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任意売却を行う意思はあっても競売になった事例

任意売却は、債務者にとって貴重な手段となるのですが、中には任意売却を行いたいと思っても全て成功するとは限りません。頼れる任意売却会社に早期に相談する事と、きちんと手順を踏めば失敗することはほとんどありませんが、うまく行かず競売になったのはどのようなケースなのでしょうか。代表的な事例を紹介いたします。

 

 

競売入札直前に任意売却の相談をされるケース

任意売却には、実はできる期間が決まっております。住宅ローンの支払いができなくなると、滞納関連の通知が届くようになります。最初は、滞納の催告書、督促状です。そして滞納が始まって半年ほどすぎると滞納の期限の利益喪失通知が届きます。そして、代位弁済通知、差押通知書、競売開始決定通知書といった流れでどんどん通知が送られてきます。そして競売の期間入札通知書が届いた頃には、任意売却が困難な状況にあります。本来であれば、滞納の始まった時期や期限の利益喪失の段階で依頼すれば6ヶ月~1年ほどの猶予期間があり、それまでに任意売却の手続きをすれば、債権者が任意売却に要する期間は競売を一時的にストップしてもらえるケースもあります。しかし、その間に何も債権者とコンタクトを取らず任意売却の意思も示さない場合は、競売の手続きに移行してしまいます、もちろん並行して任意売却も可能ですが、入札直前にその意思をしてももうどうすることもできません。
裁判所から期間入札の通知が届き慌てて任意売却の業者へ依頼しても成功する確率は少なくなりますので、競売に移行される前に相談されることをお勧めいたします。

 

契約直前に市県民税の差押が入ってしまったケース

ある人は、任意売却の手続きをしっかりと行い、購入者も見つかり、あとは不動産売買契約をするだけの状態でした。しかし、その段階になって、市から税金の差押えの通知が届きました。市が何かしら売買の情報を得て差押さえを入れた可能性も否定できません。以前は、分割納付を条件に数十万円ほどを一時納付することで、差押えを解除することができました。しかし現在は全額納付が差押えを解除の条件とする市町村が多くなりつつあります。
結局、その方は税金を全額納付できず、不動産は競売にかけられてしまい、任意売却ができなくなったのです。

任意売却をするためには、手続きをしっかりすること、そして税金滞納がある場合には任意売却を行う担当者に伝え差押さえにならないように注意をする必要があります。

 

2018/11/23

 

  

任意売却の手続きに出てくるサービサーって何?

不動産の任意売却についての色々調べると、サービサーという言葉が出てくることがあります。このサービサーとは何のことなのでしょうか。

 

 

サービサーは、不良債権の債権回収代行業者の事

かつて債権回収代行業務というのは、弁護士にしかできない仕事でした。しかし、バブル経済が崩壊した後、多くの不良債権が生まれ、債権回収業務の重要性が高くなりました。そこで政府は、1999年に「債権管理回収業に関する特別措置法」を施行し、民間企業でも債権回収代行をすることが可能になったのです。
サービサーになるためには、いくつか条件があります。資本金が5億円以上の株式会社であること。取締役の1名以上に、弁護士が含まれていること。そして暴力団員とは一切に関わりのない株式会社であることです。
これらの条件を満たしていれば、民間企業として債権代行を行うことができるようになりました。営業するためには法務省の許可がいるのですが、全国には90社以上のサービサーがおります。債務がある方が、身に覚えないの無い会社から、債権について通知が来た場合、基本的にはサービサーが代行して対応していると思ってもよいでしょう。サービサーの大半が、金融機関や投資ファンドなどの子会社が行っております。だから会社名の頭には、よく聞く社名が入っていることが多く、一見して母体も分かるようになっております。

 

サービサーから通知がきたら書類の内容を確認しよう

サービサーは国からの許可を得て営業している企業であり、債権者の代行で業務を行っております。だから、もし通知がきた場合、放っておかずに内容を確認するようにしましょう。中には、債権代行業者を名乗り、架空請求をしてくるような悪徳企業もいます。それらを見分けるために、本当に国から許可を得ている会社なのか、インターネット等で調べるようにすべきです。
闇金融のように、暴力まがいのことをしたり恫喝して返済を迫るようなことはしません。支払う側もモラルを持って対応すれば、スムーズに手続きは進むことでしょう。

