住宅ローンを滞納し競売手続きが進んでしまうと、「借りた金を返せない」という後ろめたい心理が働き、任意売却に対し消極的になってしまいます。しかし、住宅ローンの仕組みや任意売却についての考え方を理解すれば、現在解決すべきことや先々の行動についてポジティブに考える事が出来ます。
そこで、任意売却を理解するうえで必要な金融機関のスタンスについて解説します。
住宅ローンを組む際には、その自宅不動産に抵当権を設定します。万一返済できない場合の「借金の形（かた）」として差し出している訳です。銀行・保証会社は、審査段階で不動産の担保評価をし融資を行っているので、売却しても完済できない担保割れが起きてしまうのは、金融機関の「担保評価基準の甘さ」も要因の一つなのです。
あなたが住宅ローンを組んだ時には、銀行は保証会社をたてたはずです。もしあなたがローンを数か月滞納した際には保証会社が債務者の代わりに弁済を行うためです。ですから、ローンを滞納しても銀行は損失する事はありません。そして、保証会社についも保証料を債務者が負担して払っているため、滞納による事故は想定内なのです。
債権の回収方法として一般的に不動産の競売が連想されますが、債権者としては競売を申し立てるにも費用が掛かります。まして競売は入札方式ですから市場より低い価格で落札される事が考えられるため、債務者が任意売却を選択し一般市場で販売する行為は、金融機関としてもより多く回収できるメリットがあるのです。
数か月の滞納が続くと、保証会社は系列の債権回収会社に手続きを委託するケースがあります。また、保証会社があなたの債権を別の債権回収へ譲渡する場合もあります。債権回収と聞くと、何か怖いイメージもありますが金融庁のお墨付きを受けた民間の会社となります。ですので、乱暴な言葉を使ったり、夜間の連絡など、無理な回収方法は一切ありませんのでご安心下さい。
任意売却を行う際には、あなたが依頼した不動産仲介会社がこの債権回収会社と間に入り交渉を進める流れとなります。
前述のように、銀行・保証会社・債権回収会社のスタンスを理解する事で、決して任意売却は恥ずべき行為ではなく、前向きな行動である事を分って頂けると思います。また、大切な家を処分し1円でも多く金融機関に返済する任意売却は、債務者として「借りた金は返す」という信義を果たす結果に繋がると確信しています。
2021.3.5
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2021.2.23
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任意売却の相談されるお客様には、当センターの他にも複数の業者に相談されるケースもあります。先日電話のあった相談者の方が、他の業者に相談したところ「住宅ローンの返済をストップして下さい」と言われ、不信に思ったお客様が当方に連絡をされたようです。
売却しても全額返済できないケースで任意売却を行うには、期限の利益を喪失する必要があります。つまり住宅ローンを数か月間滞納する必要があるので「返済をストップする」というアドバイスは間違ってはいません。
しかし、その前後の説明が不足だったようです。なぜ、返済を止める必要があるのか？止める事でどのようなリスクが生じるのか？また、売却によって完済となるか、もしくは債務が残るのか熟慮した上で判断する必要があります。加えて、お客様は「返済を止める」イコール「返済しなくても良い」と勘違いされており、残債の扱いにも触れてなかったようです。
任意売却の業者には、相手の不利益について説明しなかったり、マニュアルに沿ったアドバイスしかできない担当者もおります。もし、前述のように多少でも不安や不信があれば、セカンドオピニオンとして「任意売却支援センター」も利用される事をお勧めいたします。
2021.2.12
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※物件の性質上、掲載されない物件もございます。
・埼玉県坂戸市 一戸建
・相模原市中央区 一戸建
・東京都八王子市 センチュリーめじろ台
・千葉県成田市 サンクレイドル〇〇〇
・東京都江東区 ザ・ミッドランドアベニュー
・埼玉県戸田市 一戸建
・埼玉県所沢市 シルフィールド〇〇〇
・東京都中央区 〇〇〇〇〇〇銀座
・千葉県船橋市 一戸建
2021年10月
・東京都調布市 コートプラザ調布（親族間売買）
・さいたま市浦和区 一戸建
・川崎市川崎区 ディアハイム川崎（親族間売買）
・千葉市稲毛区 ザ・クイーンズガーデン稲毛
・千葉県柏市 一戸建
・横浜市金沢区 日神パレステージ〇〇〇
・さいたま市北区 一戸建
・東京都品川区 店舗（リースバック）
・千葉県市原市 一戸建
・東京都世田谷区 一戸建
2021年8月
・埼玉県川越市 一戸建
・横浜市磯子区 磯子台パークハイツ
