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離婚の際は住宅ローンも整理すべき

当センターには離婚がらみの相談が多く寄せられます。

先日、お問合せいただいた方は、離婚した息子の件で実の母親からの相談でした。(このような相談は母親からが多いのも特徴です)
相談内容は、息子が結婚後、妻の親の土地に息子が住宅ローンを組んで建物を建て妻の両親も同居していたとの事。しかし、妻側の両親と織が合わず息子は自分が建てた家を出て離婚、その後は会社の独身寮で暮らし、元妻とその両親はそのまま息子名義の建物に住み続けているとの事でした。相談者の母としては、自分の家には一銭も入れず離婚した妻とその両親のために毎月9万円のローンを払っていることが許せないらしく、何とかならないかとの相談です。

早く解決したいからと安易な約束はしない

当然、お子さん(相談者のお孫さん)がいて、父親としての責任行動だと思って話を聞いていたのですが、どうやら子供はいないとの事(驚)。なぜそんな事しているのか聞くと、離婚の際の元妻との約束だとの事。しかも、裁判とか調停でなく単に口約束らしい!息子さんは何というお人好しなのか、それとも責任感が強すぎるのか分かりませんが、母親が呆れるのも理解できます。
決して母親の一方的な話だけで相手方を非難は出来ませんが、このままでは息子さんもローンが終わるまで、元妻と両親のために何十年も働き続けなければなりません。

 

無理な負担は避けて任意売却すべき

そこで、息子さんは今後の住宅ローンの返済が困難であることを理由に、現在のローン残高で元妻か妻の両親に建物を売却する方法を提案。当然、妻側は約束違反だと反対されるでしょうが、今後もローンを払いたくても、払えないものは仕方ありません。もし、ローンを数か月滞納すれば建物はもちろんの事、共同担保になっている元妻の親の土地も競売になってしまいます。このように離婚後の住宅ローン問題は、相手方にも緊迫感を感じて行動して頂く必要があります。もし、直接話し合いが出来ない場合は当センターの担当者が間に入って交渉させて頂きます。

 

2018/7/26

 

<関連リンク>

離婚する際は任意売却も速やかに!

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

離婚に伴う任意売却

 

  

代位弁済とは?

一般的に銀行で住宅ローンを組む際には、その不動産を担保に入れますが、銀行はその担保だけでは足りずリスク回避のため保証会社を立てる事を要求します。もし、お客様がローンを滞納し期限の利益を喪失してしまった場合、銀行は保証会社対して債務者の債権の弁済請求をします。保証会社は、その請求を拒否することは出来ず支払に応じる訳ですが、これを「代位弁済」といいます。

代位弁済とは

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しかし、自分の借金を保証会社が肩代わりしてくれたと喜んではいけません。自分の親兄弟が弁済してくれたなら「返済してくれて、ありがとう」と感謝の言葉だけで済むかもしれませんが、代位弁済は、単に債権が銀行から保証会社に移ったという事だけなのです。金融機関によっては保証会社を立てないケースもありますので、その場合は銀行が期限の利益喪失後、競売等の手続きを行う事となります。
又、住宅金融支援機構のローンについては、ほとんどのケースで保証会社を通さないため代位弁済は行われず、期限の利益を喪失した後は機構の委託先であるサービサーにその回収業務を委託します。
 
そして、この期限の利益喪失後に代位弁済が行われた場合、債務者の置かれた立場はすでに安心できる状況ではなくなっているのです。それは、この時点で債務者は個人信用情報に「事故扱い」として登録され、自宅は保証会社又はサービサーによって競売の手続きに進んでしまう事となるからです。
この状況下で、何とかならないかと債権者と交渉しても元の状態には巻き戻してくれませんので、債務者は競売の期日を待つか任意売却を行うかの選択となります。
 

もし、お客様が今後の再生を希望されるのであれば、ここで任意売却を選択すべきであり、私達はその再生のため精一杯協力させていただきます。すでに代位弁済の通知が届いている方は、お早めにご相談される事をお勧めいたします。

 

2018/5/30

 

<関連リンク>

みずほ銀行・みずほ信用保証から催告書や代位弁済通知書が届いたら
SMBC債権回収から催告書が届いたら
「りそな保証」から催告書や代位弁済通知書が届いたら

 