 

住宅金融支援機構はサービサーに回収業務を依頼します。

住宅金融支援機構のローンを組んで6ヶ月以上滞納し期限の利益の喪失した場合、その回収業務をサービサーに依頼します。
「〇〇〇〇〇〇債権回収」という会社から書類が届き、機構とは全く関係ない知らない会社だと思い放置してしまうと、いつの間にか競売の手続きが進行してしまうケースもあります。
サービサーは、国の許可を得ている債権代行業者です。住宅ローンの返済が滞り、知らない会社から通知が来た場合、それがどんな内容について記載されているかをしっかり確認するようにしましょう。

 

2018/11/17

 

<関連ページ>

MUフロンティア、日立キャピタル債権回収から通知が来てる方

住宅債権管理回収機構から通知が届いたら

SMBC債権回収から催告書が届いたら

 

 

 

任意売却かどうかの見極めが大事

不動産を売却する際に、「売却代金が借入残高を下回り債務が残るか」それとも「売却代金で全額返済できるのか」が債務者にとっては重要なポイントとなります。

任意売却の業者の中には、債務者からの相談の際に期限の利益を喪失させるため「住宅ローンの支払いを全て止めて下さい」とアドバイスされる業者さんもおります。しかし、前述の全額返済なるケースではこのアドバイスは債務者の不利益に繋がるので注意が必要です。

 

 

債務者が住宅ローンを滞納し、数ヶ月後に期限の利益を喪失した場合、元金に対して14.5%の遅延損害金が付加されます。2,000万円の残高がある場合、年間で290万円もの損害金がかかってしまうのです。依頼される業者によっては、査定価格を高めに設定したがために1年間売却出来ず、想定外の遅延損害金290万円が加算されてしまうケースもあります。

 

債権者は、任意売却で剰余金が発生する場合、損害金の軽減又は免除はせず、しっかりと全額回収されてしまいます。仮に価格2,500万円で売却できたとすると、仲介手数料等を差し引いても400万円の剰余金が本来あるはずなのに、結果として100万円しか残らない事となってしまいます。よって、全額返済が見込めるケースでは、期限の利益を喪失させず頑張って「返済を継続させる」事も債務者への重要なアドバイスとなります。

また、すでに期限の利益を喪失している場合については、損害金のかかる日数を短くするべきであり、売主にきちんと説明して売却可能な価格に変更し早期売却を目指す必要があります。

 

このように任意売却を行う場合、ローンの滞納をすべきケースと支払を継続すべきケースがあり、残債と売却額をしっかりと見極めてから方向性を決める必要があります。やはり業者選択する際は任意売却に長けた業者に依頼する事をお勧めいたします。

 

2018/11/9

 

<関連ページ>

住宅ローン残債と遅延損害金

返済を止めることの意味

ローン返済をストップする行為

 

 

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伊豆の国市での仕事帰り

任意売却支援センター 小林です。

昨日、伊豆の国市の大仁で不動産の決済の仕事がありました。

無事に仕事を終え帰りの東名高速での運転中、雲一つない晴天に気づき思わず1枚

 

走行中の富士山がとても綺麗に映ります。

 

途中の足柄SAで休憩

 

昼食に「鮭いくらご飯」を・・・

 

やはり、ここでも富士山を撮ります。

 

伊豆の名物「いちご大福」をお土産に会社のフタッフで美味しくいただきました。

 

最近は遠方の仕事の際、その地の美味いものや名産品を買うのが楽しみですね。

 

2018/11/1

 

   

リースバックで家に住み続けることができる

 

任意売却支援センターの小林です。
近年リースバックを希望されるお客様が増えております。また、それを扱う不動産会社やその融資を扱う金融機関もございます。

 

せっかくマイホームを手に入れたのに、住宅ローンが支払えず、泣く泣く家を手放すことになった人も大勢いらっしゃいます。家がなくなることも悲しいですが、住み慣れた家から出なければならないことも辛いですよね。もしお子様がいらっしゃれば、それが原因で転校せざるを得ず、子供に辛い思いをさせるかもしれません。

 

でも、それを回避する方法があります。それがリースバックです。

 

リースバック住宅

 

リースバックとは?

