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連帯保証人に迷惑かかるのか?

住宅ローンを組む際に、配偶者以外の方が連帯保証人になるケースはよくございます。それは、ご本人の親兄弟や、配偶者の親兄弟、会社の上司だったりする場合も・・・
保証人になる方なので、それなりに収入があり不動産を所有されている保証人も多いのです。
ご相談されたお客様で、連帯保証人に迷惑がかかるという理由から、無理をしてでも返済を継続されている方がいらっしゃいますが、その無理はいつまでも続かずいずれ破綻する事も考えられます。

 

 

このケースでローン破綻し競売になったらどうなるのか?
債権者は競売後に残った債権額及び損害金や競売費用など諸々、連帯保証人に請求します。もし、保証人が支払を拒否した場合、不動産や給与の差押も想定しなければなりません。
こうなると、債務者本人だけでなく保証人とその家族の生活設計まで狂わせてしまう結果となります。
もし、保証人に迷惑をかけられないのなら、きちんと保証人に説明したうえで、競売ではなく任意売却を選択すべきなのです。それには理由があります。

 

任意売却によって処分する事により残債を減らす事が可能となり、万一連帯保証人が債務を負うことなっても「負担が少なく」済みます。また、競売と違い任意売却を行った場合、残債の返済方法について話し合いができ、債務者本人から残債の返済が継続されれば「連帯保証人の財産差押を回避する」事も可能となるのです。

そして、自己破産はしないで下さい。
もし、あなたが返済に困って法律事務所に相談し「連帯保証人に迷惑がかかるのか」と聞いたら「迷惑かかります」と言われるでしょう!その債務額によっては、連帯保証人共々自己破産を勧められる事もございます。

 

相談先が違えばアドバイスも違ってきます。連帯保証人に迷惑をかけられないのであれば、任意売却支援センターへご連絡下さい。ご一緒に最善の方法を考えます。

 

2020/6/30

<参照リンク>

自己破産と連帯保証人

連帯保証人・連帯債務者

自己破産をする際の注意

債務者が様々な理由で多額の借金がかさみ、やむなく自己破産をされる方も多いようです。この手続きにより借金の「免責」を受ける事ができるため、先々債務者の再生に繋がります。一般的に自己破産を行うには、弁護士などの法律事務所に依頼されると思いますが、その際の注意点を解説いたします。

 

 

<不動産を所有している場合>
ホームページ上にも記載しておりますが、自宅等の不動産を所有されている場合は、任意売却を行った後に自己破産の申請を行う方が有利に進められます。また任意売却の場合、お引越費用名目の資金を捻出する事で破産の費用にも充当する事が可能です。競売を勧められる弁護士も多いようですが、任意売却はご本人の意思で行う事ができますので、弁護士には任意売却をする旨をお伝え下さい。

 

<債権者からの取り立て>
法律事務所に自己破産の依頼をすると、弁護士から各債権者に「受任通知」が送られます。それにより、金融業者は債務者に対して直接返済を求める事が出来なくなります。弁護士に債務の報告が漏れると受任通知が発送できないため、全ての借入先と金額の報告が必要です。

 

<保証人がいる場合>
保証人がいるケースでは、債権者は受任通知が届くと保証人に請求する事となります。保証人に連絡をしないとトラブルの原因にもなりますので、債権者から請求される事を連絡しておく必要があります。債権額によっては、保証人も債務整理が必要となる場合もございます。

 

<口座管理>
従来の返済が口座振替になっている場合、弁護士から受任通知が送られても、すぐに止められないケースもあります。その場合、銀行口座を解約するか残高を0にしておいた方が良いでしょう。なお、給与の振込口座と同一口座の場合は給与振込口座を変更する必要があります。

 

<新たな借入はしない>
弁護士に依頼した後は、それが身内であっても借入はしてはいけません。もし借入れされた場合、身内であっても受任通知を送る必要があります。また、免責許可の判断に際「不利益な事情」として判断される場合があります。

 

<一部の債権者に返済>
それがご家族であっても、特定の債権者のみに返済することは避けて下さい。他の債権者の不利益につながり損害賠償を請求されたり免責許可の判断に影響を及ぼします。

 

<浪費やギャンブルはしない>
弁護士に依頼後は、生活費等以外の支出はなるべく抑えて下さい。浪費やギャンブルにより支出した場合、債務整理の遂行に支障が生じ刑事罰の対象になる場合もあります。また、このような行為を行った場合、弁護士が辞任するケースもございますので注意が必要です。

 

2020/6/21

問題の先送りは問題が大きくなるだけ

今、お客様の置かれている状況はどの段階でしょうか?

