任意売却ブログ ｜ 任意売却支援センター

2021.5.30

＜参照記事＞

競売開始決定後の任意売却

多額の借金を抱えたが、債務整理においてお仕事の関係で自己破産ができない方も多数おられます。
その場合に、この個人民事再生を利用し借金を5分の1まで圧縮することができれば、有効な債務整理の手段となるでしょう！
しかし、この制度は誰でも利用できる訳ではなく、以下のように注意する事項もあります。

■安定した収入の見込みがないと裁判所から再生計画は認められません。

1.依頼した会社が任意売却の専門会社ではないケース

2.最初から会社の方針で断られるケース

3.専門会社でも収益の見込めないと判断した場合

2021/5/07

＜関連リンク＞

任意売却できないケース

任意売却の優良会社を見分ける方法

多額の借金を整理するため自己破産を選択される方も多いようです。
自己破産する場合、手元に残せる総財産は99万円までと決まっています。

しかし、会社勤めの方が自己破産した場合、将来受給する退職金はどうなるのか心配ですね！
それは、退職金の受ける時期によって大きく分かれますので注意が必要です。
以下のとおり、簡単に解説しましたのでご参考にして下さい。

■退職金の受給予定が先のケース
この場合、現時点で退職したとしての退職金を計算し、8分の１相当額を財産評価とし債権者への配当へ回ります。
8分の7は自由財産として残せる事となります。また、退職金の8分の1相当額が20万円以下なら、全額を残す事が可能です。

■退職間近、もしくは退職したが退職金を受けていないケース
給与の差押のケースと同じで、4分の1が配当金の対象となり、4分の3は自由財産として残せます。

■すでに退職金を受給されているケース
この場合は退職金という扱いではなく、預貯金や現金の扱いになるため1/8や1/4という概念はなく、総財産99万を超える部分は債権者への配当金となります。

このように、将来退職金を見込める方はその額と受給時期を見極めて判断される事をお勧めいたします。
詳しくは依頼される法律事務所にご相談下さい。

2021.4.25

＜参照リンク＞

自己破産をする際の注意

任意売却をする際に通常の抵当権以外に市県民税の滞納による差押えがついているケースがしばしばあります。しかし、売却にあたっては抵当権者の同意はもちろんの事、この差押えを解除しなければ売買は成立しません。

最近では、ほとんどの金融機関で債務者の任意売却に柔軟に対応しておりますが、このように市県民税の差押えが入っている場合は少し難題です。国税や地方税には「無益の差押えの禁止」という規定があります。（国税徴収法４８条）「差押えるできる財産の価格が、他の債権の金額の合計額を超え回収する見込みがないときは、差押えることができない」としています。しかし、滞納者の不動産等が競売の申し立てを受けた時にはすぐに差押することが一般的となっているのです。それは「無益の差押え」かどうかの調査をしているうちに差押えの時機を逸するため、即時に差押えを行っても違法とはならないのです。

私達が役所と交渉し「無益の差押えの禁止」を理由に解除を求めても、それが「無益の差押え」かどうかの判断は難しく、仮に差押物件の評価において問題があったとしても、ほとんど場合はその差押えの有効性を認めています。
そして、地方税の差押え解除にあたっては市町村によって対応が異なっており、一部納付で解除に応じる役所もありますが、納税者の公平性を理由に全額納付を原則としている場合も多くございます。例えば、固定資産税や住民税などの支払を数年間滞納すると、本税の他に14.6％の遅延金が加算され、知らぬ間に100万円単位の額になっている事もあります。全額納付を主張する市町村の場合、任意売却を成立させるには滞納額全額を用意して納付しなければならなく、出来なければ競売に移行されてしまうのです。しかし、競売になってしまうと市町村に入る配当（税金）がなくなる訳で、結果として税収が減ってしまう事となります。
本来であれば一部納付に柔軟に応じて、納税者の再生を支援する事の方が合理性があるのではないかと考えます。

