任意売却ブログ ｜ 任意売却支援センター

任意売却支援センター　小林です。

先日ご相談頂いた債務者から「任意売却出来ず競売入札が始まってしまった」と相談がありました。

よくよく聞くと、事情でローンを滞納した上、数ヶ月前に新型コロナウイルスに感染されたとの事。

自宅待機を余儀なくされ、任意売却業者に相談するもコロナを口にするとどこの業者からも断られてしまい、現在に至ったようです。

今更、後悔しても仕方ないのですが「最初に当センターにご連絡頂ければ何とか対応もできたのに」という思いがあります。

当センターでは、日本全国の任意売却を取り扱っている経験から、お客様と面談しなくても任意売却できる方法を身につけております。私どもでは、電話やメール、又はLINE等で連絡を取り合い任意売却を成約へと導く事も可能なのです。

このような世の中で、意図せず住宅ローンを滞納してしまい任意売却を行いたくても、やはりコロナが心配で任意売却業者とのコンタクトを敬遠されるケースもございます。

まずは、電話相談から受付しておりますので任意売却支援センターフリーダイヤル迄ご連絡下さい。

０１２０－２８１－５４０　当相談員が親身に対応いたします。

2020/09/09

＜関連リンク＞

任意売却のご相談は来店不要です

メールでのお問い合わせはコチラから

ご相談・ご面談方法について

住宅金融支援機構の住宅ローンを契約されている方も沢山いらっしゃいますが、そのローンを６日月滞納し期限の利益を喪失すると、機構が委託したサービサーと言われる債権回収会社からお便りが届きます。

一般的には次の３社の中の１社から届きます。
● エム・ユー・フロンティア債権回収
● 住宅債権管理回収機構　
● 日立キャピタル債権回収

＜参照ページ＞

住宅金融支援機構の任意売却

MUフロンティア、日立キャピタル債権回収の任意売却

住宅債権管理回収機構の任意売却

■「任意売却に関する申出書」の提出で競売への流れを止める

その書類の中には競売手続きではなく、任意売却によって残債務を圧縮される事を勧める内容のお手紙も同封されます。

お客様が任意売却を希望される場合は、同封されている「任意売却に関する申出書」をサービサーへ送ることで、任意売却の意志があることを債権者へ伝えます。

任意売却に関する申出書は中段に任意売却を仲介する不動産業者の捺印箇所もございます。すぐに仲介業者の選定が出来ない場合は、「後日決定する」にチェックをし、取りあえずその書類をサービサーへ返信しましょう！

申出書を送る事で一旦は競売の申し立てをストップする事が出来ます。その後に任意売却を行う業者を探せば良いのです。

申出書の捺印部分に「実印」と書かれていますが、必ずしも実印でなくてもいいです。但し、仲介業者と締結する媒介契約書と同じ印鑑にして下さい。また、共有者がいる場合や連帯債務者がいる場合も連名で記入する事となります。

後は、依頼した仲介業者にお任せすれば大丈夫です。しかし、その業者選定が一番難しいかもしれません。ただ単に不動産会社に任せても任意売却に不慣れなケースもありますので、任意売却の業者はその事業に特化した専門の会社にご依頼すべきと考えます。

2020.9.1

債権回収会社から通知書が届いた！ 　のページもご参照下さい。

任意売却支援センターの小林です。

良く耳にする競売の三点セットとはどのようなものか？
それは裁判所が作成する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のことを言います。私が競売の入札を始めた頃、霞が関の東京地方裁判所に競売の資料閲覧のため通った記憶があります。

三点セットをその場でコピーするのですが、１物件の資料をコピーすると確か1,000円くらいかかったような？当時と比較すると現在では、インターネットで無料で閲覧でき、PCにお気に入りの物件を保存できるのでいつでも確認できます。

その三点セットで、私が最初に確認する事は、４ページ目あたりの「買受人が負担することとなる他人の権利」という箇所です。もし、賃借人がいたりすると立退きに時間がかかったり、そのまま賃貸借契約を継続しなければならないケースもあるので注意が必要となります。

その次に、マンションの場合の管理費の滞納記録です。現所有者が管理費等を滞納している場合は、落札した人がその債務を引き継ぐこととなります。管理組合によっては、遅延損害金までしっかり徴収するマンションもありますので確認が必要です。

そして「評価書」です。売却基準価格は裁判所の評価ですが、東京の場合は基準価格以下で落札される事はほぼ無いでしょう。まず、その物件にどれだけの入札があるか予想し、近隣の取引事例などを鑑みて入札額を決定します。

不動産関係に携わっていないと取引事例の調査はできないので、そこはプロにお任せした方が良いかもしれません。

2020/8/28

様々な事由で住宅ローンのを滞納し、金融機関から催促・督促がきても誰にも相談できず、不安定な精神状態になっていないでしょうか。 そのような状況を打開するには、思い切って専門家に相談する事が必要です。

一本の電話相談で、今までの不安な気持ちが楽になり、困難に立ち向かう勇気が沸いてくる事もございます。
債務者それぞれに背景は違っていても、電話相談しアドバイスを受けた時点で半分は解決に向かっていると思って下さい。

