任意売却支援センター 小林です。
先日、不動産の売買契約のために湯河原へ！
仕事を済ませて、東京へ帰る途中に時計を見ると午後の2時、ランチできる場所を探しながら海沿いをドライブ！
小田原あたりで蕎麦屋さんを見つけたので軽めのランチをと思い即入店、「そば 季作久」というお店です。
座ったカウンターが海が一望できる最高のロケーション！」
品書きを見るとメニューも豊富で美味そう！
次回は夕暮れ時に来て、お酒でも頂きながら食事したいという想いに駆られました。
2017/7/28
ここ数年、住宅ローンの破綻が原因で競売に移行される件数が増加しています。それとともに一般個人の競売物件の入札参加も多くなっています。ところで、競売での不動産取得はそんなに魅力のあるものなのでしょうか？
そこで入札する立場から、不動産競売のメリットとリスクについて検証してみましょう！
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１．不動産競売を利用する最大のメリットは不動産を安く（市場価格の7～9割で）取得できる。
２．建物があっても消費税がかからない。
３．入札価格を自分で決める事により、予算に合った資金計画を立てやすい。
４．裁判所の職権により抵当権を抹消してくれるので、正常な物件として所有権を取得する事が可能。
１．物件の内部を見ることが出来ない。
２．一般物件と違い、前所有者は瑕疵担保責任を負わない。
３．現金納付が原則、不可能ではないが競売を扱う金融機関が少なくローンを組みにくい。
４．土地等の場合、境界確認がとれない事や公簿と実測の面積に差異があっても差額請求出来ない。
５．期間入札に参加する場合、売却基準価格の２０％を保証金として提供が必要となります。
６．占有者の退去が必要。裁判所の強制執行による手続きもありますが、費用がかかる。
７．引渡命令の出ない物件もあります。
８．入札に参加しても落札出来るとは限らない。時間をかけて調査しても買い受けができない場合が多い。
９．競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合があります。
このように、競売には思った以上にリスクも伴います。競売の３点セットの見方も分からないまま、安いという理由で落札したものの後になって「こんな筈じゃ･･･」となる事もあります。
個人の入札が多くなったとはいえ、さまざまなリスクを考慮して入札は競売のプロに任せるべきと考えます。
2017/7/28
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あなたの手元に「武蔵野銀行」や「ぶぎん保証」から書類が届いていませんか？
武蔵野銀行は、さいたま市大宮区に本店を置く地方銀行で、埼玉県を中心に多くの住宅ローンの扱いを行っています。
ぶぎん保証は、武蔵野銀行の関連会社で主に武蔵野銀行のローン保証業務を行っています。お客様が住宅ローンを数か月滞納し、期限の利益を喪失すると、その債権は武蔵野銀行からぶぎん保証へ移行します。ぶぎん保証では、お客様の任意売却に対しては概ね協力的で、弊社でも多くの取引実績があります。
すでに武蔵野銀行から、保証会社へ移管されている場合「代位弁済通知書」が届いて、従来のような毎月返済は出来なくなり、一括弁済を求められます。毎月の返済ができない状況下で、全額弁済は不可能ですので、お客様は「競売」か「任意売却」の選択を迫られます。何も対応せず競売に流してしまう事は良策ではありません。もし任意売却を決断された場合は、私たちがお客様との仲介人となり、ぶぎん保証と折衝しながら任意売却を進めていく流れになります。
今現在、これらの金融機関から督促状や代位弁済通知が届いているお客様は、このまま放置すると競売の手続きが進んでしまいます。お早目に、任意売却支援センターのフリーダイヤルへお問い合わせ下さい。0120-281-540
2017/7/4
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先日、ある任意売却のサイトをみて「弁護士費用0円」という広告を目にしました。これは債務整理の費用が0円なのか、それとも単に任意売却の相談料が0円なのか不明瞭です。よく考えると、弁護士が無報酬で債務整理の依頼を受ける事はありえないので、おそらく任意売却の相談料が無料なのだと私は勝手に判断しました。
しかし、一般ユーザーはこのサイトを通じて任意売却をすれば、債務整理も無料でできると勘違いしてしまいます。（そのサイトには債務整理の報酬規定の記載はありません）もし、任意売却の相談だけなら弁護士に相談せず、経験豊富な任意売却専門会社に問い合わせする方が丁寧に説明してくれます。相談料を頂く慣習もないですから！
