今回の売主である債務者様は永年ご商売をされ後継者がなく数年前に事業を閉鎖しておりました。しかし、自宅不動産に事業をされていた当時の根抵当権が3,000万円設定（実際の残額は1,000万程度）されてましたが、当社の査定額は土地・建物で約3,000万円の評価となります。
実際に担保割れし返済に困っている状態でもなく、ご相談内容としては住み換えることなく売買して借入金を無くし、且つ手元資金を残したいというリースバックのご希望でした。
ご希望のリースバックで当方の取引のある業者へ見積を依頼したところ、なんと1,400万円との回答、通常は相場の７割程度の買取額になるはずが、今回の不動産は土地が80坪で分割できない地型のうえ、建物が鉄骨造３階建てがあるため、転用が利かないために評価が低くなってしまったようです。
この金額ではお客様も納得できず、他の方法を模索しますがリバースモゲージや不動産担保ローンなど提案してもお客様のメリットが得られないと判断したため断念。
そこで、親族間売買を検討出来ないかお客様に聞いてみたところ、娘の旦那さんが大手のメーカーに勤務しており年収が600万あるとの事。その後、義理の息子さんに同意をいただき息子さん名義で住宅ローンを組み、今後の返済はご両親の年金や娘さんのパート収入など皆さんで協力して、家を維持しようと団結されました。
そして、弊社で取引のある金融機関に担保評価と息子さんの個信を依頼し2,000万円の借入ができるとの回答を頂き、早速売買契約の運びとなりました。
このように、ご家族の協力があれば家の処分やリースバックで他人に売却せず解決できる手段もございます。
返済が困難でも何とかマイホームに住み続けたいとご希望のお客様はぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。
2016.8.31
日本における自己破産の件数は平成15年をピークに減少傾向にあります。貸金業法の改正により多重債務者の救済措置が要因とも思われますが、それでも平成27年で７万件の自己破産のデータがございます。
当センターでも任意売却の相談と合わせて自己破産の相談も多くありますが、相談者の内容によっては破産をお勧めしないケースもございます。借金が返済できなくなったから自己破産という考えはあまりにも安易であり、法律家の言うがままに手続してしまう事案も多数お聞きしております。
自己破産は法律で認められた制度で一旦リセットして再起を目指す方にとっては有効な手段ですが、今後の再建の目途もなくただ単に借金＝破産というい考えは賛成できかねます。
当センターの相談者のお話を聞く限り、住宅ローン以外の債務が少なく、現在の収入で生活が可能な状態ならまず自己破産は任意売却をし、残債の返済額が決まってから考えるようアドバイスさせて頂いています。
生活保護の認定についても安易に考えてはいけません。「借金が返せなくなたら自己破産し、仕事がなければ生活保護を申請すればいい！行政が助けてくれるから」などとお考えの方も多いようです。
もちろん、相談者の中には、収入を得る手段がなく明日食べる事すら困っている方もおり、本当に助けが必要な人達もおります。しかし将来に向けた前向きな行動をせず、最初から自己破産→生活保護という図式を考えているなら問題です。
自己破産も生活保護も、単に楽になりたいから行う制度ではなく、皆さんがこれからの生活を「再起するための一つのきっかけ」だと私は考えます。当センターではご自宅の処分だけが仕事ではありません。お客様の様々な困難な状況から立ち直れるようにサポートさせていただきますので、些細な事でも結構ですので無料相談をご利用下さい。
2016.8.25
＜参考リンク＞
スルガ銀行は静岡県に本部を置く地方銀行ですが、投資用物件の融資やアパートローンなどを積極的な融資を行い、地方銀行としては珍しく全国展開している金融機関です。
企業や法人より、主に個人向けの融資が多く、不動産の個人投資家の中では有名な銀行となっています。
もちろん、住宅ローンの取り扱いも多くあり、当センターでもスルガ銀行の融資物件の任意売却を受けるケーもございます。
