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リースバックで家に住み続けることができる

 

任意売却支援センターの小林です。
近年リースバックを希望されるお客様が増えております。また、それを扱う不動産会社やその融資を扱う金融機関もございます。

 

せっかくマイホームを手に入れたのに、住宅ローンが支払えず、泣く泣く家を手放すことになった人も大勢いらっしゃいます。家がなくなることも悲しいですが、住み慣れた家から出なければならないことも辛いですよね。もしお子様がいらっしゃれば、それが原因で転校せざるを得ず、子供に辛い思いをさせるかもしれません。

 

でも、それを回避する方法があります。それがリースバックです。

 

リースバック住宅

 

リースバックとは?

リースバックについて簡単に説明します。一般的に住宅を売却するということは、所有権を放棄することになりますので、住宅の所有権は買主に渡ります。そして不動産を取得した買主は、その住宅に自ら住んだり、それを資産として持ち続けたりすることができます。リースバックも、買主に所有権が移ることは同じです。ただ違うのは、買主であるオーナーに対して、リース料を支払うことで、引き続きその物件に住み続けることができる、という点です。つまり、家賃を支払ってその家に住むということです。

 

物件を売却して、他の住居を探すことに比べると、いくつかのメリットがあります。まず引っ越す必要がありません。だから、子供も転向する必要もないですし、生活は今までと同じように続けることができます。そして売却したことは周囲に知られることもありません。また、固定資産税の負担がない事もメリットと言えますね。
もし将来的に金銭面で余裕ができれば、買い戻すことができる場合があります。

つまり、一時的にローンを支払えなくなってしまっても、将来お金を蓄えることができれば、また自分の家にすることができます。

 

□リースバックのデメリットは?

家に住み続けたい人にはメリットが大きいリースバックですが、一方でデメリットもあります。まず、リースバックをするためには条件があります。一つは、価格とリース料のバランスが保たれている事、もう一つが住宅ローンの残債の問題です。住宅の売却価格が、住宅ローンの残債よりも多くなければ、そもそもリースバックの利用が難しいのです。
また、無理にリースバックを成立させようとした場合、毎月の家賃が周辺の家賃相場よりも高くなることもあります。また買い戻しをする際には、当然ですが売却した時の価格よりも高くなることが多いのです。

 

リースバックの制度を利用すれば、住環境を変えなくてもよくなります。一方、より金銭的な負担が増えることもあるので、注意が必要です。

 

2018/10/27

 

  

住宅ローン残債と遅延損害金

任意売却を扱う会社のホームページには「競売より任意売却の方が残債が少なくて済みます」という記述をよく見かけます。それは、過去のデータから競売の落札額と比較した場合、任意売却の方が高く売却できるため残債は少なくなります。そのため、競売より任意売却を勧める訳です。
 しかし、残債額の計算はいくらで売れていくら残ったか?という売却価格だけではありません。実は「遅延損害金」という表面上見えない部分の債務が存在するのです。しかも時間の経過とともにその額は想定以上に膨らんでしまします。

残債と損害金

 

仮に住宅ローンの残債が2,000万円、毎月の返済が10万円とします。通常ローンの返済を3ヶ月程度滞納しても30万円に対して年14.6%の遅延損害金しか付加されません。月に換算しても3600円程度の損害金です。しかし、滞納後3ヶ月を過ぎても返済見通しが立たず、そのまま「期限の利益を喪失」してしまうと、今度は元金の2,000万円について14.6%の遅延損損害金が発生してしまいます。その額は月額で約24万円以上となります。

 

一般的に期限の利益喪失後、不動産競売によって債権者に配当が回るまで、12ヵ月程度かかります。その12ヵ月間の遅延損害金は、当然ながら債務者の負担となります。2,000万円の14.6%、292万円の遅延損害金が元金以外にかかってしまうのです。競売によって実勢価格より安く落札された上、膨大な損害金がプラスされてしまう結果となります。そこで、債務者は競売を回避するため、任意売却によって早期売却を進めて、遅延損害金がかかる期間を短くする事で残債を少なく抑えるべきなのです。

 

もし、金融機関から「期限の利益喪失します」という書類が届いたら、早めに当センターのような任意売却専門業者に相談することをお勧めいたします。「任意売却支援センター」は法律事務所ではございませんので、一切相談料などはお受けしません。安心してご相談下さい。

 

2018/10/16

■関連リンク■

任意売却すると支払総額が減る?

