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競売になると事件?

私たちは、不動産の業務をしていると「競売」という言葉には慣れっこになっております。しかし、債務者にしてみると想定はしていても、いざ裁判所から「競売開始決定通知」が届くと一大事となります。それは、書類に記載されている名称にも原因があるのです。

 

裁判所から来る通知書には、1件ごとに「事件番号」がつけられるのです。決して事件を起こしている訳でもないのでに「事件」とは?また、所有者の事を「占有者」とも言います。まだ、競売落札で名義は変わってもいないのに「占有者」とは?
所有者としては、人生で初めて目の当たりにする「競売」という現実に、まるで犯罪を犯して不動産を占拠でもしているような錯覚に陥ってしまいます。

 

 

当センターのお客様でも、競売の申し立て後に慌ててご相談に来られる方も多くいらっしゃいます。もちろん、競売が開始されても任意売却は可能ですが、出来れば滞納が始まり2~3ヶ月目の段階でご相談いただく事で、競売の通知書を見る事なく、嫌な気分にならずに任意売却を進める事が可能となります。

 

何事も早めの行動が必要です。任意売却支援センターではどんな些細な事でもご相談を受け付けています。気になる事があれば、フリーダイヤル0120-281-540までお電話下さい。

 

2021.5.30

<参照記事>

競売開始決定後の任意売却

 

個人民事再生の注意点

多額の借金を抱えたが、債務整理においてお仕事の関係で自己破産ができない方も多数おられます。
その場合に、この個人民事再生を利用し借金を5分の1まで圧縮することができれば、有効な債務整理の手段となるでしょう!
しかし、この制度は誰でも利用できる訳ではなく、以下のように注意する事項もあります。

 

■安定した収入の見込みがないと裁判所から再生計画は認められません。

■住宅ローン以外の債務が5,000万円以下であること。
■借金は免責とならず、圧縮した債務を3年から5年かけて返済する必要があります。
■連帯保証人の債務は減額されないので、その場合は連帯保証人に通知しておく必要があります。
■住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローン以外の担保が設定されていないこと。
■債権者が個人再生に対して異議申し立てを行う場合があります。
■個人信用情報に事故扱いとして登録されるため、借入れやクレジットカード等は原則として組めません。

 

その他にも条件はございますがご参考まで!

2021.5.21

 

<関連リンク>
代位弁済通知が届いたら
個人民事再生をする前に

任意売却できないと断られたお客様へ

時おり他社で任意売却が出来ないと断られ当センターへお問い合わせ頂くケースがございます。

それは、本当に任意売却が不可能な場合と、本当は任意売却が可能なのに出来ないと主張するケースがあります。

前者の場合は仕方ないのですが、後者の場合は債務者の不利益につながるので問題です。なぜ、そのような事態になるのか以下に解説しました。

ƒ任意売却できない

1.依頼した会社が任意売却の専門会社ではないケース

任意売却は不動産の売買ですが、特殊性があり経験を積まなければ、一般の不動産会社では対処できない場合があります。その経験不足を隠し、債権者や物件の状態など別の理由付けで出来ないと主張する担当者もおります。

 

 

2.最初から会社の方針で断られるケース

任意売却は、依頼をしても会社の方針で受けられない場合があります。特に大手不動産会社では、非常に手間のかかる任意売却を扱わなくても一般の物件が集まるため初期相談段階で断られるケースもあります。

 

 

3.専門会社でも収益の見込めないと判断した場合

任意売却の専門会社は基本的に不動産の仲介ですが、仲介だと仲介料のみの収入になるため、関連会社に買取させ転売で利益を出そうとする業者もいます。しかし、業者価格となると債権者の承認が得られず、それを理由に断る場合もあります。最悪なのは断りもせず放置しそのまま競売となるケースもあります。

 

任意売却の相談

このように、本来正当な任意売却の仲介が可能にも拘わらず、業者の経験不足や営利主義のために任意売却できないと断られるケースがございます。任意売却支援センターでは他社で断わられた案件や、業者からさじを投げられたケースでも成功した事例は数多くございます。もし、任意売却を一度でも断られたお客様、または現在依頼している業者に不信感がある場合など、遠慮なく当センターへお問い合わせ下さい。

 

2021/5/07

 

<関連リンク>

任意売却できないケース

任意売却の優良会社を見分ける方法

 

 

 