リースバックについて簡単に説明します。一般的に住宅を売却するということは、所有権を放棄することになりますので、住宅の所有権は買主に渡ります。そして不動産を取得した買主は、その住宅に自ら住んだり、それを資産として持ち続けたりすることができます。リースバックも、買主に所有権が移ることは同じです。ただ違うのは、買主であるオーナーに対して、リース料を支払うことで、引き続きその物件に住み続けることができる、という点です。つまり、家賃を支払ってその家に住むということです。

 

物件を売却して、他の住居を探すことに比べると、いくつかのメリットがあります。まず引っ越す必要がありません。だから、子供も転向する必要もないですし、生活は今までと同じように続けることができます。そして売却したことは周囲に知られることもありません。また、固定資産税の負担がない事もメリットと言えますね。
もし将来的に金銭面で余裕ができれば、買い戻すことができる場合があります。

つまり、一時的にローンを支払えなくなってしまっても、将来お金を蓄えることができれば、また自分の家にすることができます。

 

□リースバックのデメリットは?

家に住み続けたい人にはメリットが大きいリースバックですが、一方でデメリットもあります。まず、リースバックをするためには条件があります。一つは、価格とリース料のバランスが保たれている事、もう一つが住宅ローンの残債の問題です。住宅の売却価格が、住宅ローンの残債よりも多くなければ、そもそもリースバックの利用が難しいのです。
また、無理にリースバックを成立させようとした場合、毎月の家賃が周辺の家賃相場よりも高くなることもあります。また買い戻しをする際には、当然ですが売却した時の価格よりも高くなることが多いのです。

 

リースバックの制度を利用すれば、住環境を変えなくてもよくなります。一方、より金銭的な負担が増えることもあるので、注意が必要です。

 

2018/10/27

 

  

住宅ローン残債と遅延損害金

任意売却を扱う会社のホームページには「競売より任意売却の方が残債が少なくて済みます」という記述をよく見かけます。それは、過去のデータから競売の落札額と比較した場合、任意売却の方が高く売却できるため残債は少なくなります。そのため、競売より任意売却を勧める訳です。
 しかし、残債額の計算はいくらで売れていくら残ったか?という売却価格だけではありません。実は「遅延損害金」という表面上見えない部分の債務が存在するのです。しかも時間の経過とともにその額は想定以上に膨らんでしまします。

残債と損害金

 

仮に住宅ローンの残債が2,000万円、毎月の返済が10万円とします。通常ローンの返済を3ヶ月程度滞納しても30万円に対して年14.6%の遅延損害金しか付加されません。月に換算しても3600円程度の損害金です。しかし、滞納後3ヶ月を過ぎても返済見通しが立たず、そのまま「期限の利益を喪失」してしまうと、今度は元金の2,000万円について14.6%の遅延損損害金が発生してしまいます。その額は月額で約24万円以上となります。

 

一般的に期限の利益喪失後、不動産競売によって債権者に配当が回るまで、12ヵ月程度かかります。その12ヵ月間の遅延損害金は、当然ながら債務者の負担となります。2,000万円の14.6%、292万円の遅延損害金が元金以外にかかってしまうのです。競売によって実勢価格より安く落札された上、膨大な損害金がプラスされてしまう結果となります。そこで、債務者は競売を回避するため、任意売却によって早期売却を進めて、遅延損害金がかかる期間を短くする事で残債を少なく抑えるべきなのです。

 

もし、金融機関から「期限の利益喪失します」という書類が届いたら、早めに当センターのような任意売却専門業者に相談することをお勧めいたします。「任意売却支援センター」は法律事務所ではございませんので、一切相談料などはお受けしません。安心してご相談下さい。

 

2018/10/16

■関連リンク■

任意売却すると支払総額が減る?

