任意売却の相談窓口【任意売却支援センター】

任意売却が終了すると、債務が沢山残ってしまった方は自己破産を選択されるケースがあります。しかし、職業上破産が出来ない方や、借金の額が少なく破産の必要のない人は、任意売却後に残った債務の返済を継続して行くことなります。
その返済額や返済方法はどのように決められるのでしょうか？簡単にご説明します。

原則、話し合いで決まる

よく聞かれるのは、残債の金額について「債権者から金額提示される」とか「改めてローンを組み直す」とか勘違いされる方もおります。しかし、残債については各債権者によって考え方の相違はあるものの、概ね債務者との協議によって決められます。

ここが重要！

高収入があり多く返済出来る方は5万でも10万でも良いかもしれません。また、債権者から返済について聞かれると、ついつい無理な金額を承諾してしまうケースがあります。

しかし、任意売却後の債務者は自宅を失い、次の住居はほとんど賃貸住宅に引っ越しされます。当然、家賃負担があり仮に借金が1,000万円残ったとしても、現在の収入から考えると1万円程度しか捻出出来ない場合が多いのです。また、様々な事情で収入のない人の場合は、返済が不可能なケースもあります。

それぞれの収入や事情により返済出来る額は、違ってきます。その事をきちんと債権者に伝え返済可能な金額を決める事となります。

ですので「返済額は誰が決める」というタイトルからすると「自分が決める」という事になります。

返済額は元金に充当

基本的に残債については、「金利が何％です」と言う取り決めはありませんので、通常ローンような「元金＋金利」のような返済方法ではありません。返済額は全て元金に充当されると考えてください。

私どもは、代理人となって債権者と返済についての交渉は出来ません。しかし、任意売却を行ったお客様へ返済のアドバイスをさせて頂く事は可能です。任意売却した後の残債についてご心配のあるお客様は、ぜひ当センターへご連絡ください。

2019/7/5

＜関連記事＞

いつまで返済が続くのか？

任意売却すると支払総額が減る？

任意売却した後の残債務の対処方法

任意売却後の返済額

相談いただいたお客様で「大手の仲介業者に依頼し１年以上販売しているが売れない」というお話しがありました。よくよく調べると実勢価格より３割ほど高い価格･･･
なぜ、売れない数字で販売しているのか？答えは簡単！「ローンの残高に諸費用分を乗せた価格」になっているからなのです。

大手仲介業者の中には任意売却を扱わないケースもあり、売れないのを承知で販売しているのでしょう！
お客様は売却出来る事を信じ、その間のローン返済のためカードローンなどを利用してしまったのですが、それにも限界を生じ当センターに相談されたようです。

では、このお客様のケースではどう対応すれば良いのか？
１．不動産の媒介を任意売却の専門業者に変更する。

ご本人は、このままだと「自己破産しかない」と考えていたようで、このようなご提案をしたところ１年間もやもやしていた気持ちが晴れ、前向きなお気持ちで任意売却のご依頼を頂きました。このように不安や心配事は専門家に相談することで多少でも解決に向かうはずです。現在、ローンの返済や競売にお悩みの方、お電話お待ちしております。

2019/6/25

＜参照ページ＞

債務超過の額は重要でなはない

任意売却は価格より確実性を重視！

経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる

任意売却の価格はどう決まるか？

「所有者が行方不明になり住宅ローンを滞納してるのですが、任意売却できますか」当センターには、時折このような相談があります。

このケースでは、不在者財産管理人の制度を利用すれば任意売却も可能となります。行方不明といってもは数日や数週間の不明では「不在者」とはならず、概ね3ヶ月位の行方不明の期間がないと不在者とは言えません。管理人は弁護士や司法書士に依頼する事も可能ですが費用がかかるので、任意売却の場合は面倒でもご家族がされる事をお勧めします。

不在者財産管理人の申請は、管轄する家庭裁判所に申請し審判を受ける必要があります。しかし、その審判を受けただけでは不在者の財産を処分する事はできません。管理人の審判を受けた後、裁判所に対して「権限外行為の許可の申立て」を行う必要があります。