任意売却した場合の遅延損害金

 

  

競売で処分された借金の行方

■最後の手段でも終わらない借金 

住宅ローンの返済を滞納している人にとって、家を競売で強制的に売却されるというのはいわば最後の手段でしょう。そもそも、自分の家が欲しくて組んだ住宅ローンなのに、それを競売で売ることによって借金を減らすわけです。仕方のないこととはいえ、本末転倒だと言わざるを得ないでしょう。
しかし、住宅ローンが世知辛いのは、たとえそこまでしたとしても、借金が残ってしまうということです。そのくらい土地の価値というものは変動がしやすいものであり、建物も経年劣化で資産価値が下がり、家を競売にかけるくらいでは住宅ローンを返しきれないという場合も多いのです。

 

 

■競売後の返済は大変

さらに苦しいことに、競売が終わった後の返済は大変です。単に競売代金が残債から減ると思ったら大間違い。競売の費用や損害金が多額にプラスされて請求がくることになります。もし、返済できなければ給与の差し押さえを行うこともあり、そうなると最悪となります。競売後に残った残債は不良債権と言い、債権が銀行から債権回収会社に債権譲渡されるケースもあります。もし、相手が債権回収会社であれば、弁護士などに債務減額交渉をお願いすることも悪い手ではありませんが、いずれにしても長くて苦しい戦いが続くものだと思っておいた方が良いでしょう。

残債の返済にまで戸惑ってしまえば、債権回収会社から通知が来る可能性が高いです。債権回収会社にも色々あり、取り立てが厳しい所、そうでないところ、会社によってある程度の差があります。いずれにしても、一個人で上手に交渉ができるとは思わない方が良いので、弁護士や各種専門機関に相談をするのが無難です。中には「時効まで逃げ切る」という選択を薦めるアドバイザーもいるようですが、逃げ切るというのも中々難しいのが現実です。

 

■理想は任意売却を行うこと

家を競売によって処分されてからでは遅いのです。理想的なのは競売ではなく、任意売却を行ってローンの残債を減らすということでしょう。競売と比べると、任意売却の方が家が高く売れますし、何より、残債の返済計画をある程度任意で組むことが可能となります。いずれにしても、事後の残債の処理のことを考えれば、競売よりも任意売却の方が話がスムーズに進みます。選択の余地が可能であるならば、まずはそのあたりの選択を誤らないようにするのが賢明です。

 

2018/9/15

 

<関連リンク>

法律の専門家に相談

いつまで返済が続くのか?

任意売却した後の残債務の対処方法

 

  

任意売却の価格はどう決まるか?

任意売却で販売する不動産の価格は誰がどのように決めているのでしょうか?
任意売却ではない一般の物件に関しては売主の意思が尊重されます。仲介業者が2,000万と査定しても、売主が2,200万で売りたいと言えば、業者も「では、お断りします」とはならないでしょう!その価格で購入者が現れなくても売主の希望額なので問題はありません。

 

しかし、こと任意売却の価格に関してはそうも言ってられません。高い価格設定のため、期間内に購入者を見つけられなければ競売に移行されてしまいます。また、住宅金融支援機構の任意売却では、仲介業者の査定書に基づいて機構側から売出価格の指示があります。売却代金で全額返済が見込めない場合、売主が高く売りたいと思ってもそれは通らない事となります。それでも債権者の立場上、任意売却による債権回収を目的としますので、少しでも高く売却し回収額を多くしたいのも本音です。

 

 

よく任意売却を否定するサイトを見ると「任意売却は悪徳業者に安く買いたたかれる」というような不安をあおる記述がございますが、それは正しくはありません。もし債権者が「価格は任せますので任意売却して下さい」というなら話は簡単ですが、そうは行きません。
近年では、債権者側も「回収額を増やす」という点と「債務者の利益を守る」という観点から独自に物件査定も行いますし、特別なケースを除き不動産業者の買取は困難な状況になっています。従って、債務者が心配するような「任意売却だから安く買いたたかれる価格」とはならないのです。

 

結局のところ、販売活動し購入者が現れ、その価格が「債権者の抵当権抹消に応じられる価格」なら任意売却が成立するので、最終的に任意売却の価格は「市場が決める」と言えるのでしょう!

