任意売却で解決!住宅ローンの滞納・不動産競売の無料相談。東京・神奈川・千葉・埼玉

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任意売却の時は弁護士に依頼しなければならないのか?

任意売却をすることになると、一般の方であれば何から始めればよいのか分からないと思います。そこで専門家である弁護士に相談する人も多いのですが、必ずしも相談しなければならないものなのでしょうか。

 

 

弁護士への相談はマストではない

結論から申し上げると、任意売却には弁護士への相談はマストではありません。あくまで不動産の売買の手続きのことなので、不動産会社に相談すればよく、弁護士にあえて相談する必要がないのです。よって弁護士相談費用なども発生しないため、その点は安心です。発生するとすれば、不動産会社へ支払う仲介手数料、所有権移転のための登記費用、また売買契約書に必要な印紙代ぐらいです。

 

ではどういったケースで、弁護士に相談することになるのでしょうか。それは、住宅ローン以外にも借り入れがあり、債務整理をしたい人。自己破産することを検討しているなど、住宅ローンを含めた借金について総合的に相談をした人が、弁護士に相談するケースがあります。任意整理、自己破産、個人再生など、任意売却後も借金の返済が難しく、その後の生活について相談しなければならない時に、弁護士が必要になります。
任意売却した後、自分で住宅ローンを返済できる見込みがあるのであれば、特に法律の専門家に相談する必要はありません。

住宅ローンを滞納するとこんなに危険!どんなデメリットが?

住宅ローンは、毎月返済できる見込みがあるので、申し込みをするものです。しかし、世の中全てが予定通りにいくわけではありません。健康上の問題、経済的な事情により、返済できなくなることがあります。
お金ができた時に返済すればいいやと、軽い気持ちで滞納してしまうと危険です。住宅ローンを滞納すると、こんなに危険なことがあります。

 

 

たった1日の滞納でも回数を重ねると問題あり

例えば、支払い期限をたった1日過ぎてしまったらどうなるのでしょうか。期限の翌日に返済したし大丈夫だろうと思う人もいるかもしれません。しかし、1日でも滞納してしまったら、記録として残ってしまうのです。
この住宅ローンを滞納したという事実は、今後さまざまな信用情報で損することになります。クレジットカードを作れなくなったり、銀行からお金を借り入れできなくなる可能性があります。また携帯電話の割賦契約も、信用情報に傷があると組めないこともあります。
このように、滞納したという事実は、その後5年は信用情報に影響します。滞納が解消されてから5年後には登録が抹消されますが、5年は長い期間です。1日でも滞納しないように、毎月早めに支払うように気をつけましょう。

 

滞納は長くなればなるほど危険

住宅ローンの滞納は、長くなればなるほど危険です。最初の1~2カ月は、電話や文書による通知がきます。滞納してますよという、お知らせのようなものなので、厳しい取り立てなどはありません。しかし、3カ月を過ぎてしまうと、代位弁済の手続きが始まります。そして、対象の物件の状態を確認するために、自宅へ訪問されることもあります。
代位弁済が認められると、保証会社がローンの借り入れ先に一括で支払うため、以降は住宅保証に対して支払いが発生します。その際、一括払いによる請求が行われ、もし支払えない場合は、任意売却や競売などで家を手放さなければならなくなります。滞納は、遅くても2カ月までにしておきましょう。

 

住宅ローンの滞納はリスクが大きいです。自分自身の信用も関わりますし、長くなると家を手放すことにもなります。住宅ローンの支払いは、他の何よりも優先してするようにしましょう。

住宅ローンの連帯保証人はリスクが大きい

連帯保証人というと、借金をする時に必要という認識もあると思います。それは住宅ローンを組む上でも同じことです。住宅ローンを組むとき、連帯保証人をたてることなくローンを組むこともできる人もいます。ただ、実際は保証人を立てて組んでいる人が多いです。でも、実はそれはとてもリスクが大きいことなのです。

