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所有者が行方不明でも任意売却はできるか?

「所有者が行方不明になり住宅ローンを滞納してるのですが、任意売却できますか」当センターには、時折このような相談があります。

 

このケースでは、不在者財産管理人の制度を利用すれば任意売却も可能となります。行方不明といってもは数日や数週間の不明では「不在者」とはならず、概ね3ヶ月位の行方不明の期間がないと不在者とは言えません。管理人は弁護士や司法書士に依頼する事も可能ですが費用がかかるので、任意売却の場合は面倒でもご家族がされる事をお勧めします。

 

 

不在者財産管理人の申請は、管轄する家庭裁判所に申請し審判を受ける必要があります。しかし、その審判を受けただけでは不在者の財産を処分する事はできません。管理人の審判を受けた後、裁判所に対して「権限外行為の許可の申立て」を行う必要があります。

不在者が行方不明となり、住宅ローンの返済が滞ってしまっている場合、そのままだと不動産競売に移行されるため、この制度を利用して任意売却された事例も多々ございます。

 

同じように行方不明のケースで失踪宣告がありますが、その場合は行方不明になってから7年経過しないと認められません。7年間を待つよりは不在者財産管理人の審判を受けた方が不在者の財産を処分する事が可能となります。

現在、不動産の所有者が行方不明になり、お困りのご親族の方はぜひ任意売却支援センターへご連絡ください。

 

2019/5/24

 

  

ローン返済に困っても安易に賃貸に回さない

私たち任意売却専門家でも任意売却できない場合もございます。その一つとして、元々のご自宅を賃貸に回し家賃を頂いているケースです。 「賃貸オーナー」と言えば聞こえは良いですが、それを賃貸に回した背景が重要です。資金的に余裕があって不動産を増やす目的の投資家なら問題ないでしょう。しかし、住宅ローンの支払が厳しくてご自宅を賃貸に回し、その家賃でローンの返済を考えているなら問題です。

 

不動産を所有し賃貸に貸し出すことは、いち事業としてリスクも伴います。入居までの期間や退去後の空室のリスク、補修やリフォーム費用、固定資産税の負担など考慮に入れなければなりません。リスクを避けるために家賃を下げて契約にたどり着いたとしても、住宅ローンの返済額に及ばず、生活費から持ち出ししてしまうことも考えられます。

 

リーフォーム(バス)リーフォーム(トイレ)リーフォーム(キッチン)

 

そのような状況になってから任意売却をしようと行動しても、その賃貸契約が足かせになってしまう場合が多いのです。定期借家のように更新できない契約なら、契約終了後に任意売却を行う予定もできますが、それは稀なケースで一般的には更新が可能な普通借家契約が多いため、家賃の滞納などの解約事由がなければ、容易に立退きする事もできません。

 

このケースで任意売却する場合は賃借人がいる状態、いわゆる収益物件として投資家や不動産会社に販売する方法しかないのです。そこで、家賃と物件価格のバランスがポイントとなりますが、このようなケースでは物件価格に見合うような家賃(利回り)は期待できない事が往々にしてございます。

そうなると、販売価格をかなり下げないと購入希望者は現れません。場合によっては、利回りを考慮すると通常売却よりも2割~4割くらい安くなってしまうケースもあります。しかし、債権者としては「収益利回り」とか「賃貸に出している」とか債務者側の都合は全く関係なく、それを理由に価格の引き下げには応じてはくれません。あくまで、一般物件としての評価を行いますので、任意売却が困難な状態となってしまうのです。

 

このように安易に自宅を賃貸にしてしまったがために、任意売却もできず競売で処分されることは債務者も望んではないはずです。住宅ローン返済に困っても自宅を賃貸に出してしまうことはお勧めできません。既に賃貸利用されている方は当センターへご相談下さい。

 

2019/5/17

 

 

  

競売の取り下げ

競売の入札においては取り下げされるケースが良くあります。債務者は執行停止文書を裁判所に提出して競売手続の停止を求めることができ、執行裁判所がこれを認めると、競売の手続は取消されます。
なお、競売を申し立てられた債務者からの取下げは出来ません。競売開始決定通知が届いた後でも、任意売却により債権者との合意ができ円満にまとまれば競売を取り下げも可能となるのです。