自己破産と退職金の扱い

多額の借金を整理するため自己破産を選択される方も多いようです。
自己破産する場合、手元に残せる総財産は99万円までと決まっています。

しかし、会社勤めの方が自己破産した場合、将来受給する退職金はどうなるのか心配ですね!
それは、退職金の受ける時期によって大きく分かれますので注意が必要です。
以下のとおり、簡単に解説しましたのでご参考にして下さい。

 

■退職金の受給予定が先のケース
この場合、現時点で退職したとしての退職金を計算し、8分の1相当額を財産評価とし債権者への配当へ回ります。
8分の7は自由財産として残せる事となります。また、退職金の8分の1相当額が20万円以下なら、全額を残す事が可能です。

 

■退職間近、もしくは退職したが退職金を受けていないケース
給与の差押のケースと同じで、4分の1が配当金の対象となり、4分の3は自由財産として残せます。

 

■すでに退職金を受給されているケース
この場合は退職金という扱いではなく、預貯金や現金の扱いになるため1/8や1/4という概念はなく、総財産99万を超える部分は債権者への配当金となります。

 

このように、将来退職金を見込める方はその額と受給時期を見極めて判断される事をお勧めいたします。
詳しくは依頼される法律事務所にご相談下さい。

 

2021.4.25

<参照リンク>

自己破産をする際の注意

 

「無益の差押えの禁止」について

任意売却をする際に通常の抵当権以外に市県民税の滞納による差押えがついているケースがしばしばあります。しかし、売却にあたっては抵当権者の同意はもちろんの事、この差押えを解除しなければ売買は成立しません。

最近では、ほとんどの金融機関で債務者の任意売却に柔軟に対応しておりますが、このように市県民税の差押えが入っている場合は少し難題です。国税や地方税には「無益の差押えの禁止」という規定があります。(国税徴収法48条)「差押えるできる財産の価格が、他の債権の金額の合計額を超え回収する見込みがないときは、差押えることができない」としています。しかし、滞納者の不動産等が競売の申し立てを受けた時にはすぐに差押することが一般的となっているのです。それは「無益の差押え」かどうかの調査をしているうちに差押えの時機を逸するため、即時に差押えを行っても違法とはならないのです。

 

 

私達が役所と交渉し「無益の差押えの禁止」を理由に解除を求めても、それが「無益の差押え」かどうかの判断は難しく、仮に差押物件の評価において問題があったとしても、ほとんど場合はその差押えの有効性を認めています。
そして、地方税の差押え解除にあたっては市町村によって対応が異なっており、一部納付で解除に応じる役所もありますが、納税者の公平性を理由に全額納付を原則としている場合も多くございます。例えば、固定資産税や住民税などの支払を数年間滞納すると、本税の他に14.6%の遅延金が加算され、知らぬ間に100万円単位の額になっている事もあります。全額納付を主張する市町村の場合、任意売却を成立させるには滞納額全額を用意して納付しなければならなく、出来なければ競売に移行されてしまうのです。しかし、競売になってしまうと市町村に入る配当(税金)がなくなる訳で、結果として税収が減ってしまう事となります。
本来であれば一部納付に柔軟に応じて、納税者の再生を支援する事の方が合理性があるのではないかと考えます。

 

2021.4.10

 

<関連リンク>

競売における無剰余取消し

 

任意売却を相談する際の準備

金融機関からの督促や裁判所の競売通知などが届くと、冷静に現状把握ができず、私たちの質問に対して正確にお答え出来ないお客様いらっしゃいます。また、電話相談される方が債務者本人でなく、奥様やお子様などケースも多く、何をどのようにお聞きになりたいのか分らないままお電話相談頂くこともございます。

私たちは、そのような状況でも一つ一つご事情をお聞きし、現在の債務状況を紐解いたうえでアドバイスをするよう心がけております。しかし、出来れば電話相談される前に以下のような事柄を把握したうえで相談された方が的確なアドバイスが可能となります。

 

任意売却の相談受付

 

<現状把握>

・ご自宅の所有者のご名義は誰か(単独なのか共有なのか)

・住宅ローンの借入先の金融機関(1社の借入か複数なのか)

・購入時期や購入価格

・ローンの借入額と現在の残債額

・住宅ローンの債務者は単独か連帯債務か

・借入の際に連帯保証人が設定されているか

・ローンを滞納している場合、何カ月目か

・住宅ローン以外の借入状況と滞納状況

・ご親族で親族間売買など協力してくれる人がいるか

 

