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「早めの行動」と「諦めない気持」が成功へ導く

諦めないうちは失敗ではない」とおっしゃった方がいました。

 

任意売却せざるを得ない状況の債務者の中には「もう競売でもいいや」と諦めかけている方も多いようです。

ご自身やご家族にとって「競売」が最善の策ならそれでいいでしょう。しかし、何の対処もせず流れに任せるだけでは、やはり「失敗」と言わざる得ません。

 

成功への道

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将来の再建に前向きな行動を起こされるお客様に対しては、私たち任意売却業者も成功させるための労力は惜しみません。

任意売却に対する早い対応と、諦めないあなたの気持がプラスの結果を生むと信じています。

 

2022/3/10

 

<関連ページ>

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる  

不動産競売は回避すべき

金融機関との交渉は早めに

 

 

 

債務整理した後が大事

人は生きていると色んな困難に遭遇する場面があります。多額の借金に悩み、頑張って働きながら返済をしてもなお返済しきれず、最終的に債務整理する方も多いのようです。

 

破産

 

自己破産すれば、借金が0になり金融業者の催促も止まって精神的に楽になります。また、今までの返済分はご自身で使える余裕資金となり生活も安定するでしょう。

 

しかし、ご自身にとってはここからが重要なのです。債務整理後の債務者の行動は二通りに分かれるようです。

 

一つは、過去の借金の苦労を教訓とし、「これを機に二度と借金はしない」と決めて自己管理を継続できる人
一つは、余裕資金が生まれる事で、そのお金を「遊びやギャンブル」などで使い切ってしまう人

 

ご自身のお金ですから、どのように使おうと他人がとやかく言う必要もないかもしれません。それに、債務整理後はクレジットカードの利用ができなく、個人信用情報に登録され借金もできない状態なので「生活さえできれば良い」という考えもあります。しかし、往々にして遊びやギャンブルで借金をした方は、同じような事を繰り返す人が多いのも事実。

 

そこで、最悪なケースが「ヤミ金」と言われる貸金業者から融資を受ける事なのです。よく「ブラックでも貸します」というチラシやDMをみかける機会がありますが、借金できない人に貸すわけですから、当然利息は高く、月に1割は当たり前、場合によっては2割という高金利を支払わされる事も・・・ 取り立てに関しても、普通の金融業者とは異なり乱暴な回収方法も考えられます。

 

せっかく債務整理によって借金をなくすことが出来たのに、更に自分を窮地に追い込むような事は避けるべきなのです。まして、ご家族や友人に迷惑をかける事もいけません。人の心は弱く誘惑に負けてしまうことも多々ありますが、債務整理を経験したら「二度と借金はしない」と強く決意して生活すべきと思います。

 

2022.2.25

 

こちらのページもご参照ください。

法律の専門家にご相談

自己破産をする際の注意

 

任意売却の時期が遅れる場合がある

住宅ローンの全額完済を見込めないで不動産を売買する場合、原則としてそのローンを3ヶ月~6ヶ月滞納し期限の利益を喪失しなければ任意売却が出来ません。但し、住宅金融支援機構のケースでは、期限の利益喪失前に「任意売却の申出書」を提出する事で、期限の利益を放棄し任意売却を早める事が可能となります。

 

任意売却の時期

 

代位弁済を早める事はできない

しかし、民間の金融機関の場合は一般的に保証会社付いているため、期限前の代位弁済は保証会社が承認しないので任意売却するには数か月間待たなくてはなりません。そして、代位弁済が行われた後に保証会社に移行されてから任意売却のスタートとなります。

もちろん先行して販売活動も可能ですが、早めに購入者が現れても保証会社の代位弁済が行われるまで、売買契約を数か月間待たなければなりません。その間に購入希望者の熱が冷めてしまう可能性もあります。また保証会社に移管された段階で、その買付金額を債権者が承認しない事もあります。その場合、再度販売活動をやり直す必要があるため、やはり代位弁済後に販売を行う方法が理想でしょう。

 

一部の返済だけすると任意売却できないことも!

