任意売却で解決!住宅ローンの滞納・不動産競売の無料相談。東京・神奈川・千葉・埼玉

HOME 任意売却とは
住宅金融支援機構の任意売却 競売について
任意売却の条件 任意売却の依頼先
任意売却の費用と引越代 法律の専門家に相談
売却後も住み続ける方法 任意売却Q&A
お客様にお伝えしたい事 任意売却支援制度センターの方針
法律事務所の皆様へ 成功事例
自己破産をお考えの方 任意売却支援制度とは?
個人民事再生の活用方法 リスケジュールとは
離婚に伴う任意売却 新着情報
任意売却ブログ 会社概要
お問い合せ プライバシーポリシー
サイトマップ

任意売却する時の引越しのタイミングは?

任意売却で購入者が見つかると、愛着のある家からすぐに出たくはありませんが、所有者はその不動産を新しい買主に引き渡しをしなければならず、物件から引っ越ししなければなりません。ただ、すぐに引越し先が見つかるわけでもないですが、任意売却をする際には、どのタイミングで引越しすればよいのでしょうか。

 

 

早く引越せばよいわけではない

不動産を明け渡すことが決まっているのだから、すぐにでも引越しした方がよいだろう。多くの人がそう考えるかもしれません。でも実際は、早く引越せばよいというわけでもないようです。
まず、抵当権者が担保権の抹消を渋ってしまうと、任意売却そのものができなくなります。また買主が決まったからといって、契約が成立するわけではありません。例えば、住宅ローン特約付きでの契約を買主がしても、売主が本承認される前に引越してしまうと、本承認がおりません。ゆえに契約は白紙となってしまい、売却できなくなってしまいます。
つまり、安易に引越しをしてしまうと、その後に任意売却ができなくなる可能性があります。不動産が売れなければ、住宅ローンの残り夫妻に充てることもできませんし、引越しどころではなくなります。引越すタイミングとしては、任意売却の契約が全て成立したことが決まってからです。不動産会社とよく相談し、引越し日を決める必要があります。

 

任意売却時の引越しは、ギリギリまで待つ

任意売却する際の引越しは、ギリギリまで待つのが得策です。先ほど説明したように、契約が白紙になるリスクがあるのも一つの理由ですが、それ以外にも理由があります。それは、任意売却中は金銭的な負担がなくその家に住むことができるからです。
また、任意売却をすると、売却代金から引越し代の一部を捻出できる可能性もあります。これは相手との交渉次第ですが、もし売却前に引越ししてしまうと、引越し可能な財力があると認識され、費用が捻出されない可能性があります。

よって、任意売却時の引越しをするタイミングは、契約が全て完了してからで問題ありません。そして、できるだけ期日ギリギリまで居ることで、金銭的な負担が少なくなる可能性があります。

任意売却においての司法書士の役割とは

住宅ローンを支払うことが難しくなり、任意売却という手続きを取る人もいます。基本的には不動産会社、そしてローン会社、あるいは借入先の金融機関とのやり取りになります。まれに司法書士に相談する人もいるのですが、果たして任意売却においての司法書士の役割とは何でしょうか。

 

 

司法書士は主に書類作成で依頼する

不動産売却において、一般の方ではなかなか難しいのが書類の作成です。そしてメインとなるのが、登記という作業です。不動産売却をする人は、住所の変更登記、そして担保の抹消登記という二つの登記をしなければなりません。
不動産には、必ずその物件の権利者が存在します。登記はそれを証明するための役割があります。住宅ローンを組んでいた場合、ほとんどの人が、その不動産の権利者だったはずです。でも、これから売却するにあたり、買主に権利を渡さなければなりません。ゆえに、登記登録を抹消する必要があるのです。その際の書類の作成を依頼するのが、司法書士となります。

他にも、不動産会社が作成した書類のチェックも依頼できます。不動産会社の中には悪質な会社がいて、詐欺行為をする可能性があります。それを未然に防ぐためにも、司法書士に見てもらうことが重要となるのです。

 

司法書士の依頼料は?

