任意売却で解決!住宅ローンの滞納・不動産競売の無料相談。東京・神奈川・千葉・埼玉

HOME 任意売却とは
住宅金融支援機構の任意売却 競売について
任意売却の条件 任意売却の依頼先
任意売却の費用と引越代 法律の専門家に相談
売却後も住み続ける方法 任意売却Q&A
お客様にお伝えしたい事 任意売却支援制度センターの方針
法律事務所の皆様へ 成功事例
自己破産をお考えの方 任意売却支援制度とは?
個人民事再生の活用方法 リスケジュールとは
離婚に伴う任意売却 新着情報
任意売却ブログ 会社概要
お問い合せ プライバシーポリシー
サイトマップ

住宅ローンの支払いに困ったら親族間売買という手がある

やっぱり頼れるのは親族です。困ったことが発生すると、知人や友人に相談したり助けてもらったりすることもあるでしょう。でもお金の問題だけは、他人を頼るわけにはいきません。そこで協力を要請するのが、親族です。
住宅ローンも同じであり、もし支払いに困った時は、親族間売買という方法があります。一体どんな手法なのでしょうか。

 

親族間売買って何?

親族間で、不動産の名義を変更する場合、二つの手段があります。一つが売買、もう一つが贈与です。贈与は、贈与税が発生するため、かえって高くつくことがあります。でも親子間売買であれば、親族が不動産を購入するものなので、高額な税金は発生せず、一度の手続きで済みます。だから、親子間、あるいは親族間で不動産を受け渡しする際には、税金対策としてあえて売買という手続きを取る人がおります。
ただし、親族間売買だからといって、割安な価格で売買するわけにはいきません。なぜなら、適正価格で売買しなければ、みなし贈与税がかかることがあるからです。
つまり、親族間といえども、普通に不動産を売買するのと同じ手続きを踏む必要があります。債務者は、売買にとって得た金額をローンの返済に充てることができます。
また、不動産を他人の手に渡さずに、親族間に買ってもらうことで、その家に住み続けることもできます。

 

親族間売買の注意点

不動産を親族間売買する際には、いくつか注意点があります。まず気にしなければならないのが、譲渡所得税です。不動産の売却によって得られた利益に対して、譲渡所得に対しての課税が発生することがあります。譲渡した側、つまり売りたいと思っている側に発生する税金なので、気をつけなければなりません。
また、不動産の登記名義の書換は忘れずに行いましょう。親族だからつい手続きを忘れてしまいがちですが、忘れるとリスクが大きいです。不動産の名義が変わっていないことで、遺産相続の際にトラブルになることもよく聞かれます。面倒でも必ず手続きはしておきましょう。

親族に不動産を購入してもらうことで、家を親族の間に残しておくことができたり、住み続けることができるようになります。親族に頼れる人がいれば、一度相談してみるとよいでしょう。

任意売却をする方法は?完了までの期間は?

任意売却をするためには、いくつかの手続きを踏まなければなりません。また、手続き開始をしてすぐに売却がされるものでもありません。どうやって任意売却をするのかその方法と、手続きが完了するまでの期間について解説いたします。

 

 

任意売却の流れ

任意売却をためには、まず以下のような流れとなります。

住宅ローンを滞納する(あるいは延滞する)→住宅ローの一括支払い請求が届く→債権者による代位弁済→信用情報へ登録される→保険会社、あるいは債権回収会社が回収窓口となる

ここまでくると、債権者には売却するという手段を取ることができます。そして任意売却という手段をここで選択するのです。その後の流れはこうなります。

専門の相談室へ相談→任意売却の媒介契約をする→債権者に対して任意売却の申請をする

専門の機関と契約した後の手続きは、全て専門家に一任する形となります。そして、不動産の販売活動が開始され、あとは買主が現れるのを待つ形となります。買主が決まりましたら、不動産売買を締結し、債権者は引っ越しを進めることになります。任意売却が完了しましたら、売却額から住宅ローンの返済額から金額が差し引かれ、残った金額が改めて住宅ローンとして確定します。

ちなみに、任意売却を相談する専門の機関とは、特に決まりがありません。債権者が自由に選択でき、不動産会社、弁護士・司法書士、銀行などが挙げられます。不動産売却の知識、残債の処理の仕方、法律の知識があるところに相談しましょう。

 

任意売却には、3~6カ月要する

任意売却が完了するまでは約3~6カ月は要すると思っていた方がよいでしょう。手続きが完了するためには、買主が見つからないといけません。一般的に、販売期間は3~6か月間なので、この間に買主が見つかれないといけません。もちろん、物件の価値が高ければすぐに買い手が現れることもあり、その場合1~2カ月で手続きが終わることもあります。

任意売却をする際はしっかりと手順を踏んで手続きをする必要があります。専門家に相談し、自身の引っ越しの準備と合わせて手続きを行いたいところです。

競売と任意売却にはこんな違いが!?

