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不動産担保ローンは避けた方が!

任意売却のご相談いただくお客様で、住宅ローン以外のノンバンク系の担保設定されているケースがございます。20年以上返済を継続するとローン残高も減り担保の余力が出るケースや、完済してしまい無担保状態ケース等では金融会社は喜んでお金を貸します。

 

それはなぜか?
一般的にノンバンク系の融資に当たっては、融資額の2~3%の事務手数料がかかります。金利は住宅ローンと比較して高金利であるため、毎月の返済額が負担となり返済困難となるケースが多くなります。

 

 

しかし、そうなっても金融会社は困りません。
担保物件を売却し融資元金と損害金を回収出来るからです。場合によっては、関連の不動産仲介会社を入れ仲介手数料までしっかりと頂く場合もございます。融資額は担保評価額の70%程度なので、万一競売となっても全額回収が見込めるという訳です。
結局のところ、金融会社は損をしないどころかボロ儲けといった感じです。

 

一時的な借入で返済目処がたっているなら問題はありませんが、返済計画が明確でない場合は借入する前に不動産売却を検討された方が得策です。その選択が、金融会社に払う手数料・金利・損害金などの費用が、本来お客様の手元に残るべき資金となるからです。

 

2020/9/21

"   

連帯保証人に迷惑かかるのか?

住宅ローンを組む際に、配偶者以外の方が連帯保証人になるケースはよくございます。それは、ご本人の親兄弟や、配偶者の親兄弟、会社の上司だったりする場合も・・・
保証人になる方なので、それなりに収入があり不動産を所有されている保証人も多いのです。
ご相談されたお客様で、連帯保証人に迷惑がかかるという理由から、無理をしてでも返済を継続されている方がいらっしゃいますが、その無理はいつまでも続かずいずれ破綻する事も考えられます。

 

 

このケースでローン破綻し競売になったらどうなるのか?
債権者は競売後に残った債権額及び損害金や競売費用など諸々、連帯保証人に請求します。もし、保証人が支払を拒否した場合、不動産や給与の差押も想定しなければなりません。
こうなると、債務者本人だけでなく保証人とその家族の生活設計まで狂わせてしまう結果となります。
もし、保証人に迷惑をかけられないのなら、きちんと保証人に説明したうえで、競売ではなく任意売却を選択すべきなのです。それには理由があります。

 

任意売却によって処分する事により残債を減らす事が可能となり、万一連帯保証人が債務を負うことなっても「負担が少なく」済みます。また、競売と違い任意売却を行った場合、残債の返済方法について話し合いができ、債務者本人から残債の返済が継続されれば「連帯保証人の財産差押を回避する」事も可能となるのです。

そして、自己破産はしないで下さい。
もし、あなたが返済に困って法律事務所に相談し「連帯保証人に迷惑がかかるのか」と聞いたら「迷惑かかります」と言われるでしょう!その債務額によっては、連帯保証人共々自己破産を勧められる事もございます。

 

相談先が違えばアドバイスも違ってきます。連帯保証人に迷惑をかけられないのであれば、任意売却支援センターへご連絡下さい。ご一緒に最善の方法を考えます。

 

2020/6/30

<参照リンク>

自己破産と連帯保証人

連帯保証人・連帯債務者

任意売却すると支払総額が減る?

一般的に任意売却を行う場合、前提条件としてローンを滞納し「期限の利益を喪失」する事が必要となります。しかし、ある金融機関(銀行ではなく住宅ローン専門会社)へ任意売却の交渉を行ったところ、期限の利益を喪失をさせず「従来通りの返済を条件に任意売却に応じます」との回答があったのです。

期限の利益を喪失させないという事は、信用情報の事故扱いにならないため、考えようによっては「債務者の事を考えてくれる金融機関」との判断も出来ますが、それには金融機関なりの理由があるのです。
それは、任意売却中及び任意売却後にも「元金と利息を回収する目的」からなのです。

通常、利息の計算は期限の利益喪失までの期間で計算され、その後は遅延損害金が発生します。金融機関は、任意売却した後の返済金について先に元金に充当し、元金が完済されると遅延損害金部分を後から利息に引き直すケースがあります。要約すると、任意売却後は元金のみを先に返済されるため、通常の「元金+利息」を払うより「支払総額が減る」計算となるのです。

