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任意売却の時期が遅れる場合がある

住宅ローンの全額完済を見込めないで不動産を売買する場合、原則としてそのローンを3ヶ月~6ヶ月滞納し期限の利益を喪失しなければ任意売却が出来ません。但し、住宅金融支援機構のケースでは、期限の利益喪失前に「任意売却の申出書」を提出する事で、期限の利益を放棄し任意売却を早める事が可能となります。

 

任意売却の時期

 

代位弁済を早める事はできない

しかし、民間の金融機関の場合は一般的に保証会社付いているため、期限前の代位弁済は保証会社が承認しないので任意売却するには数か月間待たなくてはなりません。そして、代位弁済が行われた後に保証会社に移行されてから任意売却のスタートとなります。

もちろん先行して販売活動も可能ですが、早めに購入者が現れても保証会社の代位弁済が行われるまで、売買契約を数か月間待たなければなりません。その間に購入希望者の熱が冷めてしまう可能性もあります。また保証会社に移管された段階で、その買付金額を債権者が承認しない事もあります。その場合、再度販売活動をやり直す必要があるため、やはり代位弁済後に販売を行う方法が理想でしょう。

 

一部の返済だけすると任意売却できないことも!

そして、このようなケースで問題になるのが、複数の金融機関から借入して一方の支払だけの返済を継続されている場合です。一方の銀行は既に期限の利益を喪失し任意売却可能でも、もう一つの銀行はこれから滞納し任意売却が可能となるまで数か月かかってしまい、任意売却が可能な時期にスレが生じてしまいます。

前述のように、民間の金融機関は代位弁済を早める事がほぼ不可能なため、最悪は競売の処分方法を取らざる得ないケースもございます。お客様は、良かれと思い払える銀行だけを優先した結果が、任意売却出来ずに競売となるのは本意ではないはずです。

 

住宅ローンの滞納が始まったら、このように切羽詰まった状況ではなく、早めの段階でご相談される事をお勧めいたします。

 

2022.2.14

 

<関連ページ>

一部の債権者だけの返済はNG

代位弁済とは?

 

 

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

住宅ローンを一定期間滞納し、金融機関からの催告にも拘らず返済ができなかった場合、その取引銀行から「期限の利益喪失予告通知書」が届きます。そのままにしていると、その後「期限の利益喪失通知書」が送付されます。最初の予告通知は名の通り「予告」ですので、滞納分を返済すれば元の状態に戻すことが可能となります。しかし、「期限の利益喪失」になってしまった場合は、もう分割で支払う権利が消滅してしまっているので、それ以降あなたは以下の選択肢を迫られる事となります。

 

①一括弁済をする。
②何もぜず、競売など法的処理に任せる。
③ご自身の意志で任意売却を行う。 

 

 

 

毎月のローンを滞納するくらいですので一括返済など無理な話。また裁判所の手続きで競売となるとご本人やご家族の精神的負担が大きく、それも避けたいところでしょう!そこで選択するのはやはり任意売却という手段が理想的な解決方法となります。

 

しかし、任意売却といっても誰もが初めて体験する事なので、戸惑うのは当然です。どこに連絡すれば良いのか?借金問題を相談しにくい!騙されるのでは?など不安は絶えません。任意売却は不動産の取引ですが、知人の不動産会社や大手の不動産会社よりは任意売却を専門とする宅建業者に相談すべきです!知識と経験を必要とする業種になりますので、まずは当センターのようなサイトをネットで調べ、信用できるようなところに無料相談をしてみてください。きっとあなたのための有効なアドバイスが聞けることと思います。

 

まずは、一本の電話が行動の始まりです。 ぜひ任意売却支援センターの無料相談をご利用下さい。0120-281-540

 

2022.1.11

 

<関連ページ>

住宅ローンを滞納した時の対処方法は?