<書類の確認>

・住宅ローンの償還表(返済予定表)があるか

・金融機関や裁判所からの書類を廃棄せず残してあるか

・マンションの場合、管理費の督促状など

・税金の滞納がある場合、その催告書や差押通知書など

・謄本や購入時の資料があれば、土地・建物の面積を把握しておくこと

・不動産の売却査定をしたことのある場合、その書類

 

<ご自身とご家族の希望>

・ご自宅の任意売却希望か、もしくは可能なら売却せずに解決したいのか

・もし、住み続ける方法があればそれを選択したいのか

・今後、自己破産を含めた債務整理は考えているか

 

<聞きたい事をまとめておくこと>(例)

・ベストな解決方法は何か

・返済を継続すべきか、それとも止めるべきか

・関係する機関(銀行、保証会社、債権回収会社、裁判所)との対応について

・任意売却の期間や引越の予定時期について

・引越代は確保できるのか

・任意売却後の残債務の返済について

・債務整理が必要かそうでないか

 

 

上記の項目が多くなりましたが、分らない事は後で調べれば良いので、ある程度は把握しておきましょう。

一般的に電話相談される場合、1時間以上ご説明する場合もございますので、時間的に余裕をみてお電話される事をお勧めします。

このようなご相談は、ご本人やご家族にとって生活再建のための重要な相談事です。些細な内容でも真摯に対応しますので、遠慮なくフリーダイヤル迄お電話ください。

 

2021.3.30

 

<参照リンク>
お客様にお伝えしたい事

任意売却支援センターの方針とご相談方法について

任意売却する場合の注意点

 

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金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

住宅ローンを滞納し競売手続きが進んでしまうと、「借りた金を返せない」という後ろめたい心理が働き、任意売却に対し消極的になってしまいます。しかし、住宅ローンの仕組みや任意売却についての考え方を理解すれば、現在解決すべきことや先々の行動についてポジティブに考える事が出来ます。

そこで、任意売却を理解するうえで必要な金融機関のスタンスについて解説します。

 

任意売却の理解

 

■貸した側(銀行)にも責任があるので、恥じる必要はない。

住宅ローンを組む際には、その自宅不動産に抵当権を設定します。万一返済できない場合の「借金の形(かた)」として差し出している訳です。銀行・保証会社は、審査段階で不動産の担保評価をし融資を行っているので、売却しても完済できない担保割れが起きてしまうのは、金融機関の「担保評価基準の甘さ」も要因の一つなのです。

 

■銀行や保証会社は損をしない

あなたが住宅ローンを組んだ時には、銀行は保証会社をたてたはずです。もしあなたがローンを数か月滞納した際には保証会社が債務者の代わりに弁済を行うためです。ですから、ローンを滞納しても銀行は損失する事はありません。そして、保証会社についも保証料を債務者が負担して払っているため、滞納による事故は想定内なのです。

 

■任意売却は債権者にもメリットがある

債権の回収方法として一般的に不動産の競売が連想されますが、債権者としては競売を申し立てるにも費用が掛かります。まして競売は入札方式ですから市場より低い価格で落札される事が考えられるため、債務者が任意売却を選択し一般市場で販売する行為は、金融機関としてもより多く回収できるメリットがあるのです。

 

■債権回収会社(サービサー)は怖くない

数か月の滞納が続くと、保証会社は系列の債権回収会社に手続きを委託するケースがあります。また、保証会社があなたの債権を別の債権回収へ譲渡する場合もあります。債権回収と聞くと、何か怖いイメージもありますが金融庁のお墨付きを受けた民間の会社となります。ですので、乱暴な言葉を使ったり、夜間の連絡など、無理な回収方法は一切ありませんのでご安心下さい。

任意売却を行う際には、あなたが依頼した不動産仲介会社がこの債権回収会社と間に入り交渉を進める流れとなります。

 

■任意売却は義理を果たす事となる

前述のように、銀行・保証会社・債権回収会社のスタンスを理解する事で、決して任意売却は恥ずべき行為ではなく、前向きな行動である事を分って頂けると思います。また、大切な家を処分し1円でも多く金融機関に返済する任意売却は、債務者として「借りた金は返す」という信義を果たす結果に繋がると確信しています。

 

2021.3.5

<関連ページ>

滞納すると銀行は損するのか?

経験のない事への不安

債権者が偉い訳ではありません

任意売却すると支払総額が減る?

