競売入札はリスクを負う覚悟が必要

 

ひと昔前の競売物件は、競売専門のプロや不動産業者入札参加がほとんどでした。近年では、法改正などの影響で一般ユーザーでも入札に多数参加するようになり、落札額も東京都内では実勢価格に近い金額まで高騰しているようです。それでも尚、競売物件の入札には様々なリスクを伴う事を承知のうえで参加すべきとお伝えしたいのです。

 

平成17年に競売をめぐってこのような判例がありました。

競売で落札した物件が、調査報告書に記載のなかった事実関係(自殺があった事)を後から知り、裁判所の執行官と評価人に調査義務違反による損害賠償請求を起こした事件です。

判決の結果は、棄却となりました。理由は”現況調査において、所有者の協力が得られない事と自殺をうかがわせる情報がなかったため、執行官の注意義務違反があったとは言えない”との内容。

 

住宅街中古マンション事件現場

 

このような事件や事故があっても本人の告知や情報提供がない限り、裁判所の責任を問えないという事になり、最終的には落札者が泣き寝入りする結果となります。しかし、競売の3点セットに記載されている売却基準価格は、実勢価格の50%~70%程度な訳で、このようなリスクが有ることを含めた価格となっている事を暗に示しているように感じます。

では、裁判所で知り得ない事実を自分で調査する必要があるのか?実際に度胸のある方は所有者へ直接訪問したりする人もいますが、所有者やご近所に”ここで事件や自殺はありませんでしたか”と聞く事などは通常は出来きません。また、確実に落札出来る確率が低い競売市場において、1件1件を詳細に調査する労力は無駄な作業となる可能性が高いのです。

 

このような自殺物件は希なケースですが、私たちが実際に体験した例として、マンションの滞納管理費額が評価書と異なっていたり、内部写真にはなかった大量のゴミが残されたケースや、動物の死骸があった例もありました。不動産会社が物件の仕入行為で落札する場合は、このようなリスクや損害があっても想定内ですが、個人入札のケースでは落札額は安くななければ意味がないと私は考えています。

 

現在、不動産競売の流通を推奨する専門機関もあり、一般個人も気軽に競売に参加されているようですが、一部ではその加盟企業とトラブルが起きている事も耳にします。代行会社に依頼する場合、業者はお客様が落札できなければ報酬が発生しないため、落札できるような実勢価格に近い入札額を提案される事も考えられます。高い金額で落札し且つ、リスクを負う必要があるため、落札後に「あの時に無理をしなければ良かった」と後悔しないようにしたいところです。

 

<関連リンク>

競売物件のメリットとリスク

競売物件を落札した場合の費用は?

競売入札を代行業者に依頼する場合の注意

 

東京ディズニーシーへ

先日、何年かぶりに東京ディズニーシーにて11歳になる娘と休暇を楽しんできました。
(久しぶりにブログに登場した我が子は、以前より成長したでしょうか?)

当日は雨模様で、きっと空いててアトラクションもすぐ乗れるものと思いきや、8月の下旬ともなると夏休み最後の思い出なのか中高生の皆さんが多く通常の休日のような賑わいでした。1番長い待ち時間はトイストーリーマニアの180分待ち、さすがにそれは避けて待ち時間の少ないアトラクションを選びながらの一日、食事するのにも時間帯によってかなり並んで待つ必要があります。

 

ディズニーシー入口ナイトショー全景観トイストーリーマニア

 

夜に行われたエンターテイメントは、ウォータースクリーンやレーザー光線・花火・炎などの特殊効果で幻想的な世界を創り出し、子供から大人まで十分に楽しめるショーでした。

子供は好きな事に対しては疲れを知らないのですが、この年齢になり小雨の中一日中歩いたり、列に長い時間並ぶのはさすがにハード・・・・ でも娘との楽しい一日となりました。

 

kobayashi

 

 

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