・千葉市緑区 一戸建
・東京都調布市 一戸建
・東京都大田区 ライオンズマンション〇〇〇
・横浜市神奈川区 クリオ新子安六番館
・神奈川県平塚市 一戸建
・神奈川県横須賀市 一戸建
・東京都台東区 鶯谷上原ハイツ
・横浜市港北区 一戸建
・さいたま市見沼区 一戸建
・神奈川県厚木市 一戸建（親族間売買）
・千葉県習志野市 一戸建
・埼玉県越谷市 ダイヤパレスルネッサせんげん台
・埼玉県三郷市 サンクレイドル三郷ファーストスクエア
・さいたま市大宮区 ライオンズマンション大宮大成第２
・神奈川県綾瀬市 一戸建
・東京都渋谷区 青山コーポラス
・東京都練馬区 セザール上板橋
・千葉県松戸市 一戸建（親族間売買）
・千葉県君津市 一戸建
・千葉県柏市 一戸建（リースバック）
・埼玉県行田市 一戸建（オーナーチェンジ）
・埼玉県川口市 一戸建（リースバック）
・茨城県つくばみらい市 一戸建
・山梨県甲府市 グランヴィ〇〇〇
・東京都武蔵村山市 ブライティアテラス
・横浜市港南区 一戸建
・千葉県市川市 一戸建
・相模原市中央区 マイキャッスル淵野辺
・相模原市中央区 一戸建
・横浜市西区 一戸建
・群馬県みなかみ ペンション
マンションにお住いのお客様の任意売却をお引受けする際に、私どもから必ず管理費等の滞納があるかどうかお尋ねします。
住宅ローンを滞納している場合、管理費も滞納される事も多いのですが、中にはきちんと納められている方もおります。
理由をお聞きすると、以下のような回答が返ってきます。
・住宅ローンの額に比べても払える額なので払っている
・マンションの管理会社がうるさく催促してくるので
・理事会を通じて、滞納している事が他の居住者に分ってしまうから
しかし、任意売却を決断したら滞納金額の多寡にかかわらずマンションの管理費・修繕積立金はストップして頂いて結構です。
管理会社からの通知書やお電話でビクビクする必要もありません。もし、それまでの滞納があったとしても、管理会社には当方から連絡し売却によって決済時までに精算する旨の連絡を差し上げます。
管理会社としても売買によってそれまでの滞納額が精算される事は、煩わしい業務が一つ解決することになる訳です。
任意売却において管理費の滞納がある場合、売却金額の中から費用控除が認められていますので、売却までの数か月間は支払いを止め、お引越の準備資金などに充てて頂く方が有益でしょう。その後の管理会社との交渉や滞納している管理費の精算金は、依頼する仲介業者にお任せすれば良いのです。
現在、管理会社との対応にお悩みのお客様は、ぜひ当センターまでご相談下さい。
2021.1.10
＜参照リンク＞
不動産の競売は、所有者にとって何もメリットがない事は様々なところで言われています。それを改めて述べる必要はないと思いますが、競売回避すべき一番の理由は「精神的な負担」だと私は考えます。競売になった際、「これからどうなるのか？」また「どう対処すればよいのか？」という不安や心配は、経験した者でないと理解できないでしょう。いや経験すべきではないと思います。
通常、競売の申立てが行われると地方裁判所の執行官が現地調査のため訪問してきます。住居内に入り各居室の写真を撮ったり、間取作成のため隅々まで寸法測定します。それを拒否したり留守しても鍵を開錠して調査を進めるのです。そして、裁判所で情報を入手した不動産業者や競売業者が自宅に多数訪れます。また、何十通もの手紙やDMが届くでしょう！もし、このような現場にご家族が一緒にいたとしたらどうでしょう。お子様は不安や恐怖まで感じるはずです。
「競売で家を無くした」という結果よりも、任意売却へ行動を移す方がご家族にとって「心の傷」が浅く済むものと考えます。競売となってもトラブルや事件になることは皆無ですが、ご家族を守るため競売が進行する前に任意売却のご相談をしてはいかがでしょうか？僅かでも未来に向かって希望が持てるかもしれません。
2020.12.20
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マイホームを購入する際に住宅ローンの契約しますが、その額によっては2番抵当、3番抵当など複数の担保が設定されている場合があります。
仮に1番の金融機関に毎月7万円、2番には2万円で、合計9万円の返済があるとします。もし、あなたが何らかの事由で返済が困難となった場合、9万円の支払は無理だが返済額の少ない2万円だけは返済しておこうと考えるかもしれません。後々、滞納金額を補って元の状態に戻すことが出来れば問題ないのですが、一方の金融機関だけ滞納が続いた場合、数か月すると期限の利益を喪失してしまい従来通りの分割払いが出来ない状況に追い込まれます。
