任意売却ブログ ｜ 任意売却支援センター

もし、あなたが住宅ローンを滞納し、今後の返済目途が立たない場合、最初に取るべき行動は何でしょう？

1.弁護士など、法律事務所に相談する。

2.カードローンや知人・友人などに、借金の申し入れをする。

3.銀行へ連絡し、返済できない事を伝える。

滞納が始まると、銀行からの督促に対して過剰に反応し、慌てて弁護士に相談するという間違った対処をされる場合があります。相談に行った先で「自己破産」を勧められ、断ることができず、流れのまま破産申請される方もいます。
また、クレジットカードや消費者金融の借入、または親類や友人・知人に頭を下げて一時的に凌いだとしても、その行為こそが「破綻状態」であることに気づかなくてはなりません。

Copyright Paylessimages,Inc. All Right Reserved.

■前述の質問の答えは、3番の「銀行へ連絡し、返済できない事を伝える」

皆さんは、銀行へ連絡する際に「ありそうな言い訳と返済日の確約」がなければ、「電話しても仕方がない」とお考えでしょう。しかし、それは返済可能なお客様のケースであり、既に破綻状態の方は、はっきりと「返済できません」と回答すべきなのです。ここであやふやな返事をすると、それ以降も不要な催促を招く結果となります。

■数か月間は滞納する権利がある。

一度や二度の滞納があっても、すぐに競売にはなりません。一般的に銀行の「期限の利益喪失期間」は3～6ヶ月あります。逆に言うと、その期間は「滞納しても大丈夫な期間」と考え、一旦冷静になり、気持ちの整理をしましょう。その間に、当センターの無料相談を利用いただく方法も良策かもしれません。

銀行の担当者から、返済方法について詰められる事も想定されますが「今後は任意売却も含め検討します」と回答し、できない約束はしない事。くれぐれも言いますが、慌てて法律事務所へ駆け込む行為は避けましょう。

2022/11/30

＜参照記事＞

滞納の始まりは再建への道筋

自己破産は安易にしない

＜クリックにご協力願います＞

時効という言葉を聞くと、よく刑事事件の時効を思い浮かべます。しかし、時効は刑事事件だけではなく債権など民事での時効も多く取り扱われています。簡単に例えると「あなたは私の借金を何年も放置してあるから、もう払わなくてもいいでしょ」というのが時効です。

＜住宅ローンの残債は５年で時効＞

一般的に債権の時効期間は10年ですが、それぞれ期間が定められており任意売却した後の住宅ローン残債については短期消滅時効として時効期間は5年となります。なので、5年間債権者から返済を逃げられれば借金はチャラになる訳です。しかし、そんな簡単に逃れる事はできません。債権者が訴訟手続きを執ると時効を中断する事が可能となります。ある債務者の方は、4年半ほど督促がなく、いよいよ時効が成立する直前に通知書が届いたという情報を聞きしました。

では、債権者は必ず訴訟を起こすのか？と言うとそうも限りません。保証会社や債権回収会社などの金融機関には、回収できない不良債権が山ほどあり、返済不能と思われる債務者に多くの費用をかけても無駄になると判断した場合、5年間時効の中断手続をしないケースもあります。

＜時効消滅した事例＞

当センターでも以前に任意売却をしたお客様の事案で、売却後の残債が800万ほどありましたが、ご本人は高齢で年金生活のうえ他の収入がないため何年も返済ができてませんでした。しかし、その債権には自宅不動産を所有され収入もある義理の息子さんが連帯保証人となっていたのです。私たちは当然連帯保証人である息子さんに請求が及ぶものと考えておりましたが、結局5年間経過し消滅時効となった事例です。

このようなケースは稀なのでしょうが、なぜ債権者は訴訟を起こさなかったのか理由は定かではありません。思い当たる事は、元々の債権者が住宅ローン専門会社で任意売却の直前に他のファイナンス会社と合併したため、連帯保証人の存在があやふやになってしまった可能性が考えられます。

任意売却後の残債が多額に残り、自己破産もお考えの方もいらっしゃると思いますが、実際に訴訟手続きが行われた時点で弁護士に依頼しても遅くはありません。
残債についてご心配のお客様は、任意売却支援センターもしくは当センター顧問の法律事務所にご相談下さい。

2022/10/28

＜参照ページ＞
任意売却した後の残債務の対処方法
いつまで返済が続くのか？
法律の専門家に相談

クリックにご協力下さい。

2022.9.6

＜関連リンク＞

返済を止めることの意味

ローン返済をストップする行為

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）からお借り入れしているお客様が、何らかの事由で住宅ローンを6ヶ月滞納すると、「住宅債権管理回収機構」や「エムユーフロンティア債権回収」などから通知書が届きます。この会社は住宅金融支援機構が債権の回収業務を委託した「サービサー」と言われる債権管理回収会社の1社です。債権回収と言っても、法務大臣の許可を得た民間の企業ですので「怖い取り立て」や「夜間に訪問される」ような事はございませんのでご安心下さい。

しかし、この状況まで来てしまうと、すでに期限の利益を喪失してしまっていますから、元のように毎月いくらといった弁済は出来ないこととなります。そして、ローン残高を一括返済出来ない場合、競売か任意売却かの選択となるのです。

