ページトップへ

任意売却ブログ | 任意売却支援センター

HOME 任意売却とは
住宅金融支援機構の任意売却 競売について
任意売却の条件 任意売却の依頼先
任意売却の費用と引越代 法律の専門家に相談
売却後も住み続ける方法 任意売却Q&A
お客様にお伝えしたい事 任意売却支援制度センターの方針
再生するための5つのポイント 会社経営者・自営業者様の任意売却
法律事務所の皆様へ 成功事例
自己破産をお考えの方 任意売却支援制度とは?
個人民事再生の活用方法 リスケジュールとは
離婚に伴う任意売却 新着情報
任意売却ブログ 会社概要
お問い合せ プライバシーポリシー
サイトマップ

ブログ

急いで引越して失敗するケース

急いては事を仕損じる」ということわざがあります。物事を焦り急いで行うと、失敗が起こりやすいという例えです。

 

これは任意売却でのお引越のケースにも当てはまります。住宅ローンを滞納すると、人によっては「ローンを払ってないのに図々しく住み続けてもいいのか」と引け目に感じ、急いで転居される方もいます。

 

しかし、それは逆の考え方で債権者からすると先に引越しするくらい金銭的に余裕があるのだと判断されます。それと、通常は債権者から配分される引越代も、既に引越を完了している状況では退去費用を確保する術もなくなってしまいます。

 

また、固定資産税などの滞納がある状態で住民票を移動すると、市町村の納税課では売却の可能性を疑い自宅に差押えを入れるケースもあります。そうなると、任意売却を成立させるためのハードルがより高くなってしまいます。

 

任意売却の引越

Copyright Paylessimages,Inc. All Right Reserved.

 

このように急いで引越すると不利益ばかりで何も良い事はありません。当ホームページでも記述しているように、任意売却には時間がかかります。場合によって1年以上かかるケースもあり、その間はローンの支払や賃料もかからないため、考えようによっては「購入者が決まる迄タダで住んでられる」とプラスに考えて任意売却に望みましょう。

2018/2/26

 

<参照リンク>

お引越は急ぐ必要はない
任意売却での引越しは、いつ頃すればよいのか

 

 

ブログランキングにご協力下さい

 

債権者や弁護士が偉い訳ではありません

住宅ローンが返済できず、債権窓口が銀行から保証会社や債権回収会社に回ると、債務者は「金融機関に迷惑をかけてしまった」という心理が働きます。お気持ちが優しい方や、真面目な方ほどそのように考え、債権者との話し合いも対等ではなくなるケースもございます。

 

債権者・弁護士

Copyright Paylessimages,Inc. All Right Reserved.

 

しかし良く考えて下さい、金融機関とは商取引上の融資であり、お客様の不動産を担保に銀行は金利、保証会社は保証料を頂いて契約をしています。「返済できなくなった」という負い目を感じ卑屈になる必要はないですし、お金を貸した側が偉い訳でもありません。それは、決して開き直るという事ではなく、あくまで対等なお気持ちで交渉すべきと言う事です。まして、金融機関の連絡には無視をせず、真摯に対応する事で対等な関係を維持できるのです。

 

それは、法律事務所に相談されるお客さまにも言えることです。
借金問題を弁護士に相談する際に、弁護士先生という立場上その言動に対して何の疑いも持たず、言いなりに自己破産されるクライアントもいらっしゃいます。お客様の方が料金を払って委任する立場なので、自ら敷居を高くする必要はありませんし、変に下手にでる必要もありません。疑問があれば何でも質問し納得されたうえで依頼すべきと考えます。
特に、任意売却と並行して債務整理を行う場合には慎重に進めましょう!

 

2018/2/19

<参照リンク>

滞納すると銀行は損するのか?

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

法律事務所に相談する前に!