 

 

連帯保証人を立てるとローンが組みやすい

リスクが大きい反面、連帯保証人がいることにより、ローンが組みやすくなるというメリットもあります。債務者の収入だけでは、お金を借り入れできないことがあります。そんな時に連帯保証人がいると、保証人の収入を担保に住宅ローンを組むことができるようになります。だから、より高い金額を借り入れすることができるのです。
また夫婦で住宅ローンを組む際に、パートナーに連帯保証人になってもらうことがあります。そうすることで、民間の金融機関でも借入がしやすくなるため、借入先の選択肢が多くなります。
ただ、誰でも連帯保証人になれるわけではありません。その人の支払い能力や、過去に信用情報機関へのブラックリストに登録されていないか、など支払い能力や実績も見られます。

 

連帯保証人にも同等の責任が発生する

連帯保証人になる上でのデメリットは、やはりその人にも債務者と同等の責任が発生することです。もし住宅ローンが返済されなくなった場合、債権者は、債務者と連帯保証人、どちらにも一括での返済を請求できる権利があります。よって、債務者が支払う不可になった場合、支払わなければならないのです。
もし連帯保証人も支払い不可になった場合、住宅は競売にかけられることになります。そして、連帯保証人も、信用情報機関へ登録されてしまいます。
主債務者が自己破産をしてしまった場合、住宅ローンの支払い義務がなくなるため、連帯保証人に債務の請求全てがいくことになります。連帯保証人もまた自己破産するということも珍しくないのです。

住宅ローンの連帯保証人は、主債務者とほぼ同等の責任が生じます。いくら親族といえど、いくら親しい間柄といえど、容易になることは危険です。連帯保証人を頼まれたら、慎重に考えましょう。

任意売却の時の引越し費用はどうなるのか?

自分が住んでいた不動産を任意売却で売るということは、すなわちそこから出なければなりません。引越しには費用がかかります。住宅ローンを支払うことが難しい人は、引っ越し費用もままならない場合も多いです。任意売却の時の引っ越し費用はどうなるのでしょうか。

 

任意売却による引越費用は配分されるケースがある

任意売却によって処分した売買代金は、必要な諸経費に分配されます。まず優先されるのは、住宅ローンの残債です。他には、物件売却時の不動産介入手数料、そして司法書士には、抵当権の抹消費などが支払われます。そして固定資産税を滞納していた場合も、売却されたお金から支払われることになります。
まず優先されるべきは、滞納しているローン残高と、任意売却によって必要となった経費ということですね。
では、引っ越し費用にはお金は分配されるのかというと、必ずしもそういったわけではありません。あくまで債権者が認めた場合のみ、引っ越し費用として利用することが認められるケースがあります。債権者には引っ越し費用を負担する義務はないのです。
ただ、債権者は債務者が経済的に逼迫していることは把握しております。家から出て行ってもらわないと、明け渡しもできないので、債権者も困ります。また心情的に理解できる部分もあるのでしょう。引っ越し費用は、あくまで債権者の善意によって融通することができる、ということを理解しておきましょう。

 

引越し費用が貰えないケースは?

ただ、以前は認めてくれていた引越費用も近年では費用控除を認めないという債権者も多くなりました。その場合は売却が成立するまでの数ヶ月間で少しでも蓄えをすることをお勧めします。どうしてもご自身で用意ができない場合は任意売却を行う仲介業者へ相談してみることも一つの手段です。何かしら方策を考えてくれるかもしれません。

住宅ローンの支払いに困ったら親族間売買という手がある

やっぱり頼れるのは親族です。困ったことが発生すると、知人や友人に相談したり助けてもらったりすることもあるでしょう。でもお金の問題だけは、他人を頼るわけにはいきません。そこで協力を要請するのが、親族です。
住宅ローンも同じであり、もし支払いに困った時は、親族間売買という方法があります。一体どんな手法なのでしょうか。

 

親族間売買って何?

