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不動産の競売と公売の違い

不動産の仕事をされている方は「競売」と「公売」という言葉を聞いた事があるかと思います。しかし、その内容や違いについて以外に知らないことが多いようです。

では、競売と公売はどのように違うのか列挙してみましたので、ご参考まで!

 

 

◆債権

競売も公売も債権の回収という意味では同じような制度ですが、違いはその債権にあります。競売の場合は抵当権の実行による任意競売や、裁判所の判決などによる強制競売があり、主に民間による債権の回収をいいます。それに比べて公売の場合は、税金の滞納や市県民税の滞納による債権の回収方法で行政機関が執行する制度です。

 

◆場所
競売の行われる場所は管轄する地方裁判所で行いますが、公売については税務署や各自治体で行います。

 

◆名称の違い

競売:「期間入札」「基準価格」

公売:「期日入札」「見積価格」

 

◆現況調査
競売では裁判所で作成する物件の資料(3点セット)などの物件資料を確認してから入札に参加できます。公売の場合は自分で調査しなければならず、所有者や占有者等が存在するかどうか綿密に調べる必要があります。

 

◆占有者
競売の場合は一定の条件に該当すれば、引渡命令や強制執行の手続きができます。 公売の場合には所有者・占有者と話し合いが不調になった場合、民事訴訟による判決をもって強制執行の手続きを経なければならない場合もあります。

 

◆開札結果

競売は期間入札が終了して1週間後に開札が行われます。 公売の場合は当日開札しますので、その日のうちに結果が分かります。

 

◆入札保証金

競売は「基準価格」の20%に対し、公売は「見積価格」の10%となります。

 

◆消費税

競売の場合、建物があっても消費税はかかりません。公売の場合、その財産が消費税法上の課税財産である場合に限って、入札価額に対して8%に相当する金額を加算して納付する必要があります。

 

2018/6/18

 

公売物件の任意売却のページも参照ください。

 

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任意売却のご相談は来店不要です

お客様が任意売却の事を調べる際、インターネットを利用されるケースが多いと思われます。最近では多くの業者が取り扱うようになりましたが、その中には任意売却の相談はアポイントが必要だったり、来社が必要な業者もございます。

 

それには理由があり、

①電話相談しようにも電話した先には相談員が存在しないケース
②連絡先が任意売却業者ではなくポータルサイトのケース

が上げられます。

 

 

債務者であるお客様は、現在かかえている不安や悩みを、いち早く解決したいとの思いで連絡している訳で、その場の電話相談で対応が出来ない業者さんは、あまりお勧めできません。
当センターでは相談員が常駐し、いつでも電話相談いただける体制となっております。任意売却のご相談の場合、お客様の現在の状況から今後の対策までじっくりお話しすると、1時間以上かけてご説明する場合もあります。その上で、当センターに任意売却を依頼するかどうか、お客様がご判断されることとなります。

 

任意売却をご依頼される場合でも、ご来店の必要はございません。当スタッフがお客様のご自宅へ伺いご説明させていただきます。諸事情で、ご家族にまだ話をしていない場合などはご来社いただいたり、お客様の指定された場所へ出向いてお話しするケースもございます。
任意売却を確実に成功させるには、担当するスタッフの知識や経験がもちろん必要ですが、最初に電話相談した時の対応の善し悪しや、お客様に対する相談員の気持ちの部分が重要なのです。

 

当センターでは、経験豊かなスタッフが親身になってお客様と向き合い解決策を検討いたします。不安な方は何社か電話相談され、その際に対応の良い業者を選択される事をお勧めいたします。

 

2018/6/7

<関連リンク>

任意売却を相談する際の準備

ご相談・ご面談方法について

任意売却の優良会社を見分ける方法

 

<ブログランキング>

 

代位弁済とは?

一般的に銀行で住宅ローンを組む際には、その不動産を担保に入れますが、銀行はその担保だけでは足りずリスク回避のため保証会社を立てる事を要求します。もし、お客様がローンを滞納し期限の利益を喪失してしまった場合、銀行は保証会社対して債務者の債権の弁済請求をします。保証会社は、その請求を拒否することは出来ず支払に応じる訳ですが、これを「代位弁済」といいます。

代位弁済とは

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しかし、自分の借金を保証会社が肩代わりしてくれたと喜んではいけません。自分の親兄弟が弁済してくれたなら「返済してくれて、ありがとう」と感謝の言葉だけで済むかもしれませんが、代位弁済は、単に債権が銀行から保証会社に移ったという事だけなのです。金融機関によっては保証会社を立てないケースもありますので、その場合は銀行が期限の利益喪失後、競売等の手続きを行う事となります。
又、住宅金融支援機構のローンについては、ほとんどのケースで保証会社を通さないため代位弁済は行われず、期限の利益を喪失した後は機構の委託先であるサービサーにその回収業務を委託します。
 