実際に司法書士に仕事の依頼をする場合、どれぐらいの費用がかかるのでしょうか。これは依頼する登記の内容によって変わってくるのですが、売主が負担する費用は一般的に抵当権抹消と登録免許税の合計数万円が発生します。ただし、その費用も任意売却では債権者から費用控除の対象となり、所有者が負担することはありません。

司法書士は国が認めた登記時の書類作成の専門家です。担当する司法書士は一般的には取引を行う仲介会社が手配しますが、場合によっては自身で司法書士を探すことも可能です。

任意売却の時は弁護士に依頼しなければならないのか?

任意売却をすることになると、一般の方であれば何から始めればよいのか分からないと思います。そこで専門家である弁護士に相談する人も多いのですが、必ずしも相談しなければならないものなのでしょうか。

 

 

弁護士への相談はマストではない

結論から申し上げると、任意売却には弁護士への相談はマストではありません。あくまで不動産の売買の手続きのことなので、不動産会社に相談すればよく、弁護士にあえて相談する必要がないのです。よって弁護士相談費用なども発生しないため、その点は安心です。発生するとすれば、不動産会社へ支払う仲介手数料、所有権移転のための登記費用、また売買契約書に必要な印紙代ぐらいです。

 

ではどういったケースで、弁護士に相談することになるのでしょうか。それは、住宅ローン以外にも借り入れがあり、債務整理をしたい人。自己破産することを検討しているなど、住宅ローンを含めた借金について総合的に相談をした人が、弁護士に相談するケースがあります。任意整理、自己破産、個人再生など、任意売却後も借金の返済が難しく、その後の生活について相談しなければならない時に、弁護士が必要になります。
任意売却した後、自分で住宅ローンを返済できる見込みがあるのであれば、特に法律の専門家に相談する必要はありません。

住宅ローンを滞納するとこんなに危険!どんなデメリットが?

住宅ローンは、毎月返済できる見込みがあるので、申し込みをするものです。しかし、世の中全てが予定通りにいくわけではありません。健康上の問題、経済的な事情により、返済できなくなることがあります。
お金ができた時に返済すればいいやと、軽い気持ちで滞納してしまうと危険です。住宅ローンを滞納すると、こんなに危険なことがあります。

 

 

たった1日の滞納でも回数を重ねると問題あり

例えば、支払い期限をたった1日過ぎてしまったらどうなるのでしょうか。期限の翌日に返済したし大丈夫だろうと思う人もいるかもしれません。しかし、1日でも滞納してしまったら、記録として残ってしまうのです。
この住宅ローンを滞納したという事実は、今後さまざまな信用情報で損することになります。クレジットカードを作れなくなったり、銀行からお金を借り入れできなくなる可能性があります。また携帯電話の割賦契約も、信用情報に傷があると組めないこともあります。
このように、滞納したという事実は、その後5年は信用情報に影響します。滞納が解消されてから5年後には登録が抹消されますが、5年は長い期間です。1日でも滞納しないように、毎月早めに支払うように気をつけましょう。

 

滞納は長くなればなるほど危険

住宅ローンの滞納は、長くなればなるほど危険です。最初の1~2カ月は、電話や文書による通知がきます。滞納してますよという、お知らせのようなものなので、厳しい取り立てなどはありません。しかし、3カ月を過ぎてしまうと、代位弁済の手続きが始まります。そして、対象の物件の状態を確認するために、自宅へ訪問されることもあります。
代位弁済が認められると、保証会社がローンの借り入れ先に一括で支払うため、以降は住宅保証に対して支払いが発生します。その際、一括払いによる請求が行われ、もし支払えない場合は、任意売却や競売などで家を手放さなければならなくなります。滞納は、遅くても2カ月までにしておきましょう。

 

住宅ローンの滞納はリスクが大きいです。自分自身の信用も関わりますし、長くなると家を手放すことにもなります。住宅ローンの支払いは、他の何よりも優先してするようにしましょう。

住宅ローンの連帯保証人はリスクが大きい

連帯保証人というと、借金をする時に必要という認識もあると思います。それは住宅ローンを組む上でも同じことです。住宅ローンを組むとき、連帯保証人をたてることなくローンを組むこともできる人もいます。ただ、実際は保証人を立てて組んでいる人が多いです。でも、実はそれはとてもリスクが大きいことなのです。