住宅ローンを払えなくなった債務者は、二つの方法で住宅を売却できます。一つは、物件を競売にかけられること、もう一つが任意売却することです。この二つ、同じ住宅を売る手続きですが、中身が全く違います。

 

競売は債務者にとって厳しい手段

競売は、裁判者が許可し、強制的に住宅を売却する手段です。ゆえに、債務者にとっては厳しい手続きとなることは間違いありません。入札形式で物件が売られることになり、売却額も市場価格の7割前後にしかなりません。また、住んでいる人は、強制的に立ち退きを命じられます。もし住み続けた場合、不法占拠者として追い出されることもあります。
また、競売したお金をローンの返済額に充てても、残債は残ります。そしてその残債も一括で返済が求められます。もしそれが払えなくなった場合、自己破産をするしかなくなる場合もあります。

 

そして、競売にかけると、その物件の情報が新聞やネットに公開されることになります。つまり、プライバシーがほとんどなく、知人や近所の人、職場などに知られることもあるのです。
競売は、債務者の意思をほとんど聞いてくれることはありません。入札が開始された時点で、権利はほとんど失われるといっても過言ではないでしょう。

 

 

競売と任意売却

 

 

任意売却は債務者の意思が反映される

一方、任意売却は債務者の意思がある程度反映される手続きです。まず売却額は、市場価格とほとんど同等になります。可能ならリースバックをすれば、買主に対してリース料を払うことで住み続けることができます。
任意売却した金額を返済額に充てた後に残った残債も、一括ではなく分割で支払うことができるので、無理なく返済できます。そして何より、一般的な不動産売却と同じ方法なので、事情を周囲に知られることがありません。
売却する方法売却後の生活も、ある程度債務者に寄り添ってくれる手続きです。

 

競売と任意売却には、細かな点も含めて、多くの違いがあります。
そして明らかに任意売却の方が、債務者にとってメリットが大きい手続きです。住宅を売ることになったのであれば、二つの手続きの違いを理解しておくと、より賢明な選択ができるでしょう。

住宅ローンの返済に困ったら任意売却を検討しよう

住宅ローンの返済は厳しいものです。ローンを組んだ当初は返せると思っていても、人生どこで何があるか分かりません。仕事がなくなったり、病気で働けなくなるなど、収入源がなくなることは珍しくなく、ゆえに、住宅ローンの返済ができなくなってしまう人もいます。
もし返済に困った時は、任意売却という手続きを検討してみましょう。

 

 

任意売却って何?

任意売却は、言葉の通り、任意で住宅を売却することです。住宅ローン滞納、あるいは延滞してしまうと、お金を貸している金融機関がローンの残債を一括で返済することを要求することができます。残債務の一括返済は当然難しいため、その支払いができないと、金融機関は担保となっている住宅を強制的に売薬することができます。そうやってローンのお金を回収しているのです。
この、強制的に売却する際に用いられるのが”競売”です。裁判所が所有者の同意なしで売却することを認め、物件の購入者を入札方式で決定します。
それに対して任意売却とは、不動産業者や法律事務所など専門の機関が債権者と債務者の間に入り、債権者の合意を得て住宅を売却する手続きとなります。競売より住宅の売却価格がより市場価格に近い金額で売られ、無理のない返済方法を選択することができます。また、競売で落札された場合、強制的に立ち退きしなければなりませんが、任意売却だと引っ越し時期など融通がきくようになります。
つまり任意売却は、競売に比べると融通がきく手続きであり、債務者にとっては今後の生活の見通しも立てやすくなるのです。

 

任意売却したからといって借金がなくなるわけではない

任意売却が、債務者にとってメリットの大きいものであることは間違いありません。ただ、手続きをしたからといって、借金がなくなるわけではありません。売却した金額を返済にあてても、まだ住宅ローンが残るケースがほとんどですし、滞納した、あるいは延滞したとう事実を消すことはできません。
あくまで、今後の生活と返済の負担を減らすことができる手続きと認識しましょう。