滞納した場合の債権の流れ

住宅ローンを滞納し三菱HCキャピタル債権回収から書類が届いたら

フラット35を取り扱う住宅金融支援機構では、住宅ローンを滞納し6ヶ月を過ぎるとお客様に対して「三菱HCキャピタル債権回収」などから届きます。この三菱HCキャピタル債権回収は「独立行政法人住宅金融支援機構」から委託された債権回収会社となります。
以前は日立キャピタル債権回収という会社でしたが、2021年4月に三菱UFJリースと合併し、三菱HCキャピタル債権回収と名称が変更となりました。
普段、聞き慣れない会社から手紙が届くため、そのまま放置される方もいますが、その書類をゴミ箱へ捨ててしまうと大変な事態になります。

 

 

一般的には、住宅ローンを6ヶ月滞納すると期限の利益を喪失し、その後不動産競売へと移行してしまいます。
しかし、この三菱HCキャピタル債権回収から届く書類の中に「任意売却に関する申出書」が同封されています。
その書類に捺印して返信することで、任意売却による販売活動を実施するため一旦競売の手続きが止まります。

 

任意売却にかかる期限は6ヶ月となりますが、その間に購入者が現れない場合は、そこから競売の申立が始まります。
競売落札までには更に6か月くらいの時間がかかりますので、その間も任意売却は継続して行う事が出来るのです。
仮に競売になったとしても、滞納が始まってからトータル1年間はローンを払わずに、住み続けられるメリットがあります。

 

もし、すでに「競売開始決定通知書」が届いている方でも、任意売却は平行して行えますので、諦めずに当センターにご相談ください。

 

2021/12/5

<関連ページ>

住宅金融支援機構の任意売却

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

金融機関との交渉は早めに

「転ばぬ先の杖」ということわざがあります。何事も準備していれば、先々問題があっても失敗しない事を意味します。それは、現在お取引されている金融機関との交渉についても当てはまるのではないでしょうか。

 

住宅ローン問題の解決方法として「リスケジュール」といわれる返済条件の変更を銀行へ依頼する方法がございます。しかし、私たちにご連絡いただく9割以上の債務者は既に滞納が始まっている方々で、その滞納されている状態でリスケを申し出ても、銀行の担当者からは良い返事を期待出来ない事が多いのです。ですから、先々住宅ローンの返済が困難と予想される場合は、滞納がない状態で銀行へ相談する必要があります。

リスケジュールの方法については「リスケジュールとは?」のページをご覧ください。

 

 

また、住宅ローンの借り換えについても同様の事が言えます。
金利の高かった時代にローンを組んだお客様は、年4~5%の利息でローン契約をされている債務者様もおり、返済額をお尋ねすると金利負担が大きいため、不動産の維持費を合わせて毎月20万円以上も支払されている方もいらっしゃいます。そんな厳しい条件で20年以上も返済を継続してきたにも拘らず、収入が減ったり諸々の事情により毎月の支払額が出来なくなる場合もあります。このような苦境状態になってから低金利のローンへ借換えを申し出ても、年齢や収入面・滞納履歴などの理由で断られてしまうのです。

将来を予測する事は難しいかもしれませんが、もし早い時期(収入の安定していた時期)に低金利の住宅ローンに切り替えが出来ていれば、破綻するリスクも回避できたかもしれません。

 

このように金融機関はローンの滞納に対して敏感に反応します。滞納してから相談に行くか?滞納前に相談するか?わずか1~2ヶ月の違いですが、銀行の対応が異なる事は事実ございます。せっかく手に入れたマイホームは、誰もが「手離したくはない」と思うはず。もし、あなたがリスケジュールや住宅ローンの借換えを希望するなら、問題が起こってからではなく可能な限り先んじて手を打つことが重要となります。

 

任意売却支援センターでは、家の売却だけを推奨している訳ではありません。リスケジュールや借換えの相談も承っておりますので遠慮なくお問い合わせ下さい。

 

 

2021/10/28

滞納すると銀行は損するのか?

ローン返済に対する日本人の考え方は、真面目な人間性もあるためか「何としても銀行へ返すべき」と考えます。しかし、どんなに頑張っても借入当時と比べ収入が減額されたり、病気やケガで収入が途絶えてしまう事もあります。そのような場合、ご本人は督促におびえ銀行に迷惑がかかるとの心理から消費者金融の借り入れをしたり、身内や知人に頭を下げて凌いだりする方もいらっしゃいます。

 

滞納したら、本当に銀行に迷惑がかかるのでしょうか?