そこで任意売却をしようと思っても、2万円の支払いが継続されているため「期限の利益の喪失」に時期的なズレが生じてしまいます。金融機関では全額完済にならない限り、この「期限の利益の喪失」が任意売却を行う条件となります。場合によっては、その時期的なズレによって任意売却が出来なケースも考えられるので、一方の金融機関だけ返済するのはできる限り避けた方が良いでしょう。
まずは滞納が始まった段階で、当センターへ金融機関への対応をご相談されることをお勧めいたします。
2020.12.9
任意売却の条件のページもご参考にしてください。
任意売却を行う際の手順や流れは以下の通りとなります。①～⑪までの期間は金融機関や債権者によって異なりますが、概ね６ヶ月から１年程度、場合によっては１年以上かかる場合もあります。
①住宅ローンの滞納
②期限の利益喪失
③保証会社による代位弁済
④任意売却の申出
⑤物件価格の評価と査定
⑥不動産の販売活動
⑦購入希望者の購入申し込み
⑧不動産の売買契約
⑨債権者への配分表提出と稟議
⑩債務者様のお引越
⑪最終決済と物件の引渡し
その都度、仲介業者の担当者から流れについての説明があると思いますが、仲介する業者が任意売却専門の会社なら何の問題もなくクリアできるでしょう！但し、任意売却では常に債権者との調整や交渉が伴いますので、依頼する仲介会社の実務経験と交渉能力の重要性が高くなります。
一般的には上記の手順で任意売却を行っていきますが、住宅金融支援機構の場合については独自に任意売却のパンフレットを作成しており、一定のルールに基づいて行います。
そして、任意売却で重要なポイントは債権者への配分額となります。
債権者として全額回収できない場合、その売買価格とそれにかかる仲介手数料などの費用、後順位の債権者がある場合のハンコ代などを考慮して任意売却に応じられるか検討します。取引価格が相場でも、売買価格が低額の場合、費用控除すると債権者への配分があまり見込めず、競売の方が良いと判断するケースもございます。
当センターでは、これまで数多くの任意売却を成功へと導いてまいりました。それには各金融機関、保証会社、債権回収会社の特徴や意向を把握する必要があります。任意売却にご不安を感じている債務者様は是非、任意売却支援センターへご相談頂きます様お願いいたします。
2020.11.22
任意売却とは のページもご参照下さい。
不動産競売の流れ についてはコチラから。
不動産を第三者に売却する際には、その不動産に設定されている負担登記を抹消しなければ売却できません。
登記簿には購入時の住宅ローンなどの抵当権が設定されているのが一般的ですが、税金等の滞納があり市町村や税務事務所から差押登記がなされている場合もあります。
この抵当権と差押えはどちらが優先されるのか？
通常は購入の際の抵当権が先に設定されているため、抵当権に優先順位があります。
しかし、注意しなければならないのが、差押えの日ではなく納付期限を確認する必要があります。もし、その納付期限が抵当権の設定日より前だったとしたら、その登記が後だとしても差押が抵当権に優先することとなるのです。
新規で住宅ローンの審査する場合、銀行は必要書類として課税証明書を取得します。これは、抵当権を設定する前に税金等の滞納があると優先債権となってしまうため、未納がないか確認した上で審査をするのです。
仮に差押登記があっても、売却代金で全ての負担登記が抹消できれば問題はないのですが、もし任意売却となった場合、この優先する債権から配分することとなります。
税金の滞納が長く続くと遅延金が発生し、その額によっては任意売却による処分が出来ないケースもございますので、税金関係の滞納には十分注意すべきです。
2020.11.12
税金の滞納に注意！のページもご参照下さい。
先日、任意売却支援センターのフリーダイヤルに「お宅は引越代いくらくれるの？」というような問い合わせがありました。任意売却業者の広告には「〇〇万円もらえる」というようなサイトもあり、ユーザーからは「任意売却するとお金が入る」ような誤解を生じています。
このように、ごく一部の相談者には任意売却の相談よりも「如何にお金を残すか」に焦点をあわせ、あちこちの業者へ連絡されるようです。もちろん、当方の返事は「金額のお約束は出来かねます」とお答えしますが、もし依頼者がお金でつられて他に依頼をしたとしても後々トラブルにつながる恐れもございます。
結局のところ、債権者から捻出できる引越代がいくらなのか？という問題であり、特定の業者に依頼したからといって劇的に資金を残せる訳でもありません。もし、金額を約束する業者が存在したとしても、販売方法に無理が生じ結果として任意売却が不成立になってしまい、競売に移行されて一円も残すことが出来ないケースもございます。任意売却業者を探す際には、金銭的な事よりも債務者の事を親身に考えアドバイスしてくれる業者を選択すべきと考えます。
2020.10.28
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