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清水漁港

昨日は、仕事の関係で静岡市清水区に行って来ました。

 

 

物件の立ち会いと役所調査を終え、お腹が空いたので清水漁港のまぐろ館へ!

 

 

「河岸の市」ここは、以前にお客様から連れていただいた場所で、何とか記憶をたどり到着。

 

 

せっかくなので、マグロづくし定食をいただきました。

 

2019/9/20

住み続ける事はできますか?

当センターへ相談頂くお客様の中で、債務者が「現在の住宅に住み続ける事ができないか」という問合せが多くございます。そのようなご質問に対して、「リースバック」という方法もございますが、まずお客様の債務状況や物件内容をヒアリングし「親族間売買」が可能かどうかを検討させて頂きます。そこで、当センターで取り扱った親族間売買の事例を元に解説します。

 

 

 

 

<親族間売買が可能なら、自宅に住み続けられる>
任意売却では、残債を下回る価格で売却されるケースが多いのですが、仮に残債が1,500万円残っていても不動産の相場が1,000万円であるならば、債権者である金融機関も無理に「1,500万円全額返しなさい」とはなりません。これを上手く利用し、親族間売買を成立させる事ができるなら、本来1,500万円返済しなければならないものを、1,000万円で親族に任意売却し住み続ける事が可能となります。それが上手く成立できれば債務者としては願ったり叶ったりです。

 

<親族間売買は、銀行の住宅ローンが利用できない>

そこで、問題となるのが売買代金となる資金をどのように用意するかです。元々購入者である親族の方が1,000万円手持ちで現金をもっているなら何も問題はありません。しかし、そのような大金がすぐにご用意できる方もそう多くはありません。その場合、その物件を担保にローンを組む必要があります。しかし、一般の銀行の場合、親族間での売買は保証会社の融資対象外となるため住宅ローンが使えないのです。では、どうすれば良いのか?このケースでは親族間でも融資可能な「信販系のローン会社」を利用します。金利は銀行より高いですが、数年後に低利の銀行融資に借り換える事も可能です。

 

<ローン利用の場合、不動産の担保余力が必要>

しかし、その信販系のローンについても担保評価が問題となります。一般の住宅ローンの場合売買価格の100%融資が可能な銀行も多くあります。しかし、信販系のローンの場合は一般的に評価の70%しか融資できません。1,000万円の売買では700万円しか借入できないため、300万円+諸費用は現金で用意する必要があります。当センターでも親族間売買のお取引を何件も成約させて頂きましたが、その多くは債務額に対して担保余力が多くある場合、又は前述のように購入者である親族が現金を多くもっている場合に限られるのです。

 

<一旦、業者販売し買戻す方法>

このように任意売却では親族間売買のハードルも高く、成功できる確率は決して高いとは言えません。そのようなケースでも諦めず他の解決方法を探ります。

これも、当センターで取り扱った事例です。

親族間でのローンが取扱できなかったため、一旦当センターで購入し、その後息子さんが低利の銀行融資を受けて買い戻したケースがございます。

 

 

このような例もあり、住宅ローンを滞納によって競売手続きを待つよりも、住み続けられる解決方法があるならばチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

2019/9/16

<参照リンク>

住み続けるなら親族間売買を検討すべき
親子間売買、親族間売買
任意売却でのリースバックは可能か?

                                

経験のない事への不安

住宅ローンの滞納による督促状や催告書、裁判所からの競売通知書などが届いてる債務者は不安で夜も眠れない方も多くおられると思います。なぜ不安なのか?それは、ほとんどの方が初めて経験する事で、この先どうなるのか、又どう対応すれば良いのか分らないから不安になるのです。

 

先が分れば不安は軽減できる!

私たちスタッフは、お客様からご相談いただいた際に現状の状況をお聞きし、この先どのような書類が届き、どう対応すればいいのか詳細に説明いたします。例えば、競売申立てが近い方には、裁判所の執行官が来ることや業者から何十通ものDMが届いたり、直接飛込み営業で訪ねてくることをお伝えします。
でも、それを知っておくのと知らないのでは、その時の対処方法も違ってきます。先が分らない事は余計に不安を増徴させネガティブな方向へと進んでしまいます。必要のない自己破産を考えたり、最悪は自殺まで考える方も・・・

 

考えごと不安な事覚悟する人

 

覚悟を決める!

