任意売却ブログ ｜ 任意売却支援センター

最近の任意売却の相談の中で、最も増えているのがリースバックのご相談です。
リースバックとは何か？簡単に言うとあなたの家を投資家に買ってもらい、賃料を払って住み続ける方法です。
正式な名称はセール＆リースバックです。セールは「売却」、リースバックは「借り戻し」、「売ったものを借り戻す」という事。

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ローン残高が少ないシニア世代には有効な方法

元々リースバックは、企業のキャッシュフロー改善のための会計上の手法で、企業が所有する不動産や機械をバランスシートから取り除いた後、リース料を払って継続使用する事を言います。
最近では、個人のハウスリースバックという名称で、住宅ローンを完済されたシニア世代を中心に利用されているケースも多いようです。また、売却した不動産を将来買戻す事も可能となります。

売却価格は一般相場より安くなる

しかし、売却しても剰余金が見込めない任意売却では、キャッシュフローが改善される事はありません。また、任意売却後にローンを組むことは困難なため買戻しもほぼ不可能と思われます。
それ以前の問題点として、その売買価格にあります。リースバックでの購入者は、不動産会社か投資家が一般的で購入価格は市場の7～8割程度と低くなります。

任意売却でのリースバック成功率は低い

前述のように剰余金が見込めるケースなら、市場の7～8割程度で売却しても、リースバックのメリットを勘案すれば売主も納得される価格でしょう。
しかし任意売却の場合、価格の決済権は売主ではなく債権者が握っています。もし、実勢相場より安い買付証を債権者へ提出しても、承認される事はないとお考えください。

リースバック希望なら任意売却の専門家に依頼

では、前述のように任意売却でのリースバックは不可能なのか？諦めないで下さい、出来る可能性はございます。しかし、それは任意売却の経験を積み、債権者との交渉に慣れている任意売却のプロに任せる必要があります。
任意売却のサイトには、いかにも簡単にリースバックができるような記述を目にします。それにつられて、依頼しても失敗する可能性がございますので、リースバックについては十分に説明を受け、リスクについても理解したうえで依頼しましょう。

2022/12/16

当センターに相談されるお客様に「個人民事再生」を希望される方も増えております。 この制度は、マイホームを残したまま他の債務を圧縮する事ができるため、住宅ローン以外の借金（消費者金融やカードローン等）が多額にある債務者にとっては、その名の通り「再生」のための手段と考えられます。

しかし、現実をみると個人民事再生を行った数年後に、せっかく残した自宅の任意売却を行ったり、自己破産申請する方も多くいらっしゃいます。小手先の債務整理で再生手続きを行う前に「なぜ、そのような借金を抱える状況になったのか」原点に戻って考える必要があります。最初の住宅ローンを組む際に、無理な返済条件で借入れると毎月の収支が赤字となり、それを埋めるために他で高利の借入をしてしまうケースがあります。最初は何とか乗り切れても、それを繰り返しているうちにいずれは破綻する結果となります。

「家族のためにマイホームだけは残したい」という考えは分かりますが「債務整理に至った要因が住宅ローン」である事を理解しなければ、また同じ事を繰り返す事となるのです。まず、個人再生を決断する前にもう一度家計の収支を見直し、無理な返済であればご家族に説明して、ご自宅の任意売却も考えるべきでしょう！

個人再生の後、更に自己破産というような債務整理を繰り返さないため、まずはご自身の生活の基盤を見直す必要があると考えます。

2022/12/6

＜関連リンク＞

自己破産と個人民事再生の比較

個人民事再生の注意点

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もし、あなたが住宅ローンを滞納し、今後の返済目途が立たない場合、最初に取るべき行動は何でしょう？

1.弁護士など、法律事務所に相談する。

2.カードローンや知人・友人などに、借金の申し入れをする。

3.銀行へ連絡し、返済できない事を伝える。

滞納が始まると、銀行からの督促に対して過剰に反応し、慌てて弁護士に相談するという間違った対処をされる場合があります。相談に行った先で「自己破産」を勧められ、断ることができず、流れのまま破産申請される方もいます。
また、クレジットカードや消費者金融の借入、または親類や友人・知人に頭を下げて一時的に凌いだとしても、その行為こそが「破綻状態」であることに気づかなくてはなりません。

