任意売却で解決!住宅ローンの滞納・不動産競売の無料相談。東京・神奈川・千葉・埼玉

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住宅ローンは頭金を払ったほうがいいのか?

マイホームを購入するために、頭金をコツコツ貯めている人も多いのではないでしょうか。頭金をどれだけ貯められるかによって、今後の住宅ローンの金額も大きく変わってきます。

 

しかし最近では、頭金ゼロの住宅も多く販売されています。それだけでなく、諸費用まで組む事が出来る住宅ローンもあるほどです。
住宅ローンを組む場合、頭金は支払ったほうが良いのでしょうか。それとも頭金ゼロのほうが良いのでしょうか。

 

 

頭金ゼロのメリット

頭金を支払わずに住宅ローンを組むと、一体どのようなメリットがあるのでしょう。貯蓄を全て頭金に使ってしまうと、お金が必要になったとき借金しなくてはなりません。

 

住宅ローン以外の支払いが増えると生活も困窮してしまい、返済が滞納してしまう恐れもあります。
今はお金が必要ないとしても将来的に子どもや親のため、または急病など、どんなときにお金が必要になるか分かりません。いざというときのために現金は必要です。

 

頭金ゼロで家を購入した場合、経済的な余裕を持つことができるのは大きなメリットといえるでしょう。
頭金を貯めていると、好条件がそろった物件を見逃すこともあります。家を買いたいと思ったとき、すぐに購入できるのもメリットの一つといえます。

一般売却との違い

住宅ローンの返済が厳しくなってくると、住宅の売却を考える人も少なくありません。早めに売却すれば住宅の売値も自分で決めることができますが、住宅ローンを滞納すると債権者に法的手段をとられ、競売へ申し立てられます。そうなると入札で売却されることになるため、売値はかなり引き下げられます。
住宅ローンを滞納、または住宅ローンが売却金額より上回る状況で売ることを任意売却といいます。住宅ローンが残っているとしても一括で返済できる場合、または住宅ローンの滞納がない状況で売却することを一般売却といいます。

 

一般売却とは

一般売却は売値を自分で決められるだけでなく、売買契約をする時期も自分で決めることができます。物件の引き渡し日も買主と合意すれば、自分の都合の良い日に引き渡すことが可能です。
しかし残債については自己負担となりますので、売却金額だけでは不足している場合、残りのお金を用意していなくてはなりません。残債が払えなければ、もちろん抵当権を抹消することができません。
一般売却は物件が売却されるまで、住宅ローンを支払い続けなくてはなりません。また引越しにかかる費用なども自分で用意しなくてはいけません。

 

任意売却とは

高額な住宅ローンを組んでいる場合、少しでも高額でマイホームを売却したいと思うのは当然です。売値を自分で決められる一般売却のほうが理想的ですが、残債がある場合は任意売却を利用するほうが何かとメリットも大きいといえます。
任意売却は物件を販売する場合、債権者の同意が必要となります。売買金額や物件の引き渡しなどについても債権者の同意が必要です。

 

売却に出している間の住宅ローンはかからないことと、場合によっては引っ越し費用も支給されることもありますので、残債が残っている人にとってはありがたい売却方法といえるでしょう。
しかし売却まで時間がかかりすぎてしまうと、競売にかけられてしまう可能性もあります。また、住宅ローンを滞納したとして信用情報に記録されてしまうので、その後5年間はローンが組めなくなってしまうなどのデメリットもあります。

クレジットカードを保有しすぎると住宅ローンが組めないことも

住宅ローンを考えている場合、今現在借金がなければ問題なく審査は通るだろうと思っている人も少なくありません。しかし実際に住宅ローンの申請をしてみると、なぜか審査に通らないケースもあります。

 

 

この場合考えられるのが、クレジットカードを保有しすぎていないかということです。最近ではコンビニやデパート、インターネットショッピングサイトなどさまざまな企業がクレジットカードを発行しています。
ポイントやマイルが還元されることから、いろんな企業のクレジットカードを保有している人も多いのではないでしょうか。しかしこのクレジットカードが、住宅ローンを組むときに足を引っ張ることもあるのです。

 

借金とみなされてしまうリスク

クレジットカードを保有していても、リボ払いやキャッシングは利用していなければ借金はないのと同じでは?と思えそうですが、カードを所有している分だけの利用枠をそのまま借金とみなされてしまうことがあります。
特にキャッシング枠のついているクレジットカードだと、利用していなくても負債とみなされてしまいますので、住宅ローンに申し込む前にキャッシング枠は解約しておくと良いでしょう。
またクレジットカードなどの支払いを滞納していると、住宅ローンを組むことは難しいといえます。いわゆるブラックリストに掲載されてしまいますので、その情報が消えるまでローンを組むことができません。

支払いを滞納するとすぐにブラックリストに載ってしまう?