 

1.現在、滞納はしていないが将来の返済に不安を抱えている。
2.滞納が始まって1~2ヶ月程度。
3.既に3ヶ月~6ヶ月経過し、期限の利益を喪失してしまっている。
4.保証会社又は債権回収会社から通知書が届いている。
5.裁判所から「競売開始決定通知書」が届いている。
6.物件調査のため裁判所の執行官が訪れた。
7.裁判所から期間入札の日程の書類が届いている。
8.不動産競売の入札が始まった。

 

時計文字盤住宅購入

上記1~8は、滞納が始まって競売で落札される迄の概ね流れとなりますが、当センターへの相談が早いほど任意売却できる可能性は高まります。
また、早めのご相談いただく事で1~2の段階で銀行へリスケジュール(返済条件の変更)を依頼する事も可能となります。
できれば、4の保証会社・債権回収会社からの通知が届いた段階迄にご連絡いただくと、任意売却を行う時間的余裕と生活再建の準備が整います。

 

滞納が始まり、何とかしようと考えているうちに時間ばかりが経過し、行動を起こした時には既に手遅れとなった方も多く見てきました。競売までの状況が進むほど解決が困難となります。
問題を先送りする事は現在の状況を悪化させる結果となりますので、お早めの相談される事をお勧めいたします。

 

2020.5.25

<関連リンク>

方向性が決まれば楽になる

電話相談の段階で解決の方向へ

お客様にお伝えしたい事

新型コロナウイルスの影響で住宅ローンが払えない!

新型コロナウイルス感染症による緊急事態宣言から2週間が経過し、収束の目途が立たず不安な毎日を過ごしておられる方は沢山いらっしゃいます。現在、当センターにも収入減や派遣切などにより住宅ローンの支払ができないお客様からのご相談も多くなっています。

 

 

今回のコロナウイルスが長く続くほど、様々な業種の方が深刻な状況に陥ることは確実です。飲食業に拘らずイベント会社や音楽関係、私たち不動産を扱う会社など、ほとんどの業界で大きな影響がございます。

このような状況でも、私たちは毎月の住宅ローンの支払いは行わなければなりません。

 

現在、各金融機関では返済が困難な状況となったお客様に対し様々な対策を行っています。

多くのお客様が利用されている住宅金融支援機構でも「新型コロナウイルス感染症の影響により機構の住宅ローンのご返済にお困りの方へのお知らせ」と題し、返済期間の延長最長3年の元金据え置き措置などの特例措置を実施しています。

 

 

当センターにおいても、今後の返済方法や銀行との交渉について無料電話相談を受付しております。

ご相談は以下のフリーダイヤル迄お電話下さい。

フリーダイヤル 0120-281-540

 

2020/4/21

<参照リンク>

新型コロナウイルスの影響により住宅ローン返済が困難となった方の無料相談窓口

 

任意売却すると支払総額が減る?

一般的に任意売却を行う場合、前提条件としてローンを滞納し「期限の利益を喪失」する事が必要となります。しかし、ある金融機関(銀行ではなく住宅ローン専門会社)へ任意売却の交渉を行ったところ、期限の利益を喪失をさせず「従来通りの返済を条件に任意売却に応じます」との回答があったのです。

期限の利益を喪失させないという事は、信用情報の事故扱いにならないため、考えようによっては「債務者の事を考えてくれる金融機関」との判断も出来ますが、それには金融機関なりの理由があるのです。
それは、任意売却中及び任意売却後にも「元金と利息を回収する目的」からなのです。