 

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期限の利益喪失はローン滞納だけが要因ではない

任意売却を行ううえで、「期限の利益の喪失」という言葉がよく使われます。
住宅ローンを数ヶ月滞納し契約条項を守れなかった事により、分割で返済する権利を失う事を意味します。
しかし、期限の利益の喪失はこの滞納だけが原因で起こるものではありません。

 

他にも税金などの滞納による差押、他の債権者による差押や競売の申し立て、あるいはマンションの管理組合による管理費滞納処分による競売の申し立てもなど様々なケースが要因で期限の利益喪失となる場合があります。

 

期限の利益喪失事由

 

ご相談者の中でよくあるケースですが、住宅ローンは何とか頑張って期限の利益を喪失しないように返済を継続しても、固定資産税や住民税などの市県民税を滞納される方が多くいらっしゃいます。しかし、税金関係を1年以上滞納すると各市町村は納税者の自宅不動産に差押登記を入れてくるケースがあります。一般的には差押えが入っても役所は余程の事がない限り、それ以上の法的行為(公売)にはしません。しかし、抵当権が設定されている金融機関では、他の差押えが入った場合、期限の利益の喪失条項に該当する場合があるのです。

 

住宅ローンをきちんと返済している場合は、金融機関はそれを原因にすぐに一括弁済を求める行為はしませんが、債務者が金融機関の信頼を失ったと判断した場合、銀行はローン滞納でなく差押えを原因とする期限の利益喪失条項を適用させる場合があります。

 

上記の例はレアなケースかもしれませんが、「6ヶ月以上滞納してないから大丈夫」などと高を括っていては足元をすくわれる場合があるので、特に税金関係の差押には注意が必要です。

 

2018/4/18

<関連ページ>

期限の利益の喪失

税金の滞納に注意!

差押えの履歴は消せません

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

 

 

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太陽光パネルのローンが残ったままの任意売却

近年では、住宅建築にあたり環境に配慮し必要なエネルギーを家庭でまかなう太陽光発電とエコキュートを設置する住宅が多いようです。クリーンで経済的なシステムは初期費用がかかっても、毎月の光熱費が大幅に節約できます。信販会社の専用ローンもあるので、新築時に住宅ローンと合わせてソーラーローンを組むケースも見受けられます。

 

所有権留保って何?

但し、基本的にソーラーローンを組む信販会社では、その商品代金を担保する目的で所有権を留保します。

車を買う場合に例えると、マイカーローンを組む場合は車検証の所有者は販売会社になります。ローンが完済されるまでは所有権を移さず保全する訳です。それと同様に家庭用のソーラーシステムにも支払が終わるまで所有権留保が一般的なのです。

 

ソーラーパネルのローン

 

そこで、問題になるのがソーラーローンが残ったまま任意売却するケースです。

任意売却によって住宅ローンの抵当権は解除できても、数百万残っているソーラーローンは完済できないケースがほとんどです。

とは言っても、わざわざソーラーパネルや給湯器を取り外して売買する訳にも行きません。

 

ソーラーローンが残ってると任意売却できないの?

一般的に住宅を売買する際には、ソーラーパネルや給湯器は建物に付随する設備として売買されるでしょう。

しかし、このようなケースの任意売却の場合、不動産の売買代金にはソーラーシステムは含まれない契約にしなければなりません。

万一、信販会社から強制的に撤去される可能性がある限り、購入者もそれを承知したうえで契約する必要があります。

 

なお、当方で取り扱った例として任意売却する際に信販会社と交渉しローン残高の1割程度の支払いをして所有権を放棄してもらったケースもあります。しかし、実際に放棄しなくても自動車のように引き上げが可能な商品と違い、ソーラーパネルは建物に付随しています。そのため撤去費用と補修代を考えた場合、いくら所有権留保があるからといえ商品の引き上げはあまり現実的ではありません。

 

補助金を受けているケースでは

また注意すべき点は、ソーラーパネル購入の際に国や自治体の助成金や補助金を受けて設置した場合は、ローン契約書の中に所有権留保条項があっても適用されません。それは助成金がある場合、商品の代金全額を信販会社が全額払った事にはならないため、所有権留保の条項が適用外となってしまうのです。

 

このような例から、太陽光パネルのローンが残った状態で任意売却を行う場合は、経験のある専門業者に依頼するべきと考えます。

 

2018/1/24

 

督促に応じた結果、任意売却ができない事に!