 



一般的に金融機関は不良債権の処理をスムーズに行うため、法的手続きにより回収を急ぎますが、従前の金融機関の場合では保証会社を通してないため、代位弁済を受けられないこともあって債務者に従来の返済を求めた訳です。
こう考えると、住宅ローンで毎月の返済に悩む事より、返済が困難と判断した場合は早めに任意売却を決断し行動する事が債務者の再生にも繋がるものと確信しております。

 

2020/3/11

 

住宅ローン残債と遅延損害金

任意売却した場合の遅延損害金

住宅金融支援機構は債権譲渡や債権放棄をしません

私は職業柄、他社さんの任意売却サイトを閲覧する事があるのですが、そこには「任意売却後の債権はサービサーに譲渡される」という記述を目にします。債権譲渡されると、一時金の支払いで残債務がチャラになるとの内容も書かれています。

それは、決して間違いではなのですが、一般的に「住宅ローン債権がサービサーに譲渡されるケース」は確率的にはそれほど多くはありません。民間の金融機関でも期限の利益を喪失すると、銀行から保証会社に移管し、任意売却後は保証会社が債権回収するケースも多いのです。

 

 

まして、住宅ローン最大規模のフラット35を扱う住宅金融支援機構では、債権譲渡は一切行いませんし、債権放棄も行いません。

機構の債権に関しては、特定の債権回収会社(サービサー)が窓口となるため、債権譲渡されたと勘違いされるかもしれませんが、サービサーはあくまで機構側の債権回収の代行を行っているだけで、債権譲渡された訳ではないのです。

 

元々、住宅金融支援機構は政府系金融機関なので、バルク売で譲渡などできないし、ましてや債権放棄すれば、損失を招いたと非難されます。なので、任意売却後に残った債権は元金が完済されるまで、永遠にサービサーとお付き合いする事となります。

しかし、仮に任意売却後の残債額が500万円あり、月々5,000円の支払いしても、一生涯債務が消える事はありません。

 

 

このような状況でも、決して諦めてはいけません。返済をせず、借金をゼロにしやり直す方法が2通りあります。

一つは、自己破産を行うことで債務を免責とする事が法律で認められています。

もう一つは、5年間返済をせず、時効の援用を行う事で債務を逃れる方法です。

これは、レアケースですが任意売却が終わった後、サービサーから一切通知が届かずに5年経過した事例もございます。

様々な状況でも、任意売却を行い再建されたお客様が多数おられますので、ぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。

 

2019/11/18

 

<関連リンク>

いつまで返済が続くのか?

任意売却した後の残債務の対処方法

 

 

   

滞納した場合の債権の流れ

任意売却を行った経験のある方はご存知と思いますが、任意売却の成立までの過程で交渉窓口が次から次へと変わる場合があります。基本的に期限の利益を喪失するまでは、銀行が窓口となります。住宅金融支援機構から借入されてる場合も、取扱銀行が窓口となります。そこで、この住宅ローンを滞納した場合、どのようにローン債権が移行されて行くのか簡単に解説します。

 

民間の金融機関の場合、一般的に3ヶ月(6ヶ月の場合も)滞納すると期限の利益を喪失し、保証会社に代位弁済を求めます。但し、銀行によっては個別の事情を配慮し延ばしてくれる場合もあります。そして、代位弁済後は保証会社へ債権が移りますが、その後は従来通りの分割返済はできない事となり一括返済を求められます。また、金融機関の場合は系列の債権回収会社に回収業務を委託する場合があります。

 

例として
①銀行(三井住友銀行) ②保証会社(SMBC信用保証) ③債権回収会社(SMBC債権回収)というような流れとなります。
しかし、金融機関によっても違いがあり、期限の利益喪失後すぐに債権を譲渡するケースあります。その場合は、その債権を引き受けた機関と任意売却の交渉を行います。

 

 