もちろん、相談する内容や相談先により対応は違ってきます。
もし、任意売却をしたいと思い、法律事務所に相談したなら自己破産を勧められるでしょう！
それが、あなたの希望する解決策でないなら相談先を変えるべきなのです。

私たちは「越えられない山はない」「山は高いほど人間を成長させる」という信念で仕事に当たっています。
経験豊富な当センターの相談員に何でもごお話し下さい。解決への第一歩は無料の電話相談から始まります。

2020/8/10

＜参照リンク＞

無料相談は遠慮なく活用すべき

任意売却のご相談は来店不要です

現代では3組に1組が離婚する時代となりました。一戸建の場合、向こう三軒両隣で2組も離婚する割合となります。実は、この記事を書いている私自身も離婚経験者であります。

そこで離婚協議の中で後々トラブルの要因となるのがこの住宅ローンの問題です。離婚が成立しても、自分か相手方のどちらかが従来の家に住み続けるパターンは多いかと思います。

当センターで、特に多い相談ケースとして以下の場合が有ります。

1.離婚後に子供の養育費名目で妻と子供が自宅に住み続け夫がローンを支払うケース

2.妻が連帯保証人もしくは連帯債務者となっているが、夫がローン返済を滞ってしまったケース

両ケースとも、滞納せず住宅ローンが返済できていければ問題はありませんが、離婚後は今まで以上に資金的に厳しいやりくりが必要となり、どうしても住宅ローンを滞納してしまう場合が多いようです。離婚後は別々に住居を構えていますので、滞納している事は知らずに、金融機関からの督促状や催告書、または裁判所から競売通知書が届いて初めてその事実を知らされることもあります。

住宅ローンを滞納が始まると、3ヶ月～6ヶ月後に裁判所による競売の手続きは始まってしまいます。しかし、離婚後はお互いに連絡する事や協力して任意売却をすること自体が難しく、最終的に競売へと移行してしまう事も考えられます。中には「顔も見たくない」とうい相手方もおり、協力どころの話ではなくなってしまいます。 そのような場合に、当センターの担当者が元夫、元妻の仲介人として別々に連絡をし任意売却の調整をする事が可能となります。

それぞれの主張や立場もあるでしょうが、最悪の事態（競売）を避けるため、また後々にお互いの遺恨を残さないためにも当センターを利用される事が良策ではないでしょうか。今まさに、その状況におかれている方はぜひ任意売却支援センターまでご連絡ください。早めの相談が良い結果を生むこととなります。

2020.7.25

＜参照リンク＞

離婚に伴う任意売却

夫の連帯保証から外れたい

任意売却を行う場合、ほとんどのケースで完済できず債務が残った状態での売買となります。債務者の方には、残債に関してちょっとした誤解をされているお客様もいらっしゃいます。

■残った債務額を改めてローンを組み直す必要があると思い込んでいる方

■売却後の返済額は決まった額を支払うと思われている方。

このような誤解は、任意売却がほとんど初めて経験のため当然かもしれません。しかし、当センターへ無料相談されるお客様には、その誤解を解くように丁寧に説明します。そうすると、お客様の抱いていた過度な誤解が解消され、任意売却に対して前向きになられるようです。

毎月の返済額は、決まっている訳ではない！

そして、残債に関する対処方法は、債権者の意向もありますが、第一は債務者であるあなたの考えが重要です。そこで、完済できない事への引け目を感じる必要はありません。無理な返済を約束してしまい、後々返済ができなくなるなら任意売却をした意味がありません。もし、債権者が残渣額を一括返済するよう求めても無理な事は分かっていますし、月額の支払額も3万や5万の返済は困難でしょう！

債権者へは、現在の収入と生活費を考慮し、返せる額を提示すべきです。それは毎月、数千円程度でもかまわないのです。収入のない事情の方は、余力がないので返済の猶予を申出してみましょう。
また、借金をすべて清算したいと考えるなら自己破産という選択もございます。

このように残債をどうするかは、債務者であるあなたの意向が大事となりますので、任意売却を行う際に当スタッフに相談される事をお勧めします。

2020/7/15

＜参照リンク＞

任意売却後の返済額

任意売却した後の残債務の対処方法

住宅ローンを組む際に、配偶者以外の方が連帯保証人になるケースはよくございます。それは、ご本人の親兄弟や、配偶者の親兄弟、会社の上司だったりする場合も･･･
保証人になる方なので、それなりに収入があり不動産を所有されている保証人も多いのです。
ご相談されたお客様で、連帯保証人に迷惑がかかるという理由から、無理をしてでも返済を継続されている方がいらっしゃいますが、その無理はいつまでも続かずいずれ破綻する事も考えられます。

このケースでローン破綻し競売になったらどうなるのか？
債権者は競売後に残った債権額及び損害金や競売費用など諸々、連帯保証人に請求します。もし、保証人が支払を拒否した場合、不動産や給与の差押も想定しなければなりません。
こうなると、債務者本人だけでなく保証人とその家族の生活設計まで狂わせてしまう結果となります。
もし、保証人に迷惑をかけられないのなら、きちんと保証人に説明したうえで、競売ではなく任意売却を選択すべきなのです。それには理由があります。