 

 

連帯保証人を立てるとローンが組みやすい

リスクが大きい反面、連帯保証人がいることにより、ローンが組みやすくなるというメリットもあります。債務者の収入だけでは、お金を借り入れできないことがあります。そんな時に連帯保証人がいると、保証人の収入を担保に住宅ローンを組むことができるようになります。だから、より高い金額を借り入れすることができるのです。
また夫婦で住宅ローンを組む際に、パートナーに連帯保証人になってもらうことがあります。そうすることで、民間の金融機関でも借入がしやすくなるため、借入先の選択肢が多くなります。
ただ、誰でも連帯保証人になれるわけではありません。その人の支払い能力や、過去に信用情報機関へのブラックリストに登録されていないか、など支払い能力や実績も見られます。

 

連帯保証人にも同等の責任が発生する

連帯保証人になる上でのデメリットは、やはりその人にも債務者と同等の責任が発生することです。もし住宅ローンが返済されなくなった場合、債権者は、債務者と連帯保証人、どちらにも一括での返済を請求できる権利があります。よって、債務者が支払う不可になった場合、支払わなければならないのです。
もし連帯保証人も支払い不可になった場合、住宅は競売にかけられることになります。そして、連帯保証人も、信用情報機関へ登録されてしまいます。
主債務者が自己破産をしてしまった場合、住宅ローンの支払い義務がなくなるため、連帯保証人に債務の請求全てがいくことになります。連帯保証人もまた自己破産するということも珍しくないのです。

住宅ローンの連帯保証人は、主債務者とほぼ同等の責任が生じます。いくら親族といえど、いくら親しい間柄といえど、容易になることは危険です。連帯保証人を頼まれたら、慎重に考えましょう。

任意売却の時の引越し費用はどうなるのか?

自分が住んでいた不動産を任意売却で売るということは、すなわちそこから出なければなりません。引越しには費用がかかります。住宅ローンを支払うことが難しい人は、引っ越し費用もままならない場合も多いです。任意売却の時の引っ越し費用はどうなるのでしょうか。

 

任意売却による引越費用は配分されるケースがある

任意売却によって処分した売買代金は、必要な諸経費に分配されます。まず優先されるのは、住宅ローンの残債です。他には、物件売却時の不動産介入手数料、そして司法書士には、抵当権の抹消費などが支払われます。そして固定資産税を滞納していた場合も、売却されたお金から支払われることになります。
まず優先されるべきは、滞納しているローン残高と、任意売却によって必要となった経費ということですね。
では、引っ越し費用にはお金は分配されるのかというと、必ずしもそういったわけではありません。あくまで債権者が認めた場合のみ、引っ越し費用として利用することが認められるケースがあります。債権者には引っ越し費用を負担する義務はないのです。
ただ、債権者は債務者が経済的に逼迫していることは把握しております。家から出て行ってもらわないと、明け渡しもできないので、債権者も困ります。また心情的に理解できる部分もあるのでしょう。引っ越し費用は、あくまで債権者の善意によって融通することができる、ということを理解しておきましょう。

 

引越し費用が貰えないケースは?

ただ、以前は認めてくれていた引越費用も近年では費用控除を認めないという債権者も多くなりました。その場合は売却が成立するまでの数ヶ月間で少しでも蓄えをすることをお勧めします。どうしてもご自身で用意ができない場合は任意売却を行う仲介業者へ相談してみることも一つの手段です。何かしら方策を考えてくれるかもしれません。

住宅ローンの支払いに困ったら親族間売買という手がある

やっぱり頼れるのは親族です。困ったことが発生すると、知人や友人に相談したり助けてもらったりすることもあるでしょう。でもお金の問題だけは、他人を頼るわけにはいきません。そこで協力を要請するのが、親族です。
住宅ローンも同じであり、もし支払いに困った時は、親族間売買という方法があります。一体どんな手法なのでしょうか。

 

親族間売買って何?