しかし、スルガ銀行の場合、他の金融機関とは異なる方法で債権回収を行う事も多いようです。一般的に住宅ローンを組む際には保証会社を必要としますが、スルガ銀行の場合、その保証会社を立てないケースがあり、もし、債務者が期限の利益を喪失した場合、もちろん任意売却には応じるのですが、その債権を任意売却の前に、関連する中部債権回収や他の債権回収会社に債権譲渡するケースも多数ございます。
債権譲渡された場合、その譲渡先の債権回収会社と任意売却の話し合いを進めて行く訳ですが、無担保債権ではなく担保付きの譲渡のため、その不動産の債権譲渡価格は実勢価格に近い場合もあり、価格面で任意売却に応じられないケースもございます。
2016.8.5
任意売却をしたお客様は不動産売買が終われば全てが完結ではなく、その後の住宅ローン残債の返済を考えなければなりません。その額が100万程度なら完済できる希望もあるのですが、500万円、1,000万円となると一生涯かけて返済を続ける事となります。このように考えると、返済する気力も消え失せてしまいそうです。そこで、残った債務は将来どうなるのか？考えてみましょう！
自己破産をして債務を無くするのが、早期の解決策ではありますが、費用面や仕事上などの理由で自己破産できない方もおります。また、毎月の返済額が数千円程度なら自己破産を考えなくても良いでしょう。
多額の債務がある場合、残念ながら完済できるケースは少ないと思われますが、もし元本の返済が終わった時点で遅延損害金については免除の申出をしましょう。
借金は簡単に逃れることはできませんが、「ない袖は振れぬ」ので、本当に支払いができない場合は放置せざる得ない場合もあります。しかし、５年の間に一度でも返済が行われたり、債権者の裁判所の訴訟手続きにより、時効が中断される場合があります。
債権者側が税務対策上、債権を放棄（免除）することもあります。また、債権者に一時金の弁済（債権額の10％～50％）を行い、残りの債務を免除してもらう方法もあります。
相続はプラスの財産だけではありません。ご本人が借金をしたまま亡くなると、その借金は相続人に承継されるので、そのような場合は相続放棄すれば借金を引き継ぐ事は免れます。
※任意売却後に債務が残ったとしても、上記のような方法もありますし、多額の借金で落ち込んでいても仕方ありません。完済できない程の債務は、ある意味開き直る気持ちがあれば未来も変わるかもしれません。
＜関連リンク＞
住宅ローンの返済に困り最終的に任意売却を決断しても「いったいどこに頼めば良いのだろう」とお悩みの方も多いのでは？
任意売却の場合、一旦頼んでしまうと複数の業者に依頼出来ない事と販売期間が限られているために、途中で他の業者に変更する事が難しくなってしまいます。
また、高値の売却を希望し、売却不可能な価格で活動していると期限が迫り競売に移行してしまう可能性もあります。
このような事から任意売却を依頼する際には慎重に決めなければなりません。
そこで任意売却の優良な会社をホームページで見極める方法や依頼を避けるべきサイトを以下に記載しましたのでご参考まで！
＜このようなサイトは避けるべき＞
参照ページ：誇大広告に注意！
参照ページ：不動産の一括査定は無意味！
参照ページ：任意売却比較・ランキングサイトは自作自演？
参照ページ：任意売却は来店不要です！
ネットで検索すると様々な機関が任意売却の取扱をしています。特にポータルサイトの場合は相談連絡入れても、そこから登録業者へ紹介されるため、任意売却の扱いに慣れていない業者を紹介されるケースも考えられます。
最近では集客用にランディングページを作成しているところもあり、ページ１枚で情報量も少なく、かつ会社名や所在地など掲載してないページも存在しますので注意が必要です。
■宅建業の免許があり、任意売却に特化している
■代表者や相談員の顔が見える
■ユーザーに有益な情報を発信している
■ブログやコラムが常時更新されているか
■常に相談員が在籍し、いつでも相談が可能
その他、参考になるページをご覧ください。任意売却業者の見極め方
2016.6.21
株式会社日本政策金融公庫は、平成２０年に旧金融公庫（国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫）が統合された組織で、頭に株式会社がつきますが100％政府系の金融機関となります。こちらの金融機関は、中小企業や個人事業者の運転資金、新規事業の開設資金の融資に至るまで多用な顧客層が利用されている金融機関です。