不在者が行方不明となり、住宅ローンの返済が滞ってしまっている場合、そのままだと不動産競売に移行されるため、この制度を利用して任意売却された事例も多々ございます。

同じように行方不明のケースで失踪宣告がありますが、その場合は行方不明になってから7年経過しないと認められません。7年間を待つよりは不在者財産管理人の審判を受けた方が不在者の財産を処分する事が可能となります。

現在、不動産の所有者が行方不明になり、お困りのご親族の方はぜひ任意売却支援センターへご連絡ください。

2019/5/24

2019/5/17

競売の入札においては取り下げされるケースが良くあります。債務者は執行停止文書を裁判所に提出して競売手続の停止を求めることができ、執行裁判所がこれを認めると、競売の手続は取消されます。
なお、競売を申し立てられた債務者からの取下げは出来ません。競売開始決定通知が届いた後でも、任意売却により債権者との合意ができ円満にまとまれば競売を取り下げも可能となるのです。

ただし、競売の申立てに相応の費用がかかり、債権者によっては任意売却に応じないケースもありますので、債務者は競売開始決定される前に任意売却専門の会社に相談されるのが理想です。
競売の取り下げの期日は競売開札日の前日までとなっています。開札後でも売却許可決定確定前なら、執行抗告を提出し確定を止め、競売申立人に競売申立を取下げてもらう方法もあります。買受人が代金を納付した後は取下げできなくなります。

入札期日が近づいてから当センターに相談される方もおりますが、日程的に無理があり任意売却をお断りする場合もございます。何事も早目に連絡いただく事をお勧めいたします。

2019/4/17

＜関連ページ＞

競売の取り下げはいつまで？

競売開始決定通知で終わりではない

＜関連記事＞
任意売却の引越

任意売却をされた場合、私の経験上から売却後に残債が残ってしまうケースがほとんどです。
債務をなくすには、債務整理をするか時効を迎えない限り残債が消えることはありません。

その債務が残ってしまった場合、毎月いくら返済すれば良いのかよく質問がありますが、返済額に決まりはありません。「いくら返済すればいいのか」ではなく「いくら返済できるのか」がポイントとなります。売却後は家賃の支払も発生するため、なるべくなら返済額は低く抑えたいのが本音です。

収入がある程度あって多くの返済可能な方は別として、一般的に私たちがお客様にお話しするケースでは「毎月5,000円程度の返済で交渉してください」とアドバイスしております。
無理に高い返済額を約束しても、生活が成り立たなくなる可能性も考えられますので、任意売却の際に債権者から返済額を求められたら、生活を維持するために支障のない額をご提示しましょう。

任意売却をお考えの方は任意売却支援センターへご相談下さい。解決方法をご一緒に考えます。

2019/4/1

＜関連リンク＞

住宅ローン滞納が原因で大切なマイホームを処分せざるを得ない状況を考えると、ご本人は忸怩（じくじ）たる思いでしょう。しかし、今後の再生を考え任意売却をすると決断したなら、あとは将来に向けた資金管理が重要となります。

滞納が始まり、任意売却が終了するまでには最低でも半年から１年の期間は必要です。その間は金融機関への返済は行われない訳ですから、以前よりも資金的に余裕が出るかもしれません。しかし、資金に余裕があっても生活レベルを上げたり、娯楽や遊興費に使うことは止めるべきです。

売却後は新たな住居の家賃支払が発生し、そのための引越費用もかかります。業者の言う「引越代100％確保」を全て鵜呑みにしないでください。当センターでもこれまで、ほとんどのケースで必要な引越費用は確保できています。しかし、それは100％保証される訳ではありませんし、債権者が認める控除費用も10万、20万に減額されるケースも増えております。ですので、業者からの引越代は最初から当てにせず、ご自身で蓄えをするお気持ちで臨む方が楽かもしれません。予定通りの費用が確保できれば、それは次への準備資金となります。

また、売却後の住居を探す際に、従来の住宅ローンの支払額と同等額の家賃を検討される方がおられますが、そこで無理をすると家賃滞納の恐れがありますので、無理をせず居住環境レベルは落とすべきと考えます。
任意売却業者は家の処分が済めば終わりかもしれませんが、債務者にとってはこれからがスタートとなります。
そのための資金計画は早めに準備しましょう。

