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督促に応じた結果、任意売却ができない事に!

良かれと思って行った行為が、マイナスに働くケースは皆様も経験があると思います。 任意売却でもこのような事例があります。

 

任意売却を行う条件として、住宅ローンの滞納が必要になります。ちなみに、その住宅ローンを複数の銀行から融資を受けている場合、全ての銀行の返済を同時に止める必要があります。

例えば、2行の銀行のうち1行の返済をストップしたが、もう一行の銀行は督促が厳しいしし、返済も少額だからと銀行員の督促に応じ返済を続けていると、任意売却ができなくなる恐れがあるのです。

 

銀行は、返済が継続して行われていると、保証会社へ代位弁済を請求する事が出来ず、任意売却する条件として全額返済を求められます。債務者が慌てて返済を止めても、既に数か月滞納しているもう一方は保証会社へ移管され、競売の手続きが進行しているのです。

 

任意売却できなくなるケース

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もっと早く私どもに相談下されば、その時点で全部のローンを止めるアドバイスができたのですが、銀行員の督促を優先した結果、ご自身が不利益を被る結果となってしまったのです。

本来であれば、返済を止めれば纏められたはずの任意売却も、良かれと思い返済を継続した結果が競売になってしまっては理不尽に感じるかもしれません。しかし、銀行にクレームを言っても何も解決しません。債務者から1円でも多く回収を求めるのが彼らの仕事ですから!

 

このように最初の方向性がズレてしまうと、後々取り返しのつかない結果となる場合があります。現在、任意売却をお考えの方や、住宅ローンの返済にご不安を感じている方は、お早めに任意売却支援センターの無料相談を活用下さい。

 

2017/9/22

 

<参照リンク>

一部の債権者だけの返済はNG

任意売却の時期が遅れる場合がある

 

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武蔵野銀行・ぶぎん保証の任意売却の進め方

あなたの手元に「武蔵野銀行」や「ぶぎん保証」から書類が届いていませんか?

 

武蔵野銀行は、さいたま市大宮区に本店を置く地方銀行で、埼玉県を中心に多くの住宅ローンの扱いを行っています。
ぶぎん保証は、武蔵野銀行の関連会社で主に武蔵野銀行のローン保証業務を行っています。お客様が住宅ローンを数か月滞納し、期限の利益を喪失すると、その債権は武蔵野銀行からぶぎん保証へ移行します。ぶぎん保証では、お客様の任意売却に対しては概ね協力的で、弊社でも多くの取引実績があります。

 

武蔵野銀行ぶぎん保証

 
すでに武蔵野銀行から、保証会社へ移管されている場合「代位弁済通知書」が届いて、従来のような毎月返済は出来なくなり、一括弁済を求められます。毎月の返済ができない状況下で、全額弁済は不可能ですので、お客様は「競売」か「任意売却」の選択を迫られます。何も対応せず競売に流してしまう事は良策ではありません。もし任意売却を決断された場合は、私たちがお客様との仲介人となり、ぶぎん保証と折衝しながら任意売却を進めていく流れになります。

 

今現在、これらの金融機関から督促状や代位弁済通知が届いているお客様は、このまま放置すると競売の手続きが進んでしまいます。お早目に、任意売却支援センターのフリーダイヤルへお問い合わせ下さい。0120-281-540

 

2017/7/4

<参照リンク>

滞納すると銀行は損するのか?

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

 

 

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連帯保証人が既に亡くなっている場合の任意売却

当センターで取り扱った事例です。

 

住宅を購入する際に、ご主人が主たる債務者、奥様を連帯保証人として住宅ローン契約しましたが、その後ご夫婦は離婚されました。これまでは、ご主人様が住宅ローンの返済を続けておりました。しかし、その返済もいよいよ困難となり当センターに任意売却のご依頼があった訳ですが、債務状況の確認をしたところ離婚した奥様は既に亡くなられているとの事でした。