住宅ローンや自動車ローン、クレジットカードや光熱費の支払いなど、毎月さまざまな利用料を支払っている人は多いことでしょう。
銀行の振替日をうっかり忘れてしまうと引落不能で滞納扱いになりますので、振替日前までに入金しておかなくてはなりません。しかし、中にはお金がなくて入金ができない人もいるかもしれません。
支払いを滞納すると、ブラックリストと呼ばれる個人信用情報機関に登録されます。その情報が消えるまで5年間は必要ですが、入金忘れをしただけでいきなりブラックリストに載るものなのでしょうか。

 

入金忘れなら一度ぐらいは見逃してもらえる

お金がないにしても入金忘れにしても、どちらもお金を貸している金融機関からすると滞納には違いありません。入金忘れの場合は気づいたらすぐに金融機関に連絡し、入金忘れなのですぐに入金する意志を伝えると、ブラックリストに載るようなことはありません。
しかし連絡もせずそのまま放置しておくと、金融機関から支払いをするよう連絡がきます。なるべく自分から連絡を入れたほうが、金融機関の心証は良くなるのは間違いありません。
入金忘れの場合、一度ぐらいは見逃してもらえるかもしれませんが、年に何度もそれが続く場合、個人信用情報機関に登録される可能性は高いでしょう。
いくら自分から気づいて連絡をしたとしても、何度も滞納しているとお金がない、またはお金にだらしないと判断され、ブラックリストに載ることになります。

 

住宅ローンを滞納したらブラックリストどころではない!

カードの支払いを滞納したらブラックリストに載りますが、住宅ローンを何カ月も滞納させた場合、ブラックリストに登録されるだけでなく金融機関から一括弁済を迫られます。
住宅ローンを組んでいる人の場合、一括で支払いができないからローンを組んでいるのは明白です。
金融機関から一括弁済を求められても返済することができないため、金融機関が法的手段をとりマイホームは競売にかけられます。競売にかけられてしまうと相場よりも安く売値がついてしまい、退去させられてしまいます。

クレジットカードの返済を滞納すると住宅ローンは組めない?

コンビニやデパート、銀行やガソリンスタンドまで多くの企業が発行しているクレジットカード。現在では、一人がクレジットカードを複数枚保有しているのも珍しくありません。
手持ちのお金がなくても、気軽にショッピングができるのがクレジットカードの大きなメリットといえますが、他にもキャッシングが利用できるという点もあります。
銀行のATMが使えない時間帯でもコンビニでカードのキャッシングを利用すれば、24時間いつでも簡単に現金を借りることができます。
何かと利点の多いクレジットカードですが、その便利さゆえにお金を借りている感覚が薄れてしまい、いつの間にか借金地獄に陥っている人も少なくありません。

 

 

滞納するとブラックリストに登録される

最近ではカードを複数枚持っていても借りられる上限額は決まっていますので、昔のように何百万円もカードを利用することはできません。
しかし、計画性もなく上限額いっぱいにキャッシングやカード払いを利用すると、当然生活も苦しくなります。生活費だけでいっぱいいっぱいになり毎月の返済を滞納するようになると、その情報は個人信用情報機関に登録されてしまいます。
いわゆるブラックリストと呼ばれるもので、一度ブラックリストに登録されると5年間はローンを組めなくなります。

 

 

住宅ローンを考えているなら滞納しないこと

返済を滞納させた場合、5年間経過すると個人信用情報機関の記録は消滅しますが、金融機関が独自で金融事故情報を記録していることもあります。
5年以上経過して住宅ローンを組もうと思っても、金融機関によっては住宅ローンの申し込みを断られることもあるでしょう。
銀行にお金を入れ忘れてしまって何度か滞納する人もいますが、悪質な滞納ではないとしても返済に対してだらしない人だと思われてしまうこともあります。
将来的にマイホームの購入を考えているなら、基本的に滞納はしないように気を付けなくてはなりません。
また、自己破産をした場合は10年間は住宅ローンを組めませんので、くれぐれも借金をしすぎないよう心掛けましょう。

離婚後のマンションの売却

マンションを購入してからしばらくして離婚した場合、そのままそのマンションに住んでもよいのですが、あまりに広すぎたりすることもありますよね。賃貸であれば、解約して別のマンションに住むということもできるのですが、購入した場合はそういうわけにもいきません。ですから、場合によってはマンションの売却も考えなければならなくなります。

 

 

 

