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横浜タワーマンションの任意売却

先日、横浜の某タワーマンションの上層階の任意売却を無事成約しました。(任意売却なのでマンション名は伏せます)

しかも、所有者の希望通り親族間売買によって、転居することなくそのまま住み続ける事ができたレアなケースです。

親族間売買の場合、一般の銀行では保証会社の承認が得られないため、信販系の住宅ローン融資を使います。

なので、金利が銀行よりも多少高めなのです。しかも、一般的には売買価格の100%のローンが可能ですが、信販系の掛目は70%~80%となります。

 

そのような条件の中で親族間売買を成約させるには、様々なハードルがあります。

①ローンの残債がある程度減っており、担保余力が必要な事。

②任意売却で買主となる親族の属性が良く収入も安定している事。

③管理費の滞納や固定資産税・健康保険料などの滞納を精算する必要がある。

 

 

親族間売買では以上のような条件が必要となリますが、住み続けられる事が可能なら是非ともチャレンジする価値はあると思います。

ちなみに、信販系の金利は高いので1~2年の返済実績を踏まえて低利の銀行融資に借換えをする方法も可能です。

親族間売買をお考えなら是非、任意売却支援センターにご相談下さい。

 

2021/12/16

 

<関連リンク>

親子間売買、親族間売買

住み続けるなら親族間売買を検討すべき

住み続ける事はできますか?

 

住宅ローンを滞納し三菱HCキャピタル債権回収から書類が届いたら

フラット35を取り扱う住宅金融支援機構では、住宅ローンを滞納し6ヶ月を過ぎるとお客様に対して「三菱HCキャピタル債権回収」などから届きます。この三菱HCキャピタル債権回収は「独立行政法人住宅金融支援機構」から委託された債権回収会社となります。
以前は日立キャピタル債権回収という会社でしたが、2021年4月に三菱UFJリースと合併し、三菱HCキャピタル債権回収と名称が変更となりました。
普段、聞き慣れない会社から手紙が届くため、そのまま放置される方もいますが、その書類をゴミ箱へ捨ててしまうと大変な事態になります。

 

 

一般的には、住宅ローンを6ヶ月滞納すると期限の利益を喪失し、その後不動産競売へと移行してしまいます。
しかし、この三菱HCキャピタル債権回収から届く書類の中に「任意売却に関する申出書」が同封されています。
その書類に捺印して返信することで、任意売却による販売活動を実施するため一旦競売の手続きが止まります。

 

任意売却にかかる期限は6ヶ月となりますが、その間に購入者が現れない場合は、そこから競売の申立が始まります。
競売落札までには更に6か月くらいの時間がかかりますので、その間も任意売却は継続して行う事が出来るのです。
仮に競売になったとしても、滞納が始まってからトータル1年間はローンを払わずに、住み続けられるメリットがあります。

 

もし、すでに「競売開始決定通知書」が届いている方でも、任意売却は平行して行えますので、諦めずに当センターにご相談ください。

 

2021/12/5

<関連ページ>

住宅金融支援機構の任意売却

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

税金滞納の相談で任意売却はタブー

住宅ローンの返済が困難となり、今後も返済の目途が立たない場合、銀行へ連絡し「毎月の返済ができないので任意売却を考えている」とお伝えするよう当方からアドバイスしております。

 

しかし、固定資産税や住民税などの市県民税の滞納がある場合、役所への対処は住宅ローンの場合とは違ってきます。
「滞納があるので任意売却をして納付します」とは決して言ってはいけません。それはなぜか?

売却の情報を知った役所は、その税金などの徴収のため納税者の不動産に差押えを入れてくる可能性があるからです。

 

 

話してはいけない

 

差押えの解除ができないと任意売却も不可能

税金関係の差押えがついてしまうと、その解除方法において任意売却の障害となるケースがあります。滞納額が20~30万程度なら何とかなるでしょう。しかし、その額が100万円を超える額になってしまうと差押えを解除できず任意売却が不可能になる場合もあるのです。一部納付で解除に応じる市町村もありますが、年々強硬姿勢をとる役所が多くなっており、全額きちんと納付しなければ解除に応じないケースが少なからず見受けられます。

 

わざわざ任意売却する情報を提供してしまっては、自ら差押えの窮地を作ってしまう結果になります。もし、税金などの滞納があり差押えの予告通知が届いている方は、分割納付の相談をして下さい。その分割金額を払っている限り差押えを入れてくる事はありません。決して任意売却の話しはしない事。

 

現在、住宅ローンに限らず税金などの滞納にお悩みの方は、ぜひ任意売却支援センターにご相談下さい。

 

2021/11/15

<参照ページ>

税金の滞納に注意!

