日本では3組に1組が離婚すると言われています。離婚問題が起きてしまうとこの住宅ローンの問題解決が後回しになるケースも多いようです。
離婚の際には、養育費名目で夫が住宅ローンを支払い、妻と子供が住み続ける約束をしても、夫は自身の生活以外に住宅ローンの負担が重くのしかかります。
やがて住宅ローンの返済が滞り、別れた妻にも相談する事も出来ずに時が過ぎてしまい競売となる事もあります。
住宅ローンの債務者が夫となっている場合、住居が別々のために妻は滞納している事実も知らず、ある日突然裁判所からの通知が来て「競売」という重大な局面に遭遇される場合もあります。
このようなケースで当センターへ相談されるのは、夫ではなく妻からの相談が多い事も特徴です。この段階で夫を責め立てても、喧嘩になるだけで何の解決策も生まれません。
離婚相手とは冷静な話し合いも困難な場合がありますので、当スタッフを仲介人とし任意売却に向けた調整を依頼してはいかがでしょうか？もし、そのまま住み続ける方法をご希望なら、任意売却による親族間売買などの方法もありますので、最後まで諦めずにご相談される事をお勧めいたします。
また、夫婦共有名義や連帯債務、連帯保証など、離婚しても解決されてない問題や将来的に不安を感じている方は、事前に対処すべきと考えます。ぜひ、当センターの無料相談へお電話ください。
2022.4.17
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借地権付きの一戸建てを住宅ローンで購入した場合、毎月のローンの支払の他に、土地所有者に対して地代を支払う必要があります。
もし、地代を滞納してしまうと、借地契約の解除条項に該当する可能性があります。
簡単に言うと、借地権部分（更地価格の60～70％）の土地価値が消滅してしまい、建物だけの評価となってしまうのです。
当然、銀行は借地権（更地価格の60～70％）を評価して融資していますから、競売に申し立てても建物のみの価額しか回収できなければ、大きな損失となってしまいます。そこで、借地権付きの住宅ローンを組む際には、もし借地人が地代を滞納した時のため、「地代代払いの許可の書類」を事前に取り交わす必要があるのです。それは、借地権の権利を喪失させないために、銀行が借地人に代わって地代を払うというものです。これによって借地権の価値を持続できる訳です。
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一般的に借地権付建物が競売となるケースでは、譲渡承諾料（名義変更料とも言う）の取決めは裁判所での範疇ではありません。あくまで、落札人と地主との協議となります。その承諾料が、入札前に分れば問題ないのですが、落札後に確定する場合はトラブルの要因となる事もあります。
では、任意売却の場合ではどうか？借地権の任意売却の場合は通常の売買と同様、事前に地主の許可をもらい承諾料の提示をします。
しかし、ここで問題となるのが、その承諾料の金額にあります。剰余金の出ない任意売却のケースでは、その承諾料も費用控除の対象となり、債権者の承諾が必要となります。
各金融機関でも、任意売却における承諾料の控除額は異なります。もし、地主さんが一般相場より高い金額の承諾料を提示した場合、債権者は承認せず競売での処分方法を選択するケースもあります。
任意売却によって購入者が見つかり、その買主が住宅ローンを組む場合には、銀行から土地所有者の印鑑証明書の提出が求められます。地主さんによっては、印鑑証明書の提出を拒むケースもあります。そうなると住宅ローンが組めず、物件自体の価値を下げてしまう結果となります。
また、過去に地主と争いやもめ事があると、譲渡の承諾が得られず、売却するために裁判所の手続が必要になる場合もあります。
そのため、あなたの不動産の価値を最低限維持するには、地主との関係を良好に保つ必要があるのです。
このように、借地権の場合は債権者の承諾に加えて、地主の売却許可も必要となります。かつ、前述のように譲渡承諾料の支払が発生します。借地権の任意売却は、その利害関係人が多いほど複雑となり、より専門的な知識と経験が求められます。
弊社では、設立当時から寺院の借地管理や、大地主さんの借地権の売買・管理を取り扱ってまいりました。借地権付建物の任意売却の相談は、ぜひ当センターにごお問い合わせ下さい。
2022/4/9
