住宅ローン ｜ 任意売却支援センター

2021/8/7

マイホームを手に入れるには住宅ローンは不可欠ですので、家の購入考えている方はカードキャッシングや他のローンなどの借入、滞納などに気を付けなければなりません。

ある例では、勤続年数や年収など何も問題ない属性のお客様が、住宅ローンの事前審査で否認されたケースがありました。ご本人に聞くと他の借入もないとの事でしたが、よく調べると過去に携帯電話の料金未払いがあったことに気づき、それが原因と判明したのです。

はたして数千円の電話料金未納で信用情報の滞納記録に載ってしまうのか？基本的に携帯電話の使用料の滞納だけでは、個人信用情報機関に滞納記録されることはありませんので、料金未納でもローンを組むことはできるでしょう！では、何が問題なのか？それは、携帯やスマホを扱う販売会社の料金形態に原因があるのです。

各携帯電話販売会社は、競争激化の中でシェアを伸ばすため「初期費用0円キャンペーン」など行います。初期費用0円というと「携帯の料金がタダ」だと勘違いすかもしれませんが、そうではなく、端末料金が月額の使用料に24回分割で加算される料金システムになっているのです。すなわち、携帯電話の端末料金を割賦払い（クレジット）で購入していることになります。ですので、携帯料金を滞納するとクレジットの料金を滞納したこととなり、信用情報に登録されてしまう結果となるのです。

これは、意外と見落としがちな盲点と言えるでしょう。「わずか数万円の携帯クレジット」と思われるでしょうが、金額の多寡にかかわらず滞納した事実に変わりはありません。月額数千円の未納が原因で、夢のマイホームが遠のいてしまう事がないよう注意したいところです。

2021/7/10

任意売却の相談されるお客様には、当センターの他にも複数の業者に相談されるケースもあります。先日電話のあった相談者の方が、他の業者に相談したところ「住宅ローンの返済をストップして下さい」と言われ、不信に思ったお客様が当方に連絡をされたようです。

本当に返済を止めてもいいのか？

売却しても全額返済できないケースで任意売却を行うには、期限の利益を喪失する必要があります。つまり住宅ローンを数か月間滞納する必要があるので「返済をストップする」というアドバイスは間違ってはいません。

しかし、その前後の説明が不足だったようです。なぜ、返済を止める必要があるのか？止める事でどのようなリスクが生じるのか？また、売却によって完済となるか、もしくは債務が残るのか熟慮した上で判断する必要があります。加えて、お客様は「返済を止める」イコール「返済しなくても良い」と勘違いされており、残債の扱いにも触れてなかったようです。

任意売却の業者には、相手の不利益について説明しなかったり、マニュアルに沿ったアドバイスしかできない担当者もおります。もし、前述のように多少でも不安や不信があれば、セカンドオピニオンとして「任意売却支援センター」も利用される事をお勧めいたします。

2021.2.12

＜参照リンク＞

ローンをストップする行為の記事もご参照下さい

任意売却かどうかの見極めが大事

2020.12.9

不動産を第三者に売却する際には、その不動産に設定されている負担登記を抹消しなければ売却できません。
登記簿には購入時の住宅ローンなどの抵当権が設定されているのが一般的ですが、税金等の滞納があり市町村や税務事務所から差押登記がなされている場合もあります。

この抵当権と差押えはどちらが優先されるのか？
通常は購入の際の抵当権が先に設定されているため、抵当権に優先順位があります。
しかし、注意しなければならないのが、差押えの日ではなく納付期限を確認する必要があります。もし、その納付期限が抵当権の設定日より前だったとしたら、その登記が後だとしても差押が抵当権に優先することとなるのです。

新規で住宅ローンの審査する場合、銀行は必要書類として課税証明書を取得します。これは、抵当権を設定する前に税金等の滞納があると優先債権となってしまうため、未納がないか確認した上で審査をするのです。
仮に差押登記があっても、売却代金で全ての負担登記が抹消できれば問題はないのですが、もし任意売却となった場合、この優先する債権から配分することとなります。

税金の滞納が長く続くと遅延金が発生し、その額によっては任意売却による処分が出来ないケースもございますので、税金関係の滞納には十分注意すべきです。

2020.11.12

税金の滞納に注意！のページもご参照下さい。

任意売却のご相談いただくお客様で、住宅ローン以外のノンバンク系の担保設定されているケースがございます。20年以上返済を継続するとローン残高も減り担保の余力が出るケースや、完済してしまい無担保状態ケース等では金融会社は喜んでお金を貸します。