競売になると税金の差押えが入ります 

任意売却を決断した場合の支払の優先順位

差押えの履歴は消せません

 

 

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代位弁済通知が届いたら!

一般的に住宅ローンを組む際に、保証会社の保証委託を受け契約しますが、債務者本人が何らかの事由で数ヶ月返済が滞った場合、金融機関は期限の利益喪失した事により、本人に代わって借入の残額を返済することを保証会社へ求めます。これを代位弁済といい、その債権は借り入れした金融機関から保証会社に移りますので、保証会社は債務者に対して求償権を持ちます。

さて、このような状況に至った場合の対処方法はどうすべきか検討しましょう!

 

方法としては

1.そのまま放置して「不動産競売」も覚悟する。

2.「任意売却」のメリットを活かして再建を図る。

3.個人民事再生の「住宅ローン特則」を利用して自宅を守る。

 

代位弁済で悩む
 

保証会社から代位弁済の通知が届いたら「競売」へ向けた最終段階と思って下さい。この段階で債権者に対してアクションを起こさないと債権者は裁判所に競売の申立を行います。競売になってしまうと債務者にとって何のメリットもありません。競売開始決定後でも任意売却は可能ですが、この代位弁済通知が来たら債権者と「2.任意売却」に向けた交渉をすることがベストと考えます。

 

もし、あなたが将来に渡って安定収入の見込があり、住宅ローン以外の債務を整理する事で従来の住宅ローンの支払計画がたてられるのであれば、「3.個人民事再生」をお勧めします。もしかしてマイホームを守る事もが可能かもしれません。ただし、代位弁済後6ヶ月を経過すると「住宅ローン特則」は使えませんのでご注意を!

 

多くの方はローン返済の滞納が続くと、債権者との話し合いを遠ざけてしまいます。しかし債権者も無理な取り立てはしませんので、前向きに再建に向けた行動を起こしましょう!

保証会社や債権回収会社では意外と親身に債務者の事を考えて対応してくれる担当者も多いのです。

もし代位弁済通知が届いたら、当センターへ今後の対処方法を相談する事をお勧めいたします。

 

2021/11/3

 

<参照リンク>

代位弁済とは?
不動産競売は回避すべき!

 

 

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金融機関との交渉は早めに

「転ばぬ先の杖」ということわざがあります。何事も準備していれば、先々問題があっても失敗しない事を意味します。それは、現在お取引されている金融機関との交渉についても当てはまるのではないでしょうか。

 

住宅ローン問題の解決方法として「リスケジュール」といわれる返済条件の変更を銀行へ依頼する方法がございます。しかし、私たちにご連絡いただく9割以上の債務者は既に滞納が始まっている方々で、その滞納されている状態でリスケを申し出ても、銀行の担当者からは良い返事を期待出来ない事が多いのです。ですから、先々住宅ローンの返済が困難と予想される場合は、滞納がない状態で銀行へ相談する必要があります。

リスケジュールの方法については「リスケジュールとは?」のページをご覧ください。

 

 

また、住宅ローンの借り換えについても同様の事が言えます。
金利の高かった時代にローンを組んだお客様は、年4~5%の利息でローン契約をされている債務者様もおり、返済額をお尋ねすると金利負担が大きいため、不動産の維持費を合わせて毎月20万円以上も支払されている方もいらっしゃいます。そんな厳しい条件で20年以上も返済を継続してきたにも拘らず、収入が減ったり諸々の事情により毎月の支払額が出来なくなる場合もあります。このような苦境状態になってから低金利のローンへ借換えを申し出ても、年齢や収入面・滞納履歴などの理由で断られてしまうのです。

将来を予測する事は難しいかもしれませんが、もし早い時期(収入の安定していた時期)に低金利の住宅ローンに切り替えが出来ていれば、破綻するリスクも回避できたかもしれません。