任意売却について相談を受けている専門の機関があります。まずはそこに相談してみましょう。

借金問題最大の問題。年金受給者にとっての差押え

口座だけでない、差押えの怖さ

借金問題を抱えてしまった時に、一番陥りたくないのが口座の差押えでしょう。差押えが続く限り、自分がいくらお金を稼いだとしても、自由に使うことが許されなくなってしまいます。元々は自己責任によって生じてしまった問題だったとしても、お世辞にも喜ばしい事態とは言い難く、いくら借金を抱えたとしてもそれだけは避けなくてはならないでしょう。
差押えをされてしまうと、特に困るのは高齢の方でしょう。高齢となり、退職後に受け取る年金が主な収入源と言う方。そんな方が年金さえも差押えられたとしたら絶望的ですよね。ここでは、借金問題を抱えた時に起こり得る、年金受給の差押えについて解説します。

 

 

年金は差押えられないが、預金は差押えられる

基本的に、口座の差押えをされたからと言って、年金受給まで差押えられるということはありません。差押えにもきちんと法律が定められていて、年金は差押えてはいけない財産としてしていされています。
ただし、だからと言って安心はできません。年金を受給しているということは、高齢であり、すでに仕事から一定額の収入を得るのが難しい人の場合がほとんどです。いくら年金を受け取れるとは言っても、それほど大金と言うわけでもありませんから、口座を差押えられてしまった以上、何かしらの対策はしなくてはなりません。

 

差押えられないのは「公的年金」のみ

また、いったん年金として受給したお金も一度口座に預けてしまえばそれは「年金」から「預金」という扱いになります。預金を差押えること自体は、法律上何の問題もありませんから、差押えの対象となってしまいます。また、公的年金以外の年金、例えば保険会社などの年金、は差押えの対象となってしまいますから、注意が必要です。
このように、公的年金が差押えられないとは言っても、自由に使えるお金の量は確実に減ってしまうのが差押えです。差押えられないようにしっかりと資産運用をするのが理想的ではありますが、万が一のため、差押えられてしまう財産は何なのか、きちんと把握しておきましょう。

借金問題を抱えた人がマンションを借りる時に気を付けたいこと

不動産は個人の借金問題までは調べないが…

新しいマンションに引っ越したいと思った時、もしも借金問題を抱えていたとしましょう。特にその方面の知識に詳しい人でなければ、「借金があってもマンションは借りられるのか?」「信用に傷がついたりはしないだろうか」と不安になるのではないでしょうか。
確かに、借金を抱えているという事実は、賃貸契約を結ぶ上では不利だと言えるでしょう。これから継続的計画的に家賃を払ってもらう、その相手がすでに借金を抱えているというのであっては問題があるようにも思えます。
しかし、現実のところ、賃貸契約を交わす際に、相手の借金問題まで調べるような不動産業者は少ないようです。というか、個人の借金に関する情報というのは、そうそう表に出る情報ではありません。基本的には、お金を借りた金融機関と、それが所属している信用情報機関以外には入手できない情報であり、不動産業者がそれを調べたりするようなことは、かえって問題になります。
しかし、だからと言って、「借金問題を気にせずマンションを借りても大丈夫」ということにはなりません。借金問題を抱えながらマンションを借りる場合には、気を付けなくてはならないことがいくつかあります。

 

 

借金問題を調べられる会社も存在する

最もよくあるのは、契約した不動産が信販会社と提携しているという場合。不動産はともかく、信販会社は信用情報について調査することができるため、借金の有無についても調べることが可能です。そこで借金の存在がばれたりすると、入居審査に落ちるということもあり得るようです。
また、マンション契約時の連帯保証人となってくれる保証会社。こちらについても、借金問題については調査できます。不動産との契約は問題なくとも、連帯保証人を見つけることが難しくなってしまうため、家に住むことができなくなります。
いずれにしても、借金問題を抱えながら家を探すことには、こういったデメリットが付きまとうということは理解しておくべきでしょう。