そして、この期限の利益喪失後に代位弁済が行われた場合、債務者の置かれた立場はすでに安心できる状況ではなくなっているのです。それは、この時点で債務者は個人信用情報に「事故扱い」として登録され、自宅は保証会社又はサービサーによって競売の手続きに進んでしまう事となるからです。
この状況下で、何とかならないかと債権者と交渉しても元の状態には巻き戻してくれませんので、債務者は競売の期日を待つか任意売却を行うかの選択となります。
 

もし、お客様が今後の再生を希望されるのであれば、ここで任意売却を選択すべきであり、私達はその再生のため精一杯協力させていただきます。すでに代位弁済の通知が届いている方は、お早めにご相談される事をお勧めいたします。

 

2018/5/30

 

<関連リンク>

みずほ銀行・みずほ信用保証から催告書や代位弁済通知書が届いたら
SMBC債権回収から催告書が届いたら
「りそな保証」から催告書や代位弁済通知書が届いたら

 

 

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任意売却した場合の遅延損害金

住宅金融支援機構での任意売却を行う際に機構側に必ず提出する書類があります。
それは「任意売却に関する申出書」という書類で、その中に延滞損害金についての記述があり「延滞損害金については減額又は免除していただくようあらかじめお願いします」とういう内容のもの・・・

 

この書類は、機構側が業者用に用意した任売書式なのですが、これを解すると「任意売却に同意した場合、損害金は減額・免除してもらえる」という判断になります。
しかしこの解釈にも、「但し」がつきます。明文化してはいませんが、それは「残債務を完済した際に対応する」というもの。完済しない限り、減額になるのか?免除なのか?分からないという事です。
また、任意売却によって剰余金が発生する場合は、売却まで遅延損害金について免除どころか減額も一切認めてくれないので注意が必要です。「回収できる債務者からは損害金まで全部回収する」という方針なのでしょう!

 

遅延損害金の対応

 

なお、民間の金融機関においては、任意売却後の遅延損害金の取り扱いについての減免記述はありません。
分かっている事は「任意売却後の返済分は先に元金に充当される」という事なので、完済を目指して返済を継続されているお客様は、元金が完済となった時点で債権者へ減免を申請すべきと考えます。おそらく応じてくれる可能性は高いと思います。

 

2018/5/2

<関連リンク>

任意売却後の遅延損害金は気にしない

任意売却すると支払総額が減る?

住宅ローン残債と遅延損害金

 

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負担金0円の理由

任意売却業者の中には「手数料は無料です」というような表現をする会社もございます。
正確には違います。表現の方法としては「負担金はありません」が正解かと!
 
一般的に任意売却の場合、ローンを滞納している状況下において、不動産売却にかかる仲介手数料や管理費の滞納分などは捻出できないケースが多いのです。
よって、それら任意売却に要する費用等は債権者に同意を得て売買価格の中から控除してもらいます。その控除分は残債として残りますが、当センターで任意売却される場合においては、その費用控除分の他に、ほとんどケースで引越代を捻出させていただいています。
 

ご相談者のなかで、「費用がかかるから」又は「面倒だ」という理由で任意売却をせず、競売へと移行される方も多数おりますが、前述のようにお客様が別途ご用意する資金はございません。

また、債権者との交渉や管理費の精算等も当方で行いますので、安心して任意売却する事が可能となります。

まずは、無料相談から受け付けしております。

 

2017/4/25

 

任意売却にかかる費用のページをご参照ください。

任意売却の配分表についてはコチラから

 

 

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期限の利益喪失はローン滞納だけが要因ではない

任意売却を行ううえで、「期限の利益の喪失」という言葉がよく使われます。
住宅ローンを数ヶ月滞納し契約条項を守れなかった事により、分割で返済する権利を失う事を意味します。
しかし、期限の利益の喪失はこの滞納だけが原因で起こるものではありません。

 

他にも税金などの滞納による差押、他の債権者による差押や競売の申し立て、あるいはマンションの管理組合による管理費滞納処分による競売の申し立てもなど様々なケースが要因で期限の利益喪失となる場合があります。

 

期限の利益喪失事由

 

ご相談者の中でよくあるケースですが、住宅ローンは何とか頑張って期限の利益を喪失しないように返済を継続しても、固定資産税や住民税などの市県民税を滞納される方が多くいらっしゃいます。しかし、税金関係を1年以上滞納すると各市町村は納税者の自宅不動産に差押登記を入れてくるケースがあります。一般的には差押えが入っても役所は余程の事がない限り、それ以上の法的行為(公売)にはしません。しかし、抵当権が設定されている金融機関では、他の差押えが入った場合、期限の利益の喪失条項に該当する場合があるのです。

 

住宅ローンをきちんと返済している場合は、金融機関はそれを原因にすぐに一括弁済を求める行為はしませんが、債務者が金融機関の信頼を失ったと判断した場合、銀行はローン滞納でなく差押えを原因とする期限の利益喪失条項を適用させる場合があります。

 

上記の例はレアなケースかもしれませんが、「6ヶ月以上滞納してないから大丈夫」などと高を括っていては足元をすくわれる場合があるので、特に税金関係の差押には注意が必要です。

 

2018/4/18

<関連ページ>

期限の利益の喪失

税金の滞納に注意!