また、ある相談者が弁護士事務所に伺った際に、専門の仲介業者に任意売却を任せる話したところ、「不動産業者は非弁行為に当たるからできない」と言われたそうです。いかにも当たり前のことを言っているように感じますが、任意売却の依頼を債務整理と混同させ、クライアントを言うがままに操作しているように感じます。
しかし、そのお客様は何かを感じたらしく「では、先生が任意売却をするんですか」と答えたところ返事に困ったとの事でした。
よく見かけるサイトに、不動産会社と弁護士や司法書士などの法律事務所が共同で任意売却のホームページを運営している場合があります。不動産業者は任意売却が終わったお客様に自己破産を勧めて法律事務所を紹介し、法律事務所は債務整理をするお客様に任意売却を勧め不動産業者を紹介します。相互紹介により、一人のクライアントで2度報酬が発生するシステムです。前述のやり取りは、そのようなシステムがあっての流れなのでしょう！
任意売却終了後の残債務の交渉や債務整理は法律家の仕事で、もちろん私たちは関与できません。しかし、任意売却は不動産の売買なので不動産業者が行います。任意売却と債務整理は混同させず、その棲み分けはすべきと考えています。法律事務所や弁護士は法律を扱うお仕事で、私も含めクライアントは先生方の発言を信じて疑いません。これは稀なケースなのでしょうが「報酬のためなら手段を択ばず」はしてほしくないと感じました。
2017/6/28
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住宅を購入する際に、ご主人が主たる債務者、奥様を連帯保証人として住宅ローン契約しましたが、その後ご夫婦は離婚されました。これまでは、ご主人様が住宅ローンの返済を続けておりました。しかし、その返済もいよいよ困難となり当センターに任意売却のご依頼があった訳ですが、債務状況の確認をしたところ離婚した奥様は既に亡くなられているとの事でした。
この場合、主債務者であるご主人の返済が通常通りに支払われている間は、連帯保証人の存在について金融機関も相続人も何の問題とはなりません。しかし、滞納が始まり任意売却を行う場合には連帯保証人の同意を取り付ける必要が出てきます。連帯保証人が既に亡くなっている場合は、その法定相続人全員の承諾が必要となるのです。ですが、亡くなった親族の元旦那のために任意売却の同意が必要と言われても何の事やら戸惑ってしまいます。
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また、連帯保証人が亡くなっていたとしても、連帯保証人としての責務が終了する訳ではありません。任意売却後に残債がある場合、債権者はその法定相続人の割合に乗じて保証債務を請求する流れとなります。突然、降りかかる債務に「そんなの聞いてないよ」と憤慨される方もいらっしゃいます。
このようなケースでは、亡くなった事実を知ってから3か月以内なら相続放棄をすれば債務は免れます。しかし、今回のケースでは既に3か月を超えており諦めるしかないのでしょうか？このような場合、特例扱いで相続財産の一部（連帯保証債務）を認識してから3ヶ月以内であれば相続放棄が認められる場合があります。但し、すでに相続財産を受け使ってしまった場合や、不動産の相続登記を受けた場合は、相続放棄はできない事となります。
このように連帯保証人を立てローンを組んでいる場合は、様々な場面で問題となるケースがございます。現在、このような問題を抱えている方は、ぜひ当センターへご相談ください。
2017/6/6
任意売却の際に連帯保証人の同意が必要な理由
借金を残したまま亡くなったらどうなるのか？
ランキングをご覧ください。
お客様から任意売却のご依頼を受けても、残念ながら競売に移行されてしまうケースが１割ほどございます。
その理由としては
このような場合には、ご本人が任意売却を希望しても競売に流れてしまう結果となってしまいます。 保証会社や債権回収会社の中には任意売却による回収額を実勢価格よりも高く設定する債権者もおります。
どんなに現状の相場を説明しても「方針は変えられない」という事で競売による回収を希望する債権者、又は後順位の担保権者でハンコ代はいらないから競売にして下さいという債権者も･･･
特に任意売却のご相談では、どうしても自宅を手放したくないという方も多く、親族間売買を希望されるお客様もいらっしゃいます。しかしながら、現実的には親族間売買での住宅ローンの審査は厳しく、親族間売買が成立出来ないケースが多いのです。そこで競売落札によって名義を換え、その不動産を子供などの親族が住宅ローンを組んで自宅を買い戻す事が可能となってくるのです。
当然ですが、不動産競売では他の第三者も入札に参加しますので、必ずしも落札出来るとは限りません。 その入札価格の見極めが重要となってきますが、弊社では長く競売の事業に携わってきた経験からある程度落札価格を予想できます。
競売の入札が開始されて諦めるより、このような可能性にかけてみる事も必要でなないかと考えます。