意外と高いマンションの売却額

一般的には、マンションを購入した金額と比べると売却額はかなり下がってしまうことが考えられます。ですが、マンション等の不動産の場合、購入時と比べてもそれほど金額が下がらない場合もありますし、売却のタイミングが良いと購入時よりも高額で売却できる場合もあるのです。
というのも、不動産の場合、立地条件や周辺の環境によっても大きく左右されるのです。マンション購入後に周辺の開発が進んでいれば、そのマンションの価値は上がっていくのです。ですから築年数がそれなりであっても、思っていたよりかなり高額の査定がついたということも珍しくありません。

 

 

住宅ローンが残っていたら

マンションの購入の場合、多くの方は住宅ローンを組むと思います。ローンの年数も30年等、かなりの長期間ですから、売却したいタイミングでも住宅ローンが残っているという場合が多くなります。
住宅ローンが残っていたとしても売却は可能なので、心配はいりません。但し、住宅ローンが残っている場合は、そのマンションに抵当権が設定されているはずですから、売却、つまり、引き渡しのタイミングに合わせて住宅ローンを完済し、抵当権が外れるようにする必要があります。
というのも、通常は抵当権が残ったままのマンションを購入する人はいません。抵当権が残っている場合、自分の原因ではないのに購入したマンションを手放さなければならなくなってしまうことがあるからなのです。自分が中古マンションを購入することを考えて見てください。抵当権の残っているマンションを購入したいとは思いませんよね。
ですから、住宅ローンの残っているマンションを売却する場合は、現金購入した物件と比べると少し注意が必要になるのです。

住宅ローンの残っている不動産の売却

様々な理由から、不動産を処分しなければならなくなることもありますよね。ですが、住宅ローンが残っていたらどうでしょうか?完済しなければ、勝手に売却することはできないような気がしますよね。実際のところはどうなのでしょうか?

 

 

返済途中の住宅ローンでも不動産の売却は可能

住宅ローンを返済している途中の不動産の売買に関しては、ごく普通に行われていることですし、個人間の売買でも可能なのです。実際に住宅ローンが残っていると、売却ができないのであれば、かなりの多くの人が困ってしまうことになります。
例えば、引越しをする場合もそうですよね。単身赴任という方法もありますが、1人暮らしの場合はどうでしょうか?ですから、返済途中の不動産を売却して新たな土地に購入することになりますから、住宅ローンが残っていても売却は可能なのです。

 

 

どうやって住宅ローンが残っている不動産を売却するか

住宅ローンを利用する際、一般的には購入した不動産に対して抵当権が設定されています。この抵当権は、住宅ローンが完済になるまではそのままということになります。ですから、抵当権が設定されたままの不動産を購入するというひとはまずいません。
ですから、まずは、抵当権の設定を外すということが必要になるのです。それには住宅ローンの完済ということになります。ですが、そのお金がないからローンを利用しているのですから、そう簡単ではないですよね。通常はその不動産を売却したお金をローンの返済に充てることになります。ですが、売却額が受託ローンの残額より低い場合は完済できません。その差額は自分で用意しなければならないのです。

 

 

不動産の売却と住宅ローンの返済を引き渡し日に行う

不動産を引き渡すタイミングと代金の受領は、法律上で同じタイミングである必要があります。ですから、その引き渡し日に代金が回収できますから、そのタイミングに合わせて住宅ローンを完済します。もちろん、不足分は自分で用意しておきます。このタイミングであれば、法務局での抵当権の抹消手続きができるので、抵当権が外れた状態での売却が可能になるのです。
銀行や法務局での手続きが必要になりますから、司法書士の先生に依頼して代行をしてもらいましょう。費用もそれほど高額ではありません。

近年注目されている任意売却とは

もし住宅ローンが返済できなくなってしまったら?このようなワードで検索すると、任意売却というワードがよく出てきます。以前だと、競売が当たり前だったのですが、任意売却による抵当物件の処分が増えているのです。

 

 

任意売却について

任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、売却しても完済ができない物件を競売でなく、自分で売却する方法です。自分で売却するとはいえ、勝手に売却することはできません。住宅ローンを利用した金融機関の合意が必要となります。ですが、競売に比べて任意売却のほうが高額で売却できるため、合意してくれないというケースはほとんどありません。
通常の売却では、住宅ローンがあると抵当権は解除されないのですが、任意売却は債権者である金融機関の合意により、完済できない状態でも抵当権が解除されて売却ができるという仕組みになっているのです。

 

 

残債務整理をする

任意売却で不動産を売っても、住宅ローンの残額との差額分は残債務として残ってしまいます。もちろん、これには返済の義務があります。任意売却後に債権者との話し合いを行ったうえで、毎月の返済額を決めることになります。債務者の希望が通るケースが多くなっています。任意売却をしている状態ですから、自己破産をされてしまっては残額は一切回収ができなくなってしまいます。ですから、少額でも返済を続けてもらうほうが債権者にとってもメリットがあるということになります。
とはいえ、残債務の額によっては自己破産の申し立ても検討したほうがいいかもしれません。但し、実際に自己破産が認められるかどうかは裁判所での審査次第ということになります。