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「諦めないうちは失敗ではない」とおっしゃった方がいました。
任意売却せざるを得ない状況の債務者の中には「もう競売でもいいや」と諦めかけている方も多いようです。
ご自身やご家族にとって「競売」が最善の策ならそれでいいでしょう。しかし、何の対処もせず流れに任せるだけでは、やはり「失敗」と言わざる得ません。
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将来の再建に前向きな行動を起こされるお客様に対しては、私たち任意売却業者も成功させるための労力は惜しみません。
任意売却に対する早い対応と、諦めないあなたの気持がプラスの結果を生むと信じています。
2022/3/10
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人は生きていると色んな困難に遭遇する場面があります。多額の借金に悩み、頑張って働きながら返済をしてもなお返済しきれず、最終的に債務整理する方も多いのようです。
自己破産すれば、借金が０になり金融業者の催促も止まって精神的に楽になります。また、今までの返済分はご自身で使える余裕資金となり生活も安定するでしょう。
しかし、ご自身にとってはここからが重要なのです。債務整理後の債務者の行動は二通りに分かれるようです。
ご自身のお金ですから、どのように使おうと他人がとやかく言う必要もないかもしれません。それに、債務整理後はクレジットカードの利用ができなく、個人信用情報に登録され借金もできない状態なので「生活さえできれば良い」という考えもあります。しかし、往々にして遊びやギャンブルで借金をした方は、同じような事を繰り返す人が多いのも事実。
そこで、最悪なケースが「ヤミ金」と言われる貸金業者から融資を受ける事なのです。よく「ブラックでも貸します」というチラシやDMをみかける機会がありますが、借金できない人に貸すわけですから、当然利息は高く、月に1割は当たり前、場合によっては2割という高金利を支払わされる事も･･･ 取り立てに関しても、普通の金融業者とは異なり乱暴な回収方法も考えられます。
せっかく債務整理によって借金をなくすことが出来たのに、更に自分を窮地に追い込むような事は避けるべきなのです。まして、ご家族や友人に迷惑をかける事もいけません。人の心は弱く誘惑に負けてしまうことも多々ありますが、債務整理を経験したら「二度と借金はしない」と強く決意して生活すべきと思います。
2022.2.25
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住宅ローンの全額完済を見込めないで不動産を売買する場合、原則としてそのローンを３ヶ月～６ヶ月滞納し期限の利益を喪失しなければ任意売却が出来ません。但し、住宅金融支援機構のケースでは、期限の利益喪失前に「任意売却の申出書」を提出する事で、期限の利益を放棄し任意売却を早める事が可能となります。
しかし、民間の金融機関の場合は一般的に保証会社付いているため、期限前の代位弁済は保証会社が承認しないので任意売却するには数か月間待たなくてはなりません。そして、代位弁済が行われた後に保証会社に移行されてから任意売却のスタートとなります。
もちろん先行して販売活動も可能ですが、早めに購入者が現れても保証会社の代位弁済が行われるまで、売買契約を数か月間待たなければなりません。その間に購入希望者の熱が冷めてしまう可能性もあります。また保証会社に移管された段階で、その買付金額を債権者が承認しない事もあります。その場合、再度販売活動をやり直す必要があるため、やはり代位弁済後に販売を行う方法が理想でしょう。
そして、このようなケースで問題になるのが、複数の金融機関から借入して一方の支払だけの返済を継続されている場合です。一方の銀行は既に期限の利益を喪失し任意売却可能でも、もう一つの銀行はこれから滞納し任意売却が可能となるまで数か月かかってしまい、任意売却が可能な時期にスレが生じてしまいます。
前述のように、民間の金融機関は代位弁済を早める事がほぼ不可能なため、最悪は競売の処分方法を取らざる得ないケースもございます。お客様は、良かれと思い払える銀行だけを優先した結果が、任意売却出来ずに競売となるのは本意ではないはずです。
住宅ローンの滞納が始まったら、このように切羽詰まった状況ではなく、早めの段階でご相談される事をお勧めいたします。
2022.2.14