親族間で、不動産の名義を変更する場合、二つの手段があります。一つが売買、もう一つが贈与です。贈与は、贈与税が発生するため、かえって高くつくことがあります。でも親子間売買であれば、親族が不動産を購入するものなので、高額な税金は発生せず、一度の手続きで済みます。だから、親子間、あるいは親族間で不動産を受け渡しする際には、税金対策としてあえて売買という手続きを取る人がおります。
ただし、親族間売買だからといって、割安な価格で売買するわけにはいきません。なぜなら、適正価格で売買しなければ、みなし贈与税がかかることがあるからです。
つまり、親族間といえども、普通に不動産を売買するのと同じ手続きを踏む必要があります。債務者は、売買にとって得た金額をローンの返済に充てることができます。
また、不動産を他人の手に渡さずに、親族間に買ってもらうことで、その家に住み続けることもできます。

 

親族間売買の注意点

不動産を親族間売買する際には、いくつか注意点があります。まず気にしなければならないのが、譲渡所得税です。不動産の売却によって得られた利益に対して、譲渡所得に対しての課税が発生することがあります。譲渡した側、つまり売りたいと思っている側に発生する税金なので、気をつけなければなりません。
また、不動産の登記名義の書換は忘れずに行いましょう。親族だからつい手続きを忘れてしまいがちですが、忘れるとリスクが大きいです。不動産の名義が変わっていないことで、遺産相続の際にトラブルになることもよく聞かれます。面倒でも必ず手続きはしておきましょう。

親族に不動産を購入してもらうことで、家を親族の間に残しておくことができたり、住み続けることができるようになります。親族に頼れる人がいれば、一度相談してみるとよいでしょう。

任意売却をする方法は?完了までの期間は?

任意売却をするためには、いくつかの手続きを踏まなければなりません。また、手続き開始をしてすぐに売却がされるものでもありません。どうやって任意売却をするのかその方法と、手続きが完了するまでの期間について解説いたします。

 

 

任意売却の流れ

任意売却をためには、まず以下のような流れとなります。

住宅ローンを滞納する(あるいは延滞する)→住宅ローの一括支払い請求が届く→債権者による代位弁済→信用情報へ登録される→保険会社、あるいは債権回収会社が回収窓口となる

ここまでくると、債権者には売却するという手段を取ることができます。そして任意売却という手段をここで選択するのです。その後の流れはこうなります。

専門の相談室へ相談→任意売却の媒介契約をする→債権者に対して任意売却の申請をする

専門の機関と契約した後の手続きは、全て専門家に一任する形となります。そして、不動産の販売活動が開始され、あとは買主が現れるのを待つ形となります。買主が決まりましたら、不動産売買を締結し、債権者は引っ越しを進めることになります。任意売却が完了しましたら、売却額から住宅ローンの返済額から金額が差し引かれ、残った金額が改めて住宅ローンとして確定します。

ちなみに、任意売却を相談する専門の機関とは、特に決まりがありません。債権者が自由に選択でき、不動産会社、弁護士・司法書士、銀行などが挙げられます。不動産売却の知識、残債の処理の仕方、法律の知識があるところに相談しましょう。

 

任意売却には、3~6カ月要する

任意売却が完了するまでは約3~6カ月は要すると思っていた方がよいでしょう。手続きが完了するためには、買主が見つからないといけません。一般的に、販売期間は3~6か月間なので、この間に買主が見つかれないといけません。もちろん、物件の価値が高ければすぐに買い手が現れることもあり、その場合1~2カ月で手続きが終わることもあります。

任意売却をする際はしっかりと手順を踏んで手続きをする必要があります。専門家に相談し、自身の引っ越しの準備と合わせて手続きを行いたいところです。

競売と任意売却にはこんな違いが!?

住宅ローンを払えなくなった債務者は、二つの方法で住宅を売却できます。一つは、物件を競売にかけられること、もう一つが任意売却することです。この二つ、同じ住宅を売る手続きですが、中身が全く違います。

 

競売は債務者にとって厳しい手段

競売は、裁判者が許可し、強制的に住宅を売却する手段です。ゆえに、債務者にとっては厳しい手続きとなることは間違いありません。入札形式で物件が売られることになり、売却額も市場価格の7割前後にしかなりません。また、住んでいる人は、強制的に立ち退きを命じられます。もし住み続けた場合、不法占拠者として追い出されることもあります。
また、競売したお金をローンの返済額に充てても、残債は残ります。そしてその残債も一括で返済が求められます。もしそれが払えなくなった場合、自己破産をするしかなくなる場合もあります。