そして、もう一つ「覚悟」が必要です。それは任意売却する事だけが覚悟ではありません。考えた末に競売を選択されるケースもあるでしょう!それも覚悟した決断です。また、任意売却でも競売でも自宅を手放すことに違いはありませんので、大切な家族に現状を話し協力を求める覚悟も必要です。

 

将来どうなるのか見えない事で、ご家族にも説明できず毎日ビクビクして生活するより、現実を理解し方向性が明確になれば、将来に明るい兆しが見えるかもしれません。当センターへ電話相談することも、ある意味覚悟が必要でしょう。しかし、その行動であなたの不安が少しでも軽減出来れば、問題の半分は解決に向かっています。現在ご不安を抱えている方は是非ご連絡をお待ちしております。

 

 2019/9/1

任意売却にご不安な方は「お客さにお伝えしたい事」のページもご参照ください。

 

 

 

<クリックにご協力下さい>

   

任意売却後の遅延損害金は気にしない

ローンを滞納され期限の利益を喪失や代位弁済が行われると、借入残高に対して14.6%の遅延損害金が加算されます。任意売却を行った後、残債が残ってしまった場合に債務者にとっては気になる数字です。仮に売却後500万円残ったとすると、損害金だけで年間73万円となります。月に換算すると6万円以上・・・
しかし、このような計算をしても机上の空論、一生かけても終わらない損害金に悩んでも意味がありません。

 

遅延損害金の額は気にしない

 

無理な返済より任意売却する方が有利

当ブログでも述べているように、売却後の残債の取り扱いについては毎月の返済額は元金に充当して行きます。債務額の表面上には遅延損害金がつきますが、元本が完済になると損害金部分を利息に引き直したり、損害金の減免又は免除交渉が可能となります。すなわち、元本が優先して完済となるので、通常ローンの「元金+利息」の返済よりも支払総額は少なくて済む計算となります。今現在も返済を継続され、完済を目指して行動されている債務者にとっては、任意売却をした事の優位性がご理解いただける事でしょう。

 

2019/8/28

 

<参照ページ>

任意売却した場合の遅延損害金

任意売却すると支払総額が減る?

 

  

競売の取下げによる予納金の返還

当センターで任意売却を行うお客様には、既に競売の申立が行われている場合も多いのですが、任意売却が成立すると競売の取り下げを行います。その取り下げが行われた場合、予納金がどのように取り扱われるか簡単にご説明します。

 

競売を実行するには費用がかかる
債務者がローンを滞納し、再三の催告にも対応できずに返済困難となった場合、金融機関は仕方なく担保物件を不動産競売にかけます。申立から落札までは概ね6ヶ月くらいの期間を要しますが、その間に裁判所が行う業務も多岐にわたり、その分経費もかさみます。

例えば、現地調査の費用、競売3点セット(物件明細書・現況調査書・評価書)の作成、差押登記費用、各通知書の作成・送付など競売開始決定から落札に至るまで様々な工程を経るため、相当額の費用がかかってしまうのです。そのため不動産競売において、申立人は裁判所に対し予納金を納める必要があります。

 

 

競売の取り下げの場合、予納金の一部は返還される

その予納金の額は、請求金額が2,000万円未満の場合は60万円、2,000万円~5,000万円未満の場合は100万円の予納金がそれぞれ必要になります。(実際は手数料や印紙代・切手代など細やかな費用もプラスされます)もし、競売の取り下げがある場合は、その時点で残る予納金の返還を受けられます。

申立の際の予納金の納付は前述のように債権者が行います。しかし、競売にかかる費用は最終的に申立人から不動産の所有者(債務者)へ請求されるので、債務が残った時はその債務に競売費用が加算され、予想以上の借金が膨らんでしまう事となります。
また、競売や任意売却により余剰金が見込めるケースでは、その余剰金から予納金等の費用が差し引かれる結果となるのです。

 

 

取り下げが早ければ早いほど返還額は多くなる 

予納金の返還は競売手続きの進行状況や取り下げ時期によって、その返還額や返還割合は違ってきます。取り下げは早ければ早いほど、裁判所に手続きが進行していないため多く返還される訳です。

しかし、どの時点でいくら返還されるかは、実際の取り下げ手続きが行われなければ分かりません。

任意売却が行われるケースでは、売却代金で借金が完済されたうえ余剰金がある場合、予納金がいくら還付されるかは不明なため、一旦は予納金全額を剰余金の中から債務者が精算します。

そして、予納金の返還額が確定し、裁判所から申立人に返還された予納金の一部は、さらに債権者から債務者に還元される仕組みとなっています。

 

このような競売手続きにおいても、任意売却を行う事の優位性は確実にあります。
まさに今現在、競売の申してや差押の手続きが実行されている方は任意売却支援センターへお問合せ下さい。

2019/8/19

 

<関連リンク>

競売を取下げするには?

競売の取り下げはいつまで?

 

 

 

任意売却後、自己破産が必要なのか?