無料相談は遠慮なく活用すべき

任意売却支援センターでは、年中無休で住宅ローンの問題や任意売却の無料相談を行っています。

「無料」と聞くと変に疑いを持ったり、また遠慮がちになるケースもございます。しかし、お客様が不安に駆られインターネットで調べた「今」が大事な訳で、後回しにせず早めに電話相談すべきです。遠慮なんかする必要はありませんので、現在のお悩みや将来の不安を相談員にお話下さい。

 

任意売却の無料相談

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業者のなかには「アポイントが必要」だったり、「来社を要請」されたり、又は「電話対応が悪い・相性が合わない」等の業者もおりますので、その場合は次の相談先を探しましょう!
現在のあなたには、不安な問題に対してすぐに対応できる専門家が必要です。その問題を共に解決へ導いでくれる良きパートナーが見つかるまで無料相談はどんどん活用される事をお勧めいたします。

 

私たち相談員は、任意売却の事務的な説明だけではなく、現在お客様が抱えている住宅ローン滞納問題や、差押・不動産競売などの不安や悩みを如何に軽減させる事ができるかが最初の目的です。もちろん電話相談しただけですぐ片付けられる問題ではありません。しかし、その最初のお電話が問題解決への大きな前進となります。

 

まずは電話相談から フリーダイヤル 0120-281-540

 

2021.2.23

<関連リンク>

電話相談の段階で解決の方向へ

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返済を止めることの意味

任意売却の相談されるお客様には、当センターの他にも複数の業者に相談されるケースもあります。先日電話のあった相談者の方が、他の業者に相談したところ「住宅ローンの返済をストップして下さい」と言われ、不信に思ったお客様が当方に連絡をされたようです。

 

返済なし

 

本当に返済を止めてもいいのか?

売却しても全額返済できないケースで任意売却を行うには、期限の利益を喪失する必要があります。つまり住宅ローンを数か月間滞納する必要があるので「返済をストップする」というアドバイスは間違ってはいません。

しかし、その前後の説明が不足だったようです。なぜ、返済を止める必要があるのか?止める事でどのようなリスクが生じるのか?また、売却によって完済となるか、もしくは債務が残るのか熟慮した上で判断する必要があります。加えて、お客様は「返済を止める」イコール「返済しなくても良い」と勘違いされており、残債の扱いにも触れてなかったようです。

 

任意売却の業者には、相手の不利益について説明しなかったり、マニュアルに沿ったアドバイスしかできない担当者もおります。もし、前述のように多少でも不安や不信があれば、セカンドオピニオンとして「任意売却支援センター」も利用される事をお勧めいたします。

 

2021.2.12

 

<参照リンク>

ローンをストップする行為の記事もご参照下さい

任意売却かどうかの見極めが大事

マンション管理費は滞納しても大丈夫?

マンションにお住いのお客様の任意売却をお引受けする際に、私どもから必ず管理費等の滞納があるかどうかお尋ねします。
住宅ローンを滞納している場合、管理費も滞納される事も多いのですが、中にはきちんと納められている方もおります。

理由をお聞きすると、以下のような回答が返ってきます。

 

・住宅ローンの額に比べても払える額なので払っている

・マンションの管理会社がうるさく催促してくるので

・理事会を通じて、滞納している事が他の居住者に分ってしまうから

 

マンションの管理

 

しかし、任意売却を決断したら滞納金額の多寡にかかわらずマンションの管理費・修繕積立金はストップして頂いて結構です。
管理会社からの通知書やお電話でビクビクする必要もありません。もし、それまでの滞納があったとしても、管理会社には当方から連絡し売却によって決済時までに精算する旨の連絡を差し上げます。
管理会社としても売買によってそれまでの滞納額が精算される事は、煩わしい業務が一つ解決することになる訳です。

 

0890

 

任意売却において管理費の滞納がある場合、売却金額の中から費用控除が認められていますので、売却までの数か月間は支払いを止め、お引越の準備資金などに充てて頂く方が有益でしょう。その後の管理会社との交渉や滞納している管理費の精算金は、依頼する仲介業者にお任せすれば良いのです。

現在、管理会社との対応にお悩みのお客様は、ぜひ当センターまでご相談下さい。

 

2021.1.10

 

<参照リンク>

任意売却の費用と引越代

マンションの任意売却

マンション管理費の滞納

任意売却を決断した場合の支払の優先順位

 

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