借金問題を抱えていても公庫から融資は受けられるのか

公庫には借金を隠してはいけない

借金を抱えている人が公庫からお金を融資してもらう時、借金を内緒にしていてもバレずに借りられる。そう誤解している人がいまだにいるようです。確かに、一昔前まではそれでも通った時代もあったようですが、現在ではそんな甘い話は通りません。
確かに、公庫は開業資金や教育ローンなど、多額の融資が必要になる時に頼もしい存在です。借金を抱えながらも新しいビジネスを始め、しっかり稼ぐ。そんなビジョンを持っている人にとってはありがたい話でしょう。
しかし、公庫は立派な国のお金。その審査も厳正なものであってしかるべきでしょう。融資してほしいという依頼を受けた際、公庫ではその人の借り入れに関する情報、クレジットやローンなど、を綿密に調査します。ですから、たとえ本人が事実を偽ろうと偽るまいと、融資のための検討材料として、その種の情報を公庫はしっかりと集めてきます。むしろ、変に事実を隠そうとするところを見せてしまえば、信用に傷がつき、かえって融資を断られてしまうと思った方が良いでしょう。

 

大切なのは信用されるかどうか

借金を公庫に隠そうとしている人が誤解していること。それは、借金問題を抱えていると公庫からはお金を借りられないということです。確かに、金額が多額すぎたり、返済計画の進捗がずさんであったりすれば、たとえ公庫と言ってもお金を出してはくれないでしょう。しかしながら、あなた自身がきちんとした返済計画を順守しているのであれば、公庫が融資をしてくれるというケースは珍しくはありません。
むしろ重視されるのが、あなた自身がどのくらい打算的に今ある借金問題の解決に取り組んでいるかをきちんと示せるかどうかでしょう。公庫からの融資にしても、きちんと返済していかなくてはならないものになるわけですから、重要なのは「借金があるかどうか」よりも「計画的に返済していく能力があるか」になります。自分の借金問題を隠すような行為は、それとは対極に位置するわけですから、もしも公庫からの融資を考えると言うのであれば、誠実な対応できちんと信用されるようにふるまいましょう。

住宅ローンを組むならオススメの銀行はこれ

住宅ローンを組む時にしっかり考えておきたいのがどの銀行でローンを組むかと言うこと。もちろん、どんなプランで組むかも大切ですが、プランによってどの銀行が優れているか?どのような長所、短所があるかが異なっています。ことによっては、プランや銀行のチョイス一つで、その後の資産運用に大きな影響を与えることも十分に考えられます。そこでここでは、各銀行のローンを様々な視点から分析し、その特徴をご紹介したいと思います。

 

 

固定金利ではSBIネット銀行が一歩リード
長期間において金利が変わらない固定金利は、計画の立てやすいその安定感が人気です。そんな固定金利において優れているのが、住信SBIネット銀行。住宅ローンだけでなく、疾病保障や繰り上げ返済手数料が無料だったりと、総合的な利便性の高さが人気の秘訣のようです。JCSIの口コミ調査でも7年連続で1位を取るなど、多くのユーザーから熱い支持を受けています。

 

借り換え先は安定感と信用度が大切
ここ数年で大きく低下した住宅ローン金利。ローンの借り換えを検討する方も多い中、こちらでもユーザーの信用を獲得しているのが住信SBIネット銀行です。固定金利における安定感と使いやすさが、別の銀行での条件に抵抗感を覚えたユーザーの心をしっかりとつかんでいると言えるでしょう。

 

住宅ローンに便利な変動金利ではじぶん銀行が便利
比較的安いと言われる住宅ローンの変動金利は、住宅ローン利用者の多くが選択。そんな人気の変動金利において、一日の長があるのがじぶん銀行住宅ローンです。ローン契約締結までわずか10日間という期間の短さもさることながら、手続きの全プロセスをネットにおいて行えるという点が、現代のユーザーから支持されているようです。

 

安心して使えるフラット35なら、便利で安い楽天銀行がオススメ
長期間において安定した返済計画を組みたいというユーザーに支持されているフラット35というプラン。借りやすく安心感のあるこのプランで指示が熱いのが楽天銀行です。住宅ローンの金利に加え、融資手数料も最低水準に設定されているという圧倒的なリーズナブルさが人気の決め手になっています。その他にも、ATMや振り込みの手数料の面でも優遇されるというサービスの充実ぶりは、多くの顧客層にとってありがたい存在です。

債務整理は任意売却や自己破産だけではない。個人民事再生のメリットとは

知る人ぞ知る「個人民事再生」とは

住宅ローンなどの借金問題で悩んだことがある人でも、個人民事再生という言葉は聞きなれないのではないでしょうか。任意売却や自己破産など、一般の方でも聞きなれている債務整理の一種です。業者によってはあまり推奨しないところもあるため、名前もそれほど知られていないのかもしれません。
しかし、任意売却や自己破産よりも、この個人民事再生の方がメリットの多い場合もあり得ます。借金問題に直面した時、債務者の窮状がどうなっているかは誰にもわからないもの。不測の事態に備える意味でも、今回はこの個人民事再生についてご紹介します。