 

2018/8/20

 

<関連リンク>

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

債務超過の額は重要でなはない

任意売却は価格より確実性を重視!

 

  

離婚の際は住宅ローンも整理すべき

当センターには離婚がらみの相談が多く寄せられます。

先日、お問合せいただいた方は、離婚した息子の件で実の母親からの相談でした。(このような相談は母親からが多いのも特徴です)
相談内容は、息子が結婚後、妻の親の土地に息子が住宅ローンを組んで建物を建て妻の両親も同居していたとの事。しかし、妻側の両親と織が合わず息子は自分が建てた家を出て離婚、その後は会社の独身寮で暮らし、元妻とその両親はそのまま息子名義の建物に住み続けているとの事でした。相談者の母としては、自分の家には一銭も入れず離婚した妻とその両親のために毎月9万円のローンを払っていることが許せないらしく、何とかならないかとの相談です。

早く解決したいからと安易な約束はしない

当然、お子さん(相談者のお孫さん)がいて、父親としての責任行動だと思って話を聞いていたのですが、どうやら子供はいないとの事(驚)。なぜそんな事しているのか聞くと、離婚の際の元妻との約束だとの事。しかも、裁判とか調停でなく単に口約束らしい!息子さんは何というお人好しなのか、それとも責任感が強すぎるのか分かりませんが、母親が呆れるのも理解できます。
決して母親の一方的な話だけで相手方を非難は出来ませんが、このままでは息子さんもローンが終わるまで、元妻と両親のために何十年も働き続けなければなりません。

 

無理な負担は避けて任意売却すべき

そこで、息子さんは今後の住宅ローンの返済が困難であることを理由に、現在のローン残高で元妻か妻の両親に建物を売却する方法を提案。当然、妻側は約束違反だと反対されるでしょうが、今後もローンを払いたくても、払えないものは仕方ありません。もし、ローンを数か月滞納すれば建物はもちろんの事、共同担保になっている元妻の親の土地も競売になってしまいます。このように離婚後の住宅ローン問題は、相手方にも緊迫感を感じて行動して頂く必要があります。もし、直接話し合いが出来ない場合は当センターの担当者が間に入って交渉させて頂きます。

 

2018/7/26

 

<関連リンク>

離婚する際は任意売却も速やかに!

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

離婚に伴う任意売却

 

  

債権者が自己破産を勧める事も

任意売却を行うお客様の中には、売却後の債務が確定した後に自己破産をする債務者の方も多いようです。
自己破産というと借金を踏み倒し、金融機関に損害を与える印象もございますが、債権者の立場からするとそうとも限らないのです。 通常、任意売却が終わると残債の返済方法について話し合いが行われますが、債権者によっては債務者に自己破産を勧める場合もございます。

 

自己破産を勧める債権者

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なぜ、わざわざ金融機関が自ら損をする事を勧めるのか?

任意売却を行った後の債権は「無担保債権」となり、回収見込みのない債権として扱われます。金融機関としては債務者から毎月数千円ずつ返済され、完済まで数十年かかってしまうような債権は、早く処理したいのが本音なのです。
破産の方法は債権者が申し立てる事もできますが、一般的に金融機関側からは申立は行いませんので、債務者自らが申請を行い免責を受けます。これにより、債務者の費用で自己破産を行い、金融機関は貸し倒れとして、税務上の損金処理が可能となる訳です。

 

自己破産を条件に任意売却を認めるケースも!