そして、このようなケースで問題になるのが、複数の金融機関から借入して一方の支払だけの返済を継続されている場合です。一方の銀行は既に期限の利益を喪失し任意売却可能でも、もう一つの銀行はこれから滞納し任意売却が可能となるまで数か月かかってしまい、任意売却が可能な時期にスレが生じてしまいます。

前述のように、民間の金融機関は代位弁済を早める事がほぼ不可能なため、最悪は競売の処分方法を取らざる得ないケースもございます。お客様は、良かれと思い払える銀行だけを優先した結果が、任意売却出来ずに競売となるのは本意ではないはずです。

 

住宅ローンの滞納が始まったら、このように切羽詰まった状況ではなく、早めの段階でご相談される事をお勧めいたします。

 

2022.2.14

 

<関連ページ>

一部の債権者だけの返済はNG

代位弁済とは?

 

 

競売になると税金の差押えが入ります

任意売却をご依頼頂いても全て成約するとは限りません。その要因の一つとして、この市県民税等の差押えの解除が不可能な場合があげられます。

税金の差押え

一般的に管轄する税務課では、固定資産税や住民税などの滞納があっても1年くらいは所有不動産に差押えを入れません。しかし、住宅ローンなどの滞納が原因で裁判所に競売の申立てが行われると、裁判所に交付要求を行い所有不動産に差押登記を行う場合があります。

 

任意売却を成立させるには、抵当権の抹消とともに差押えの解除をしなければなりません

もちろん滞納している税金の納付をすれば問題なく解除できます。しかし、その額が10万、20万の額なら任意売却を行う中で対応可能なのですが、百万単位の滞納額になってしまうとその金額を用意する事も出来ず結局は競売による処分となってしまうのです。

また、固定資産税などは4期の分納となっていますが、差押えの解除に当たっては納付期限前の税金分も納付しなければならない事もあるので注意が必要です。

 

では、その市県民税の納付が出来なければ任意売却は諦めるしかないのでしょうか?

まだ、諦める必要はありません。そこからが私たちプロの仕事になります。管轄する行政によっては納税者の公平性を主張し延滞税を含めた全額納付が解除条件となっているケースもあります。しかし、それは全ての行政ではないので、全額納付ではなく一部納付で残りを分納し解除できる場合がありますので、納税義務者と一緒にその交渉を行います。

 

このように、競売になってしまうと本来は何の支障もない任意売却が困難となってしまい、債務者様にとって不利益につながるケースがあります。ですので、ローンの滞納が始まった段階、もしくは窓口が銀行から保証会社へ移った段階で当センターへご相談される事をお勧めいたします。

 

2022.2.5

 

<参照リンク>

任意売却する場合の注意点

競売申立が入ると面倒な事が!

自己破産のタイミングに注意

自己破産は人生を再生するために必要不可欠な制度であることは間違いありません。しかし、住宅ローンの破綻において自己破産をする場合は、そのタイミングについて検討する必要があります。

 

自己破産のタイミング

 

任意売却をした後に自己破産をする優位性は、色々なサイトでも言われている事ですので省略します。しかし、それ以前にいきなり「返せなくなったから自己破産します」というのは、債権者がどう思うのか考えましょう!もちろん金融機関は、企業として破綻リスクは伴いますので何も問題はないかもしれませんが、あまりにも誠意がないと感じるのではないでしょうか?

逆に、それが個人的な貸し借りだったらどうですか?あなたが困っている友人にお金を貸し、返済されないまま弁護士から書類が届いて「借金は返済しません」と言われたら、当然憤慨することでしょう!「弁護士に数十万円の費用が払えるなら、返済しろ!」と思うはずです。

 

もし、借金問題で自己破産を検討しているなら、それまでのスキームを考える必要があります。住宅ローンの支払が難しい段階では銀行に返済条件の変更や返済の猶予を申出し、それでも返済の目途が立たない場合は任意売却の意志を伝える必要があります。家の処分によってローンを圧縮し、それでも多額の債務が残った結果、自己破産をするという流れなら債権者としても納得されるのでは?
ましてや、その借金に対して連帯保証人が存在する場合は、本人の自己破産によって連帯保証人に影響を及ぼしますので、熟慮して行動しなければなりません。

 

また、本人の意向に反し弁護士から自己破産を勧められる場合もありますので、現在お悩みの債務者の方はぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。

 

2022.1.20

 

<関連記事>

自己破産は最終手段です

自己破産は段取りを考えて

連帯保証人がいる場合の自己破産は慎重に!