 
この場合、主債務者であるご主人の返済が通常通りに支払われている間は、連帯保証人の存在について金融機関も相続人も何の問題とはなりません。しかし、滞納が始まり任意売却を行う場合には連帯保証人の同意を取り付ける必要が出てきます。連帯保証人が既に亡くなっている場合は、その法定相続人全員の承諾が必要となるのです。ですが、亡くなった親族の元旦那のために任意売却の同意が必要と言われても何の事やら戸惑ってしまいます。

 

連帯保証人の相続

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また、連帯保証人が亡くなっていたとしても、連帯保証人としての責務が終了する訳ではありません。任意売却後に残債がある場合、債権者はその法定相続人の割合に乗じて保証債務を請求する流れとなります。突然、降りかかる債務に「そんなの聞いてないよ」と憤慨される方もいらっしゃいます。

 

このようなケースでは、亡くなった事実を知ってから3か月以内なら相続放棄をすれば債務は免れます。しかし、今回のケースでは既に3か月を超えており諦めるしかないのでしょうか?このような場合、特例扱いで相続財産の一部(連帯保証債務)を認識してから3ヶ月以内であれば相続放棄が認められる場合があります。但し、すでに相続財産を受け使ってしまった場合や、不動産の相続登記を受けた場合は、相続放棄はできない事となります。

 

このように連帯保証人を立てローンを組んでいる場合は、様々な場面で問題となるケースがございます。現在、このような問題を抱えている方は、ぜひ当センターへご相談ください。

 

2017/6/6

 

任意売却の際に連帯保証人の同意が必要な理由
借金を残したまま亡くなったらどうなるのか?

 

ランキングをご覧ください。

 

住宅ローンの滞納が始まってすべき事

もし、あなたが住宅ローンを滞納し、今後の返済目途が立たない場合、最初に取るべき行動は何でしょう?

 

1.弁護士など、法律事務所に相談する。

2.カードローンや知人・友人などに、借金の申し入れをする。

3.銀行へ連絡し、返済できない事を伝える。

 

滞納が始まると、銀行からの督促に対して過剰に反応し、慌てて弁護士に相談するという間違った対処をされる場合があります。相談に行った先で「自己破産」を勧められ、断ることができず、流れのまま破産申請される方もいます。
また、クレジットカードや消費者金融の借入、または親類や友人・知人に頭を下げて一時的に凌いだとしても、その行為こそが「破綻状態」であることに気づかなくてはなりません。

 

住宅ローンの説明

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■前述の質問の答えは、3番の「銀行へ連絡し、返済できない事を伝える」

皆さんは、銀行へ連絡する際に「ありそうな言い訳と返済日の確約」がなければ、「電話しても仕方がない」とお考えでしょう。しかし、それは返済可能なお客様のケースであり、既に破綻状態の方は、はっきりと「返済できません」と回答すべきなのです。ここであやふやな返事をすると、それ以降も不要な催促を招く結果となります。

 

■数か月間は滞納する権利がある。

一度や二度の滞納があっても、すぐに競売にはなりません。一般的に銀行の「期限の利益喪失期間」は3~6ヶ月あります。逆に言うと、その期間は「滞納しても大丈夫な期間」と考え、一旦冷静になり、気持ちの整理をしましょう。その間に、当センターの無料相談を利用いただく方法も良策かもしれません。

 

銀行の担当者から、返済方法について詰められる事も想定されますが「今後は任意売却も含め検討します」と回答し、できない約束はしない事。くれぐれも言いますが、慌てて法律事務所へ駆け込む行為は避けましょう。

 

2017/4/11

 

<参照記事>

滞納の始まりは再建への道筋

自己破産は安易にしない

 

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住宅ローンの残債が時効消滅したケース

時効という言葉を聞くと、よく刑事事件の時効を思い浮かべます。しかし、時効は刑事事件だけではなく債権など民事での時効も多く取り扱われています。簡単に例えると「あなたは私の借金を何年も放置してあるから、もう払わなくてもいいでしょ」というのが時効です。

 