このサービサーからの通知書には「任意売却の申出書」が同封されて来ますので、期日までに「任意売却できる業者」を探しその書類を送る事で「競売の申立」を回避出来るのです。提出する期日が決まっていますので、そのままにしてしまうと債権者は「任意売却の意思がない」と判断し競売の申立を行います。

ローンの滞納が続くと、「債権者からの通知書など見たくない」と放置状態になることもあります。しかし、債務者にとって競売のリスクは大きく、ご本人はもちろんご家族の精神的な苦痛を考えた場合、早い段階で任意売却の決断される事をお勧めいたします。

競売の申立が入っても同時並行で任意売却も可能ですが、事前に申出書を提出した場合、6ヶ月の販売期間があるため余裕をもって販売出来る事と、お引越代の捻出や少しでも長く居住できるメリットがございます。

当センターでは、住宅金融支援機構の任意売却案件を数多く取り扱いしております。今、まさにその書類が届いている方は、お早めにご相談下さい。

2022.7.5

＜関連リンク＞

住宅金融支援機構の任意売却

「任意売却に関する申出書」とは

老後破綻という言葉は最近よく耳にしますが、それは必ずしも元々生活が苦しい方ばかりでないのです。逆に、サラリーマン時代にある程度収入もあった中流階層の人たちの破綻者が増加しているのが現実です。

本来、仕事をリタイアされた後は退職金と年金受給でゆとりのある老後を思い描いたはずですが、なぜ、このような事が起こってしまうのか？

■３５年ローンの弊害

４０歳を超えてから３５年ローンを組むと退職後もローンの返済に負われ、僅かな年金から返済に回す事で生活に困窮するケースもございます。また、築年数も20年を超えると、様々な修繕が必要となり、退職後は預金から取り崩しながらローン返済と修繕をしてきたが、いよいよ限界の時が！

■不動産価格の下落が激しい地域がある

当方で取り扱った例として、バブル期に東京近郊の土地が値上がりしたため、郊外の分譲住宅を平成４年頃に4,500万円で新築購入したお客様から任意売却のお依頼を受けました。

ご依頼を頂いて不動産の査定をしたところ売却可能な価格が450万円となり、当時購入した価格の10分の1に！まだ、2,000万円近くのローンが残っており、所有者は想定以上の価格の下落に落胆されておりました。

このように、地域によってはいざ売却をしようとしても、購入当時から大幅に下落しているケースも考えられます。

■無理な返済を行うなら任意売却をして楽になった方が良い

任意売却を決断しかねる要因は、子供や孫が遊びに来られる場所を残しておきたい。または、永年住み慣れた場所から引っ越すのが精神的・肉体的に負担である。さらに、近所との関係などの理由で家の処分を躊躇してしまします。

しかし、毎月高額の返済に追われ普通の生活もままならない状況に陥る可能性もあります。独立した子供たちやご近所の事など気にしてられませんので、場合によっては任意売却も考えられた方が良いでしょう！

2022.6.24

不動産に担保余力（担保枠）がある方はリバースモゲージをご検討下さい。

住宅ローンの支払が滞り「千葉銀行」から催告書や督促状が届いている方、または「ちばぎん保証」や「ちば債権回収」といった会社から、代位弁済通知書などが届いている債務者様もいらっしゃると思います。

この「ちばぎん保証」は主に千葉銀行の融資の保証業務を行い、その回収業務を「ちば債権回収」が行っています。
こちらの一連の融機関は、比較的任意売却に対して協力的であり、当センターでも数多くの実績がございます。

すでに千葉銀行の手を離れ、保証会社・債権回収会社から通知が来ている場合は、期限の利益を喪失し今までのように毎月ごとの返済は不可能にになり、一括弁済を求められます。

ここで、一括弁済できる方は皆無ですので、お客様は「任意売却か競売か」の選択となってしまいますが競売を待つのは得策ではありません。お客様が任意売却を行う場合は、弊社などの仲介会社が窓口となり、この「ちば債権回収」と協議しながら任意売却を進めていく流れとなります。

現在、ちば債権回収から督促状や代位弁済通知が来ているお客様は、そのままだと競売の手続きが進行してしまいます。お早目に当センターにお問い合わせ下さい。

2022.5.6

＜関連リンク＞

代位弁済通知が届いたら！

取引実績のある保証会社・債権回収会社

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

住宅ローンの全額完済を見込めないで不動産を売買する場合、原則としてそのローンを３ヶ月～６ヶ月滞納し期限の利益を喪失しなければ任意売却が出来ません。但し、住宅金融支援機構のケースでは、期限の利益喪失前に「任意売却の申出書」を提出する事で、期限の利益を放棄し任意売却を早める事が可能となります。

代位弁済を早める事はできない

しかし、民間の金融機関の場合は一般的に保証会社付いているため、期限前の代位弁済は保証会社が承認しないので任意売却するには数か月間待たなくてはなりません。そして、代位弁済が行われた後に保証会社に移行されてから任意売却のスタートとなります。