 

 

大切な家を手放さなくて済むのが最大のメリット

個人民事再生とは、返済期限が滞納した借金を、向こう3年から5年間に分割して支払うように、契約内容を結びなおすことを言います。その際に借金が減額されますが、そのほかの借金については法律上返済義務が免除されるというメリットがあります。
住宅ローン自体が減額されるわけではないため、自己破産や任意売却のような効果は見込めません。ですが、これらと違って住宅に代表される高価な財産を保持することができる点で、二つの手続きよりも優れています。
借金を抱えても家は手放したくない、車も売りたくないという方にはオススメの手続きだと言えます。

 

 

借金が消えてなくなるわけではない

その反面、民事再生の手続きから数年間(一般には5年から10年)は借り入れやローンを利用できなくなるというデメリットもあります。借金にしても完全に減るわけではないため、月々の支払いは依然として残っています。また、借金には適用できても、住宅ローンには適用不可能となるため、その点も覚えておかなくてはなりません。
そのため、再生後(つまり、社会的信用をやや喪失した後)も一定の収入を維持することができる人にしかオススメできない手続きだと言います。メリットも多い反面、こういった高いハードルがあることから、現実的に利用できない人も多いのかもしれません。

財産としての不動産は、自己破産するとどうなるのか

聞きなれていて、だけど聞きたくない「自己破産」という言葉

自己破産。住宅ローンをはじめとする、借金問題に悩んだことがある人ならだれでも聞いたことのある言葉です。聞きなれているとはいえ、自分がその手続きをとるまで追い込まれたいと思う人はどこにもいないでしょう。そのネガティブな響きもさることながら、自分の所有する高額な財産(車や家など)を端から差し押さえられてしまうというデメリットからも、あらゆる借金対策の中でもハイリスクな部類に入ります。

ここでは、不動産における手続きを題材に、そんな自己破産の流れについて説明したいと思います。

自己破産と管財人

 

自己破産後の不動産はこうなる

自己破産によって取り扱われる不動産は、破産管財人と呼ばれる専門家によって換価処分されます。自己破産した人が差し押さえられる財産の中でも、不動産はトップクラスに高額なもの。むろん、借金返済においても重要なファクターを担うために、それなりの公的に認められた人物によって処分されるというわけです。

 

この破産管財人は預かった不動産を業者と提携し、購入者を捜します。買い手が興味を示せば、家を手放す前に視察される可能性も決して低くはありません(この希望は拒否することもできるようですが、より高額で買い取ってもらうためにも承諾する方が賢明)。そのようなプロセスを経て買い手が見つかると、買い主と破産管財人との間で契約が結ばれ、不動産が引き渡されます。この時点で、自己破産した人物はその家に住む権利を失いますから、早々と引っ越しの手続きをする必要があります。むろん、自己破産中の人にとって引越代は高額なので、きちんと条件を認められれば、引っ越し代を工面してもらえる場合もあると言います(相場は20万から30万ほどです)。

 

不動産の売り方も色々

こう書くと、破産管財人は問答無用で土地を売り払うように見えるかもしれませんが、そういうことではありません。元をたどれば、延滞した借金の換価処分のために行うのが不動産売買です。少しでも高値で売れる手段があれば、そのためにはベストを尽くしてくれるという一面も見逃せません。
ですので、条件さえみたさば、親族に買い取ってもらうこと、あるいは自分で買い取ることは困難でしょう。どちらにしても、自分の家にそのまま住み続けることが概ね不可能にはなります。しかし、自己破産だからとあきらめず、あらゆる可能性を模索してみましょう。

1 / 1212345...10...最後 »

任意売却に不安を感じている方、ご安心ください!当センターが全てサポートいたします。

  • 任意売却支援センター
  • メール・FAXでの受付

COMTEMTS

任意売却特集

新着ニュース

コラム

覚悟の瞬間 株式会社 セルバ・プランニング 小林努

任意売却で再生するための5つのポイント

会社経営者・自営業者様の任意売却について

法律事務所の皆様へ

運営会社

株式会社 セルバ・プランニング

東京都品川区西五反田2-7-11
TEL 03-3492-5721
FAX 03-3492-8410

一般社団法人 任意売却協会会員

<サポートエリア>
首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)
を中心に全国対応いたします。

関連サイト

SELBA

一般社団法人 任意売却協会

GSL

AGA 成長因子