 

 

任意売却はできないケースもある

住宅ローンが返済できないと任意売却できないケースもあります。まず、債権者の同意が得られない場合です。債権者の同意が前提ですから、同意が得られなければどうしようもありません。また、売却価格が高すぎる場合は買い手がつかず任意売買は失敗ということになります。後は、仲介してくれる業者の経験やスキル次第ということになります。
任意売却が不可能となると競売になってしまうので、なんとかより高額で売却できる任意売却に持ち込めるように努力が必要ですね。

競売よりは任意売却

住宅ローンの返済が不可能になってしまうと、せっかく購入した家やマンションを手放さなければならなくなってしまいます。なんとかして返済が続けられればよいのですが、経済的な理由などでどうしても断念しなければならない場合もありますよね。その売却額が残額より低い場合は、競売にかけられ、売却額が返済に充てられます。ですが、任意売却という方法もありますから、その違いを比較してみましょう。

 

 

競売による不動産の売却

競売のだと、裁判所の管理下で強制的に売却されますから、その売却額は相場よりかなり低くなってしまいます。そのため、残額にもよりますが、借金が残ってしまうというケースも少なくありません。また、競売の場合は、周辺での聞き込みが行われたり、チラシが配られたりするので、住宅ローンが返済できなくなってしまったという情報が近隣に知れ渡ってしまうということがあります。
また、お金を貸した銀行側としても、一部しか回収できないということにもなり、貸した側、借りた側にとってもあまりメリットのある方法ではないのです。

 

任意売却による不動産の売却

任意売却の場合、その売却額は相場に近い金額で売却できるというメリットがあります。また、引き渡しのタイミングも購入者との間で取り決めることができます。競売の場合は、強制的に立ち退きとなる場合があるので、そのあたりの融通は利くことになります。また、近隣に住宅ローンの返済ができなくなったことを知られる心配もありません。他にも、売却した金額の中から引越しの費用を引いて返済をするということが可能になります。
これだと、メリットばかりのようですが、デメリットもあります。住宅ローンの返済中の状況では交渉できないので、住宅ローンを一時的に止める必要もあります。住宅ローンの滞納により、信用情報機関に登録されてしまい、5年ほどは新しいローンが組めなくなってしまいます。

 

こういったデメリットもあるのですが、競売に比べると、借金の残額が少なくなるのはかなり大きいです。ですから、競売にかけられる前に任意売却をするのがよいのです。住宅金融支援機構も競売よりは任意売却をすすめているので、どうしても返済できなくなってしまった場合は、任意売却を考えてみましょう。

任意売却する時の引越しのタイミングは?

任意売却で購入者が見つかると、愛着のある家からすぐに出たくはありませんが、所有者はその不動産を新しい買主に引き渡しをしなければならず、物件から引っ越ししなければなりません。ただ、すぐに引越し先が見つかるわけでもないですが、任意売却をする際には、どのタイミングで引越しすればよいのでしょうか。

 

 

早く引越せばよいわけではない

不動産を明け渡すことが決まっているのだから、すぐにでも引越しした方がよいだろう。多くの人がそう考えるかもしれません。でも実際は、早く引越せばよいというわけでもないようです。
まず、抵当権者が担保権の抹消を渋ってしまうと、任意売却そのものができなくなります。また買主が決まったからといって、契約が成立するわけではありません。例えば、住宅ローン特約付きでの契約を買主がしても、売主が本承認される前に引越してしまうと、本承認がおりません。ゆえに契約は白紙となってしまい、売却できなくなってしまいます。
つまり、安易に引越しをしてしまうと、その後に任意売却ができなくなる可能性があります。不動産が売れなければ、住宅ローンの残り夫妻に充てることもできませんし、引越しどころではなくなります。引越すタイミングとしては、任意売却の契約が全て成立したことが決まってからです。不動産会社とよく相談し、引越し日を決める必要があります。

 

任意売却時の引越しは、ギリギリまで待つ

任意売却する際の引越しは、ギリギリまで待つのが得策です。先ほど説明したように、契約が白紙になるリスクがあるのも一つの理由ですが、それ以外にも理由があります。それは、任意売却中は金銭的な負担がなくその家に住むことができるからです。
また、任意売却をすると、売却代金から引越し代の一部を捻出できる可能性もあります。これは相手との交渉次第ですが、もし売却前に引越ししてしまうと、引越し可能な財力があると認識され、費用が捻出されない可能性があります。

よって、任意売却時の引越しをするタイミングは、契約が全て完了してからで問題ありません。そして、できるだけ期日ギリギリまで居ることで、金銭的な負担が少なくなる可能性があります。

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