親族間で、不動産の名義を変更する場合、二つの手段があります。一つが売買、もう一つが贈与です。贈与は、贈与税が発生するため、かえって高くつくことがあります。でも親子間売買であれば、親族が不動産を購入するものなので、高額な税金は発生せず、一度の手続きで済みます。だから、親子間、あるいは親族間で不動産を受け渡しする際には、税金対策としてあえて売買という手続きを取る人がおります。
ただし、親族間売買だからといって、割安な価格で売買するわけにはいきません。なぜなら、適正価格で売買しなければ、みなし贈与税がかかることがあるからです。
つまり、親族間といえども、普通に不動産を売買するのと同じ手続きを踏む必要があります。債務者は、売買にとって得た金額をローンの返済に充てることができます。
また、不動産を他人の手に渡さずに、親族間に買ってもらうことで、その家に住み続けることもできます。

 

親族間売買の注意点

不動産を親族間売買する際には、いくつか注意点があります。まず気にしなければならないのが、譲渡所得税です。不動産の売却によって得られた利益に対して、譲渡所得に対しての課税が発生することがあります。譲渡した側、つまり売りたいと思っている側に発生する税金なので、気をつけなければなりません。
また、不動産の登記名義の書換は忘れずに行いましょう。親族だからつい手続きを忘れてしまいがちですが、忘れるとリスクが大きいです。不動産の名義が変わっていないことで、遺産相続の際にトラブルになることもよく聞かれます。面倒でも必ず手続きはしておきましょう。

親族に不動産を購入してもらうことで、家を親族の間に残しておくことができたり、住み続けることができるようになります。親族に頼れる人がいれば、一度相談してみるとよいでしょう。

任意売却をする方法は?完了までの期間は?

任意売却をするためには、いくつかの手続きを踏まなければなりません。また、手続き開始をしてすぐに売却がされるものでもありません。どうやって任意売却をするのかその方法と、手続きが完了するまでの期間について解説いたします。

 

 

任意売却の流れ

任意売却をためには、まず以下のような流れとなります。

住宅ローンを滞納する(あるいは延滞する)→住宅ローの一括支払い請求が届く→債権者による代位弁済→信用情報へ登録される→保険会社、あるいは債権回収会社が回収窓口となる

ここまでくると、債権者には売却するという手段を取ることができます。そして任意売却という手段をここで選択するのです。その後の流れはこうなります。

専門の相談室へ相談→任意売却の媒介契約をする→債権者に対して任意売却の申請をする

専門の機関と契約した後の手続きは、全て専門家に一任する形となります。そして、不動産の販売活動が開始され、あとは買主が現れるのを待つ形となります。買主が決まりましたら、不動産売買を締結し、債権者は引っ越しを進めることになります。任意売却が完了しましたら、売却額から住宅ローンの返済額から金額が差し引かれ、残った金額が改めて住宅ローンとして確定します。

ちなみに、任意売却を相談する専門の機関とは、特に決まりがありません。債権者が自由に選択でき、不動産会社、弁護士・司法書士、銀行などが挙げられます。不動産売却の知識、残債の処理の仕方、法律の知識があるところに相談しましょう。

 

任意売却には、3~6カ月要する

任意売却が完了するまでは約3~6カ月は要すると思っていた方がよいでしょう。手続きが完了するためには、買主が見つからないといけません。一般的に、販売期間は3~6か月間なので、この間に買主が見つかれないといけません。もちろん、物件の価値が高ければすぐに買い手が現れることもあり、その場合1~2カ月で手続きが終わることもあります。

任意売却をする際はしっかりと手順を踏んで手続きをする必要があります。専門家に相談し、自身の引っ越しの準備と合わせて手続きを行いたいところです。

競売と任意売却にはこんな違いが!?