2019/3/20

マイホームの購入は、多くの人にとって人生で一番大きな買い物です。キャッシュで一括で支払える人などめったにいません。ほとんどの人が住宅ローンを組むことになります。
25年、30年など、長期的なローンを組むという話をよく聞きますが、実際に何年ぐらいで完済している人が多いのでしょうか。

住宅ローン完済までの平均期間は14.4年

住宅金融支援機構が行っている調査によると、住宅ローン完済時の返済期間の平均は14.4年だったようです。思っているよりも早く返済していることに驚きです。しかし、借入期間の平均は25.4年となっておりました。つまり、借入時は25年で組むものの、それより早く完済している人が多いということが分かります。
実際に、住宅ローンの借入期間は、25年以上35年以下が、54%近くと約半数以上を占めました。しかし、実際に返済した期間で25年以上35年以下の人は、5.4%しかいなく、15年以下に返済している人は70%近くいらっしゃいます。

繰上げ返済や他行への借換が有効

どうして最初の借入期間より10年も返済期間が短いのか？例えば、まとまった金額が入ったり、貯蓄ができたら、一部繰り上げ返済をすることができます。また、借り換えという手法もあり、より金利が低いローンに乗り換える人もいらっしゃいます。それが返済期間の平均を短くしている要因かもしれませんね！
いずれにせよ、多くの人が15年以下で住宅ローンを返済しているという事実があります。やはり、長期でローンを組めば組むほど、金利分損することになるため、ローンは早めに返すに越したことはありません。

破産した人の割合は16%

逆に、住宅ローンを支払えず、破産してしまった人は、全体の内の16%近くいらっしゃいます。この数字も想像以上多いことがわかります。経済的理由で支払うことができず、自己破産に陥ってしまった人もいらっしゃいます。中には、任意売却や競売などで不動産を明け渡し、売却した金額で、住宅ローンを支払う人もいらっしゃいます。ただ、その場合は売却金額で住宅ローンの全てを賄うことは難しく、それ以降も残債の支払いに追われることとなります。

2019/2/15

夫婦でマイホームを購入し、住宅ローンを組んでいる家庭も多いと思います。そして共働きの夫婦では、ローンの主債務者を夫にし、妻が連帯保証人になっているケースが多く見受けられます。
残念ながら離婚することとなった場合、婚姻関係が切れても住宅ローンはそう簡単に清算できません。もし夫が支払い不能となった場合、妻である連帯保証人に責任が生じます。そういったトラブルにならないためには、どうすればよいのでしょうか。

連帯保証人は簡単には抜けられない

もし離婚後に、連帯保証人である妻に支払いの請求が来た場合、妻側としては連帯保証人を抜けるという手段があるかどうかです。金融機関と話し合って同意してもらう必要があるのですが、そう簡単にはいきません。なぜなら、最初は妻がもしもの時は支払うという条件でローンを組んでいるので、契約そのものに違反するためです。
ただ、中には連帯保証人を抜けることが認められるケースもあります。例えば、代わりの連帯保証人を用意することです。例えば、元夫の親や兄弟など、一定の収入のある人に代わって貰えるのであれば、交渉してみましょう。また別の不動産を担保として差し出すという方法もあります。
要するに、代替となる案を提示することができれば、連帯保証人をやめることができる可能性があります。ただし、あくまでの債権者と話し合い、それが認められた場合に限ります。自分の意志だけではどうにもならないことは把握しておきましょう。

離婚時に話し合い早期に解決する事が望ましい

離婚した時に、不動産の名義をそのままにしておいたがゆえに、あとからトラブルになるケースが多々見られます。元夫が支払い続けていると思っていたが、いつの間にかローンを滞納し、ある日突然競売開始の決定通知が届く、といったことも珍しくありません。
そうならないように、離婚時には共同名義の不動産についてどうするのか、話し合いしておく必要があります。返済が苦しくなったり滞納してからでは、手遅れになることもあります。お金の問題だけは、きっちりと取りきめておくことが大切です。

連帯保証人は離婚してもその責任が変わらないからこそ、離婚する時には不動産の今後の支払いや、連帯保証人について、親族も含めて話し合いする必要があります。

2019/2/8

離婚に伴う任意売却　のぺージもご参照ください。