実際はローンが焦げ付いても、銀行は保証会社から代位弁済を受けるため損をする事はありません。では保証会社が損するのか?もちろん回収不能になれば損失となりますが、そのリスクは承知のうえで保証料を決めているため、その損失も想定内という事です。

多くの場合、返済のため過剰に頑張りすぎると、後々無理が生じ家族関係が壊れたり病気になったりします。銀行の融資はあくまで商取引ですので、健康を害したり家族関係が悪化するまで頑張り続ける必要はありません。

もし、今後の返済計画の見通しが立たず破綻する可能性が高いのであれば、早めの段階で支払いを止め任意売却を行う決断も必要と考えます。

 

 

2021/8/7

任意売却を決断した場合の支払の優先順位

住宅ローンを組んでいるお客様が、様々な要因で住宅ローンの返済見通しが立たず、やむを得ず任意売却を決断した場合は、将来に向け自らが資金計画をする必要があります。何を優先して支払うべきか?ご参考にして下さい。
支払の優先順位は?
 

○住宅ローンの返済は止める

お客様の債務状況を分析し、現在の残高が不動産価格に対してオーバーローンの状態と判断した場合、任意売却を行うには住宅ローンの支払を止める必要があります。
また、住宅ローンの抵当権者が複数の場合、同時期に止める事も必要となります。それは、一方の銀行の返済額が少ないからという理由で、特定の債権者だけ返済を続けていると期限の利益喪失まで数か月を要し、任意売却できる期間が他の債権者とズレが生じてしまい、売却が難しくなってしまうからです。
なお、売却までの数か月間はローン返済がなくなるため、少しでも資金を蓄えていただき、その期間は新たな生活再建に向けた準備期間と考えて下さい。
 

○ご家族の生活費やお子様の教育費を優先する

住宅ローン返済のために生活費を切り詰めたり、お子様の学費や給食費を溜めてしまってはいけません。
任意売却を決断したら、住宅ローンの支払分を生活費に回してください。
 

○管理費・修繕積立金も支払困難であれば止める

マンションの任意売却の場合、管理費と修繕積立金については売買代金の中から費用控除できますので、滞納しても問題ありません。しかし、それ以外の付加使用料は費用控除が認められませんので、もし分けて支払いができるなら駐車場などの付加使用料は支払っておいた方が良いでしょう!
 

○固定資産税や市県民税は状況に応じて対応

任意売却をする際に気を付けなければならないのが、この税金関係の滞納です。あるケースでは不動産の契約締結後、決済の直前に市から差押が入る事例もありました。その状態では差押を解除するための納付資金が必要となり、滞納額によっては差押が解除できないケースもございます。もし、税金の滞納があり差押の予告通知が来ている場合、収納課へ相談に行き分割納付にする手続きをした方がよいでしょう。
2021.7.25
<関連ページ>
ローン返済をストップする行為
一部の債権者だけの返済はNG
マンション管理費は滞納しても大丈夫?
任意売却する場合の注意点

携帯料金を滞納すると住宅ローンが組めない?

マイホームを手に入れるには住宅ローンは不可欠ですので、家の購入考えている方はカードキャッシングや他のローンなどの借入、滞納などに気を付けなければなりません。

 

ある例では、勤続年数や年収など何も問題ない属性のお客様が、住宅ローンの事前審査で否認されたケースがありました。ご本人に聞くと他の借入もないとの事でしたが、よく調べると過去に携帯電話の料金未払いがあったことに気づき、それが原因と判明したのです。

携帯料金の滞納

 

はたして数千円の電話料金未納で信用情報の滞納記録に載ってしまうのか?基本的に携帯電話の使用料の滞納だけでは、個人信用情報機関に滞納記録されることはありませんので、料金未納でもローンを組むことはできるでしょう!では、何が問題なのか?それは、携帯やスマホを扱う販売会社の料金形態に原因があるのです。

 

各携帯電話販売会社は、競争激化の中でシェアを伸ばすため「初期費用0円キャンペーン」など行います。初期費用0円というと「携帯の料金がタダ」だと勘違いすかもしれませんが、そうではなく、端末料金が月額の使用料に24回分割で加算される料金システムになっているのです。すなわち、携帯電話の端末料金を割賦払い(クレジット)で購入していることになります。ですので、携帯料金を滞納するとクレジットの料金を滞納したこととなり、信用情報に登録されてしまう結果となるのです。

 