住宅ローンを払えなくなった債務者は、二つの方法で住宅を売却できます。一つは、物件を競売にかけられること、もう一つが任意売却することです。この二つ、同じ住宅を売る手続きですが、中身が全く違います。

 

競売は債務者にとって厳しい手段

競売は、裁判者が許可し、強制的に住宅を売却する手段です。ゆえに、債務者にとっては厳しい手続きとなることは間違いありません。入札形式で物件が売られることになり、売却額も市場価格の7割前後にしかなりません。また、住んでいる人は、強制的に立ち退きを命じられます。もし住み続けた場合、不法占拠者として追い出されることもあります。
また、競売したお金をローンの返済額に充てても、残債は残ります。そしてその残債も一括で返済が求められます。もしそれが払えなくなった場合、自己破産をするしかなくなる場合もあります。

 

そして、競売にかけると、その物件の情報が新聞やネットに公開されることになります。つまり、プライバシーがほとんどなく、知人や近所の人、職場などに知られることもあるのです。
競売は、債務者の意思をほとんど聞いてくれることはありません。入札が開始された時点で、権利はほとんど失われるといっても過言ではないでしょう。

 

 

競売と任意売却

 

 

任意売却は債務者の意思が反映される

一方、任意売却は債務者の意思がある程度反映される手続きです。まず売却額は、市場価格とほとんど同等になります。可能ならリースバックをすれば、買主に対してリース料を払うことで住み続けることができます。
任意売却した金額を返済額に充てた後に残った残債も、一括ではなく分割で支払うことができるので、無理なく返済できます。そして何より、一般的な不動産売却と同じ方法なので、事情を周囲に知られることがありません。
売却する方法売却後の生活も、ある程度債務者に寄り添ってくれる手続きです。

 

競売と任意売却には、細かな点も含めて、多くの違いがあります。
そして明らかに任意売却の方が、債務者にとってメリットが大きい手続きです。住宅を売ることになったのであれば、二つの手続きの違いを理解しておくと、より賢明な選択ができるでしょう。

住宅ローンの返済に困ったら任意売却を検討しよう

住宅ローンの返済は厳しいものです。ローンを組んだ当初は返せると思っていても、人生どこで何があるか分かりません。仕事がなくなったり、病気で働けなくなるなど、収入源がなくなることは珍しくなく、ゆえに、住宅ローンの返済ができなくなってしまう人もいます。
もし返済に困った時は、任意売却という手続きを検討してみましょう。

 

 

任意売却って何?

任意売却は、言葉の通り、任意で住宅を売却することです。住宅ローン滞納、あるいは延滞してしまうと、お金を貸している金融機関がローンの残債を一括で返済することを要求することができます。残債務の一括返済は当然難しいため、その支払いができないと、金融機関は担保となっている住宅を強制的に売薬することができます。そうやってローンのお金を回収しているのです。
この、強制的に売却する際に用いられるのが”競売”です。裁判所が所有者の同意なしで売却することを認め、物件の購入者を入札方式で決定します。
それに対して任意売却とは、不動産業者や法律事務所など専門の機関が債権者と債務者の間に入り、債権者の合意を得て住宅を売却する手続きとなります。競売より住宅の売却価格がより市場価格に近い金額で売られ、無理のない返済方法を選択することができます。また、競売で落札された場合、強制的に立ち退きしなければなりませんが、任意売却だと引っ越し時期など融通がきくようになります。
つまり任意売却は、競売に比べると融通がきく手続きであり、債務者にとっては今後の生活の見通しも立てやすくなるのです。

 

任意売却したからといって借金がなくなるわけではない

任意売却が、債務者にとってメリットの大きいものであることは間違いありません。ただ、手続きをしたからといって、借金がなくなるわけではありません。売却した金額を返済にあてても、まだ住宅ローンが残るケースがほとんどですし、滞納した、あるいは延滞したとう事実を消すことはできません。
あくまで、今後の生活と返済の負担を減らすことができる手続きと認識しましょう。