日本政策金融公庫では、住宅ローンの取り扱いはありませんが、当方で任意売却を行う案件でも、この政策公庫が担保設定しているケースや、個人・法人の所有不動産に差押えを入れている場合もございます。特に会社経営者、又は個人事業主で自宅を担保に融資を受けているケースや、法人の借入に対し、代表者が個人保証している事も多く、その返済が滞ってしまい任意売却を行う事も少なくありません。
日本政策金融公庫の任意売却では、同じ政府系の住宅金融支援機構のように、滞納期間や販売方法などの特別なルールはなく、滞納機関が続いてもすぐ競売に申し立てたり、回収業務を民間企業に委託したりしないのが特徴です。任意売却についても比較的柔軟で、処分による配分が回らない場合でも一定の解除料で抹消に応じて頂けます。
この日本政策金融公庫の抵当権や差押など担保設定されていても任意売却は可能ですので、自宅や事業用不動産の任意売却を希望されるお客様は、ぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。
2016.6.20
＜関連リンク＞
最近では老後破産という言葉が、新聞やテレビ番組などで多々取り上げられています。これにより借金問題に発展すれば、任意売却、債務整理、自己破産ということもあり、その子供や孫世代も危険と言われています。以下では団塊世代が抱える問題をわかりやすくまとめました。
団塊世代とは1947年～1949年生まれの世代のこと。2016年現在では60代後半の世代がこれにあたります。すでに仕事を退職している人も多いですが、定年のない仕事についている人なら現役で、大事な稼ぎ頭であることも。
団塊世代はバブル期とその後20年間の低迷期、両方を経験している世代とも言われています。そのため人によって仕事やお金、生活の違いが激しく、その差が老後である今になって影響を及ぼしているのです。
バブル期に高収入であった人も、その後の低迷期でリストラにあい、職を失って一気に債務整理、自己破産といった状況になった人も多くいます。また、一時期熟年離婚が増えたこともあり、老後生活できるだけの蓄えや年金があてにできなくなったケースも。また、老後の資金が国民年金だけの場合は年金額が少なく、預貯金に余裕がなければ生活はままなりません。
さらにこの世代は、親と同居し面倒を見ていることが多く、親の介護などにかかる費用がかさむこともあります。そればかりか、独立しているであろう子の仕事が不安定であったり、離婚によって実家に戻ってきたりといったケースも。そのため、本来ならば夫婦二人だけの生活費だけでよくなる時期であっても、親と子両方の面倒をみなくてはいけないという状況が起こります。
こういった予定外の出費が次々と重なることで、当初なら大丈夫と思われていた家計が破たんし、老後に生活するお金が無くなってしまうのです。
実はこの老後破産は、団塊世代やその上の世代だけの問題ではなく、子や孫の世代に連鎖的に起こります。親族を当てにすることができなくなれば、借金問題を抱えることも。もし最初は順調でマンションを買い住宅ローンを組んだとしても、職が安定しない、離婚をしたなどといったことがあれば、住宅を任意売却しなければいけないこともあるのです。
この連鎖を食い止めるには、子や孫世代がしっかりと独立し安定していくことがカギとなります。これは今の働き盛りの世代でもありますから、親に頼らず仕事や家庭をしっかりと築くこと。世間的に厳しい時代とも言われていますが、それを乗り越えなければ今後どんどんと苦しい状況が増えてしまいます。また、公的な支援や制度などもたくさんありますから、それらを積極的に利用することも大事です。
急に出費が増えるようになれば、住宅ローンや借金の支払いは一気に困難になります。お金に悩まされないためにも、今のうちに、できることをしっかりとしておくようにしましょう。
2016.6.14
＜関連リンク＞
住宅ローンの保証会社には銀行の系列の保証会社が債務保証するケースが良くあります。
しかし、この全国保証は、特定の銀行の保証というよりは、各銀行や信用金庫、年金や旧住宅公社・共済会・JAなど様々な金融機関の保証業務を行っいる独立系の保証会社です。