通常、利息の計算は期限の利益喪失までの期間で計算され、その後は遅延損害金が発生します。金融機関は、任意売却した後の返済金について先に元金に充当し、元金が完済されると遅延損害金部分を後から利息に引き直すケースがあります。要約すると、任意売却後は元金のみを先に返済されるため、通常の「元金+利息」を払うより「支払総額が減る」計算となるのです。

 



一般的に金融機関は不良債権の処理をスムーズに行うため、法的手続きにより回収を急ぎますが、従前の金融機関の場合では保証会社を通してないため、代位弁済を受けられないこともあって債務者に従来の返済を求めた訳です。
こう考えると、住宅ローンで毎月の返済に悩む事より、返済が困難と判断した場合は早めに任意売却を決断し行動する事が債務者の再生にも繋がるものと確信しております。

 

2020/3/11

 

住宅ローン残債と遅延損害金

任意売却した場合の遅延損害金

競売開始決定後の任意売却

住宅ローンを滞納して数ヶ月過ぎると金融機関から期限の利益喪失のお知らせが届きます。そして、その債権は保証会社に代位弁済され一括請求されますが、債務者はどうすることもできず放置せざるを得ない状況に陥ってしまいます。そのような場合、債権者は競売の申立を行いローンの残債務の回収を図りますが、この段階に来て多くの方は自宅の競売という重要な局面に立たされるのです。

 

よくある相談に競売の通知が来るまでご家族に話すことができず、通知が届き慌てて債務者の奥様からどうすれば良いかという電話があります。なかには既に引越の準備をされているお客様も・・・
そのような局面でも、慌てないで私たち専門業者に相談して下さい。本来であれば、競売の申立手続きの前にご相談いただくと任意売却もスムーズに行えるのですが、競売開始決定通知が届いてしまったらもう元に戻す事はできません。今、出来る最善の方法で解決して行きましょう!

 

競売申立後の任意売却

 

債権者によっては一旦、競売の申立を行うと任意売却に応じないケースもありますが、そこは粘り強く交渉して行きます。住宅金融支援機構の場合、競売の申立て後は通常の方法で任意売却できないことになります。しかし、競売の通知がきても入札まで約5ヶ月~6ヶ月の時間がかかるので、その間に購入者を見つけてその価格が債権者の納得できる金額であれば任意売却に応じてくれます。そこで、この価格が重要となります。

 

債権者はすでに競売の申立を行っていますので、通常だと数ヶ月後に競売の基準価格が決まります。一般的には、入札の1ヶ月前に新聞やインターネットに公告という形で基準価格が公開されます。しかし、この公告を待っていては時間的に任意売却する事が難しくなるのです。
そこで債務者本人が裁判所に出向き、身分証と印鑑を持参する事で事前に価格を知る事が可能となります。その査定価格を債権者に提示したうえで稟議に応じてもらうのです。

 

債権者によって任意売却に応じる価格判断は異なります。それは「基準価格の1.5倍」以上や「基準価格に減額する前の査定価格」以上だったりします。任意売却する場合、競売の基準価格が決まる前にその価格をある程度予測しながら販売する必要があり、そこは販売する不動産業者の腕の見せ所ではないでしょうか?一般の不動産業者では手間と手順が難しく手に負えない仕事かもしれません。
しかし、任意売却に特化した業者なら競売決定通知が届いても成功させる術があります。
競売通知が来てもまだ時間はありますので、まさに、その状況に置かれているお客様はお電話で相談される事をお勧めいたします。

 

2020/3/1

 

<参考記事>

競売について

競売申立までの期間は?