 

<ブログランキング>

 

親子間売買、親族間売買

「自宅が競売にかかってしまった、何とか住み続ける方法はないものだろうか?」そんな悩みも任意売却で親子間売買、親族間売買で解決できるケースがあります。

 

親族間売買

Copyright Paylessimages,Inc. All Right Reserved.

 

一般的に金融機関は親子間売買の住宅ローンは認めてくれません。その理由としては
■保証会社の保証を受けられない。
■自宅以外の資金流用が考えれれるため。
■適正な売買価格でない場合、税務上の問題も出てくる。

 

このような理由で親子間売買を勧めない業者さんも多く見受けられます。
任意売却支援センターの提携金融機関では積極的に親子間売買、親族間売買の取扱を行っております。お客様の内容によっては長期の住宅ローンも可能となります。
競売になってしまったが、自分の子供や親族の協力を得てこのまま住み続けたい!とお考えの方は是非、ご相談下さい。相談料等は一切かかりません。

 

2018/2/16

<参照ページ>

住み続けるなら親族間売買を検討すべき

 

<ブログランキングに参加してます>

 

「担保不動産競売開始決定」通知書が届いのですが?

住宅ローンを数ヶ月間滞納し期限の利益を喪失すると、金融機関はあなたの担保不動産を競売にかけ債権を回収します。一度、競売の申立が入ると裁判所に意見書を出したとしても、債権者側に過失がなければ延期や取り下げはできません。

 

そして注意すべき事は、競売の申立が行われると裁判所で調べた「競売屋」と言われる人たちが毎日のように訪問して来て、根拠もなく高額な引越代の提示をしたり、強引な手法で契約しようとします。ご自身やご家族の心労を考えると、煩わしい対応を迫られますので、その場合「もう他に依頼しました」とお断りしましょう。

競売開始決定通知

 

しかし、この段階まで進んでしまったら、もう諦めるしかないのか? いや、諦める必要はありません。
競売の入札は4~5ヶ月後ですので、諦めず「あなたが今出来る事」をすべきです。

債務者ができる事とは何をすれば良いのか?まずは「任意売却を決断」するだけでいいのです。
その後の債権者交渉や不動産の販売活動、契約に至るまで、任意売却専門の会社に任せておけば滞りなくお手続きします。

 

今現在、その通知書が届いている方は、任意売却支援センターのフリーダイヤル0120-281-540迄ご相談下さい。

任意売却は最初から最後まで相談料無料です

 

     

太陽光パネルのローンが残ったままの任意売却

近年では、住宅建築にあたり環境に配慮し必要なエネルギーを家庭でまかなう太陽光発電とエコキュートを設置する住宅が多いようです。クリーンで経済的なシステムは初期費用がかかっても、毎月の光熱費が大幅に節約できます。信販会社の専用ローンもあるので、新築時に住宅ローンと合わせてソーラーローンを組むケースも見受けられます。

 

所有権留保って何?

但し、基本的にソーラーローンを組む信販会社では、その商品代金を担保する目的で所有権を留保します。

車を買う場合に例えると、マイカーローンを組む場合は車検証の所有者は販売会社になります。ローンが完済されるまでは所有権を移さず保全する訳です。それと同様に家庭用のソーラーシステムにも支払が終わるまで所有権留保が一般的なのです。

 

ソーラーパネルのローン

 

そこで、問題になるのがソーラーローンが残ったまま任意売却するケースです。

任意売却によって住宅ローンの抵当権は解除できても、数百万残っているソーラーローンは完済できないケースがほとんどです。

とは言っても、わざわざソーラーパネルや給湯器を取り外して売買する訳にも行きません。

 

ソーラーローンが残ってると任意売却できないの?