<住宅ローンの残債は5年で時効>

一般的に債権の時効期間は10年ですが、それぞれ期間が定められており任意売却した後の住宅ローン残債については短期消滅時効として時効期間は5年となります。なので、5年間債権者から返済を逃げられれば借金はチャラになる訳です。しかし、そんな簡単に逃れる事はできません。債権者が訴訟手続きを執ると時効を中断する事が可能となります。ある債務者の方は、4年半ほど督促がなく、いよいよ時効が成立する直前に通知書が届いたという情報を聞きしました。

 

では、債権者は必ず訴訟を起こすのか?と言うとそうも限りません。保証会社や債権回収会社などの金融機関には、回収できない不良債権が山ほどあり、返済不能と思われる債務者に多くの費用をかけても無駄になると判断した場合、5年間時効の中断手続をしないケースもあります。

 

時効消滅

 

<時効消滅した事例>

当センターでも以前に任意売却をしたお客様の事案で、売却後の残債が800万ほどありましたが、ご本人は高齢で年金生活のうえ他の収入がないため何年も返済ができてませんでした。しかし、その債権には自宅不動産を所有され収入もある義理の息子さんが連帯保証人となっていたのです。私たちは当然連帯保証人である息子さんに請求が及ぶものと考えておりましたが、結局5年間経過し消滅時効となった事例です。

 

このようなケースは稀なのでしょうが、なぜ債権者は訴訟を起こさなかったのか理由は定かではありません。思い当たる事は、元々の債権者が住宅ローン専門会社で任意売却の直前に他のファイナンス会社と合併したため、連帯保証人の存在があやふやになってしまった可能性が考えられます。

 

任意売却後の残債が多額に残り、自己破産もお考えの方もいらっしゃると思いますが、実際に訴訟手続きが行われた時点で弁護士に依頼しても遅くはありません。
残債についてご心配のお客様は、任意売却支援センターもしくは当センター顧問の法律事務所にご相談下さい。

 

2017/3/8

<参照ページ>
任意売却した後の残債務の対処方法
いつまで返済が続くのか?
法律の専門家に相談

 

 

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任意売却のリスクの一例

関東在住のお客様からの相談があり、地方都市にマンションを保有し居住しなくなったため賃貸で回していたのですが、半年間入居者が埋まらず住宅ローンの返済が始まってしまったとの相談。

 

 

任意売却のリスク

 

 

借入先は住宅金融支援機構で、お客様が取扱銀行の住構センターへ任意売却の意志を示したところ、すぐに「任意売却に関する申出書」を郵送され、捺印して返送くださいとの事。

一見、何の問題のない流れのように思われますが・・・・

お客様は、既に申出書にサインし郵送する間際で当センターに相談されました。

 

「その申出書の送付ちょっと待って下さい」 はい。

「その申出書を提出する事で、どんなリスクがあるか銀行から説明を受けていますか」 いいえ。

「とりあえず、その書類を出す前に物件の評価を算出し完済なるか残債が残るか試算しましょう」 分りました。

「住宅ローンの残高はいくらありますか」 600万円です。

 

※評価の結果 1,000万円以上で売却が可能と判断

 

このケースでは任意売却の申出書は提出する必要はありません。逆に提出すべきではないのです。滞納がまだ1ヶ月で、申出書を出せば期限の利益を放棄することとなり、個人信用情報に金融事故として登録されてしまうんですね。まして、期限の利益を放棄する事で、元金に対して14.6%の遅延損害金が加算されるリスクが伴います。住宅金融支援機構での損害金の扱いは、任意売却で完済とならない場合は損害金免除になりますが、完済の場合は損害金までしっかりと回収されます。その結果、売却によって債務者が得られる剰余金が目減りする事となるのです。

 

 

以上の事をお客様に説明し、住構センターにも当方から電話して「任意売却ではなく通常売買をして完済する」旨をお伝えしました。

決して銀行の担当者が間違っている訳ではありません。いくらで売却できるかも判断できないでしょうし、お客様から任意売却の意向を伝えられればマニュアル通りに書類を送る手順となるからです。

 

 

もし、お客様が当センターへ相談せず、任意売却の申出書を提出していたらと考えると、債務者の損害は計り知れません。

お客様としては、銀行の担当者の言動に間違いはないだろうと信用し行動します。せめて、その書類を出すことでどのようなリスクがあるのか説明すべきと感じた案件でした。

 

 

2017/2/6

 

 

<関連リンク>

住宅ローン残債と遅延損害金

期限の利益を放棄する

 

 


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「返済を止めてください」は払わないで良いのではない!