2017/5/30
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先日、物件の調査のため千葉県香取市へ。
東京から東関道で１時間少々かかり、佐原香取出口から一般道を走行中、何やら昔ながらの街並みが現れ、つい車を止めてしまいました。
この佐原（さわら）地区は、時代劇に出てきそうな風情ある建物が建ち並び、思わず川沿いを散策したくなるような情緒ある景色です。
初めて日本地図を作った「伊能忠敬の旧宅」もあるらしい。
水郷沿いに建つ木造建築物を見ると重厚感があり、この歴史的建造物を美しく維持されている人々の努力も感じられます。
これからも永く保存して頂きたいと願います。
次の仕事の現場に向かう都合で、５分でその場を立ち去ってしまいましたが、次は余裕をもって観光したいと思いました。
2017/5/9
テレビの情報番組でよく取り上げられる「任意売却」「住宅ローンの破綻」「不動産の競売」などのワードを特集に出演している業者をよく見かけます。
業者のホームページでも「〇〇TVの番組に取り上げられました」とアピールしていますが、ユーザー目線からするとメディアに取り上げられている会社や団体なら信用できるとお考えでしょう。しかし、実際にはメディアに取り上げられているのではなく、高額な費用を払って番組枠を買い広告宣伝している事実を知らなければなりません。
当センターにも、時おり広告代理店から「10分の番組枠を持っているので任意売却の特集を組みませんか」というような営業電話を受ける事があります。私どもは、純粋な取材ならいくらでも協力しますが、集客の手段として高額な宣伝費を払ってまでアピールしようとは考えておりません。
以前にお電話頂いたお客様から「もう１社、TVで観た大手の任意売却業者に相談している」とお話しがありました。
よくTVに出ている団体は会社組織もありますが、NPO法人や社団法人などで決して大手の会社ではありません。また、大手だと思って依頼しても任意売却を扱うのは結局、中小の不動産会社となります。
メディアに出ていれば信頼できると誤解されるのは仕方ない事でしょうが、依頼する前にその組織や団体をチェックする事をお勧めいたします。外部サイト 任意売却クチコミRANKING なども参考になるかもしれません
2017/2/24
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関東在住のお客様からの相談があり、地方都市にマンションを保有し居住しなくなったため賃貸で回していたのですが、半年間入居者が埋まらず住宅ローンの返済が始まってしまったとの相談。
借入先は住宅金融支援機構で、お客様が取扱銀行の住構センターへ任意売却の意志を示したところ、すぐに「任意売却に関する申出書」を郵送され、捺印して返送くださいとの事。
一見、何の問題のない流れのように思われますが・・・・
お客様は、既に申出書にサインし郵送する間際で当センターに相談されました。
「その申出書の送付ちょっと待って下さい」 はい。
「その申出書を提出する事で、どんなリスクがあるか銀行から説明を受けていますか」 いいえ。
「とりあえず、その書類を出す前に物件の評価を算出し完済なるか残債が残るか試算しましょう」 分りました。
「住宅ローンの残高はいくらありますか」 600万円です。
※評価の結果 1,000万円以上で売却が可能と判断
このケースでは任意売却の申出書は提出する必要はありません。逆に提出すべきではないのです。滞納がまだ1ヶ月で、申出書を出せば期限の利益を放棄することとなり、個人信用情報に金融事故として登録されてしまうんですね。まして、期限の利益を放棄する事で、元金に対して14.6％の遅延損害金が加算されるリスクが伴います。住宅金融支援機構での損害金の扱いは、任意売却で完済とならない場合は損害金免除になりますが、完済の場合は損害金までしっかりと回収されます。その結果、売却によって債務者が得られる剰余金が目減りする事となるのです。
以上の事をお客様に説明し、住構センターにも当方から電話して「任意売却ではなく通常売買をして完済する」旨をお伝えしました。
決して銀行の担当者が間違っている訳ではありません。いくらで売却できるかも判断できないでしょうし、お客様から任意売却の意向を伝えられればマニュアル通りに書類を送る手順となるからです。
もし、お客様が当センターへ相談せず、任意売却の申出書を提出していたらと考えると、債務者の損害は計り知れません。
お客様としては、銀行の担当者の言動に間違いはないだろうと信用し行動します。せめて、その書類を出すことでどのようなリスクがあるのか説明すべきと感じた案件でした。
2017/2/6
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