 

そして、競売にかけると、その物件の情報が新聞やネットに公開されることになります。つまり、プライバシーがほとんどなく、知人や近所の人、職場などに知られることもあるのです。
競売は、債務者の意思をほとんど聞いてくれることはありません。入札が開始された時点で、権利はほとんど失われるといっても過言ではないでしょう。

 

 

競売と任意売却

 

 

任意売却は債務者の意思が反映される

一方、任意売却は債務者の意思がある程度反映される手続きです。まず売却額は、市場価格とほとんど同等になります。可能ならリースバックをすれば、買主に対してリース料を払うことで住み続けることができます。
任意売却した金額を返済額に充てた後に残った残債も、一括ではなく分割で支払うことができるので、無理なく返済できます。そして何より、一般的な不動産売却と同じ方法なので、事情を周囲に知られることがありません。
売却する方法売却後の生活も、ある程度債務者に寄り添ってくれる手続きです。

 

競売と任意売却には、細かな点も含めて、多くの違いがあります。
そして明らかに任意売却の方が、債務者にとってメリットが大きい手続きです。住宅を売ることになったのであれば、二つの手続きの違いを理解しておくと、より賢明な選択ができるでしょう。

住宅ローンの返済に困ったら任意売却を検討しよう

住宅ローンの返済は厳しいものです。ローンを組んだ当初は返せると思っていても、人生どこで何があるか分かりません。仕事がなくなったり、病気で働けなくなるなど、収入源がなくなることは珍しくなく、ゆえに、住宅ローンの返済ができなくなってしまう人もいます。
もし返済に困った時は、任意売却という手続きを検討してみましょう。

 

 

任意売却って何?

任意売却は、言葉の通り、任意で住宅を売却することです。住宅ローン滞納、あるいは延滞してしまうと、お金を貸している金融機関がローンの残債を一括で返済することを要求することができます。残債務の一括返済は当然難しいため、その支払いができないと、金融機関は担保となっている住宅を強制的に売薬することができます。そうやってローンのお金を回収しているのです。
この、強制的に売却する際に用いられるのが”競売”です。裁判所が所有者の同意なしで売却することを認め、物件の購入者を入札方式で決定します。
それに対して任意売却とは、不動産業者や法律事務所など専門の機関が債権者と債務者の間に入り、債権者の合意を得て住宅を売却する手続きとなります。競売より住宅の売却価格がより市場価格に近い金額で売られ、無理のない返済方法を選択することができます。また、競売で落札された場合、強制的に立ち退きしなければなりませんが、任意売却だと引っ越し時期など融通がきくようになります。
つまり任意売却は、競売に比べると融通がきく手続きであり、債務者にとっては今後の生活の見通しも立てやすくなるのです。

 

任意売却したからといって借金がなくなるわけではない

任意売却が、債務者にとってメリットの大きいものであることは間違いありません。ただ、手続きをしたからといって、借金がなくなるわけではありません。売却した金額を返済にあてても、まだ住宅ローンが残るケースがほとんどですし、滞納した、あるいは延滞したとう事実を消すことはできません。
あくまで、今後の生活と返済の負担を減らすことができる手続きと認識しましょう。

任意売却について相談を受けている専門の機関があります。まずはそこに相談してみましょう。

1 / 1312345...10...最後 »

任意売却に不安を感じている方、ご安心ください!当センターが全てサポートいたします。

  • 任意売却支援センター
  • メール・FAXでの受付

COMTEMTS

任意売却特集

新着ニュース

コラム

覚悟の瞬間 株式会社 セルバ・プランニング 小林努

任意売却で再生するための5つのポイント

会社経営者・自営業者様の任意売却について

法律事務所の皆様へ

運営会社

株式会社 セルバ・プランニング

東京都品川区西五反田2-7-11
TEL 03-3492-5721
FAX 03-3492-8410

一般社団法人 任意売却協会会員

<サポートエリア>
首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)
を中心に全国対応いたします。

関連サイト

SELBA

一般社団法人 任意売却協会

GSL