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■前述の質問の答えは、3番の「銀行へ連絡し、返済できない事を伝える」

皆さんは、銀行へ連絡する際に「ありそうな言い訳と返済日の確約」がなければ、「電話しても仕方がない」とお考えでしょう。しかし、それは返済可能なお客様のケースであり、既に破綻状態の方は、はっきりと「返済できません」と回答すべきなのです。ここであやふやな返事をすると、それ以降も不要な催促を招く結果となります。

■数か月間は滞納する権利がある。

一度や二度の滞納があっても、すぐに競売にはなりません。一般的に銀行の「期限の利益喪失期間」は3～6ヶ月あります。逆に言うと、その期間は「滞納しても大丈夫な期間」と考え、一旦冷静になり、気持ちの整理をしましょう。その間に、当センターの無料相談を利用いただく方法も良策かもしれません。

銀行の担当者から、返済方法について詰められる事も想定されますが「今後は任意売却も含め検討します」と回答し、できない約束はしない事。くれぐれも言いますが、慌てて法律事務所へ駆け込む行為は避けましょう。

2022/11/30

＜参照記事＞

滞納の始まりは再建への道筋

自己破産は安易にしない

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近年は夫婦の離婚割合が高い時代ですが、その際の住宅ローン問題は頭の痛い課題です。しかし、その解決を後回しにしてしまうとトラブルになるのが以下の２つの事例です。

1.離婚の時点で、家は元妻と子供が住み続け、住宅ローンを元夫が払う約束をした。

元々、その約束自体に無理があります。元夫が資産家や高収入を得ている人なら問題ないですが、その約束も無期限に続くことは考えられません。しかも、離婚して数年が経過している中で、今更問題が発生しても、その解決には相当な労力が必要です。離婚の段階で任意売却をし、あとに遺恨を残さないようにしなければなりません。

2.離婚の際に妻の連帯保証人を外してくれる約束をした。

ローンの連帯保証人を外す権限が夫にあるのなら可能でしょうが、残念ながらそうではありません。また、銀行に対して「離婚するので連帯保証人を外して下さい」と申出ても門前払いされるだけです。
ですから、元々できない約束をすること自体問題ですが、離婚の際に家も売却し後々トラブルが起きないよう対処しておくべきなのです。もし任意売却で残債が残るような場合でも、その残債を夫が支払う事で妻に迷惑をかけない対策をすることも重要です。

このような問題解決には専門家に依頼

元々離婚には精神的な苦痛があり、早く解決したいとの思いから無理な約束をしたり、早めに解決すべき住宅問題も後回しになる事も多いのです。しかし、数年してから問題が起きるとその解決のために、それ以上の苦労と困難が伴います。もしかして、お互い別のパートナーが存在するかもしれません。ここで弁護士に依頼しても費用がかかりますし、相手もいきなり弁護士登場では敵対感情が生まれてしまいます。もし、任意売却の方向性が決まっているなら、当センターの任意売却専門のスタッフに相談される事をお勧めいたします。お互いの間に入って親身に対応させて頂きます。

2022/11/23

＜関連リンク＞
離婚に伴う任意売却

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

夫の連帯保証人から外れたい！

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住宅ローンを滞納されている方は、管理費や修繕積立金、駐車場料金などを滞納しているケースも多いようです。築年数の経過したマンションなどは、修繕費が高く管理費と合計すると月額3万円以上の場合もあり、３年も溜めると100万円を超える滞納額になってしまいます。

マンションを売却する際に、売主はこの管理費などの滞納金を精算しない限り、決済の取引が出来ません。しかし、ローンを滞納している状況下では、100万円もの資金捻出は困難となります。その場合、任意売却に同意された債権者に売買代金の中から控除をして精算することになります。

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マンション管理組合としても、この管理費の長期滞納は頭の痛いところです。それを、法的処理を行わず任意売却によって滞納額全額を回収できる事は、マンションを維持運営する上で組合としても助かるのです。
管理費などの滞納額がたまり、管理組合からの対応に苦慮されている方は、当センターまでご相談下さい。