任意売却した場合の遅延損害金

 

  

競売で処分された借金の行方

■最後の手段でも終わらない借金 

住宅ローンの返済を滞納している人にとって、家を競売で強制的に売却されるというのはいわば最後の手段でしょう。そもそも、自分の家が欲しくて組んだ住宅ローンなのに、それを競売で売ることによって借金を減らすわけです。仕方のないこととはいえ、本末転倒だと言わざるを得ないでしょう。
しかし、住宅ローンが世知辛いのは、たとえそこまでしたとしても、借金が残ってしまうということです。そのくらい土地の価値というものは変動がしやすいものであり、建物も経年劣化で資産価値が下がり、家を競売にかけるくらいでは住宅ローンを返しきれないという場合も多いのです。

 

 

■競売後の返済は大変

さらに苦しいことに、競売が終わった後の返済は大変です。単に競売代金が残債から減ると思ったら大間違い。競売の費用や損害金が多額にプラスされて請求がくることになります。もし、返済できなければ給与の差し押さえを行うこともあり、そうなると最悪となります。競売後に残った残債は不良債権と言い、債権が銀行から債権回収会社に債権譲渡されるケースもあります。もし、相手が債権回収会社であれば、弁護士などに債務減額交渉をお願いすることも悪い手ではありませんが、いずれにしても長くて苦しい戦いが続くものだと思っておいた方が良いでしょう。

残債の返済にまで戸惑ってしまえば、債権回収会社から通知が来る可能性が高いです。債権回収会社にも色々あり、取り立てが厳しい所、そうでないところ、会社によってある程度の差があります。いずれにしても、一個人で上手に交渉ができるとは思わない方が良いので、弁護士や各種専門機関に相談をするのが無難です。中には「時効まで逃げ切る」という選択を薦めるアドバイザーもいるようですが、逃げ切るというのも中々難しいのが現実です。

 

■理想は任意売却を行うこと

家を競売によって処分されてからでは遅いのです。理想的なのは競売ではなく、任意売却を行ってローンの残債を減らすということでしょう。競売と比べると、任意売却の方が家が高く売れますし、何より、残債の返済計画をある程度任意で組むことが可能となります。いずれにしても、事後の残債の処理のことを考えれば、競売よりも任意売却の方が話がスムーズに進みます。選択の余地が可能であるならば、まずはそのあたりの選択を誤らないようにするのが賢明です。

 

2018/9/15

 

<関連リンク>

法律の専門家に相談

いつまで返済が続くのか?

任意売却した後の残債務の対処方法

 

  

任意売却の価格はどう決まるか?

任意売却で販売する不動産の価格は誰がどのように決めているのでしょうか?
任意売却ではない一般の物件に関しては売主の意思が尊重されます。仲介業者が2,000万と査定しても、売主が2,200万で売りたいと言えば、業者も「では、お断りします」とはならないでしょう!その価格で購入者が現れなくても売主の希望額なので問題はありません。

 

しかし、こと任意売却の価格に関してはそうも言ってられません。高い価格設定のため、期間内に購入者を見つけられなければ競売に移行されてしまいます。また、住宅金融支援機構の任意売却では、仲介業者の査定書に基づいて機構側から売出価格の指示があります。売却代金で全額返済が見込めない場合、売主が高く売りたいと思ってもそれは通らない事となります。それでも債権者の立場上、任意売却による債権回収を目的としますので、少しでも高く売却し回収額を多くしたいのも本音です。

 

 

よく任意売却を否定するサイトを見ると「任意売却は悪徳業者に安く買いたたかれる」というような不安をあおる記述がございますが、それは正しくはありません。もし債権者が「価格は任せますので任意売却して下さい」というなら話は簡単ですが、そうは行きません。
近年では、債権者側も「回収額を増やす」という点と「債務者の利益を守る」という観点から独自に物件査定も行いますし、特別なケースを除き不動産業者の買取は困難な状況になっています。従って、債務者が心配するような「任意売却だから安く買いたたかれる価格」とはならないのです。

 

結局のところ、販売活動し購入者が現れ、その価格が「債権者の抵当権抹消に応じられる価格」なら任意売却が成立するので、最終的に任意売却の価格は「市場が決める」と言えるのでしょう!