良かれと思って行った行為が、マイナスに働くケースは皆様も経験があると思います。 任意売却でもこのような事例があります。

 

任意売却を行う条件として、住宅ローンの滞納が必要になります。ちなみに、その住宅ローンを複数の銀行から融資を受けている場合、全ての銀行の返済を同時に止める必要があります。

例えば、2行の銀行のうち1行の返済をストップしたが、もう一行の銀行は督促が厳しいしし、返済も少額だからと銀行員の督促に応じ返済を続けていると、任意売却ができなくなる恐れがあるのです。

 

銀行は、返済が継続して行われていると、保証会社へ代位弁済を請求する事が出来ず、任意売却する条件として全額返済を求められます。債務者が慌てて返済を止めても、既に数か月滞納しているもう一方は保証会社へ移管され、競売の手続きが進行しているのです。

 

任意売却できなくなるケース

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もっと早く私どもに相談下されば、その時点で全部のローンを止めるアドバイスができたのですが、銀行員の督促を優先した結果、ご自身が不利益を被る結果となってしまったのです。

本来であれば、返済を止めれば纏められたはずの任意売却も、良かれと思い返済を継続した結果が競売になってしまっては理不尽に感じるかもしれません。しかし、銀行にクレームを言っても何も解決しません。債務者から1円でも多く回収を求めるのが彼らの仕事ですから!

 

このように最初の方向性がズレてしまうと、後々取り返しのつかない結果となる場合があります。現在、任意売却をお考えの方や、住宅ローンの返済にご不安を感じている方は、お早めに任意売却支援センターの無料相談を活用下さい。

 

2017/9/22

 

<参照リンク>

一部の債権者だけの返済はNG

任意売却の時期が遅れる場合がある

 

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武蔵野銀行・ぶぎん保証の任意売却の進め方

あなたの手元に「武蔵野銀行」や「ぶぎん保証」から書類が届いていませんか?

 

武蔵野銀行は、さいたま市大宮区に本店を置く地方銀行で、埼玉県を中心に多くの住宅ローンの扱いを行っています。
ぶぎん保証は、武蔵野銀行の関連会社で主に武蔵野銀行のローン保証業務を行っています。お客様が住宅ローンを数か月滞納し、期限の利益を喪失すると、その債権は武蔵野銀行からぶぎん保証へ移行します。ぶぎん保証では、お客様の任意売却に対しては概ね協力的で、弊社でも多くの取引実績があります。

 

武蔵野銀行ぶぎん保証

 
すでに武蔵野銀行から、保証会社へ移管されている場合「代位弁済通知書」が届いて、従来のような毎月返済は出来なくなり、一括弁済を求められます。毎月の返済ができない状況下で、全額弁済は不可能ですので、お客様は「競売」か「任意売却」の選択を迫られます。何も対応せず競売に流してしまう事は良策ではありません。もし任意売却を決断された場合は、私たちがお客様との仲介人となり、ぶぎん保証と折衝しながら任意売却を進めていく流れになります。

 

今現在、これらの金融機関から督促状や代位弁済通知が届いているお客様は、このまま放置すると競売の手続きが進んでしまいます。お早目に、任意売却支援センターのフリーダイヤルへお問い合わせ下さい。0120-281-540

 

2017/7/4

<参照リンク>

滞納すると銀行は損するのか?

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

 

 

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連帯保証人が既に亡くなっている場合の任意売却

当センターで取り扱った事例です。

 

住宅を購入する際に、ご主人が主たる債務者、奥様を連帯保証人として住宅ローン契約しましたが、その後ご夫婦は離婚されました。これまでは、ご主人様が住宅ローンの返済を続けておりました。しかし、その返済もいよいよ困難となり当センターに任意売却のご依頼があった訳ですが、債務状況の確認をしたところ離婚した奥様は既に亡くなられているとの事でした。