当センターで取り扱う任意売却の案件でも、全国保証から代位弁済されたケースでは、他の保証会社とは多少傾向が違ってきます。
任意売却に対し特に厳しい訳ではありませんが、任意売却業者の選定から不動産の査定方法や残債の返済金額など細かく協議が必要です。
時には、担当者が直接債務者の自宅に訪問し、任意売却業者の斡旋もする場合がございます。また、不動産の売出価格についても、取引先の不動産会社に査定依頼し評価の妥当性のチェックが入ります。
さらに、任意売却後の残債についても、住宅金融支援機構のように毎月数千円の返済とはならない事もあり、交渉が難航したケースも多々ございます。しかし、このような行動は企業として当然のことで、全国保証の徹底した方針には逆に感心させられ勉強にもなります。
今現在、こちらの全国保証から代位弁済の通知書が届いている方は、すでに期限の利益を喪失し競売の手続きが迫っています。是非、当センターの無料相談をご利用下さい。
2016.6.13
＜関連リンク＞
任意売却を検討されるお客様の中には、リースバックを希望し且つ将来その家を買い戻したいとの意向のある方も少なからずおられます。任意売却をした債務者が将来買戻しで出来るか出来ないかといえば、可能性は０ではありません。
しかし、仮に相手方が買戻しを承諾したとしても、任意売却を行う債務者のほとんどが、金融事故により信用情報機関（ブラックリスト）に登録されている状況のため、現実問題として新たにローンを組む事が困難なのです。また、買戻し金額は売却額にプラスして諸費用と売却相手の利益が乗ってしまい、想定以上の金額になる事が予測されます。
最近、大手の不動産会社が盛んに宣伝している「ハウスリースバック」は、将来買い戻す事もできるとあります。弊社もこの会社と取引があり、何度か見積依頼した経緯がありますが、この会社のリースバックは、不動産に担保余力があり売却時に剰余金が発生するお客様が対象で、債務が残ってしまう任意売却ではほぼ成立しない事が多いようです。理由は買取金額が非常に低く、債権者の同意が必要な任意売却では価格の承認が得られない事が理由の一つです。
当方で過去に取引したリースバック契約で買戻しを希望されるお客様もおりましたが、実際に買戻しできたケースは今のところございません。なお、残債が残ってしまう任意売却において、買戻しが出来るケースは以下の2つの条件をクリアしなければなりません。
このように売却の際に剰余金が残るケースと比較すると、任意売却での買戻しできる可能性が極端に低くなりますので、それを認識したうえで相談される事をお勧めいたします。
＜参照ページ＞
最近の武蔵小杉は大規模な不動産開発が進み、少し前の街並みと大きく様変わりしてしまいました。
武蔵小杉駅は、東急東横線とＪＲ南武線の２路線あり、渋谷にも電車で15分程。最近では「住みたい街ランキング」でも上位にも登場するようになりました。
今回、任意売却のご依頼を受け成約した物件は小杉駅から約10分ほどの一戸建てになります。
築年数は新築後15年位経過していますが、外観や室内もまだ綺麗な状態だったため、販売活動を開始して2か月で成約に至りました。
当初は、他社の不動産会社に販売を依頼しておりましたが、任意売却に慣れてなく債権者との交渉に支障をきたしたため、その会社との専任媒介を解除し当方で依頼されたという経緯です。
任意売却に至った原因は、債務者であるご主人が数年前に離婚され、元奥様と大学生のお嬢様は家を出て、ご主人一人で居住していましたが、離婚後は娘さんの大学に通わせるお金もかかり、住宅ローンの滞納が続いてしまったようです。娘の事を最優先する父親としての責任感からこのような結果になってしまった事は残念ですが、お嬢様のその思いにきっと答えてくれるだろうと思います。
その後は単身用のマンションに越したため、以前のようなローンの負担もなく「大学卒業まであと1年」と頑張っておられるようで、私たちもそれを聞き多少安心した次第です。
任意売却のお客様は様々なご事情を抱えておられる場合が多く、私たちはその生活の再建に少しでもお手伝いできればと考えています。
2016.5.20
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