ただし、競売の申立てに相応の費用がかかり、債権者によっては任意売却に応じないケースもありますので、債務者は競売開始決定される前に任意売却専門の会社に相談されるのが理想です。
競売の取り下げの期日は競売開札日の前日までとなっています。開札後でも売却許可決定確定前なら、執行抗告を提出し確定を止め、競売申立人に競売申立を取下げてもらう方法もあります。買受人が代金を納付した後は取下げできなくなります。

 

入札期日が近づいてから当センターに相談される方もおりますが、日程的に無理があり任意売却をお断りする場合もございます。何事も早目に連絡いただく事をお勧めいたします。

 

2019/4/17

<関連ページ>

競売の取り下げはいつまで?

競売開始決定通知で終わりではない

 

 

任意売却での引越しは、いつ頃すればよいのか

任意売却をご依頼されるお客様から「引越しはいつすればよいのか」という質問を受けます。ご自宅の売却ですから、内覧等の立ち合いの煩わしさから早期の引越しを希望される方もいらっしゃいます。しかし、私たちがお客様にお話しすることは、購入者が決まり物件引渡しの時期が明確になってからお引越しするようにお勧めしています。それには以下のような理由があります。

 

■お引越しが早ければ引越先の家賃もかかり、経済的負担が多くなる。
■100%任意売却ができるという確証がない。
■何らかの事由で任意売却不成立で競売となった場合、概ね6か月間はそのまま住むことが可能。
■当センターの支援金制度を利用するには、債権者の最終稟議が必要なため。

 

 

主に上記の理由が考えられますが、やはり大きな理由は家賃負担の経済的な部分かと思います。
任意売却を行っている期間は、当然ですがローンの支払はありませんし家賃もかかりません。
お客様には、ギリギリまでご自宅に住んでいて、その間に「次の生活再建の準備をすべき」とアドバイスしております。

 

その他、お引越費用などのご心配などもあるかと思いますので、当スタッフに相談いただければ親身に対応させていただきます。

 

<関連記事>
任意売却の引越

 

  

任意売却後の返済額

任意売却をされた場合、私の経験上から売却後に残債が残ってしまうケースがほとんどです。
債務をなくすには、債務整理をするか時効を迎えない限り残債が消えることはありません。

 

その債務が残ってしまった場合、毎月いくら返済すれば良いのかよく質問がありますが、返済額に決まりはありません。「いくら返済すればいいのか」ではなく「いくら返済できるのか」がポイントとなります。売却後は家賃の支払も発生するため、なるべくなら返済額は低く抑えたいのが本音です。

収入がある程度あって多くの返済可能な方は別として、一般的に私たちがお客様にお話しするケースでは「毎月5,000円程度の返済で交渉してください」とアドバイスしております。
無理に高い返済額を約束しても、生活が成り立たなくなる可能性も考えられますので、任意売却の際に債権者から返済額を求められたら、生活を維持するために支障のない額をご提示しましょう。

 

任意売却をお考えの方は任意売却支援センターへご相談下さい。解決方法をご一緒に考えます。

2019/4/1

<関連リンク>

 任意売却後の残債に対する誤解
任意売却した後の残債務の対処方法
いつまで返済が続くのか?

     

将来への資金管理が大事!

住宅ローン滞納が原因で大切なマイホームを処分せざるを得ない状況を考えると、ご本人は忸怩(じくじ)たる思いでしょう。しかし、今後の再生を考え任意売却をすると決断したなら、あとは将来に向けた資金管理が重要となります。

 

滞納が始まり、任意売却が終了するまでには最低でも半年から1年の期間は必要です。その間は金融機関への返済は行われない訳ですから、以前よりも資金的に余裕が出るかもしれません。しかし、資金に余裕があっても生活レベルを上げたり、娯楽や遊興費に使うことは止めるべきです。

 

 

売却後は新たな住居の家賃支払が発生し、そのための引越費用もかかります。業者の言う「引越代100%確保」を全て鵜呑みにしないでください。当センターでもこれまで、ほとんどのケースで必要な引越費用は確保できています。しかし、それは100%保証される訳ではありませんし、債権者が認める控除費用も10万、20万に減額されるケースも増えております。ですので、業者からの引越代は最初から当てにせず、ご自身で蓄えをするお気持ちで臨む方が楽かもしれません。予定通りの費用が確保できれば、それは次への準備資金となります。