近年では任意売却の相談も複数の業者へ相談されるお客様も増えております。失敗しないためには、面倒でもその方法をお勧めします。

その中で、他社の任意売却業者へ相談したお客様が「住宅ローンの返済を止めて下さい」と言われ、確信が持てず当センターへ連絡してきたようです。「止めるように言われたので払わなくていいんですよね!」と再確認するように電話先からの問合せです。

電話相談

 

確かに任意売却を成立させるためには、ローンを滞納して期限の利益を喪失する必要がありますが、それは任意売却を行うために業者の都合で発した言葉ではないかと推測されます。

 

しかし、決して払わなくて良いのではありません。ローンの返済が可能なのに払わないのは、単に契約違反です。

諸事情で住宅ローンの返済が困難となり、結果として任意売却を選択する訳で、業者から言葉だけにベクトルを向けて行動すると後々のトラブルになりかねません。

 

では、返済中のローンを止める場合、お客様に対しどのように説明すべきか以下に記載しました。

・なぜ、返済を止める必要があるのか納得できるまで説明すべき

・担保割れの状態であることを確認してから止めるアドバイスをする

・個人信用情報に滞納記録や事故情報が載ること

・遅延損害金が付くこと

・万一、任意売却が不成立の場合リスクも説明

・任意売却した後の残債は返済義務があること

 

ここ数年で任意売却業者も増えておりますが慣れていないのか、きちんと説明されない担当者もおりトラブルも多いようです。

これまで返済してきたローンを止める場合のリスクを分り易く説明し、そのうえで任意売却を行うかどうか、お客様の判断を仰ぐ必要があります。

 

「返済を止める」を「払わないで良い」と、お客様が都合のいい解釈をしないように、説明する側も気を付けなければなりません。

 

2017.1.16

 

<関連リンク>

返済を止めることの意味

ローン返済をストップする行為

 

 

金融機関の担当者の温度差

同系列の金融機関でも、その債権の状態や担当窓口によって任意売却に対する協力体制が大きく異なります。どういう事か解説しましょう。

 

金融機関

 

債権が移った方が交渉しやすい

任意売却は期限の利益喪失や代位弁済が条件と言われていますが、完済予定の場合は期限の利益喪失前に銀行の支店担当者と任意売却の折衝を行う場合もあります。任意売却を行う債務者は返済が困難な状況にあり不動産を処分するのですが、銀行の担当者はとにかく1か月分でも多く回収しようと躍起になり、任意売却にあまり積極的ではありません。

と言うより、きちんと任意売却を理解されてない場合もあり、また滞納者に対して高圧的な態度で接する担当者も少なからずおります。

 

これが、債権管理部や保証会社・債権回収会社に回ってしまうと、担当者も比較的に経験を積まれたご年配の方も多く任意売却には概ね協力的です。債務者はそのギャップに戸惑う事もあるようです。銀行から債権管理部や債権回収会社へ回ると「より一層の取り立てが厳しいのでは」と心配されますが、そんな事はありません。それは、既に事故扱いとなった債権は競売では回収額の見込みが薄いため、競売より任意売却による回収をしようと考えます。その場合、債務者の協力が必要となる事も理由の一つと考えられます。

 

銀行交渉

 

既に数か月滞納され、銀行から他の部門に移ってしまった場合、元の状態に巻き戻すことができません。また、任意売却はお客様が直接債権者と交渉しても任意売却は進展しません。私たちのような任意売却の専門会社にご依頼する事が解決の早道となりますので、お早目に当センターの無料相談をご活用下さい。

 

2016.11.15

 

<関連ページ>

債権者が偉い訳ではありません

代位弁済とは?

債権回収会社から通知書が届いた!