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

住宅ローンを一定期間滞納し、金融機関からの催告にも拘らず返済ができなかった場合、その取引銀行から「期限の利益喪失予告通知書」が届きます。そのままにしていると、その後「期限の利益喪失通知書」が送付されます。最初の予告通知は名の通り「予告」ですので、滞納分を返済すれば元の状態に戻すことが可能となります。しかし、「期限の利益喪失」になってしまった場合は、もう分割で支払う権利が消滅してしまっているので、それ以降あなたは以下の選択肢を迫られる事となります。

 

①一括弁済をする。
②何もぜず、競売など法的処理に任せる。
③ご自身の意志で任意売却を行う。 

 

 

 

毎月のローンを滞納するくらいですので一括返済など無理な話。また裁判所の手続きで競売となるとご本人やご家族の精神的負担が大きく、それも避けたいところでしょう!そこで選択するのはやはり任意売却という手段が理想的な解決方法となります。

 

しかし、任意売却といっても誰もが初めて体験する事なので、戸惑うのは当然です。どこに連絡すれば良いのか?借金問題を相談しにくい!騙されるのでは?など不安は絶えません。任意売却は不動産の取引ですが、知人の不動産会社や大手の不動産会社よりは任意売却を専門とする宅建業者に相談すべきです!知識と経験を必要とする業種になりますので、まずは当センターのようなサイトをネットで調べ、信用できるようなところに無料相談をしてみてください。きっとあなたのための有効なアドバイスが聞けることと思います。

 

まずは、一本の電話が行動の始まりです。 ぜひ任意売却支援センターの無料相談をご利用下さい。0120-281-540

 

2022.1.11

 

<関連ページ>

住宅ローンを滞納した時の対処方法は?

滞納した場合の債権の流れ

競売における現況調査とは?

ご自宅不動産が住宅ローン不払などが原因で競売となった場合、競売開始決定通知書が届いてから、約1ヶ月以内に管轄裁判所による「現況調査」が行われます。

 

現況調査とは、競売物件として公開するための資料作りの目的で行います。それは、裁判所から任命された執行官と不動産評価人があなたの家に伺い、対象物件の室内状況や権利関係の確認、建物の不具合や過去に事故・事件などなかったか聞き取りしたり、各居室の写真を撮ったりします。間取り図面等が提供されない場合は寸法を測る作業も行います。

家の調査

 

訪問の際には事前に通知がありますが、居留守を使ったり訪問を拒否したとしても無駄な行為です。債務者の協力が得られない場合は、民事執行法の定めにより鍵を解錠し室内に入る権限も持っていますので、なるべくなら時間を合わせて立会すべきと考えます。

 

現況調査の際に執行官から今後の入札予定など説明があるかもしれませんが、任意売却の相談をしても執行官は対応はしてくれません。しかし、競売になると複数の業者が営業に来ることや勧誘の手紙が多数届くので注意するようにアドバイスされる場合もあります。

 

写真撮影

 

この現況調査が入り、パチパチ写真を撮る姿を見ると「いよいよダメかぁ」と失望する債務者が多いようです。しかし、諦めるのはまだ早いです。残された期間は2~3ヶ月程度ありますので、任意売却する時間は十分にございます。今、まさに裁判所から通知書が届いている方は、今後の対処方法など当スタッフが丁寧に説明しますのでお問い合わせ下さい。

 

 2021.12.22

 

<関連記事>

「担保不動産競売開始決定」通知書が届いのですが?

不動産競売の流れ

不動産競売は回避すべき!