法律事務所に出向き、担当した弁護士に些細な借金の相談をしても「返済出来ないなら自己破産しかありません」という決まり言葉のような返事が返ってきます。当ブログでも繰り返しコメントしていますが、基本的に住宅ローン以外の債務が少ない場合は、無理に自己破産はお勧め致しません。

 

 

自己破産の一般的イメージは、「現在の債務を帳消しにし、一から再生する目的」のように捉え方をされます。もちろん、その意味合いもありますが、自己破産は将来的に得られる予定の財産(給与や退職金、遺産相続など)が全て差し押さえられないように準備しておくことで、その効力が生まれるのです。

ですので、任意売却して債務が残ったお客様が、将来的に遺産相続など将来受け取る予定の財産がある場合は、相続を受けた後にその財産に対し差押が入る可能性もあるので、現段階で自己破産をすべきかもしれません。そうでない場合は、自己破産をすべきかどうか十分に検討して結論を出すべきと考えます。

 

 

ちなみに、これまで長く任意売却を経験してきましたが、任意売却後の債権回収の目的のために給与の差押を行った事例は一度もありませんでした。逆に任意売却後、債権者から何の通知もなく5年が経過して債権の時効が成立したケースはございます。万一にでも給与の差押が入った場合は、その時点で自己破産の申請を行えば差押を回避できるので、現時点で急いで自己破産する必要もないのです。

 

 

現在、任意売却をお考えのお客様や、既に滞納が始まった方、競売手続きが入っているケースなど、法律事務所に相談する前に、当センターにお問合せ下さい。あなたにとってベストな解決方法が導き出せると思います。

 

2019/7/23

 

<関連リンク>
自己破産と退職金の扱い
自己破産は段取りを考えて
自己破産しか方法はないのか?

 

 

 

   

売却後の返済額は誰が決めるのか?

任意売却が終了すると、債務が沢山残ってしまった方は自己破産を選択されるケースがあります。しかし、職業上破産が出来ない方や、借金の額が少なく破産の必要のない人は、任意売却後に残った債務の返済を継続して行くことなります。
その返済額や返済方法はどのように決められるのでしょうか?簡単にご説明します。

 

 

原則、話し合いで決まる

よく聞かれるのは、残債の金額について「債権者から金額提示される」とか「改めてローンを組み直す」とか勘違いされる方もおります。しかし、残債については各債権者によって考え方の相違はあるものの、概ね債務者との協議によって決められます。

 

 

ここが重要!

高収入があり多く返済出来る方は5万でも10万でも良いかもしれません。また、債権者から返済について聞かれると、ついつい無理な金額を承諾してしまうケースがあります。

しかし、任意売却後の債務者は自宅を失い、次の住居はほとんど賃貸住宅に引っ越しされます。当然、家賃負担があり仮に借金が1,000万円残ったとしても、現在の収入から考えると1万円程度しか捻出出来ない場合が多いのです。また、様々な事情で収入のない人の場合は、返済が不可能なケースもあります。

それぞれの収入や事情により返済出来る額は、違ってきます。その事をきちんと債権者に伝え返済可能な金額を決める事となります。

ですので「返済額は誰が決める」というタイトルからすると「自分が決める」という事になります。

 

 

返済額は元金に充当

基本的に残債については、「金利が何%です」と言う取り決めはありませんので、通常ローンような「元金+金利」のような返済方法ではありません。返済額は全て元金に充当されると考えてください。

 

 

私どもは、代理人となって債権者と返済についての交渉は出来ません。しかし、任意売却を行ったお客様へ返済のアドバイスをさせて頂く事は可能です。任意売却した後の残債についてご心配のあるお客様は、ぜひ当センターへご連絡ください。

 

2019/7/5

 

<関連記事>

いつまで返済が続くのか?

任意売却すると支払総額が減る?

任意売却した後の残債務の対処方法

任意売却後の返済額

 

  

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

相談いただいたお客様で「大手の仲介業者に依頼し1年以上販売しているが売れない」というお話しがありました。よくよく調べると実勢価格より3割ほど高い価格・・・
なぜ、売れない数字で販売しているのか?答えは簡単!「ローンの残高に諸費用分を乗せた価格」になっているからなのです。

大手仲介業者の中には任意売却を扱わないケースもあり、売れないのを承知で販売しているのでしょう!
お客様は売却出来る事を信じ、その間のローン返済のためカードローンなどを利用してしまったのですが、それにも限界を生じ当センターに相談されたようです。

 

 