 

また、売却後の住居を探す際に、従来の住宅ローンの支払額と同等額の家賃を検討される方がおられますが、そこで無理をすると家賃滞納の恐れがありますので、無理をせず居住環境レベルは落とすべきと考えます。
任意売却業者は家の処分が済めば終わりかもしれませんが、債務者にとってはこれからがスタートとなります。
そのための資金計画は早めに準備しましょう。

2019/3/20

 

   

住宅ローンは何年で返済している?

マイホームの購入は、多くの人にとって人生で一番大きな買い物です。キャッシュで一括で支払える人などめったにいません。ほとんどの人が住宅ローンを組むことになります。
25年、30年など、長期的なローンを組むという話をよく聞きますが、実際に何年ぐらいで完済している人が多いのでしょうか。

 

 

住宅ローン完済までの平均期間は14.4年

住宅金融支援機構が行っている調査によると、住宅ローン完済時の返済期間の平均は14.4年だったようです。思っているよりも早く返済していることに驚きです。しかし、借入期間の平均は25.4年となっておりました。つまり、借入時は25年で組むものの、それより早く完済している人が多いということが分かります。
実際に、住宅ローンの借入期間は、25年以上35年以下が、54%近くと約半数以上を占めました。しかし、実際に返済した期間で25年以上35年以下の人は、5.4%しかいなく、15年以下に返済している人は70%近くいらっしゃいます。

 

繰上げ返済や他行への借換が有効

どうして最初の借入期間より10年も返済期間が短いのか?例えば、まとまった金額が入ったり、貯蓄ができたら、一部繰り上げ返済をすることができます。また、借り換えという手法もあり、より金利が低いローンに乗り換える人もいらっしゃいます。それが返済期間の平均を短くしている要因かもしれませんね!
いずれにせよ、多くの人が15年以下で住宅ローンを返済しているという事実があります。やはり、長期でローンを組めば組むほど、金利分損することになるため、ローンは早めに返すに越したことはありません。

 

破産した人の割合は16%

逆に、住宅ローンを支払えず、破産してしまった人は、全体の内の16%近くいらっしゃいます。この数字も想像以上多いことがわかります。経済的理由で支払うことができず、自己破産に陥ってしまった人もいらっしゃいます。中には、任意売却や競売などで不動産を明け渡し、売却した金額で、住宅ローンを支払う人もいらっしゃいます。ただ、その場合は売却金額で住宅ローンの全てを賄うことは難しく、それ以降も残債の支払いに追われることとなります。

 

2019/2/15

 

  

離婚した時の連帯保証人のトラブルを回避するためには

夫婦でマイホームを購入し、住宅ローンを組んでいる家庭も多いと思います。そして共働きの夫婦では、ローンの主債務者を夫にし、妻が連帯保証人になっているケースが多く見受けられます。
残念ながら離婚することとなった場合、婚姻関係が切れても住宅ローンはそう簡単に清算できません。もし夫が支払い不能となった場合、妻である連帯保証人に責任が生じます。そういったトラブルにならないためには、どうすればよいのでしょうか。

 

 

連帯保証人は簡単には抜けられない

もし離婚後に、連帯保証人である妻に支払いの請求が来た場合、妻側としては連帯保証人を抜けるという手段があるかどうかです。金融機関と話し合って同意してもらう必要があるのですが、そう簡単にはいきません。なぜなら、最初は妻がもしもの時は支払うという条件でローンを組んでいるので、契約そのものに違反するためです。
ただ、中には連帯保証人を抜けることが認められるケースもあります。例えば、代わりの連帯保証人を用意することです。例えば、元夫の親や兄弟など、一定の収入のある人に代わって貰えるのであれば、交渉してみましょう。また別の不動産を担保として差し出すという方法もあります。
要するに、代替となる案を提示することができれば、連帯保証人をやめることができる可能性があります。ただし、あくまでの債権者と話し合い、それが認められた場合に限ります。自分の意志だけではどうにもならないことは把握しておきましょう。