 

2018/8/20

 

<関連リンク>

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

債務超過の額は重要でなはない

任意売却は価格より確実性を重視!

 

  

離婚の際は住宅ローンも整理すべき

当センターには離婚がらみの相談が多く寄せられます。

先日、お問合せいただいた方は、離婚した息子の件で実の母親からの相談でした。(このような相談は母親からが多いのも特徴です)
相談内容は、息子が結婚後、妻の親の土地に息子が住宅ローンを組んで建物を建て妻の両親も同居していたとの事。しかし、妻側の両親と織が合わず息子は自分が建てた家を出て離婚、その後は会社の独身寮で暮らし、元妻とその両親はそのまま息子名義の建物に住み続けているとの事でした。相談者の母としては、自分の家には一銭も入れず離婚した妻とその両親のために毎月9万円のローンを払っていることが許せないらしく、何とかならないかとの相談です。

早く解決したいからと安易な約束はしない

当然、お子さん(相談者のお孫さん)がいて、父親としての責任行動だと思って話を聞いていたのですが、どうやら子供はいないとの事(驚)。なぜそんな事しているのか聞くと、離婚の際の元妻との約束だとの事。しかも、裁判とか調停でなく単に口約束らしい!息子さんは何というお人好しなのか、それとも責任感が強すぎるのか分かりませんが、母親が呆れるのも理解できます。
決して母親の一方的な話だけで相手方を非難は出来ませんが、このままでは息子さんもローンが終わるまで、元妻と両親のために何十年も働き続けなければなりません。

 

無理な負担は避けて任意売却すべき

そこで、息子さんは今後の住宅ローンの返済が困難であることを理由に、現在のローン残高で元妻か妻の両親に建物を売却する方法を提案。当然、妻側は約束違反だと反対されるでしょうが、今後もローンを払いたくても、払えないものは仕方ありません。もし、ローンを数か月滞納すれば建物はもちろんの事、共同担保になっている元妻の親の土地も競売になってしまいます。このように離婚後の住宅ローン問題は、相手方にも緊迫感を感じて行動して頂く必要があります。もし、直接話し合いが出来ない場合は当センターの担当者が間に入って交渉させて頂きます。

 

2018/7/26

 

<関連リンク>

離婚する際は任意売却も速やかに!

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

離婚に伴う任意売却

 

  

債権者が自己破産を勧める事も

任意売却を行うお客様の中には、売却後の債務が確定した後に自己破産をする債務者の方も多いようです。
自己破産というと借金を踏み倒し、金融機関に損害を与える印象もございますが、債権者の立場からするとそうとも限らないのです。 通常、任意売却が終わると残債の返済方法について話し合いが行われますが、債権者によっては債務者に自己破産を勧める場合もございます。

 

自己破産を勧める債権者

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なぜ、わざわざ金融機関が自ら損をする事を勧めるのか?

任意売却を行った後の債権は「無担保債権」となり、回収見込みのない債権として扱われます。金融機関としては債務者から毎月数千円ずつ返済され、完済まで数十年かかってしまうような債権は、早く処理したいのが本音なのです。
破産の方法は債権者が申し立てる事もできますが、一般的に金融機関側からは申立は行いませんので、債務者自らが申請を行い免責を受けます。これにより、債務者の費用で自己破産を行い、金融機関は貸し倒れとして、税務上の損金処理が可能となる訳です。

 

自己破産を条件に任意売却を認めるケースも!

とある金融機関では、ローン契約者の不動産が売却しても債務超過だったため任意売却の意向を伝えたところ、「自己破産を申請し弁護士から受任通知が届いた段階で任意売却を容認します」と回答がありました。
滞納者=破綻者のような銀行の対応も呆れるばかりです。

 

考えていても、なかなか自己破産に踏み出せない債務者の方は、それが金融機関にとってのメリットと分かれば、決断できるかもしれませんね。

 

2018/7/5

 

<関連リンク>

免責後の借金は避けましょう

自己破産をする際の注意

自己破産は生活再建のため

 

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