住宅金融支援機構のケースでは、6ヶ月滞納すると取扱銀行から委託先の債権回収会社へと移ります。この場合、債権回収会社から債務者へ任意売却を勧める通知が届きます。このタイミングで任意売却の申出をしないと、競売の手続きに移行してしまします。機構の住宅ローンの多くは保証会社を立ててませんので、代位弁済は行われず機構が債権を持ったまま、回収業務を委託します。

また、任意売却後においても民間金融機関の場合、債権を第三者へ譲渡するケースもありますが、機構の場合は「独立行政法人」で国の金融機関のような組織なので、債権譲渡は行われず、任意売却後に残った債務は債権回収会社を通じて機構側に弁済をします。

 

このように取扱金融機関によって、債権の流れは違いますので今後、任意売却をされるお客様は「今後どこに債権が移り」「どのように返済していくのか」任意売却を依頼する業者へ相談する事をお勧めいたします。

 

2019/10/10

 

■関連サイト

SMBC債権回収から催告書が届いたら

みずほ銀行・みずほ信用保証から催告書や代位弁済通知書が届いたら

横浜銀行・横浜信用保証から催告書、代位弁済の書類等が届いたら

「りそな保証」から催告書や代位弁済通知書が届いたら

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

 

 

  

売却後の返済額は誰が決めるのか?

任意売却が終了すると、債務が沢山残ってしまった方は自己破産を選択されるケースがあります。しかし、職業上破産が出来ない方や、借金の額が少なく破産の必要のない人は、任意売却後に残った債務の返済を継続して行くことなります。
その返済額や返済方法はどのように決められるのでしょうか?簡単にご説明します。

 

 

原則、話し合いで決まる

よく聞かれるのは、残債の金額について「債権者から金額提示される」とか「改めてローンを組み直す」とか勘違いされる方もおります。しかし、残債については各債権者によって考え方の相違はあるものの、概ね債務者との協議によって決められます。

 

 

ここが重要!

高収入があり多く返済出来る方は5万でも10万でも良いかもしれません。また、債権者から返済について聞かれると、ついつい無理な金額を承諾してしまうケースがあります。

しかし、任意売却後の債務者は自宅を失い、次の住居はほとんど賃貸住宅に引っ越しされます。当然、家賃負担があり仮に借金が1,000万円残ったとしても、現在の収入から考えると1万円程度しか捻出出来ない場合が多いのです。また、様々な事情で収入のない人の場合は、返済が不可能なケースもあります。

それぞれの収入や事情により返済出来る額は、違ってきます。その事をきちんと債権者に伝え返済可能な金額を決める事となります。

ですので「返済額は誰が決める」というタイトルからすると「自分が決める」という事になります。

 

 

返済額は元金に充当

基本的に残債については、「金利が何%です」と言う取り決めはありませんので、通常ローンような「元金+金利」のような返済方法ではありません。返済額は全て元金に充当されると考えてください。

 

 

私どもは、代理人となって債権者と返済についての交渉は出来ません。しかし、任意売却を行ったお客様へ返済のアドバイスをさせて頂く事は可能です。任意売却した後の残債についてご心配のあるお客様は、ぜひ当センターへご連絡ください。

 

2019/7/5

 

<関連記事>

いつまで返済が続くのか?

任意売却すると支払総額が減る?

任意売却した後の残債務の対処方法

任意売却後の返済額

 

  

離婚した時の連帯保証人のトラブルを回避するためには

夫婦でマイホームを購入し、住宅ローンを組んでいる家庭も多いと思います。そして共働きの夫婦では、ローンの主債務者を夫にし、妻が連帯保証人になっているケースが多く見受けられます。
残念ながら離婚することとなった場合、婚姻関係が切れても住宅ローンはそう簡単に清算できません。もし夫が支払い不能となった場合、妻である連帯保証人に責任が生じます。そういったトラブルにならないためには、どうすればよいのでしょうか。

 

 