一般的に住宅を売買する際には、ソーラーパネルや給湯器は建物に付随する設備として売買されるでしょう。

しかし、このようなケースの任意売却の場合、不動産の売買代金にはソーラーシステムは含まれない契約にしなければなりません。

万一、信販会社から強制的に撤去される可能性がある限り、購入者もそれを承知したうえで契約する必要があります。

 

なお、当方で取り扱った例として任意売却する際に信販会社と交渉しローン残高の1割程度の支払いをして所有権を放棄してもらったケースもあります。しかし、実際に放棄しなくても自動車のように引き上げが可能な商品と違い、ソーラーパネルは建物に付随しています。そのため撤去費用と補修代を考えた場合、いくら所有権留保があるからといえ商品の引き上げはあまり現実的ではありません。

 

補助金を受けているケースでは

また注意すべき点は、ソーラーパネル購入の際に国や自治体の助成金や補助金を受けて設置した場合は、ローン契約書の中に所有権留保条項があっても適用されません。それは助成金がある場合、商品の代金全額を信販会社が全額払った事にはならないため、所有権留保の条項が適用外となってしまうのです。

 

このような例から、太陽光パネルのローンが残った状態で任意売却を行う場合は、経験のある専門業者に依頼するべきと考えます。

 

2018/1/24

 

なぜ専門業者がいいのか?

住宅ローンの返済に困り自宅の任意売却検討されるお客様の中には、大手不動産会社に査定の見積をとる方もいらっしゃいます。また、知人に不動産をやってるので、そちらに依頼しようか考えている方も・・・
それは決して間違ってはいません。大手の不動産会社は信頼もあるでしょうし、知人なら安心して頼むこともできます。

任意売却の専門業者

Copyright Paylessimages,Inc. All Right Reserved.

 

 
しかし、大手不動産会社は任意売却を扱わないケースが多いのです。それは任意売却が出来ないのではなく、本音を言うと「任意売却をやる必要がない」のが正論かと!
任意売却は通常の不動産売買と異なり、非常に手間のかかる仕事な上とても神経を使います。最近では一般の不動産の売却案件は大手もしくはフランチャイズの有名どこに集まるため、わざわざ面倒な仕事を受けなくてもいいのです。それに任意売却を受けたとしても大手さんでは、引越代や当面の生活費の捻出はあまり期待出来ないでしょう!
 
では、知り合いの不動産会社ではどうでしょうか?
知人なら、あなたのために親身に動いてくれるかもしれません。
しかし、任意売却の経験がないと進め方が分からず、時間だけが経過してしまい最終的には競売に移行されるケース多くあります。また、当センターにも一般の業者さんから手続きについて相談を受ける事があります。
基本的には業者さんからの相談は受け付けておりませんが、性分なのか債務者さんの事を考えると商売抜きでアドバイスしてしまうのです。そのおかげで他の不動産業者さんからも信頼を得るようになりましたが・・・
 
専門業者に依頼した場合の優位性は以下のとおりです。
・債権者との交渉に慣れている。
・引越代の捻出に力を注いでくれる。
・お客様の状況に応じて融通が利く。
・業者によっては本当に債務者のことを考えて行動してくれる。
 
このような点から、任意売却の相談・依頼はやはり任意売却に特化した専門業者にすべきと考えます。
2018/1/10

    

任意売却の実績(2018年)

※守秘義務の観点から、掲載していない物件もございます。

 

2018年9月
・千葉県船橋市      ルネサンス船橋小室公園
・東京都練馬区      アーバンキャッスル富士見台
・埼玉県春日部市     ハイマート〇〇〇
・横浜市磯子区      一戸建
・千葉県野田市      一戸建
・相模原市緑区      一戸建

    

2018年8月

・横浜市青葉区      一戸建
・神奈川県藤沢市     メディウス〇〇
・埼玉県行田市      一戸建
・茨城県古河市      一戸建

 

2018年7月

・東京都三鷹市      一戸建
・東京都中野区      プレール・ドゥーク〇〇
・横浜市保土ヶ谷区    一戸建
・埼玉県和光市      アデニウム和光
・神奈川県鎌倉市     一戸建

 