 

     

住み続けるなら親族間売買を検討すべき

希望者が多いリースバック

当社に問い合わせ頂くお客様の中で、現在のご自宅に住んだまま任意売却が可能な「リースバック」を希望される債務者様が増加しております。それは、任意売却を扱う業者のホームページや不動産会社の広告を見ると、集客目的のためか「住んだままで、楽々売却可能」というようなユーザーから誤解を受けそうなコメントなどが要因とも考えられます。

 

しかし、当ホームページでも記述しているように、お客様が希望されてもリースバックの成功例が極端に低くなってしまう実態があります。私達としても、お客様のご要望を最大限叶えるためにスキームを組立て販売活動を行いますが、債権者との価格の合意・賃料の設定の問題などの事由で成立が不可能なケースが多いのです。 「任意売却でリースバックは可能か」のページをご参照下さい

 

住み続けるなら、まず親族間売買を考える

もし、お客様がどうしても住宅に住み続ける事を望まれる場合、難しいリースバックを進めるよりも親子や兄弟・ご親戚を対象とした「親族間売買」を検討される事の方が成功への早道かもしれません。当センターの解決事例としても、リースバックよりも親族間での売買の方がご成約頂く件数も多くございます。

 

そうは言いつつ、親族間売買にしても決して容易な方策ではありません。何が問題かというと新たに購入者となる親族の住宅ローン契約があります。基本的に銀行で住宅ローンを組む場合は保証会社の審査を行いますが、その契約条項の中に親族間売買は保証対象外となる記述があるのです。よって一般の銀行で住宅ローンを締結するのが難しいため、私どもとしては親族間売買が可能な住宅ローン専門の金融機関を斡旋しております。

住宅ローン専門会社の金利は、一般銀行の住宅ローンと比較すると多少割高にはなりますが、ローン契約から1~2年の返済実績をしたうえで金利の安い金融機関に切り替える事も可能なのです。

 

 

諦めずにご相談下さい

先日お取引があったお客様様は、近親者が購入する目的で自ら都市銀行や地方銀行・信用金庫などへ申込みしたが、そのたび銀行に断られ半ばあきらめた状態で当センターに連絡がありました。競売の期日も押し迫った状況だったため、当方で取引のある金融機関s社に融資依頼し、債権者とも交渉のうえ最初のお電話から1ヶ月で決済に至ったのです。無事にご自宅の競売取下げをし、継続して居住が可能となったため、お客様はとてもお歓びいただき私達も良い仕事ができたと実感しております。

 

このように時間的な制限がある状況では、リースバックを選択するよりも買主を近親者に限定し売買を進める方が成功の確率は高くなりますので、今の家に継続して居住する事を希望される場合は、ぜひ親族間売買をご検討いただければと思います。

 

2020/2/6

<参照ページ>

住み続ける事はできますか?

親子間売買、親族間売買

 

 

  

差押えの履歴は消せません

不動産を所有している方は、毎年固定資産税の納付書が送られ年に4回の分割納付ができます。諸事情で滞納しても、また納付書が送られて来るだけで民間の金融会社のように厳しい督促もなく、後回しにしている納税者も多いようです。しかし、その滞納が1年以内に解消出来れば問題はないのですが、他のローンの支払や生活費を優先してしまい複数年滞納されている方もいらっしゃいます。行政機関によっても違いはありますが、再三の督促したにも拘らず放置していると所有不動産に差押登記が入ってしまう事があります。

 

差押えの履歴

 

もちろん滞納している税金全額を納付すれば、その差押は解除できるのですが、問題は「差押えがついた履歴」がずーっと残ってしまう事なのです。後々、その不動産を担保として金融機関から融資を受けようとする場合、謄本を見れば過去に差押があった事実は一目瞭然、隠しようがないのです。差押を解除した時期にもよりますが数年経過していても金融機関の印象は良くないのは事実です。

 

よく当センターにこのような問合せがあります。「謄本上の差押登記を完全に消したいのですがどうすれば良いのか」と、「現状の不動産のままでは無理です」とお答えします。完全に履歴まで消去するには建物を解体して滅失登記をかけ、土地は分筆し新たに地番を取得する必要があります。そこまでして過去の履歴を消去する問題でもないと思いますが・・・・

 

行政としては、催告なしにご自宅に差押えをすることはありません。必ず予告通知が送付されますので、その段階で納税課に相談し一括納付が無理であれば分割納付を申出しましょう。不動産の差押えは可能な限り回避すべきです。

 

 

2020.1.21

<関連リンク>

税金の滞納に注意!