2021.4.10

＜関連リンク＞

競売における無剰余取消し

金融機関からの督促や裁判所の競売通知などが届くと、冷静に現状把握ができず、私たちの質問に対して正確にお答え出来ないお客様いらっしゃいます。また、電話相談される方が債務者本人でなく、奥様やお子様などケースも多く、何をどのようにお聞きになりたいのか分らないままお電話相談頂くこともございます。

私たちは、そのような状況でも一つ一つご事情をお聞きし、現在の債務状況を紐解いたうえでアドバイスをするよう心がけております。しかし、出来れば電話相談される前に以下のような事柄を把握したうえで相談された方が的確なアドバイスが可能となります。

＜現状把握＞

・ご自宅の所有者のご名義は誰か（単独なのか共有なのか）

・住宅ローンの借入先の金融機関（１社の借入か複数なのか）

・購入時期や購入価格

・ローンの借入額と現在の残債額

・住宅ローンの債務者は単独か連帯債務か

・借入の際に連帯保証人が設定されているか

・ローンを滞納している場合、何カ月目か

・住宅ローン以外の借入状況と滞納状況

・ご親族で親族間売買など協力してくれる人がいるか

＜書類の確認＞

・住宅ローンの償還表（返済予定表）があるか

・金融機関や裁判所からの書類を廃棄せず残してあるか

・マンションの場合、管理費の督促状など

・税金の滞納がある場合、その催告書や差押通知書など

・謄本や購入時の資料があれば、土地・建物の面積を把握しておくこと

・不動産の売却査定をしたことのある場合、その書類

＜ご自身とご家族の希望＞

・ご自宅の任意売却希望か、もしくは可能なら売却せずに解決したいのか

・もし、住み続ける方法があればそれを選択したいのか

・今後、自己破産を含めた債務整理は考えているか

＜聞きたい事をまとめておくこと＞（例）

・ベストな解決方法は何か

・返済を継続すべきか、それとも止めるべきか

・関係する機関（銀行、保証会社、債権回収会社、裁判所）との対応について

・任意売却の期間や引越の予定時期について

・引越代は確保できるのか

・任意売却後の残債務の返済について

・債務整理が必要かそうでないか

上記の項目が多くなりましたが、分らない事は後で調べれば良いので、ある程度は把握しておきましょう。

一般的に電話相談される場合、１時間以上ご説明する場合もございますので、時間的に余裕をみてお電話される事をお勧めします。

このようなご相談は、ご本人やご家族にとって生活再建のための重要な相談事です。些細な内容でも真摯に対応しますので、遠慮なくフリーダイヤル迄お電話ください。

2021.3.30

＜参照リンク＞
お客様にお伝えしたい事

任意売却支援センターの方針とご相談方法について

任意売却する場合の注意点

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2021.3.5

＜関連ページ＞

滞納すると銀行は損するのか？

経験のない事への不安

債権者が偉い訳ではありません

任意売却すると支払総額が減る？

任意売却支援センターでは、年中無休で住宅ローンの問題や任意売却の無料相談を行っています。

「無料」と聞くと変に疑いを持ったり、また遠慮がちになるケースもございます。しかし、お客様が不安に駆られインターネットで調べた「今」が大事な訳で、後回しにせず早めに電話相談すべきです。遠慮なんかする必要はありませんので、現在のお悩みや将来の不安を相談員にお話下さい。

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業者のなかには「アポイントが必要」だったり、「来社を要請」されたり、又は「電話対応が悪い・相性が合わない」等の業者もおりますので、その場合は次の相談先を探しましょう！
現在のあなたには、不安な問題に対してすぐに対応できる専門家が必要です。その問題を共に解決へ導いでくれる良きパートナーが見つかるまで無料相談はどんどん活用される事をお勧めいたします。

私たち相談員は、任意売却の事務的な説明だけではなく、現在お客様が抱えている住宅ローン滞納問題や、差押・不動産競売などの不安や悩みを如何に軽減させる事ができるかが最初の目的です。もちろん電話相談しただけですぐ片付けられる問題ではありません。しかし、その最初のお電話が問題解決への大きな前進となります。