連帯保証人は簡単には抜けられない

もし離婚後に、連帯保証人である妻に支払いの請求が来た場合、妻側としては連帯保証人を抜けるという手段があるかどうかです。金融機関と話し合って同意してもらう必要があるのですが、そう簡単にはいきません。なぜなら、最初は妻がもしもの時は支払うという条件でローンを組んでいるので、契約そのものに違反するためです。
ただ、中には連帯保証人を抜けることが認められるケースもあります。例えば、代わりの連帯保証人を用意することです。例えば、元夫の親や兄弟など、一定の収入のある人に代わって貰えるのであれば、交渉してみましょう。また別の不動産を担保として差し出すという方法もあります。
要するに、代替となる案を提示することができれば、連帯保証人をやめることができる可能性があります。ただし、あくまでの債権者と話し合い、それが認められた場合に限ります。自分の意志だけではどうにもならないことは把握しておきましょう。

 

離婚時に話し合い早期に解決する事が望ましい

離婚した時に、不動産の名義をそのままにしておいたがゆえに、あとからトラブルになるケースが多々見られます。元夫が支払い続けていると思っていたが、いつの間にかローンを滞納し、ある日突然競売開始の決定通知が届く、といったことも珍しくありません。
そうならないように、離婚時には共同名義の不動産についてどうするのか、話し合いしておく必要があります。返済が苦しくなったり滞納してからでは、手遅れになることもあります。お金の問題だけは、きっちりと取りきめておくことが大切です。

連帯保証人は離婚してもその責任が変わらないからこそ、離婚する時には不動産の今後の支払いや、連帯保証人について、親族も含めて話し合いする必要があります。

 

2019/2/8

離婚に伴う任意売却 のぺージもご参照ください。

 

   

任意売却の手続きに出てくるサービサーって何?

不動産の任意売却についての色々調べると、サービサーという言葉が出てくることがあります。このサービサーとは何のことなのでしょうか。

 

 

サービサーは、不良債権の債権回収代行業者の事

かつて債権回収代行業務というのは、弁護士にしかできない仕事でした。しかし、バブル経済が崩壊した後、多くの不良債権が生まれ、債権回収業務の重要性が高くなりました。そこで政府は、1999年に「債権管理回収業に関する特別措置法」を施行し、民間企業でも債権回収代行をすることが可能になったのです。
サービサーになるためには、いくつか条件があります。資本金が5億円以上の株式会社であること。取締役の1名以上に、弁護士が含まれていること。そして暴力団員とは一切に関わりのない株式会社であることです。
これらの条件を満たしていれば、民間企業として債権代行を行うことができるようになりました。営業するためには法務省の許可がいるのですが、全国には90社以上のサービサーがおります。債務がある方が、身に覚えないの無い会社から、債権について通知が来た場合、基本的にはサービサーが代行して対応していると思ってもよいでしょう。サービサーの大半が、金融機関や投資ファンドなどの子会社が行っております。だから会社名の頭には、よく聞く社名が入っていることが多く、一見して母体も分かるようになっております。

 

サービサーから通知がきたら書類の内容を確認しよう

サービサーは国からの許可を得て営業している企業であり、債権者の代行で業務を行っております。だから、もし通知がきた場合、放っておかずに内容を確認するようにしましょう。中には、債権代行業者を名乗り、架空請求をしてくるような悪徳企業もいます。それらを見分けるために、本当に国から許可を得ている会社なのか、インターネット等で調べるようにすべきです。
闇金融のように、暴力まがいのことをしたり恫喝して返済を迫るようなことはしません。支払う側もモラルを持って対応すれば、スムーズに手続きは進むことでしょう。

 

住宅金融支援機構はサービサーに回収業務を依頼します。

住宅金融支援機構のローンを組んで6ヶ月以上滞納し期限の利益の喪失した場合、その回収業務をサービサーに依頼します。
「〇〇〇〇〇〇債権回収」という会社から書類が届き、機構とは全く関係ない知らない会社だと思い放置してしまうと、いつの間にか競売の手続きが進行してしまうケースもあります。
サービサーは、国の許可を得ている債権代行業者です。住宅ローンの返済が滞り、知らない会社から通知が来た場合、それがどんな内容について記載されているかをしっかり確認するようにしましょう。

 

2018/11/17

 

<関連ページ>

MUフロンティア、日立キャピタル債権回収から通知が来てる方

住宅債権管理回収機構から通知が届いたら

SMBC債権回収から催告書が届いたら

 

 

 