 
この場合、主債務者であるご主人の返済が通常通りに支払われている間は、連帯保証人の存在について金融機関も相続人も何の問題とはなりません。しかし、滞納が始まり任意売却を行う場合には連帯保証人の同意を取り付ける必要が出てきます。連帯保証人が既に亡くなっている場合は、その法定相続人全員の承諾が必要となるのです。ですが、亡くなった親族の元旦那のために任意売却の同意が必要と言われても何の事やら戸惑ってしまいます。

 

連帯保証人の相続

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また、連帯保証人が亡くなっていたとしても、連帯保証人としての責務が終了する訳ではありません。任意売却後に残債がある場合、債権者はその法定相続人の割合に乗じて保証債務を請求する流れとなります。突然、降りかかる債務に「そんなの聞いてないよ」と憤慨される方もいらっしゃいます。

 

このようなケースでは、亡くなった事実を知ってから3か月以内なら相続放棄をすれば債務は免れます。しかし、今回のケースでは既に3か月を超えており諦めるしかないのでしょうか?このような場合、特例扱いで相続財産の一部(連帯保証債務)を認識してから3ヶ月以内であれば相続放棄が認められる場合があります。但し、すでに相続財産を受け使ってしまった場合や、不動産の相続登記を受けた場合は、相続放棄はできない事となります。

 

このように連帯保証人を立てローンを組んでいる場合は、様々な場面で問題となるケースがございます。現在、このような問題を抱えている方は、ぜひ当センターへご相談ください。

 

2017/6/6

 

任意売却の際に連帯保証人の同意が必要な理由
借金を残したまま亡くなったらどうなるのか?

 

ランキングをご覧ください。

 

住宅ローンの滞納が始まってすべき事

もし、あなたが住宅ローンを滞納し、今後の返済目途が立たない場合、最初に取るべき行動は何でしょう?

 

1.弁護士など、法律事務所に相談する。

2.カードローンや知人・友人などに、借金の申し入れをする。

3.銀行へ連絡し、返済できない事を伝える。

 

滞納が始まると、銀行からの督促に対して過剰に反応し、慌てて弁護士に相談するという間違った対処をされる場合があります。相談に行った先で「自己破産」を勧められ、断ることができず、流れのまま破産申請される方もいます。
また、クレジットカードや消費者金融の借入、または親類や友人・知人に頭を下げて一時的に凌いだとしても、その行為こそが「破綻状態」であることに気づかなくてはなりません。

 

住宅ローンの説明

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■前述の質問の答えは、3番の「銀行へ連絡し、返済できない事を伝える」

皆さんは、銀行へ連絡する際に「ありそうな言い訳と返済日の確約」がなければ、「電話しても仕方がない」とお考えでしょう。しかし、それは返済可能なお客様のケースであり、既に破綻状態の方は、はっきりと「返済できません」と回答すべきなのです。ここであやふやな返事をすると、それ以降も不要な催促を招く結果となります。

 

■数か月間は滞納する権利がある。

一度や二度の滞納があっても、すぐに競売にはなりません。一般的に銀行の「期限の利益喪失期間」は3~6ヶ月あります。逆に言うと、その期間は「滞納しても大丈夫な期間」と考え、一旦冷静になり、気持ちの整理をしましょう。その間に、当センターの無料相談を利用いただく方法も良策かもしれません。

 

銀行の担当者から、返済方法について詰められる事も想定されますが「今後は任意売却も含め検討します」と回答し、できない約束はしない事。くれぐれも言いますが、慌てて法律事務所へ駆け込む行為は避けましょう。

 

2017/4/11

 

<参照記事>

滞納の始まりは再建への道筋

自己破産は安易にしない

 

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住宅ローンの残債が時効消滅したケース

時効という言葉を聞くと、よく刑事事件の時効を思い浮かべます。しかし、時効は刑事事件だけではなく債権など民事での時効も多く取り扱われています。簡単に例えると「あなたは私の借金を何年も放置してあるから、もう払わなくてもいいでしょ」というのが時効です。

 

<住宅ローンの残債は5年で時効>

一般的に債権の時効期間は10年ですが、それぞれ期間が定められており任意売却した後の住宅ローン残債については短期消滅時効として時効期間は5年となります。なので、5年間債権者から返済を逃げられれば借金はチャラになる訳です。しかし、そんな簡単に逃れる事はできません。債権者が訴訟手続きを執ると時効を中断する事が可能となります。ある債務者の方は、4年半ほど督促がなく、いよいよ時効が成立する直前に通知書が届いたという情報を聞きしました。