では、このお客様のケースではどう対応すれば良いのか?
1.不動産の媒介を任意売却の専門業者に変更する。

2.売却可能な価格をご提示し、それには任意売却での方法を説明しご理解いただきます。
3.これ以上借金を増やさないよう現在の住宅ローンの返済止め、その支払分を次の生活再建の準備に充てる。
4.金融機関には任意売却の意思がある旨を伝え、督促の煩わしさを軽減する。
5.後の不動産の販売活動や債権者との交渉ごとは専門業者へお任せすれば良いのです。

 

ご本人は、このままだと「自己破産しかない」と考えていたようで、このようなご提案をしたところ1年間もやもやしていた気持ちが晴れ、前向きなお気持ちで任意売却のご依頼を頂きました。このように不安や心配事は専門家に相談することで多少でも解決に向かうはずです。現在、ローンの返済や競売にお悩みの方、お電話お待ちしております。

 

2019/6/25

<参照ページ>

債務超過の額は重要でなはない

任意売却は価格より確実性を重視!

経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる

任意売却の価格はどう決まるか?

 

所有者が行方不明でも任意売却はできるか?

「所有者が行方不明になり住宅ローンを滞納してるのですが、任意売却できますか」当センターには、時折このような相談があります。

 

このケースでは、不在者財産管理人の制度を利用すれば任意売却も可能となります。行方不明といってもは数日や数週間の不明では「不在者」とはならず、概ね3ヶ月位の行方不明の期間がないと不在者とは言えません。管理人は弁護士や司法書士に依頼する事も可能ですが費用がかかるので、任意売却の場合は面倒でもご家族がされる事をお勧めします。

 

 

不在者財産管理人の申請は、管轄する家庭裁判所に申請し審判を受ける必要があります。しかし、その審判を受けただけでは不在者の財産を処分する事はできません。管理人の審判を受けた後、裁判所に対して「権限外行為の許可の申立て」を行う必要があります。

不在者が行方不明となり、住宅ローンの返済が滞ってしまっている場合、そのままだと不動産競売に移行されるため、この制度を利用して任意売却された事例も多々ございます。

 

同じように行方不明のケースで失踪宣告がありますが、その場合は行方不明になってから7年経過しないと認められません。7年間を待つよりは不在者財産管理人の審判を受けた方が不在者の財産を処分する事が可能となります。

現在、不動産の所有者が行方不明になり、お困りのご親族の方はぜひ任意売却支援センターへご連絡ください。

 

2019/5/24

 

  

ローン返済に困っても安易に賃貸に回さない

私たち任意売却専門家でも任意売却できない場合もございます。その一つとして、元々のご自宅を賃貸に回し家賃を頂いているケースです。 「賃貸オーナー」と言えば聞こえは良いですが、それを賃貸に回した背景が重要です。資金的に余裕があって不動産を増やす目的の投資家なら問題ないでしょう。しかし、住宅ローンの支払が厳しくてご自宅を賃貸に回し、その家賃でローンの返済を考えているなら問題です。

 

不動産を所有し賃貸に貸し出すことは、いち事業としてリスクも伴います。入居までの期間や退去後の空室のリスク、補修やリフォーム費用、固定資産税の負担など考慮に入れなければなりません。リスクを避けるために家賃を下げて契約にたどり着いたとしても、住宅ローンの返済額に及ばず、生活費から持ち出ししてしまうことも考えられます。

 

リーフォーム(バス)リーフォーム(トイレ)リーフォーム(キッチン)

 

そのような状況になってから任意売却をしようと行動しても、その賃貸契約が足かせになってしまう場合が多いのです。定期借家のように更新できない契約なら、契約終了後に任意売却を行う予定もできますが、それは稀なケースで一般的には更新が可能な普通借家契約が多いため、家賃の滞納などの解約事由がなければ、容易に立退きする事もできません。

 

このケースで任意売却する場合は賃借人がいる状態、いわゆる収益物件として投資家や不動産会社に販売する方法しかないのです。そこで、家賃と物件価格のバランスがポイントとなりますが、このようなケースでは物件価格に見合うような家賃(利回り)は期待できない事が往々にしてございます。

そうなると、販売価格をかなり下げないと購入希望者は現れません。場合によっては、利回りを考慮すると通常売却よりも2割~4割くらい安くなってしまうケースもあります。しかし、債権者としては「収益利回り」とか「賃貸に出している」とか債務者側の都合は全く関係なく、それを理由に価格の引き下げには応じてはくれません。あくまで、一般物件としての評価を行いますので、任意売却が困難な状態となってしまうのです。

 

このように安易に自宅を賃貸にしてしまったがために、任意売却もできず競売で処分されることは債務者も望んではないはずです。住宅ローン返済に困っても自宅を賃貸に出してしまうことはお勧めできません。既に賃貸利用されている方は当センターへご相談下さい。

 

2019/5/17

 

 

  

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