まずは電話相談から　フリーダイヤル　0120-281-540

2021.2.23

＜関連リンク＞

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任意売却の相談されるお客様には、当センターの他にも複数の業者に相談されるケースもあります。先日電話のあった相談者の方が、他の業者に相談したところ「住宅ローンの返済をストップして下さい」と言われ、不信に思ったお客様が当方に連絡をされたようです。

本当に返済を止めてもいいのか？

売却しても全額返済できないケースで任意売却を行うには、期限の利益を喪失する必要があります。つまり住宅ローンを数か月間滞納する必要があるので「返済をストップする」というアドバイスは間違ってはいません。

しかし、その前後の説明が不足だったようです。なぜ、返済を止める必要があるのか？止める事でどのようなリスクが生じるのか？また、売却によって完済となるか、もしくは債務が残るのか熟慮した上で判断する必要があります。加えて、お客様は「返済を止める」イコール「返済しなくても良い」と勘違いされており、残債の扱いにも触れてなかったようです。

任意売却の業者には、相手の不利益について説明しなかったり、マニュアルに沿ったアドバイスしかできない担当者もおります。もし、前述のように多少でも不安や不信があれば、セカンドオピニオンとして「任意売却支援センター」も利用される事をお勧めいたします。

2021.2.12

＜参照リンク＞

ローンをストップする行為の記事もご参照下さい

任意売却かどうかの見極めが大事

※物件の性質上、掲載されない物件もございます。

2021年9月

・横浜市金沢区　　　　　　日神パレステージ〇〇〇
・さいたま市北区　　　　　一戸建
・東京都品川区　　　　　　店舗（リースバック）
・千葉県市原市　　　　　　一戸建
・東京都世田谷区　　　　　一戸建

2021年8月

・埼玉県川越市　　　　　　一戸建
・横浜市磯子区　　　　　　磯子台パークハイツ
・千葉市緑区　　　　　　　一戸建

2020年7月

・東京都調布市　　　　　　一戸建
・東京都大田区　　　　　　ライオンズマンション〇〇〇
・横浜市神奈川区　　　　　クリオ新子安六番館
・神奈川県平塚市　　　　　一戸建

2021年6月

・神奈川県横須賀市　　　　一戸建
・東京都台東区　　　　　　鶯谷上原ハイツ
・横浜市港北区　　　　　　一戸建
・さいた見沼見沼区　　　　一戸建

2021年5月

・神奈川県厚木市　　　　　一戸建（親族間売買）
・千葉県習志野市　　　　　一戸建
・埼玉県越谷市　　　　　　ダイヤパレスルネッサせんげん台

2021年4月

・千葉県三郷市　　　　　　サンクレイドル三郷ファーストスクエア
・さいた大宮大宮区　　　　ライオンズマンション大宮大成第２
・神奈川県綾瀬市　　　　　一戸建
・東京都渋谷区　　　　　　青山コーポラス

2021年3月

・東京都練馬区　　　　　　セザール上板橋
・千葉県松戸市　　　　　　一戸建（親族間売買）
・千葉県君津市　　　　　　一戸建
・千葉県柏市　　　　　　　一戸建（リースバック）

2021年2月

・埼玉県行田市　　　　　　一戸建（オーナーチェンジ）
・埼玉県川口市　　　　　　一戸建（リースバック）
・茨城県つくばみらい市　　一戸建
・山梨県甲府市　　　　　　グランヴィ〇〇〇
・東京都武蔵村山市　　　　ブライティアテラス
・横浜市港南区　　　　　　一戸建

2021年1月

・千葉県市川市　　　　　　一戸建
・相模原市中央区　　　　　マイキャッスル淵野辺
・相模原市中央区　　　　　一戸建
・横浜市西区　　　　　　　一戸建
・群馬県みなかみ　　　　　ペンション