横浜タワーマンションの任意売却

先日、横浜の某タワーマンションの上層階の任意売却を無事成約しました。(任意売却なのでマンション名は伏せます)

しかも、所有者の希望通り親族間売買によって、転居することなくそのまま住み続ける事ができたレアなケースです。

親族間売買の場合、一般の銀行では保証会社の承認が得られないため、信販系の住宅ローン融資を使います。

なので、金利が銀行よりも多少高めなのです。しかも、一般的には売買価格の100%のローンが可能ですが、信販系の掛目は70%~80%となります。

 

そのような条件の中で親族間売買を成約させるには、様々なハードルがあります。

①ローンの残債がある程度減っており、担保余力が必要な事。

②任意売却で買主となる親族の属性が良く収入も安定している事。

③管理費の滞納や固定資産税・健康保険料などの滞納を精算する必要がある。

 

 

親族間売買では以上のような条件が必要となリますが、住み続けられる事が可能なら是非ともチャレンジする価値はあると思います。

ちなみに、信販系の金利は高いので1~2年の返済実績を踏まえて低利の銀行融資に借換えをする方法も可能です。

親族間売買をお考えなら是非、任意売却支援センターにご相談下さい。

 

2021/12/16

 

<関連リンク>

親子間売買、親族間売買

住み続けるなら親族間売買を検討すべき

住み続ける事はできますか?

 

住宅ローンを滞納し三菱HCキャピタル債権回収から書類が届いたら

フラット35を取り扱う住宅金融支援機構では、住宅ローンを滞納し6ヶ月を過ぎるとお客様に対して「三菱HCキャピタル債権回収」などから届きます。この三菱HCキャピタル債権回収は「独立行政法人住宅金融支援機構」から委託された債権回収会社となります。
以前は日立キャピタル債権回収という会社でしたが、2021年4月に三菱UFJリースと合併し、三菱HCキャピタル債権回収と名称が変更となりました。
普段、聞き慣れない会社から手紙が届くため、そのまま放置される方もいますが、その書類をゴミ箱へ捨ててしまうと大変な事態になります。

 

 

一般的には、住宅ローンを6ヶ月滞納すると期限の利益を喪失し、その後不動産競売へと移行してしまいます。
しかし、この三菱HCキャピタル債権回収から届く書類の中に「任意売却に関する申出書」が同封されています。
その書類に捺印して返信することで、任意売却による販売活動を実施するため一旦競売の手続きが止まります。

 

任意売却にかかる期限は6ヶ月となりますが、その間に購入者が現れない場合は、そこから競売の申立が始まります。
競売落札までには更に6か月くらいの時間がかかりますので、その間も任意売却は継続して行う事が出来るのです。
仮に競売になったとしても、滞納が始まってからトータル1年間はローンを払わずに、住み続けられるメリットがあります。

 

もし、すでに「競売開始決定通知書」が届いている方でも、任意売却は平行して行えますので、諦めずに当センターにご相談ください。

 

2021/12/5

<関連ページ>

住宅金融支援機構の任意売却

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

税金滞納の相談で任意売却はタブー

住宅ローンの返済が困難となり、今後も返済の目途が立たない場合、銀行へ連絡し「毎月の返済ができないので任意売却を考えている」とお伝えするよう当方からアドバイスしております。

 

しかし、固定資産税や住民税などの市県民税の滞納がある場合、役所への対処は住宅ローンの場合とは違ってきます。
「滞納があるので任意売却をして納付します」とは決して言ってはいけません。それはなぜか?

売却の情報を知った役所は、その税金などの徴収のため納税者の不動産に差押えを入れてくる可能性があるからです。

 

 

話してはいけない

 

差押えの解除ができないと任意売却も不可能

税金関係の差押えがついてしまうと、その解除方法において任意売却の障害となるケースがあります。滞納額が20~30万程度なら何とかなるでしょう。しかし、その額が100万円を超える額になってしまうと差押えを解除できず任意売却が不可能になる場合もあるのです。一部納付で解除に応じる市町村もありますが、年々強硬姿勢をとる役所が多くなっており、全額きちんと納付しなければ解除に応じないケースが少なからず見受けられます。

 

わざわざ任意売却する情報を提供してしまっては、自ら差押えの窮地を作ってしまう結果になります。もし、税金などの滞納があり差押えの予告通知が届いている方は、分割納付の相談をして下さい。その分割金額を払っている限り差押えを入れてくる事はありません。決して任意売却の話しはしない事。

 

現在、住宅ローンに限らず税金などの滞納にお悩みの方は、ぜひ任意売却支援センターにご相談下さい。

 

2021/11/15

<参照ページ>

税金の滞納に注意!

競売になると税金の差押えが入ります 

任意売却を決断した場合の支払の優先順位

差押えの履歴は消せません

 

 

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