もちろん先行して販売活動も可能ですが、早めに購入者が現れても保証会社の代位弁済が行われるまで、売買契約を数か月間待たなければなりません。その間に購入希望者の熱が冷めてしまう可能性もあります。また保証会社に移管された段階で、その買付金額を債権者が承認しない事もあります。その場合、再度販売活動をやり直す必要があるため、やはり代位弁済後に販売を行う方法が理想でしょう。

一部の返済だけすると任意売却できないことも！

そして、このようなケースで問題になるのが、複数の金融機関から借入して一方の支払だけの返済を継続されている場合です。一方の銀行は既に期限の利益を喪失し任意売却可能でも、もう一つの銀行はこれから滞納し任意売却が可能となるまで数か月かかってしまい、任意売却が可能な時期にスレが生じてしまいます。

前述のように、民間の金融機関は代位弁済を早める事がほぼ不可能なため、最悪は競売の処分方法を取らざる得ないケースもございます。お客様は、良かれと思い払える銀行だけを優先した結果が、任意売却出来ずに競売となるのは本意ではないはずです。

住宅ローンの滞納が始まったら、このように切羽詰まった状況ではなく、早めの段階でご相談される事をお勧めいたします。

2022.2.14

＜関連ページ＞

一部の債権者だけの返済はNG

代位弁済とは？

2022.1.11

＜関連ページ＞

住宅ローンを滞納した時の対処方法は？

滞納した場合の債権の流れ

フラット35を取り扱う住宅金融支援機構では、住宅ローンを滞納し6ヶ月を過ぎるとお客様に対して「三菱HCキャピタル債権回収」などから届きます。この三菱HCキャピタル債権回収は「独立行政法人住宅金融支援機構」から委託された債権回収会社となります。
以前は日立キャピタル債権回収という会社でしたが、2021年4月に三菱UFJリースと合併し、三菱HCキャピタル債権回収と名称が変更となりました。
普段、聞き慣れない会社から手紙が届くため、そのまま放置される方もいますが、その書類をゴミ箱へ捨ててしまうと大変な事態になります。

一般的には、住宅ローンを6ヶ月滞納すると期限の利益を喪失し、その後不動産競売へと移行してしまいます。
しかし、この三菱HCキャピタル債権回収から届く書類の中に「任意売却に関する申出書」が同封されています。
その書類に捺印して返信することで、任意売却による販売活動を実施するため一旦競売の手続きが止まります。

任意売却にかかる期限は6ヶ月となりますが、その間に購入者が現れない場合は、そこから競売の申立が始まります。
競売落札までには更に6か月くらいの時間がかかりますので、その間も任意売却は継続して行う事が出来るのです。
仮に競売になったとしても、滞納が始まってからトータル1年間はローンを払わずに、住み続けられるメリットがあります。

もし、すでに「競売開始決定通知書」が届いている方でも、任意売却は平行して行えますので、諦めずに当センターにご相談ください。

2021/12/5

＜関連ページ＞

住宅金融支援機構の任意売却

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

「転ばぬ先の杖」ということわざがあります。何事も準備していれば、先々問題があっても失敗しない事を意味します。それは、現在お取引されている金融機関との交渉についても当てはまるのではないでしょうか。

住宅ローン問題の解決方法として「リスケジュール」といわれる返済条件の変更を銀行へ依頼する方法がございます。しかし、私たちにご連絡いただく９割以上の債務者は既に滞納が始まっている方々で、その滞納されている状態でリスケを申し出ても、銀行の担当者からは良い返事を期待出来ない事が多いのです。ですから、先々住宅ローンの返済が困難と予想される場合は、滞納がない状態で銀行へ相談する必要があります。

リスケジュールの方法については「リスケジュールとは？」のページをご覧ください。

また、住宅ローンの借り換えについても同様の事が言えます。
金利の高かった時代にローンを組んだお客様は、年4～5％の利息でローン契約をされている債務者様もおり、返済額をお尋ねすると金利負担が大きいため、不動産の維持費を合わせて毎月20万円以上も支払されている方もいらっしゃいます。そんな厳しい条件で20年以上も返済を継続してきたにも拘らず、収入が減ったり諸々の事情により毎月の支払額が出来なくなる場合もあります。このような苦境状態になってから低金利のローンへ借換えを申し出ても、年齢や収入面・滞納履歴などの理由で断られてしまうのです。

将来を予測する事は難しいかもしれませんが、もし早い時期（収入の安定していた時期）に低金利の住宅ローンに切り替えが出来ていれば、破綻するリスクも回避できたかもしれません。

このように金融機関はローンの滞納に対して敏感に反応します。滞納してから相談に行くか？滞納前に相談するか？わずか1～2ヶ月の違いですが、銀行の対応が異なる事は事実ございます。せっかく手に入れたマイホームは、誰もが「手離したくはない」と思うはず。もし、あなたがリスケジュールや住宅ローンの借換えを希望するなら、問題が起こってからではなく可能な限り先んじて手を打つことが重要となります。

任意売却支援センターでは、家の売却だけを推奨している訳ではありません。リスケジュールや借換えの相談も承っておりますので遠慮なくお問い合わせ下さい。

2021/10/28