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任意売却をご依頼頂いても全て成約するとは限りません。その要因の一つとして、この市県民税等の差押えの解除が不可能な場合があげられます。
一般的に管轄する税務課では、固定資産税や住民税などの滞納があっても１年くらいは所有不動産に差押えを入れません。しかし、住宅ローンなどの滞納が原因で裁判所に競売の申立てが行われると、裁判所に交付要求を行い所有不動産に差押登記を行う場合があります。
もちろん滞納している税金の納付をすれば問題なく解除できます。しかし、その額が10万、20万の額なら任意売却を行う中で対応可能なのですが、百万単位の滞納額になってしまうとその金額を用意する事も出来ず結局は競売による処分となってしまうのです。
また、固定資産税などは４期の分納となっていますが、差押えの解除に当たっては納付期限前の税金分も納付しなければならない事もあるので注意が必要です。
まだ、諦める必要はありません。そこからが私たちプロの仕事になります。管轄する行政によっては納税者の公平性を主張し延滞税を含めた全額納付が解除条件となっているケースもあります。しかし、それは全ての行政ではないので、全額納付ではなく一部納付で残りを分納し解除できる場合がありますので、納税義務者と一緒にその交渉を行います。
このように、競売になってしまうと本来は何の支障もない任意売却が困難となってしまい、債務者様にとって不利益につながるケースがあります。ですので、ローンの滞納が始まった段階、もしくは窓口が銀行から保証会社へ移った段階で当センターへご相談される事をお勧めいたします。
2022.2.5
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自己破産は人生を再生するために必要不可欠な制度であることは間違いありません。しかし、住宅ローンの破綻において自己破産をする場合は、そのタイミングについて検討する必要があります。
任意売却をした後に自己破産をする優位性は、色々なサイトでも言われている事ですので省略します。しかし、それ以前にいきなり「返せなくなったから自己破産します」というのは、債権者がどう思うのか考えましょう！もちろん金融機関は、企業として破綻リスクは伴いますので何も問題はないかもしれませんが、あまりにも誠意がないと感じるのではないでしょうか？
逆に、それが個人的な貸し借りだったらどうですか？あなたが困っている友人にお金を貸し、返済されないまま弁護士から書類が届いて「借金は返済しません」と言われたら、当然憤慨することでしょう！「弁護士に数十万円の費用が払えるなら、返済しろ！」と思うはずです。
もし、借金問題で自己破産を検討しているなら、それまでのスキームを考える必要があります。住宅ローンの支払が難しい段階では銀行に返済条件の変更や返済の猶予を申出し、それでも返済の目途が立たない場合は任意売却の意志を伝える必要があります。家の処分によってローンを圧縮し、それでも多額の債務が残った結果、自己破産をするという流れなら債権者としても納得されるのでは？
ましてや、その借金に対して連帯保証人が存在する場合は、本人の自己破産によって連帯保証人に影響を及ぼしますので、熟慮して行動しなければなりません。
また、本人の意向に反し弁護士から自己破産を勧められる場合もありますので、現在お悩みの債務者の方はぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。
2022.1.20
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住宅ローンを一定期間滞納し、金融機関からの催告にも拘らず返済ができなかった場合、その取引銀行から「期限の利益喪失予告通知書」が届きます。そのままにしていると、その後「期限の利益喪失通知書」が送付されます。最初の予告通知は名の通り「予告」ですので、滞納分を返済すれば元の状態に戻すことが可能となります。しかし、「期限の利益喪失」になってしまった場合は、もう分割で支払う権利が消滅してしまっているので、それ以降あなたは以下の選択肢を迫られる事となります。
毎月のローンを滞納するくらいですので一括返済など無理な話。また裁判所の手続きで競売となるとご本人やご家族の精神的負担が大きく、それも避けたいところでしょう！そこで選択するのはやはり任意売却という手段が理想的な解決方法となります。