 

離婚時に話し合い早期に解決する事が望ましい

離婚した時に、不動産の名義をそのままにしておいたがゆえに、あとからトラブルになるケースが多々見られます。元夫が支払い続けていると思っていたが、いつの間にかローンを滞納し、ある日突然競売開始の決定通知が届く、といったことも珍しくありません。
そうならないように、離婚時には共同名義の不動産についてどうするのか、話し合いしておく必要があります。返済が苦しくなったり滞納してからでは、手遅れになることもあります。お金の問題だけは、きっちりと取りきめておくことが大切です。

連帯保証人は離婚してもその責任が変わらないからこそ、離婚する時には不動産の今後の支払いや、連帯保証人について、親族も含めて話し合いする必要があります。

 

2019/2/8

離婚に伴う任意売却 のぺージもご参照ください。

 

   

税金の滞納に注意!

任意売却を行う上で注意しなければならないのが、市県民税や固定資産税・健康保険料などの税金納付です。
ローンの返済がきつくなると、どうしても税金関係から滞納が始まります。そして、数ヶ月滞納しても法的手続きに移行しないため、支払を後回しにされてる方も多いようです。

 

しかし、この税金関係を長期間滞納すると本税に対し遅滞金が約9.0%前後(平成25年以前は14.6%)が加算され、いつの間にか遅滞金の額が想定以上に膨れ上がってしまう事もあります。そして、不動産を任意売却をする際に税金の滞納が障害になってくる場合もあるのです。もし、売却予定の不動産に「差押」や「参加差押」が付いている場合には、当然ながら解除しなければ任意売却出来ません。その滞納額によっては解除が不可能となり競売を待つしかないケースもございます。

 

 

現在、税金の滞納がある方は役所から通知書が届いていると思いますので、お早めに窓口へ行き分割の相談をして下さい。約束した額の分納が行われていれば、遅滞金も軽減してくれると思います。ちなみに、税金関係の滞納金は自己破産しても免責の対象となりません。

 

もし、お気持ちが任意売却の方向で決まっているのであれば、住宅ローンのやマンションの管理費などを滞納してでも税金は優先して納付される事をお勧めいたします。

 

2019/1/25

 

<関連ページ>

競売になると税金の差押えが入ります

税金滞納の相談で任意売却はタブー

 

他に依頼してますが相談できますか?

「他社に任意売却を依頼してますが相談できますか」と任意売却支援センターにはこのようなお電話があります。
もちろん当方からの返事は「何でもご相談受付させて頂きます」とお答えします。

なぜ他の会社に相談するのか?現在、依頼している業者の対応をお聞きすると以下のような回答がありました。

 

・最初は対応が良かったので任意売却の依頼をしたが、依頼後は態度が変わってしまった。
・書類にサインしたものの、その後の報告や連絡がなくどうなっているか心配。
・何か質問すると不機嫌になるので、聞きにくい。
・担当者が高圧的な態度や説教をする。
・話がころころ変わるので、今後に不安を感じる。
・最初に約束した引越代がもらえないかもしれない。など・・・

 

上記の内容は、任意売却の業務内容でなく、全てが依頼先に対する不信感なのです。ほとんどの相談者様は、私どもが丁寧に説明すると依頼先を任意売却支援センターに変更したいと言われます。もちろん、その申出には嬉しい気持ちもございますが、簡単に変更できるものでもありません。

 

 

任意売却のケースでは、販売期間が決まっている都合上、一旦依頼すると業者を変更する事が困難な場合があります。特に競売の申立て等が始まっている案件や、すでに依頼して数か月経過しているようなケースでは変更する事で債務者のリスクとなる場合があるからです。それを分っていて任意売却を依頼した後は、債務者の要望は聞かず業者自身のペースで進めようとする不親切な業者も存在します。

 

当センターとしては、一応これまでの経緯や内容をお聞きし、当方に変更してもお客様のリスクを伴わないと判断した場合は、喜んで債務者様の依頼をお受けさせて頂きます。もし現在、依頼している業者に連絡取りにくかったり、担当者への不信感がある場合は、遠慮なく当センターのフリーダイヤルへご連絡下さい。もちろん相談料無料でご対応させていただきます。

 

 

  

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