それはなぜか？
一般的にノンバンク系の融資に当たっては、融資額の2～3％の事務手数料がかかります。金利は住宅ローンと比較して高金利であるため、毎月の返済額が負担となり返済困難となるケースが多くなります。

しかし、そうなっても金融会社は困りません。
担保物件を売却し融資元金と損害金を回収出来るからです。場合によっては、関連の不動産仲介会社を入れ仲介手数料までしっかりと頂く場合もございます。融資額は担保評価額の70％程度なので、万一競売となっても全額回収が見込めるという訳です。
結局のところ、金融会社は損をしないどころかボロ儲けといった感じです。

一時的な借入で返済目処がたっているなら問題はありませんが、返済計画が明確でない場合は借入する前に不動産売却を検討された方が得策です。その選択が、金融会社に払う手数料・金利・損害金などの費用が、本来お客様の手元に残るべき資金となるからです。

2020/9/21

住宅ローンを組む際に、配偶者以外の方が連帯保証人になるケースはよくございます。それは、ご本人の親兄弟や、配偶者の親兄弟、会社の上司だったりする場合も･･･
保証人になる方なので、それなりに収入があり不動産を所有されている保証人も多いのです。
ご相談されたお客様で、連帯保証人に迷惑がかかるという理由から、無理をしてでも返済を継続されている方がいらっしゃいますが、その無理はいつまでも続かずいずれ破綻する事も考えられます。

このケースでローン破綻し競売になったらどうなるのか？
債権者は競売後に残った債権額及び損害金や競売費用など諸々、連帯保証人に請求します。もし、保証人が支払を拒否した場合、不動産や給与の差押も想定しなければなりません。
こうなると、債務者本人だけでなく保証人とその家族の生活設計まで狂わせてしまう結果となります。
もし、保証人に迷惑をかけられないのなら、きちんと保証人に説明したうえで、競売ではなく任意売却を選択すべきなのです。それには理由があります。

任意売却によって処分する事により残債を減らす事が可能となり、万一連帯保証人が債務を負うことなっても「負担が少なく」済みます。また、競売と違い任意売却を行った場合、残債の返済方法について話し合いができ、債務者本人から残債の返済が継続されれば「連帯保証人の財産差押を回避する」事も可能となるのです。

そして、自己破産はしないで下さい。
もし、あなたが返済に困って法律事務所に相談し「連帯保証人に迷惑がかかるのか」と聞いたら「迷惑かかります」と言われるでしょう！その債務額によっては、連帯保証人共々自己破産を勧められる事もございます。

相談先が違えばアドバイスも違ってきます。連帯保証人に迷惑をかけられないのであれば、任意売却支援センターへご連絡下さい。ご一緒に最善の方法を考えます。

2020/6/30

＜参照リンク＞

自己破産と連帯保証人

連帯保証人・連帯債務者

一般的に任意売却を行う場合、前提条件としてローンを滞納し「期限の利益を喪失」する事が必要となります。しかし、ある金融機関（銀行ではなく住宅ローン専門会社）へ任意売却の交渉を行ったところ、期限の利益を喪失をさせず「従来通りの返済を条件に任意売却に応じます」との回答があったのです。

期限の利益を喪失させないという事は、信用情報の事故扱いにならないため、考えようによっては「債務者の事を考えてくれる金融機関」との判断も出来ますが、それには金融機関なりの理由があるのです。
それは、任意売却中及び任意売却後にも「元金と利息を回収する目的」からなのです。

通常、利息の計算は期限の利益喪失までの期間で計算され、その後は遅延損害金が発生します。金融機関は、任意売却した後の返済金について先に元金に充当し、元金が完済されると遅延損害金部分を後から利息に引き直すケースがあります。要約すると、任意売却後は元金のみを先に返済されるため、通常の「元金＋利息」を払うより「支払総額が減る」計算となるのです。

一般的に金融機関は不良債権の処理をスムーズに行うため、法的手続きにより回収を急ぎますが、従前の金融機関の場合では保証会社を通してないため、代位弁済を受けられないこともあって債務者に従来の返済を求めた訳です。
こう考えると、住宅ローンで毎月の返済に悩む事より、返済が困難と判断した場合は早めに任意売却を決断し行動する事が債務者の再生にも繋がるものと確信しております。

2020/3/11

住宅ローン残債と遅延損害金

任意売却した場合の遅延損害金

2019/11/18

＜関連リンク＞

いつまで返済が続くのか？

任意売却した後の残債務の対処方法