2018年6月

・神奈川県綾瀬市     一戸建
・東京都小平市      一戸建
・東京都小平市      グランスクエア一橋学園
・千葉県中央区      レクセルマンション本千葉
・さいたま市南区     一戸建(親族間売買)

 

2018年5月

・神奈川県横須賀市    一戸建
・東京都国分寺市     ファミールスクエア国分寺
・千葉県松戸市      一戸建

 

2018年4月

・千葉県成田市      一戸建
・相模原市緑区      サンクレイドル橋本
・神奈川県藤沢市     リラシティ藤沢
・さいたま市大宮区    ダイアパレス北浦和

 

2018年3月

・東京都小金井市     レクセル武蔵小金井
・東京都北区       コスモ王子神谷
・横浜市金沢区      金沢シーサイドタウン並木
・千葉市稲毛区      一戸建
・神奈川県大和市     ブライトピア大和
・埼玉県川越市      一戸建

 

2018年2月

・東京都文京区      パラスト白山
・千葉県市川市      一戸建(親族間売買)
・神奈川県綾瀬市     一戸建
・北海道帯広市      一戸建

 

2018年1月

・さいたま市南区     一戸建
・神奈川県座間市     ボヌールガーデン南林間
・さいたま市岩槻区    一戸建
・東京都練馬区      一戸建
・千葉県茂原市      一戸建

借金が膨らんだら

企業業績の悪化で「ボーナスカット」という言葉を良く耳にします。 生活費や娯楽でお金が必要になると「ボーナスで返済すればいいや」と、ついついカードローンや消費者金融などから借入をしてしまいます。

しかし、そのボーナスカットが自らの身に降りかかると、その返済のために更に高金利の借入を起こし、借金が雪だるまのように膨らむケースがあります。 こうなると、債務整理を選択する方法しかなくなってしまいます。間違っても、闇金融からの借入・犯罪・夜逃げ・自殺など行為は避けなければなりません。

 

借金が膨らむ

 

また、債務整理するにあたって自ら金融業者と交渉してはいけません。弁護士などの専門家に相談すべきです。 金融業者は借りるときは「お客様」でも、返せなくなると「事故の相手方」となります。 業者としては債務整理させないよう、あなたに働きかけます。「取りあえず元金はいいので金利だけ払いましょう」と・・・ でも、元金が減らない訳ですから、何ヶ月間・何年間も利息を払い続ける事となり、業者を儲けさせる結果になります。

 

自己破産は法律で認められた制度です。借金を整理して「人生の再生を期す」ことは恥ずかしいことではありません。調べなければ、自己破産した履歴を他人に知られる事もありません。
まずは、弁護士や司法書士へ相談しましょう! また、一緒に不動産の任意売却も考えている方は当センターへ併せてご相談下さい。親身に対応させていただきます。

2017/12/28

 

<参照ページ>

自己破産をする際の注意

自己破産しか方法はないのか?

 

ブログランキングに参加しています!

   

競売申立が入ると面倒な事が!

当センターへ任意売却をご依頼されているお客様で「まもなく競売の申立が入る予定の方」に必ずお話ししている事がございます。それは裁判所から「競売開始決定通知」が届くと、その事実を閲覧した不動産業者の「飛び込み営業」が来たり「大量のDMが届く」事をお伝えしています。

 

競売手続き

Copyright Paylessimages,Inc. All Right Reserved.

 

彼らは他の同業者に勝つために「いち早い債務者との接触」を試みます。訪問しても留守の場合は、帰りを待ち伏せする営業マンもおります。なかには利益誘導したり、強引な手法で依頼を受けようとする業者も・・・

また、DMに関しては30通~50通くらい届く場合もあり、業者によっては同じ債務者に2通、3通出すところもあります。それは「情報を閲覧し販売している業者」が存在する事も要因かもしれません。