とある金融機関では、ローン契約者の不動産が売却しても債務超過だったため任意売却の意向を伝えたところ、「自己破産を申請し弁護士から受任通知が届いた段階で任意売却を容認します」と回答がありました。
滞納者=破綻者のような銀行の対応も呆れるばかりです。

 

考えていても、なかなか自己破産に踏み出せない債務者の方は、それが金融機関にとってのメリットと分かれば、決断できるかもしれませんね。

 

2018/7/5

 

<関連リンク>

免責後の借金は避けましょう

自己破産をする際の注意

自己破産は生活再建のため

 

クリックお願いします。

   

住宅金融支援機構の任意売却での引越代について

住宅金融支援機構の任意売却では、以前は認めていた債務者の引越代を、数年前から特別な場合を除き一切認めなくなりました。

 

ここ数年で住宅金融支援機構の任意売却のページに記載された引越代の記述について以下のような変化があります。

①7,8年前のホームページの記述には 「お客様に引越費用をお渡しできる場合があります」

②次の表記は 「破産などやむをえない事情ある場合」の条件付き。

③そして、直近では引越代に関する記述は一切消えてしまいました。

 

それは何故でしょう?私が考えるに

数年前まで10万円~30万円まで債務者によって退去費用を決めていました。しかし、その控除費用が一定額に決まっていなく債務者に不公平さが生じたため、最終的には一切認めない方針になったと推測できます。

 

そのような変化があったにも拘わらず、多くの任意売却サイトでは今現在でも引越代30万円認められるという表示を消しません。

集客のために意図的にそのままの表記にしているのか、それとも取引実績がなく単に知らないだけなのか、或いはただ面倒だから直さないのか真意は不明ですが、多くのユーザーはどこのホームページを見ても引越代がもらえる記載あるので、そのような認識をしてしまいます。また、引越代がもらえると思い依頼したお客から後々クレームが出てトラブルになる可能性もあります。

 

 

住宅金融支援機構では、その退去費用を認めない代わり税金などの差押解除費用を以前より多く認めるケースが増えております。以前は10万円しか認めなかった控除費用が、現在では50万円認めた例もございます。

 

このように、時代とともに債権者の動向に注目しながら常にサイトの情報も変更しなければなりません。それに対応できない不動産業者は任意売却専門と表記すべきではないと考えます。

 

また任意売却支援センターでは、積極的に再生をお考えの方に私どもの報酬の中からお引越代をご提供できる場合もありますので「引越代が見込めないから」と諦めずにご相談いただく事をお勧めいたします。

 

2018/6/22

<参照リンク>

任意売却支援制度について

任意売却での引越しは、いつ頃すればよいのか

 

 

 

不動産の競売と公売の違い

不動産の仕事をされている方は「競売」と「公売」という言葉を聞いた事があるかと思います。しかし、その内容や違いについて以外に知らないことが多いようです。

では、競売と公売はどのように違うのか列挙してみましたので、ご参考まで!

 

 

◆債権

競売も公売も債権の回収という意味では同じような制度ですが、違いはその債権にあります。競売の場合は抵当権の実行による任意競売や、裁判所の判決などによる強制競売があり、主に民間による債権の回収をいいます。それに比べて公売の場合は、税金の滞納や市県民税の滞納による債権の回収方法で行政機関が執行する制度です。

 

◆場所
競売の行われる場所は管轄する地方裁判所で行いますが、公売については税務署や各自治体で行います。

 

◆名称の違い

競売:「期間入札」「基準価格」

公売:「期日入札」「見積価格」

 

◆現況調査
競売では裁判所で作成する物件の資料(3点セット)などの物件資料を確認してから入札に参加できます。公売の場合は自分で調査しなければならず、所有者や占有者等が存在するかどうか綿密に調べる必要があります。

 

◆占有者
競売の場合は一定の条件に該当すれば、引渡命令や強制執行の手続きができます。 公売の場合には所有者・占有者と話し合いが不調になった場合、民事訴訟による判決をもって強制執行の手続きを経なければならない場合もあります。

 

◆開札結果

競売は期間入札が終了して1週間後に開札が行われます。 公売の場合は当日開札しますので、その日のうちに結果が分かります。

 

◆入札保証金

競売は「基準価格」の20%に対し、公売は「見積価格」の10%となります。

 