任意売却について相談を受けている専門の機関があります。まずはそこに相談してみましょう。

借金問題最大の問題。年金受給者にとっての差押え

口座だけでない、差押えの怖さ

借金問題を抱えてしまった時に、一番陥りたくないのが口座の差押えでしょう。差押えが続く限り、自分がいくらお金を稼いだとしても、自由に使うことが許されなくなってしまいます。元々は自己責任によって生じてしまった問題だったとしても、お世辞にも喜ばしい事態とは言い難く、いくら借金を抱えたとしてもそれだけは避けなくてはならないでしょう。
差押えをされてしまうと、特に困るのは高齢の方でしょう。高齢となり、退職後に受け取る年金が主な収入源と言う方。そんな方が年金さえも差押えられたとしたら絶望的ですよね。ここでは、借金問題を抱えた時に起こり得る、年金受給の差押えについて解説します。

 

 

年金は差押えられないが、預金は差押えられる

基本的に、口座の差押えをされたからと言って、年金受給まで差押えられるということはありません。差押えにもきちんと法律が定められていて、年金は差押えてはいけない財産としてしていされています。
ただし、だからと言って安心はできません。年金を受給しているということは、高齢であり、すでに仕事から一定額の収入を得るのが難しい人の場合がほとんどです。いくら年金を受け取れるとは言っても、それほど大金と言うわけでもありませんから、口座を差押えられてしまった以上、何かしらの対策はしなくてはなりません。

 

差押えられないのは「公的年金」のみ

また、いったん年金として受給したお金も一度口座に預けてしまえばそれは「年金」から「預金」という扱いになります。預金を差押えること自体は、法律上何の問題もありませんから、差押えの対象となってしまいます。また、公的年金以外の年金、例えば保険会社などの年金、は差押えの対象となってしまいますから、注意が必要です。
このように、公的年金が差押えられないとは言っても、自由に使えるお金の量は確実に減ってしまうのが差押えです。差押えられないようにしっかりと資産運用をするのが理想的ではありますが、万が一のため、差押えられてしまう財産は何なのか、きちんと把握しておきましょう。

借金問題を抱えた人がマンションを借りる時に気を付けたいこと

不動産は個人の借金問題までは調べないが…

新しいマンションに引っ越したいと思った時、もしも借金問題を抱えていたとしましょう。特にその方面の知識に詳しい人でなければ、「借金があってもマンションは借りられるのか?」「信用に傷がついたりはしないだろうか」と不安になるのではないでしょうか。
確かに、借金を抱えているという事実は、賃貸契約を結ぶ上では不利だと言えるでしょう。これから継続的計画的に家賃を払ってもらう、その相手がすでに借金を抱えているというのであっては問題があるようにも思えます。
しかし、現実のところ、賃貸契約を交わす際に、相手の借金問題まで調べるような不動産業者は少ないようです。というか、個人の借金に関する情報というのは、そうそう表に出る情報ではありません。基本的には、お金を借りた金融機関と、それが所属している信用情報機関以外には入手できない情報であり、不動産業者がそれを調べたりするようなことは、かえって問題になります。
しかし、だからと言って、「借金問題を気にせずマンションを借りても大丈夫」ということにはなりません。借金問題を抱えながらマンションを借りる場合には、気を付けなくてはならないことがいくつかあります。

 

 

借金問題を調べられる会社も存在する

最もよくあるのは、契約した不動産が信販会社と提携しているという場合。不動産はともかく、信販会社は信用情報について調査することができるため、借金の有無についても調べることが可能です。そこで借金の存在がばれたりすると、入居審査に落ちるということもあり得るようです。
また、マンション契約時の連帯保証人となってくれる保証会社。こちらについても、借金問題については調査できます。不動産との契約は問題なくとも、連帯保証人を見つけることが難しくなってしまうため、家に住むことができなくなります。
いずれにしても、借金問題を抱えながら家を探すことには、こういったデメリットが付きまとうということは理解しておくべきでしょう。

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