 

このように金融機関はローンの滞納に対して敏感に反応します。滞納してから相談に行くか?滞納前に相談するか?わずか1~2ヶ月の違いですが、銀行の対応が異なる事は事実ございます。せっかく手に入れたマイホームは、誰もが「手離したくはない」と思うはず。もし、あなたがリスケジュールや住宅ローンの借換えを希望するなら、問題が起こってからではなく可能な限り先んじて手を打つことが重要となります。

 

任意売却支援センターでは、家の売却だけを推奨している訳ではありません。リスケジュールや借換えの相談も承っておりますので遠慮なくお問い合わせ下さい。

 

 

2021/10/28

自己破産したら家族に迷惑がかかるのか?

多重債務に苦しみ、自己破産を検討されている方が「自己破産すると家族にも影響が及ぶのではないか」と心配されるケースも見かけられます。

 

■自分が自己破産したら子供の進学や就職に不利になるのでは?

■家族の資産や預貯金まで差押えられるのでは?

■家族の個人信用情報にキズがつくのではないか?

 

など、色々なリスクを考えてしまい、なかなか決断できない場合もございます。

 

自己破産と家族

 

しかし、基本的に自己破産は債務者ご自身の債務整理であり、ご家族の誰かがご自分の連帯保証人になっていない限り、影響を及ぼすことはありません。もし、ご自宅を所有されていれば、任意売却か競売によって処分せざるを得ないので、居住の面を考えると影響もあるかと思います。

もちろん、破産者本人は職業など資格制限を受けたり、一定期間はローンやクレジットカードを組めない等の影響もございますが、上記のようにご家族が不利になるデメリットは考える必要はありません。

但し、前述のようにご自宅を所有されている場合は、任意売却をされた後に債務整理をご検討されることをお勧めいたします。

 

2021/10/15

 

自己破産をお考えの方はご参照ください!

家が重要なのかを考える!

任意売却を決断する場合、その家がどうしても必要かそうでないかは重要な判断材料です。一人暮らしの方が3LDKの広い部屋に住んでいて、もし返済が厳しいなら任意売却の判断に迷う必要ありません。

ですが、ご家族がいる場合は子供の学校、または仕事の都合上、ご近所との関係など、可能ならばマイホームを維持したいと考えるのは当然の事でしょう。

 

しかし、その責任感が状況を悪化させる可能性も少なからずあります。返済が厳しくなると、低利の住宅ローン返済のために高金利のカードローンで凌ぎ、やがて許容範囲を超え破綻する例は多数ございます。

それでも何とか家を守れないか悩み、当センターに相談される方が多いのも事実。相談者の中でもリースバックの希望が増えている事も理由の一つかもしれません。

 

任意売却の家家族の幸せ

 

あなたにとって大切なのは家なのでしょうか?もちろん頑張って手に入れたマイホームは手離したくないと考えるのは当たり前の事です。でも考えてみましょう!家や車があなたを幸せにしてくれる訳ではありません。家を守るために無理をし病気になったり、家族との関係が悪化しては意味がありません。優先順位は家ではなく、大切なのは家族と絆や健康だと私は感じます。事情により住居環境が変わっても、何気ない子供との会話や日常生活がやがて幸福と感じるのでは・・・・

 

 

話は先ほどのリースバックに戻りますが、リースバック希望のお客様に毎月いくらの家賃を支払えるのかお聞きすると、驚くことに、これまで払っていた住宅ローンの返済額と同レベルの回答をされる方が多いのです。

ローンの返済が困難で現在の状況に至っている訳で、仮にリースバックが成功したとしても後々家賃を滞納する可能性が高くなります。

 

任意売却は、生活再建のためお客様の現在の生活を見直す絶好の機会です。この機会にご家族と十分に話し合われ、無理のない計画で生活再建いただきたいと思います。

 

 2021/10/1

 

<参考リンク>

 

 
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「競売と任意売却」

日本では年間約7万件、競売における取引があります。競売という言葉は誰しもが耳にしたことがあると思いますが、なんとなくしか意味が分からないという人も中にはいるのではないでしょうか。ここでは不動産競売について話を進めていきます。

 

住宅セット

 