住宅ローン残債と遅延損害金

任意売却を扱う会社のホームページには「競売より任意売却の方が残債が少なくて済みます」という記述をよく見かけます。それは、過去のデータから競売の落札額と比較した場合、任意売却の方が高く売却できるため残債は少なくなります。そのため、競売より任意売却を勧める訳です。
 しかし、残債額の計算はいくらで売れていくら残ったか?という売却価格だけではありません。実は「遅延損害金」という表面上見えない部分の債務が存在するのです。しかも時間の経過とともにその額は想定以上に膨らんでしまします。

残債と損害金

 

仮に住宅ローンの残債が2,000万円、毎月の返済が10万円とします。通常ローンの返済を3ヶ月程度滞納しても30万円に対して年14.6%の遅延損害金しか付加されません。月に換算しても3600円程度の損害金です。しかし、滞納後3ヶ月を過ぎても返済見通しが立たず、そのまま「期限の利益を喪失」してしまうと、今度は元金の2,000万円について14.6%の遅延損損害金が発生してしまいます。その額は月額で約24万円以上となります。

 

一般的に期限の利益喪失後、不動産競売によって債権者に配当が回るまで、12ヵ月程度かかります。その12ヵ月間の遅延損害金は、当然ながら債務者の負担となります。2,000万円の14.6%、292万円の遅延損害金が元金以外にかかってしまうのです。競売によって実勢価格より安く落札された上、膨大な損害金がプラスされてしまう結果となります。そこで、債務者は競売を回避するため、任意売却によって早期売却を進めて、遅延損害金がかかる期間を短くする事で残債を少なく抑えるべきなのです。

 

もし、金融機関から「期限の利益喪失します」という書類が届いたら、早めに当センターのような任意売却専門業者に相談することをお勧めいたします。「任意売却支援センター」は法律事務所ではございませんので、一切相談料などはお受けしません。安心してご相談下さい。

 

2018/10/16

■関連リンク■

任意売却すると支払総額が減る?

任意売却した場合の遅延損害金

 

  

離婚の際は住宅ローンも整理すべき

当センターには離婚がらみの相談が多く寄せられます。

先日、お問合せいただいた方は、離婚した息子の件で実の母親からの相談でした。(このような相談は母親からが多いのも特徴です)
相談内容は、息子が結婚後、妻の親の土地に息子が住宅ローンを組んで建物を建て妻の両親も同居していたとの事。しかし、妻側の両親と織が合わず息子は自分が建てた家を出て離婚、その後は会社の独身寮で暮らし、元妻とその両親はそのまま息子名義の建物に住み続けているとの事でした。相談者の母としては、自分の家には一銭も入れず離婚した妻とその両親のために毎月9万円のローンを払っていることが許せないらしく、何とかならないかとの相談です。

早く解決したいからと安易な約束はしない

当然、お子さん(相談者のお孫さん)がいて、父親としての責任行動だと思って話を聞いていたのですが、どうやら子供はいないとの事(驚)。なぜそんな事しているのか聞くと、離婚の際の元妻との約束だとの事。しかも、裁判とか調停でなく単に口約束らしい!息子さんは何というお人好しなのか、それとも責任感が強すぎるのか分かりませんが、母親が呆れるのも理解できます。
決して母親の一方的な話だけで相手方を非難は出来ませんが、このままでは息子さんもローンが終わるまで、元妻と両親のために何十年も働き続けなければなりません。

 

無理な負担は避けて任意売却すべき

そこで、息子さんは今後の住宅ローンの返済が困難であることを理由に、現在のローン残高で元妻か妻の両親に建物を売却する方法を提案。当然、妻側は約束違反だと反対されるでしょうが、今後もローンを払いたくても、払えないものは仕方ありません。もし、ローンを数か月滞納すれば建物はもちろんの事、共同担保になっている元妻の親の土地も競売になってしまいます。このように離婚後の住宅ローン問題は、相手方にも緊迫感を感じて行動して頂く必要があります。もし、直接話し合いが出来ない場合は当センターの担当者が間に入って交渉させて頂きます。

 

2018/7/26

 

<関連リンク>

離婚する際は任意売却も速やかに!

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

離婚に伴う任意売却

 

  

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