任意売却によって処分する事により残債を減らす事が可能となり、万一連帯保証人が債務を負うことなっても「負担が少なく」済みます。また、競売と違い任意売却を行った場合、残債の返済方法について話し合いができ、債務者本人から残債の返済が継続されれば「連帯保証人の財産差押を回避する」事も可能となるのです。

そして、自己破産はしないで下さい。
もし、あなたが返済に困って法律事務所に相談し「連帯保証人に迷惑がかかるのか」と聞いたら「迷惑かかります」と言われるでしょう！その債務額によっては、連帯保証人共々自己破産を勧められる事もございます。

相談先が違えばアドバイスも違ってきます。連帯保証人に迷惑をかけられないのであれば、任意売却支援センターへご連絡下さい。ご一緒に最善の方法を考えます。

2020/6/30

＜参照リンク＞

自己破産と連帯保証人

連帯保証人・連帯債務者

債務者が様々な理由で多額の借金がかさみ、やむなく自己破産をされる方も多いようです。この手続きにより借金の「免責」を受ける事ができるため、先々債務者の再生に繋がります。一般的に自己破産を行うには、弁護士などの法律事務所に依頼されると思いますが、その際の注意点を解説いたします。

＜不動産を所有している場合＞
ホームページ上にも記載しておりますが、自宅等の不動産を所有されている場合は、任意売却を行った後に自己破産の申請を行う方が有利に進められます。また任意売却の場合、お引越費用名目の資金を捻出する事で破産の費用にも充当する事が可能です。競売を勧められる弁護士も多いようですが、任意売却はご本人の意思で行う事ができますので、弁護士には任意売却をする旨をお伝え下さい。

＜債権者からの取り立て＞
法律事務所に自己破産の依頼をすると、弁護士から各債権者に「受任通知」が送られます。それにより、金融業者は債務者に対して直接返済を求める事が出来なくなります。弁護士に債務の報告が漏れると受任通知が発送できないため、全ての借入先と金額の報告が必要です。

＜保証人がいる場合＞
保証人がいるケースでは、債権者は受任通知が届くと保証人に請求する事となります。保証人に連絡をしないとトラブルの原因にもなりますので、債権者から請求される事を連絡しておく必要があります。債権額によっては、保証人も債務整理が必要となる場合もございます。

＜口座管理＞
従来の返済が口座振替になっている場合、弁護士から受任通知が送られても、すぐに止められないケースもあります。その場合、銀行口座を解約するか残高を０にしておいた方が良いでしょう。なお、給与の振込口座と同一口座の場合は給与振込口座を変更する必要があります。

＜新たな借入はしない＞
弁護士に依頼した後は、それが身内であっても借入はしてはいけません。もし借入れされた場合、身内であっても受任通知を送る必要があります。また、免責許可の判断に際「不利益な事情」として判断される場合があります。

＜一部の債権者に返済＞
それがご家族であっても、特定の債権者のみに返済することは避けて下さい。他の債権者の不利益につながり損害賠償を請求されたり免責許可の判断に影響を及ぼします。

＜浪費やギャンブルはしない＞
弁護士に依頼後は、生活費等以外の支出はなるべく抑えて下さい。浪費やギャンブルにより支出した場合、債務整理の遂行に支障が生じ刑事罰の対象になる場合もあります。また、このような行為を行った場合、弁護士が辞任するケースもございますので注意が必要です。

2020/6/21

今、お客様の置かれている状況はどの段階でしょうか？

2020.5.25

＜関連リンク＞

方向性が決まれば楽になる

電話相談の段階で解決の方向へ

お客様にお伝えしたい事

新型コロナウイルス感染症による緊急事態宣言から2週間が経過し、収束の目途が立たず不安な毎日を過ごしておられる方は沢山いらっしゃいます。現在、当センターにも収入減や派遣切などにより住宅ローンの支払ができないお客様からのご相談も多くなっています。

今回のコロナウイルスが長く続くほど、様々な業種の方が深刻な状況に陥ることは確実です。飲食業に拘らずイベント会社や音楽関係、私たち不動産を扱う会社など、ほとんどの業界で大きな影響がございます。

このような状況でも、私たちは毎月の住宅ローンの支払いは行わなければなりません。

現在、各金融機関では返済が困難な状況となったお客様に対し様々な対策を行っています。

多くのお客様が利用されている住宅金融支援機構でも「新型コロナウイルス感染症の影響により機構の住宅ローンのご返済にお困りの方へのお知らせ」と題し、返済期間の延長や最長3年の元金据え置き措置などの特例措置を実施しています。

当センターにおいても、今後の返済方法や銀行との交渉について無料電話相談を受付しております。

ご相談は以下のフリーダイヤル迄お電話下さい。

フリーダイヤル　０１２０－２８１－５４０

2020/4/21

＜参照リンク＞

新型コロナウイルスの影響により住宅ローン返済が困難となった方の無料相談窓口