競売になると税金の差押えが入ります

 

    

任意売却の実績(2020年)

 

※物件の性質上、掲載されない物件もございます。

 

2020年12月

・東京都練馬区            一戸建
・さいたま市桜区     一戸建
・横浜市戸塚区      一戸建
・埼玉県草加市      一戸建
・千葉市緑区       一戸建

 

2020年11月

・神奈川県御殿場市    エンブルガーデン御殿場
・大阪府城東区      一戸建
・千葉市         一戸建
・茨城県取手市      BELISTAタワー取手駅前

 

2020年10月

・相模原市中央区     モアクレスト相模原
・大阪府河内長野市    一戸建
・神奈川県厚木市     一戸建
・さいたま市大宮区    日神パレステージさいたま新都心
・千葉県姉ヶ崎市     一戸建

 

2020年9月

・横浜市青葉区      ライオンズガーデン〇〇〇
・埼玉県新座市      一戸建
・東京都大田区      エンゼルハイム〇〇
・千葉県船橋市     一戸建

 

2020年8月

・神奈川県大磯町     リーベスト湘南大磯
・山口県周南市      一戸建
・松戸市八ヶ崎      一戸建
・東京都武蔵野市     一戸建

 

2020年7月

・東京都世田谷区     店舗
・東京都練馬区      一戸建
・横浜市保土ヶ谷区    一戸建
・埼玉県所沢市      プランヴェール狭山ヶ丘
・神奈川県平塚市     ダイアパレスグランデージ平塚

 

2020年6月

・神奈川県逗子市     一戸建
・東京都小平市      一戸建(親族間売買)
・横浜市鶴見区      ライオンズマンション東寺尾ヒルズ
・さいたま市南区     一戸建(親族間売買)

 

2020年5月

・神奈川県藤沢市     売ビル
・千葉県船橋市      レクセルマンション高根公団

 

2020年4月

・千葉県八街市      一戸建
・さいたま市緑区     一戸建
・神奈川県厚木市     ファミール本厚木

 

2020年3月

・神奈川県大和市     ウェルファー南林間南林間
・東京都杉並区      ビジネスハイツ〇〇〇〇
・千葉県八千代市     一戸建
・静岡県伊東市      売ビル
・千葉県野田市      一戸建

 

2020年2月

・川崎市麻生区      虹ヶ丘団地
・横浜市都筑区      みずきが丘住宅(親族間売買)
・横浜市金沢区      一戸建
・神奈川県大和市     コーポ大和大和

 

2020年1月

・千葉県白井市      プリスタレジデンス
・東京都江戸川区     ファーストシーン〇〇
・埼玉県熊谷市      ライオンズマンション熊谷美土里町
・東京都八王子市     ファミール見附橋見附橋
・千葉県市原       一戸建

債務超過の額は重要ではない

先日、当センターにお問い合わせされたお客様が、他の不動産会社に相談したところ「残債額2,000万円で売却査定額が1,000万以下のため、価格差が開きすぎて任意売却はできません」と断られたとの話。このような対応は、その担当者が任意売却について理解が浅いのか、ただ単に面倒で断ったのか定かではありませんが、根本的な見方が違っているようです。

(参照ページ) 経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる

 

 

売却可能な価格が重要

債権者の方針として、もちろん回収額が多いに越したことはありません。しかし、物件の評価額が妥当な価格であれば債務額の多寡に関係なく、債権者は任意売却に応じます。もし、回収率が低いからという理由で任意売却に対応せず、競売による処分を選択して落札額が低くなった場合、金融機関の損失となってしまうからです。(但し、個別の事由によって競売を選択するケースもあります)

 

最近では債権者も独自の査定方法で実勢相場を把握しているため、債務額が多く残っていても「1,000万の相場の物件を1,500万で売って下さい」とはならないでしょう。任意売却で大切なポイントは「残債額がいくらあるか」よりも「いくらで売却できるか」が重要となります。

今現在、残債が多すぎて売却を諦めている方は是非、任意売却支援センターへご相談下さい。

 

2019/12/15

 

■関連リンク■

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

任意売却の価格はどう決まるか?

 

  

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