しかし、任意売却といっても誰もが初めて体験する事なので、戸惑うのは当然です。どこに連絡すれば良いのか？借金問題を相談しにくい！騙されるのでは？など不安は絶えません。任意売却は不動産の取引ですが、知人の不動産会社や大手の不動産会社よりは任意売却を専門とする宅建業者に相談すべきです！知識と経験を必要とする業種になりますので、まずは当センターのようなサイトをネットで調べ、信用できるようなところに無料相談をしてみてください。きっとあなたのための有効なアドバイスが聞けることと思います。
まずは、一本の電話が行動の始まりです。 ぜひ任意売却支援センターの無料相談をご利用下さい。0120-281-540
2022.1.11
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※物件の性質上、掲載されない物件もございます。
・千葉県市川市 一戸建
・神奈川県茅ヶ崎市 ザ･パークハウス〇〇〇
・東京都足立区 一戸建
・千葉県潮来市 一戸建
・横浜市中区 ロワール関内エナジス
・千葉県流山市 一戸建
2022年10月
・東京都墨田区 シャリエ亀戸壱番館
・さいたま市見沼区 一戸建（親族間売買）
・川崎市宮前区 一戸建
・千葉県鴨川市 一戸建
・横群馬県伊勢崎市 一戸建
・千葉市美浜区 ライオンズガーデン稲毛海岸
・東京都江東区 一棟ビル
・埼玉県春日部市 日神パレステージ〇〇
・東京都狛江市 一戸建
2022年8月
・神奈川県厚木市 一戸建
・横浜市磯子区 一戸建
・千葉市船橋市 一戸建（リースバック）
・千葉県船橋市 ルネ・アクシアム
・東京都大田区 借地権（親族間売買）
・川崎市川崎区 コスモ川崎京町
・埼玉県川口市 一戸建
・茨城県守谷市 一戸建（親族間売買）
・東京都小平市 一戸建
・横浜市金沢区 金沢シーサイドタウン並木
・さいたま市大宮区 ライオンズヴィアーレ大宮
・東京都福生市 一戸建
・横浜市鶴見区 メゾンカルム横浜
・静岡県御殿場市 一戸建
・埼玉県川口市 ダイアパレス鳩ヶ谷本町（親族間売買）
・千葉県富津市 一戸建
・川崎市中原区 藤和シティホームズ武蔵小杉
・神奈川県大和市 一戸建（リースバック）
・東京都練馬区 エクセレントプレイス〇〇〇
・東京都大田区 店舗（リースバック）
・千葉県市川市 一戸建
・横浜市鶴見区 クレストフォルム横浜リヴァシス
・千葉市中央区 アデニウム千葉みなと
・福岡市早良区 サンメゾン藤崎（親族間売買）
・埼玉県越谷市 一戸建（リースバック）
・埼玉県三郷市 ザ・ライオンズ三郷中央
・茨城県常総市 一戸建
・東京都東村山市 ヴィラージュヴェール七番館
・横浜市磯子区 一戸建
・横浜市港北区 一戸建
・神奈川県海老名市 一戸建
・千葉県浦安市 ライオンズマンション浦安
・東京都板橋区 一戸建
ご自宅不動産が住宅ローン不払などが原因で競売となった場合、競売開始決定通知書が届いてから、約1ヶ月以内に管轄裁判所による「現況調査」が行われます。
現況調査とは、競売物件として公開するための資料作りの目的で行います。それは、裁判所から任命された執行官と不動産評価人があなたの家に伺い、対象物件の室内状況や権利関係の確認、建物の不具合や過去に事故・事件などなかったか聞き取りしたり、各居室の写真を撮ったりします。間取り図面等が提供されない場合は寸法を測る作業も行います。
訪問の際には事前に通知がありますが、居留守を使ったり訪問を拒否したとしても無駄な行為です。債務者の協力が得られない場合は、民事執行法の定めにより鍵を解錠し室内に入る権限も持っていますので、なるべくなら時間を合わせて立会すべきと考えます。
現況調査の際に執行官から今後の入札予定など説明があるかもしれませんが、任意売却の相談をしても執行官は対応はしてくれません。しかし、競売になると複数の業者が営業に来ることや勧誘の手紙が多数届くので注意するようにアドバイスされる場合もあります。
この現況調査が入り、パチパチ写真を撮る姿を見ると「いよいよダメかぁ」と失望する債務者が多いようです。しかし、諦めるのはまだ早いです。残された期間は2～3ヶ月程度ありますので、任意売却する時間は十分にございます。今、まさに裁判所から通知書が届いている方は、今後の対処方法など当スタッフが丁寧に説明しますのでお問い合わせ下さい。
2021.12.22
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