 

では、債権者は必ず訴訟を起こすのか?と言うとそうも限りません。保証会社や債権回収会社などの金融機関には、回収できない不良債権が山ほどあり、返済不能と思われる債務者に多くの費用をかけても無駄になると判断した場合、5年間時効の中断手続をしないケースもあります。

 

時効消滅

 

<時効消滅した事例>

当センターでも以前に任意売却をしたお客様の事案で、売却後の残債が800万ほどありましたが、ご本人は高齢で年金生活のうえ他の収入がないため何年も返済ができてませんでした。しかし、その債権には自宅不動産を所有され収入もある義理の息子さんが連帯保証人となっていたのです。私たちは当然連帯保証人である息子さんに請求が及ぶものと考えておりましたが、結局5年間経過し消滅時効となった事例です。

 

このようなケースは稀なのでしょうが、なぜ債権者は訴訟を起こさなかったのか理由は定かではありません。思い当たる事は、元々の債権者が住宅ローン専門会社で任意売却の直前に他のファイナンス会社と合併したため、連帯保証人の存在があやふやになってしまった可能性が考えられます。

 

任意売却後の残債が多額に残り、自己破産もお考えの方もいらっしゃると思いますが、実際に訴訟手続きが行われた時点で弁護士に依頼しても遅くはありません。
残債についてご心配のお客様は、任意売却支援センターもしくは当センター顧問の法律事務所にご相談下さい。

 

2017/3/8

<参照ページ>
任意売却した後の残債務の対処方法
いつまで返済が続くのか?
法律の専門家に相談

 

 

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任意売却のリスクの一例

関東在住のお客様からの相談があり、地方都市にマンションを保有し居住しなくなったため賃貸で回していたのですが、半年間入居者が埋まらず住宅ローンの返済が始まってしまったとの相談。

 

 

任意売却のリスク

 

 

借入先は住宅金融支援機構で、お客様が取扱銀行の住構センターへ任意売却の意志を示したところ、すぐに「任意売却に関する申出書」を郵送され、捺印して返送くださいとの事。

一見、何の問題のない流れのように思われますが・・・・

お客様は、既に申出書にサインし郵送する間際で当センターに相談されました。

 

「その申出書の送付ちょっと待って下さい」 はい。

「その申出書を提出する事で、どんなリスクがあるか銀行から説明を受けていますか」 いいえ。

「とりあえず、その書類を出す前に物件の評価を算出し完済なるか残債が残るか試算しましょう」 分りました。

「住宅ローンの残高はいくらありますか」 600万円です。

 

※評価の結果 1,000万円以上で売却が可能と判断

 

このケースでは任意売却の申出書は提出する必要はありません。逆に提出すべきではないのです。滞納がまだ1ヶ月で、申出書を出せば期限の利益を放棄することとなり、個人信用情報に金融事故として登録されてしまうんですね。まして、期限の利益を放棄する事で、元金に対して14.6%の遅延損害金が加算されるリスクが伴います。住宅金融支援機構での損害金の扱いは、任意売却で完済とならない場合は損害金免除になりますが、完済の場合は損害金までしっかりと回収されます。その結果、売却によって債務者が得られる剰余金が目減りする事となるのです。

 

 

以上の事をお客様に説明し、住構センターにも当方から電話して「任意売却ではなく通常売買をして完済する」旨をお伝えしました。

決して銀行の担当者が間違っている訳ではありません。いくらで売却できるかも判断できないでしょうし、お客様から任意売却の意向を伝えられればマニュアル通りに書類を送る手順となるからです。

 

 

もし、お客様が当センターへ相談せず、任意売却の申出書を提出していたらと考えると、債務者の損害は計り知れません。

お客様としては、銀行の担当者の言動に間違いはないだろうと信用し行動します。せめて、その書類を出すことでどのようなリスクがあるのか説明すべきと感じた案件でした。

 

 

2017/2/6

 

 

<関連リンク>

住宅ローン残債と遅延損害金

期限の利益を放棄する

 

 


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