任意売却の時期が遅れる場合がある

住宅ローンの全額完済を見込めないで不動産を売買する場合、原則としてそのローンを3ヶ月~6ヶ月滞納し期限の利益を喪失しなければ任意売却が出来ません。但し、住宅金融支援機構のケースでは、期限の利益喪失前に「任意売却の申出書」を提出する事で、期限の利益を放棄し任意売却を早める事が可能となります。

 

任意売却の時期

 

代位弁済を早める事はできない

しかし、民間の金融機関の場合は一般的に保証会社付いているため、期限前の代位弁済は保証会社が承認しないので任意売却するには数か月間待たなくてはなりません。そして、代位弁済が行われた後に保証会社に移行されてから任意売却のスタートとなります。

もちろん先行して販売活動も可能ですが、早めに購入者が現れても保証会社の代位弁済が行われるまで、売買契約を数か月間待たなければなりません。その間に購入希望者の熱が冷めてしまう可能性もあります。また保証会社に移管された段階で、その買付金額を債権者が承認しない事もあります。その場合、再度販売活動をやり直す必要があるため、やはり代位弁済後に販売を行う方法が理想でしょう。

 

一部の返済だけすると任意売却できないことも!

そして、このようなケースで問題になるのが、複数の金融機関から借入して一方の支払だけの返済を継続されている場合です。一方の銀行は既に期限の利益を喪失し任意売却可能でも、もう一つの銀行はこれから滞納し任意売却が可能となるまで数か月かかってしまい、任意売却が可能な時期にスレが生じてしまいます。

前述のように、民間の金融機関は代位弁済を早める事がほぼ不可能なため、最悪は競売の処分方法を取らざる得ないケースもございます。お客様は、良かれと思い払える銀行だけを優先した結果が、任意売却出来ずに競売となるのは本意ではないはずです。

 

住宅ローンの滞納が始まったら、このように切羽詰まった状況ではなく、早めの段階でご相談される事をお勧めいたします。

 

2016.10.14

 

<関連ページ>

一部の債権者だけの返済はNG

代位弁済とは?

 

 

住宅ローンで老後破綻の可能性

老後破綻という言葉は最近よく耳にしますが、それは必ずしも元々生活が苦しい方ばかりでないのです。逆に、サラリーマン時代にある程度収入もあった中流階層の人たちの破綻者が増加しているのが現実です。

本来、仕事をリタイアされた後は退職金と年金受給でゆとりのある老後を思い描いたはずですが、なぜ、このような事が起こってしまうのか?

 

老後破綻の可能性

 

■35年ローンの弊害

40歳を超えてから35年ローンを組むと退職後もローンの返済に負われ、僅かな年金から返済に回す事で生活に困窮するケースもございます。また、築年数も20年を超えると、様々な修繕が必要となり、退職後は預金から取り崩しながらローン返済と修繕をしてきたが、いよいよ限界の時が!

 

■不動産価格の下落が激しい地域がある

当方で取り扱った例として、バブル期に東京近郊の土地が値上がりしたため、郊外の分譲住宅を平成4年頃に4,500万円で新築購入したお客様から任意売却のお依頼を受けました。

ご依頼を頂いて不動産の査定をしたところ売却可能な価格が450万円となり、当時購入した価格の10分の1に!まだ、2,000万円近くのローンが残っており、所有者は想定以上の価格の下落に落胆されておりました。

このように、地域によってはいざ売却をしようとしても、購入当時から大幅に下落しているケースも考えられます。

 

■無理な返済を行うなら任意売却をして楽になった方が良い

任意売却を決断しかねる要因は、子供や孫が遊びに来られる場所を残しておきたい。または、永年住み慣れた場所から引っ越すのが精神的・肉体的に負担である。さらに、近所との関係などの理由で家の処分を躊躇してしまします。

しかし、毎月高額の返済に追われ普通の生活もままならない状況に陥る可能性もあります。独立した子供たちやご近所の事など気にしてられませんので、場合によっては任意売却も考えられた方が良いでしょう!

 

2016.8.10

 

不動産に担保余力(担保枠)がある方はリバースモゲージをご検討下さい。

みずほ銀行が自宅担保に融資  のページもご参考に!

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