競売とは、自己破産を行った時やローンが返済できなくなった時、債権者が裁判所に申し立てを行うことで、担保物件を強制的に売却し貸付金の回収を行うことです。そこに、物件の所有者(貸付金の債務者)の意思は尊重されません。そこが任意売却との違いです。競売に掛けられると物件は、任意売却よりも比較的安価で取引されます。任意売却の場合は、市場価格で取引されることがほとんどですが、競売だと50~90%の価格でしか取引されません。また、競売に掛かる費用が100万円近くかかりますが、その請求も債務者に振りかかります。

 

競売公告によって公開され、知り合いや近所の人に競売に掛けられたことが知られてしまうリスクもあります。さらに競売が成立後、居座り続けると強制執行として住民も家具や生活用品も家から放出されてしまいます。その為、万が一、住宅ローンが払えず競売に掛かりそうになったら、任意売却をした方が圧倒的に有利でしょう。

 

買う側からしたら、そんなに安くマイホームが手に入るなら競売物件を買った方がお得では?とお気づきの方がいらっしゃるでしょう。しかし、競売物件は購入する側にもリスクがあります。例えば、通常の不動産取引では、もし購入した物件に欠陥があった場合、売り主に瑕疵担保責任が追求できます。しかし、競売物件では、この瑕疵担保責任を追及することができません。また、通常の取引だと開示されていて簡単に手に入る情報を自分で手に入れなければなりません。

 

さらに取引が成立しているのに、前の住人が居座っているケースがあります。そういった場合、立ち退きの為の費用を買い主が負担しなければならない場合があります。その為、購入する側は競売のリスクを承知の上で入札されるべきと思います。なお、競売物件は購入者側にも金銭的・精神的負担が掛かり、価格が安い反面失敗談もよくあるようですので十分に注意しましょう。

 

2021/9/12

競売開始決定通知で終わりではない

住宅ローンの滞納が始まって数か月、金融機関に対応できないまま、裁判所から競売開始決定通知が届き、「あ~もう終わりだぁ」と諦めている債務者様も多いかと思います。しかし、まだアウトではありません。時間は十分に残っています。通知書が届いてから間もなく現況調査として裁判所の執行官が訪ねてきますが、競売の資料作りに数か月要します。ですから、競売の入札まで5カ月くらい、販売活動ににかけられる時間は3か月程度あるので、十分に購入者を見つけられる期間となります。

 

マンションと緑

 

まだ諦める必要はありません。

もちろん任意売却は、競売通知前に債権者と交渉する方が優位に進められますが、後戻りできない以上今できることをすべきと考えます。まずは、当センターのような任意売却専門の機関に問い合わせし、現在の状況やお客様の希望を相談しましょう!後々、「競売で家を失った」という結果よりも「自分の意志で売却」を行ったという成果の方が「心の傷」も浅く済むはずです。

 

2021/9/1

 

<関連リンク>
競売開始決定通知後の任意売却

競売申立までの期間は?

滞納すると銀行は損するのか?

ローン返済に対する日本人の考え方は、真面目な人間性もあるためか「何としても銀行へ返すべき」と考えます。しかし、どんなに頑張っても借入当時と比べ収入が減額されたり、病気やケガで収入が途絶えてしまう事もあります。そのような場合、ご本人は督促におびえ銀行に迷惑がかかるとの心理から消費者金融の借り入れをしたり、身内や知人に頭を下げて凌いだりする方もいらっしゃいます。

 

滞納したら、本当に銀行に迷惑がかかるのでしょうか?

実際はローンが焦げ付いても、銀行は保証会社から代位弁済を受けるため損をする事はありません。では保証会社が損するのか?もちろん回収不能になれば損失となりますが、そのリスクは承知のうえで保証料を決めているため、その損失も想定内という事です。

多くの場合、返済のため過剰に頑張りすぎると、後々無理が生じ家族関係が壊れたり病気になったりします。銀行の融資はあくまで商取引ですので、健康を害したり家族関係が悪化するまで頑張り続ける必要はありません。

もし、今後の返済計画の見通しが立たず破綻する可能性が高いのであれば、早めの段階で支払いを止め任意売却を行う決断も必要と考えます。

 

 

2021/8/7

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