これは、意外と見落としがちな盲点と言えるでしょう。「わずか数万円の携帯クレジット」と思われるでしょうが、金額の多寡にかかわらず滞納した事実に変わりはありません。月額数千円の未納が原因で、夢のマイホームが遠のいてしまう事がないよう注意したいところです。

 

 

2021/7/10

返済を止めることの意味

任意売却の相談されるお客様には、当センターの他にも複数の業者に相談されるケースもあります。先日電話のあった相談者の方が、他の業者に相談したところ「住宅ローンの返済をストップして下さい」と言われ、不信に思ったお客様が当方に連絡をされたようです。

 

返済なし

 

本当に返済を止めてもいいのか?

売却しても全額返済できないケースで任意売却を行うには、期限の利益を喪失する必要があります。つまり住宅ローンを数か月間滞納する必要があるので「返済をストップする」というアドバイスは間違ってはいません。

しかし、その前後の説明が不足だったようです。なぜ、返済を止める必要があるのか?止める事でどのようなリスクが生じるのか?また、売却によって完済となるか、もしくは債務が残るのか熟慮した上で判断する必要があります。加えて、お客様は「返済を止める」イコール「返済しなくても良い」と勘違いされており、残債の扱いにも触れてなかったようです。

 

任意売却の業者には、相手の不利益について説明しなかったり、マニュアルに沿ったアドバイスしかできない担当者もおります。もし、前述のように多少でも不安や不信があれば、セカンドオピニオンとして「任意売却支援センター」も利用される事をお勧めいたします。

 

2021.2.12

 

<参照リンク>

ローンをストップする行為の記事もご参照下さい

任意売却かどうかの見極めが大事

一部の債権者だけの返済はNG

マイホームを購入する際に住宅ローンの契約しますが、その額によっては2番抵当、3番抵当など複数の担保が設定されている場合があります。

 

仮に1番の金融機関に毎月7万円、2番には2万円で、合計9万円の返済があるとします。もし、あなたが何らかの事由で返済が困難となった場合、9万円の支払は無理だが返済額の少ない2万円だけは返済しておこうと考えるかもしれません。後々、滞納金額を補って元の状態に戻すことが出来れば問題ないのですが、一方の金融機関だけ滞納が続いた場合、数か月すると期限の利益を喪失してしまい従来通りの分割払いが出来ない状況に追い込まれます。

 

 

そこで任意売却をしようと思っても、2万円の支払いが継続されているため「期限の利益の喪失」に時期的なズレが生じてしまいます。金融機関では全額完済にならない限り、この「期限の利益の喪失」が任意売却を行う条件となります。場合によっては、その時期的なズレによって任意売却が出来なケースも考えられるので、一方の金融機関だけ返済するのはできる限り避けた方が良いでしょう。
まずは滞納が始まった段階で、当センターへ金融機関への対応をご相談されることをお勧めいたします。

 

2020.12.9

 

任意売却の条件のページもご参考にしてください。

 

抵当権と差押えの優先順位

不動産を第三者に売却する際には、その不動産に設定されている負担登記を抹消しなければ売却できません。
登記簿には購入時の住宅ローンなどの抵当権が設定されているのが一般的ですが、税金等の滞納があり市町村や税務事務所から差押登記がなされている場合もあります。

 

 

この抵当権と差押えはどちらが優先されるのか?
通常は購入の際の抵当権が先に設定されているため、抵当権に優先順位があります。
しかし、注意しなければならないのが、差押えの日ではなく納付期限を確認する必要があります。もし、その納付期限が抵当権の設定日より前だったとしたら、その登記が後だとしても差押が抵当権に優先することとなるのです。

 

新規で住宅ローンの審査する場合、銀行は必要書類として課税証明書を取得します。これは、抵当権を設定する前に税金等の滞納があると優先債権となってしまうため、未納がないか確認した上で審査をするのです。
仮に差押登記があっても、売却代金で全ての負担登記が抹消できれば問題はないのですが、もし任意売却となった場合、この優先する債権から配分することとなります。

 

税金の滞納が長く続くと遅延金が発生し、その額によっては任意売却による処分が出来ないケースもございますので、税金関係の滞納には十分注意すべきです。

 

2020.11.12

 

税金の滞納に注意!のページもご参照下さい。

 

 

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