2022/11/7

＜関連リンク＞

マンション管理費は滞納しても大丈夫？

マンションの任意売却

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時効という言葉を聞くと、よく刑事事件の時効を思い浮かべます。しかし、時効は刑事事件だけではなく債権など民事での時効も多く取り扱われています。簡単に例えると「あなたは私の借金を何年も放置してあるから、もう払わなくてもいいでしょ」というのが時効です。

＜住宅ローンの残債は５年で時効＞

一般的に債権の時効期間は10年ですが、それぞれ期間が定められており任意売却した後の住宅ローン残債については短期消滅時効として時効期間は5年となります。なので、5年間債権者から返済を逃げられれば借金はチャラになる訳です。しかし、そんな簡単に逃れる事はできません。債権者が訴訟手続きを執ると時効を中断する事が可能となります。ある債務者の方は、4年半ほど督促がなく、いよいよ時効が成立する直前に通知書が届いたという情報を聞きしました。

では、債権者は必ず訴訟を起こすのか？と言うとそうも限りません。保証会社や債権回収会社などの金融機関には、回収できない不良債権が山ほどあり、返済不能と思われる債務者に多くの費用をかけても無駄になると判断した場合、5年間時効の中断手続をしないケースもあります。

＜時効消滅した事例＞

当センターでも以前に任意売却をしたお客様の事案で、売却後の残債が800万ほどありましたが、ご本人は高齢で年金生活のうえ他の収入がないため何年も返済ができてませんでした。しかし、その債権には自宅不動産を所有され収入もある義理の息子さんが連帯保証人となっていたのです。私たちは当然連帯保証人である息子さんに請求が及ぶものと考えておりましたが、結局5年間経過し消滅時効となった事例です。

このようなケースは稀なのでしょうが、なぜ債権者は訴訟を起こさなかったのか理由は定かではありません。思い当たる事は、元々の債権者が住宅ローン専門会社で任意売却の直前に他のファイナンス会社と合併したため、連帯保証人の存在があやふやになってしまった可能性が考えられます。

任意売却後の残債が多額に残り、自己破産もお考えの方もいらっしゃると思いますが、実際に訴訟手続きが行われた時点で弁護士に依頼しても遅くはありません。
残債についてご心配のお客様は、任意売却支援センターもしくは当センター顧問の法律事務所にご相談下さい。

2022/10/28

＜参照ページ＞
任意売却した後の残債務の対処方法
いつまで返済が続くのか？
法律の専門家に相談

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わかるようでわからない任意売却の手続き

住宅ローンが支払えない時の最終手段と言えば、真っ先に推奨されるのは任意売却ではないでしょうか。最近ではインターネットでも積極的に宣伝されているため、聞いたことがあるという方もいるかもしれません。

しかし、それらによってなんとなく言葉は知っていたとしても、具体的にどういう手順で、どういう手続きをするものなのかまでは知らない人も多いはず。ましてや任意売却の手続きを考えるとなれば、インターネットで難しい専門用語を理解するだけでも一苦労のはずです。

そんな時には一人で悩み込まず、専門家に相談しましょう。住宅ローンの任意売却を相談するなら、まず思い浮かぶのが任意売却支援センター。家のことなど何もわからないという方と違い、その道のプロ。任意売却における疑問点や注意点など、わかりやすく説明します。

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2022.10.2

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しかし、住宅ローンを組む際に連帯保証人を付けているケースでは、そう簡単にかたづけられない事となります。債務者本人が自己破産により債務免責を受けた場合、当然ながら債権者は連帯保証人にその債権を請求することとなります。連帯保証人が、その債務の履行をしなかった場合は、連帯保証人の自宅や給料の差し押さえも考えられます。債務額によっては、連帯保証人も自己破産を検討すべき状況もあるのです。

2022/9/22

＜参照リンク＞

連帯保証人に迷惑かかるのか？

自己破産は段取りを考えて

自己破産したら家族に迷惑がかかるのか？

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2022.9.6

＜関連リンク＞

返済を止めることの意味

ローン返済をストップする行為