差押えの履歴は消せません

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

 

 

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宅建の免許番号が(7)になった

不動産の取引業免許は5年に1回(昔は3年に1回)東京都庁で更新手続きを行わなければなりませんが、株式会社セルバ・プランニングも4月4日の更新手続きが完了しました。

表題にある(7)とは、その免許の更新を7回行ったという意味で、その数字が多ければ多いほど古くから不動産業を営んでいることになります。

 

 

弊社は平成3年の設立から今年で27年目を迎えますが、決して永く営業していればいいという訳ではありません。

しかし、一つ一つの経験と実績の積み重ねがお客様の信頼を得ているものと常々感じております。

今後もこの仕事を通してお客様と末永く歩んでゆく所存です。

 

2018/4/6

 

 

住宅債権管理回収機構から通知が届いたら

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)からお借り入れしているお客様が、何らかの事由で住宅ローンを6ヶ月滞納すると、「株式会社 住宅債権管理回収機構」などから通知書が届きます。この会社は住宅金融支援機構が債権の回収業務を委託した「サービサー」と言われる債権管理回収会社です。債権回収と言っても、法務大臣の許可を得た民間の企業ですので「怖い取り立て」や「夜間に訪問される」ような事はございませんのでご安心下さい。

 

しかし、この状況まで来てしまうと、すでに期限の利益を喪失してしまっていますから、元のように毎月いくらといった弁済は出来ないこととなります。そして、ローン残高を一括返済出来ない場合、競売か任意売却かの選択となるのです。

住宅債権管理回収機構からの通知書には「任意売却の申出書」が同封されて来ますので、期日までに「任意売却できる業者」を探しその書類を送る事で「競売の申立」を回避出来るのです。提出する期日が決まっていますので、そのままにしてしまうと債権者は「任意売却の意思がない」と判断し競売の申立を行います。

 

住宅債権管理回収機構の任意売却

 

ローンの滞納が続くと、「債権者からの通知書など見たくない」と放置状態になることもあります。しかし、債務者にとって競売のリスクは大きく、ご本人はもちろんご家族の精神的な苦痛を考えた場合、早い段階で任意売却の決断される事をお勧めいたします。

競売の申立が入っても同時並行で任意売却も可能ですが、事前に申出書を提出した場合、6ヶ月の販売期間があるため余裕をもって販売出来る事と、お引越代の捻出や少しでも長く居住できるメリットがございます。

 

当センターでは、住宅金融支援機構の任意売却案件を数多く取り扱いしております。今、まさにその書類が届いている方は、お早めにご相談下さい。

 

2018/4/5

「任意売却に関する申出書」の記載方法についてはコチラから

日立キャピタル債権回収から通知が来てる方はコチラから

債権回収会社から通知書が届いた!  のページも参照ください。

 

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五反田の桜並木

任意売却支援センターの小林です。

 

東京の桜の見頃も今週がピークのようです。

 

五反田の桜

 

当事務所がある五反田のビルの前は桜並木があり、事務所から眼下にピンクの絨毯を敷きつめたような桜を眺めることができます。

 

こんな景色も1年のうち僅かな期間だけですが楽しみたいと思います。

 

2018/3/29

 

自己破産は生活再建のため

自己破産は生活再建のため

 

「破産」や「自己破産」という言葉はどんな印象をお持ちでしょうか?

 

破産と聞くと「人生の敗者」「借金を踏み倒した」などマイナスなイメージがつきまといます。そして、もし自分が「自己破産」を選択せざる得ない状況に陥った場合、色々なリスクを考えてしまいます。 家族に迷惑がかかってしまうのでは? 怖い取り立てがあるかもしれない? 生活財産全て持って行かれるのではないか? 家族のため離婚する必要があるのでは? など、そのような事を考えると、破産に対して消極的になってしまいます。

 

しかし、そんな事はありません。破産は借金を免責にする事で、逆にご自身や家族の笑顔を取り戻すチャンスにもなります。してはいけない事、それは破産を避けるために身内や友人から借金しまくる事です。返済できなければ大切な関係がそこで切れてしまうからです。多重債務等があり、どうやっても返済不可能と考えるならば、友人・知人から借りるのではなく、まず自己破産を考えましょう。

 

自己破産は、決してネガティブな行動ではなく「新たな生活を再建するため」「ご家族の絆を深めるため」に必要な事で、「勇気ある行動」と考えられれば決断できるかもしれません。

 

2018/3/27

 

<参考ページ>

自己破産したら家族に迷惑がかかるのか?

自己破産のタイミングに注意

 

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