そのような業者が来た場合「既に任意売却を依頼しています」と丁重にお断りするようお願いしております。
お客様に競売の流れを説明しておくことで、心の準備ができ突然の訪問にも上手く対応ができると感じております。しかし、ご本人だけでなくご家族の心労を考えると、やはり競売は避けたいところです。

 

債権者には、任意売却を行う場合「予め販売期間を設ける債権者」と「競売手続きと平行して任意売却に対応する債権者」と二者に分かれます。前者の場合は販売期間に余裕があるため競売申立前に任意売却できるケースがほとんどです。しかし、後者の場合ご依頼された時期にもよりますが、競売手続きの進捗状況を見定めながら任意売却を行わなければなりません。

まだ大丈夫と思っていても、任意売却にはある程度の期間が必要なため、滞納が始まったら早めにご相談される事をお勧めいたします。

2017/12/15

<参照ページ>

競売になると税金の差押えが入ります

 

<ブログランキングにご協力下さい>

   

最近、特に多いリースバック希望者

最近の任意売却の相談の中で、最も増えているのがリースバックのご相談です。
リースバックとは何か?簡単に言うとあなたの家を投資家に買ってもらい、賃料を払って住み続ける方法です。
正式な名称はセール&リースバックです。セールは「売却」、リースバックは「借り戻し」、「売ったものを借り戻す」という事。

 

シニアのリースバック

Copyright Paylessimages,Inc. All Right Reserved.

 

ローン残高が少ないシニア世代には有効な方法

元々リースバックは、企業のキャッシュフロー改善のための会計上の手法で、企業が所有する不動産や機械をバランスシートから取り除いた後、リース料を払って継続使用する事を言います。
最近では、個人のハウスリースバックという名称で、住宅ローンを完済されたシニア世代を中心に利用されているケースも多いようです。また、売却した不動産を将来買戻す事も可能となります。

 

 

売却価格は一般相場より安くなる

しかし、売却しても剰余金が見込めない任意売却では、キャッシュフローが改善される事はありません。また、任意売却後にローンを組むことは困難なため買戻しもほぼ不可能と思われます。
それ以前の問題点として、その売買価格にあります。リースバックでの購入者は、不動産会社か投資家が一般的で購入価格は市場の7~8割程度と低くなります。

 

 

任意売却でのリースバック成功率は低い

前述のように剰余金が見込めるケースなら、市場の7~8割程度で売却しても、リースバックのメリットを勘案すれば売主も納得される価格でしょう。
しかし任意売却の場合、価格の決済権は売主ではなく債権者が握っています。もし、実勢相場より安い買付証を債権者へ提出しても、承認される事はないとお考えください。

 

 

リースバック希望なら任意売却の専門家に依頼

では、前述のように任意売却でのリースバックは不可能なのか?諦めないで下さい、出来る可能性はございます。しかし、それは任意売却の経験を積み、債権者との交渉に慣れている任意売却のプロに任せる必要があります。
任意売却のサイトには、いかにも簡単にリースバックができるような記述を目にします。それにつられて、依頼しても失敗する可能性がございますので、リースバックについては十分に説明を受け、リスクについても理解したうえで依頼しましょう。

 

2017/11/11

 

任意売却に不安を感じている方、ご安心ください!当センターが全てサポートいたします。

  • 任意売却支援センター
  • メール・FAXでの受付

メール・FAXでの受付はこちら

CONTENTSCONTENTS

覚悟の瞬間 株式会社 セルバ・プランニング 小林努

任意売却で再生するための5つのポイント

会社経営者・自営業者様の任意売却について

法律事務所の皆様へ

任意売却特集 blog任意売却特集 blog

新着情報新着情報

運営会社運営会社

株式会社 セルバ・プランニング

東京都品川区西五反田2-7-11
TEL 03-3492-5721
FAX 03-3492-8410

セルバ・プランニングの会社外観

一般社団法人 任意売却協会会員

<サポートエリア>
首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)
を中心に全国対応いたします。

関連サイト

SELBA

一般社団法人 任意売却協会

GSL