◆消費税

競売の場合、建物があっても消費税はかかりません。公売の場合、その財産が消費税法上の課税財産である場合に限って、入札価額に対して8%に相当する金額を加算して納付する必要があります。

 

2018/6/18

 

公売物件の任意売却のページも参照ください。

 

クリックにご協力下さい。

  

任意売却のご相談は来店不要です

お客様が任意売却の事を調べる際、インターネットを利用されるケースが多いと思われます。最近では多くの業者が取り扱うようになりましたが、その中には任意売却の相談はアポイントが必要だったり、来社が必要な業者もございます。

 

それには理由があり、

①電話相談しようにも電話した先には相談員が存在しないケース
②連絡先が任意売却業者ではなくポータルサイトのケース

が上げられます。

 

 

債務者であるお客様は、現在かかえている不安や悩みを、いち早く解決したいとの思いで連絡している訳で、その場の電話相談で対応が出来ない業者さんは、あまりお勧めできません。
当センターでは相談員が常駐し、いつでも電話相談いただける体制となっております。任意売却のご相談の場合、お客様の現在の状況から今後の対策までじっくりお話しすると、1時間以上かけてご説明する場合もあります。その上で、当センターに任意売却を依頼するかどうか、お客様がご判断されることとなります。

 

任意売却をご依頼される場合でも、ご来店の必要はございません。当スタッフがお客様のご自宅へ伺いご説明させていただきます。諸事情で、ご家族にまだ話をしていない場合などはご来社いただいたり、お客様の指定された場所へ出向いてお話しするケースもございます。
任意売却を確実に成功させるには、担当するスタッフの知識や経験がもちろん必要ですが、最初に電話相談した時の対応の善し悪しや、お客様に対する相談員の気持ちの部分が重要なのです。

 

当センターでは、経験豊かなスタッフが親身になってお客様と向き合い解決策を検討いたします。不安な方は何社か電話相談され、その際に対応の良い業者を選択される事をお勧めいたします。

 

2018/6/7

<関連リンク>

任意売却を相談する際の準備

ご相談・ご面談方法について

任意売却の優良会社を見分ける方法

 

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代位弁済とは?

一般的に銀行で住宅ローンを組む際には、その不動産を担保に入れますが、銀行はその担保だけでは足りずリスク回避のため保証会社を立てる事を要求します。もし、お客様がローンを滞納し期限の利益を喪失してしまった場合、銀行は保証会社対して債務者の債権の弁済請求をします。保証会社は、その請求を拒否することは出来ず支払に応じる訳ですが、これを「代位弁済」といいます。

代位弁済とは

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しかし、自分の借金を保証会社が肩代わりしてくれたと喜んではいけません。自分の親兄弟が弁済してくれたなら「返済してくれて、ありがとう」と感謝の言葉だけで済むかもしれませんが、代位弁済は、単に債権が銀行から保証会社に移ったという事だけなのです。金融機関によっては保証会社を立てないケースもありますので、その場合は銀行が期限の利益喪失後、競売等の手続きを行う事となります。
又、住宅金融支援機構のローンについては、ほとんどのケースで保証会社を通さないため代位弁済は行われず、期限の利益を喪失した後は機構の委託先であるサービサーにその回収業務を委託します。
 
そして、この期限の利益喪失後に代位弁済が行われた場合、債務者の置かれた立場はすでに安心できる状況ではなくなっているのです。それは、この時点で債務者は個人信用情報に「事故扱い」として登録され、自宅は保証会社又はサービサーによって競売の手続きに進んでしまう事となるからです。
この状況下で、何とかならないかと債権者と交渉しても元の状態には巻き戻してくれませんので、債務者は競売の期日を待つか任意売却を行うかの選択となります。
 

もし、お客様が今後の再生を希望されるのであれば、ここで任意売却を選択すべきであり、私達はその再生のため精一杯協力させていただきます。すでに代位弁済の通知が届いている方は、お早めにご相談される事をお勧めいたします。

 

2018/5/30

 

<関連リンク>

みずほ銀行・みずほ信用保証から催告書や代位弁済通知書が届いたら
SMBC債権回収から催告書が届いたら
「りそな保証」から催告書や代位弁済通知書が届いたら

 

 

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