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マンション管理費は滞納しても大丈夫?

マンションにお住いのお客様の任意売却をお引受けする際に、私どもから必ず管理費等の滞納があるかどうかお尋ねします。
住宅ローンを滞納している場合、管理費も滞納される事も多いのですが、中にはきちんと納められている方もおります。

理由をお聞きすると、以下のような回答が返ってきます。

 

・住宅ローンの額に比べても払える額なので払っている

・マンションの管理会社がうるさく催促してくるので

・理事会を通じて、滞納している事が他の居住者に分ってしまうから

 

マンションの管理

 

しかし、任意売却を決断したら滞納金額の多寡にかかわらずマンションの管理費・修繕積立金はストップして頂いて結構です。
管理会社からの通知書やお電話でビクビクする必要もありません。もし、それまでの滞納があったとしても、管理会社には当方から連絡し売却によって決済時までに精算する旨の連絡を差し上げます。
管理会社としても売買によってそれまでの滞納額が精算される事は、煩わしい業務が一つ解決することになる訳です。

 

0890

 

任意売却において管理費の滞納がある場合、売却金額の中から費用控除が認められていますので、売却までの数か月間は支払いを止め、お引越の準備資金などに充てて頂く方が有益でしょう。その後の管理会社との交渉や滞納している管理費の精算金は、依頼する仲介業者にお任せすれば良いのです。

現在、管理会社との対応にお悩みのお客様は、ぜひ当センターまでご相談下さい。

 

2021.1.10

 

<参照リンク>

任意売却の費用と引越代

マンションの任意売却

マンション管理費の滞納

任意売却を決断した場合の支払の優先順位

 

不動産競売は回避すべき!

不動産の競売は、所有者にとって何もメリットがない事は様々なところで言われています。それを改めて述べる必要はないと思いますが、競売回避すべき一番の理由は「精神的な負担」だと私は考えます。競売になった際、「これからどうなるのか?」また「どう対処すればよいのか?」という不安や心配は、経験した者でないと理解できないでしょう。いや経験すべきではないと思います。

 

 

通常、競売の申立てが行われると地方裁判所の執行官が現地調査のため訪問してきます。住居内に入り各居室の写真を撮ったり、間取作成のため隅々まで寸法測定します。それを拒否したり留守しても鍵を開錠して調査を進めるのです。そして、裁判所で情報を入手した不動産業者や競売業者が自宅に多数訪れます。また、何十通もの手紙やDMが届くでしょう!もし、このような現場にご家族が一緒にいたとしたらどうでしょう。お子様は不安や恐怖まで感じるはずです。

 

「競売で家を無くした」という結果よりも、任意売却へ行動を移す方がご家族にとって「心の傷」が浅く済むものと考えます。競売となってもトラブルや事件になることは皆無ですが、ご家族を守るため競売が進行する前に任意売却のご相談をしてはいかがでしょうか?僅かでも未来に向かって希望が持てるかもしれません。

 

2020.12.20

 

<関連リンク>

不動産競売の流れについて

競売申立が入ると面倒な事が!

一部の債権者だけの返済はNG

マイホームを購入する際に住宅ローンの契約しますが、その額によっては2番抵当、3番抵当など複数の担保が設定されている場合があります。

 

仮に1番の金融機関に毎月7万円、2番には2万円で、合計9万円の返済があるとします。もし、あなたが何らかの事由で返済が困難となった場合、9万円の支払は無理だが返済額の少ない2万円だけは返済しておこうと考えるかもしれません。後々、滞納金額を補って元の状態に戻すことが出来れば問題ないのですが、一方の金融機関だけ滞納が続いた場合、数か月すると期限の利益を喪失してしまい従来通りの分割払いが出来ない状況に追い込まれます。

 

 

そこで任意売却をしようと思っても、2万円の支払いが継続されているため「期限の利益の喪失」に時期的なズレが生じてしまいます。金融機関では全額完済にならない限り、この「期限の利益の喪失」が任意売却を行う条件となります。場合によっては、その時期的なズレによって任意売却が出来なケースも考えられるので、一方の金融機関だけ返済するのはできる限り避けた方が良いでしょう。
まずは滞納が始まった段階で、当センターへ金融機関への対応をご相談されることをお勧めいたします。

 

2020.12.9

 

任意売却の条件のページもご参考にしてください。

 

任意売却の手順と手続

任意売却を行う際の手順や流れは以下の通りとなります。①~⑪までの期間は金融機関や債権者によって異なりますが、概ね6ヶ月から1年程度、場合によっては1年以上かかる場合もあります。

 

①住宅ローンの滞納

②期限の利益喪失

③保証会社による代位弁済

④任意売却の申出

⑤物件価格の評価と査定

⑥不動産の販売活動

⑦購入希望者の購入申し込み

⑧不動産の売買契約

⑨債権者への配分表提出と稟議

⑩債務者様のお引越

⑪最終決済と物件の引渡し

 

任意売却の方法

 

その都度、仲介業者の担当者から流れについての説明があると思いますが、仲介する業者が任意売却専門の会社なら何の問題もなくクリアできるでしょう!但し、任意売却では常に債権者との調整や交渉が伴いますので、依頼する仲介会社の実務経験と交渉能力の重要性が高くなります。

 

一般的には上記の手順で任意売却を行っていきますが、住宅金融支援機構の場合については独自に任意売却のパンフレットを作成しており、一定のルールに基づいて行います。

 

そして、任意売却で重要なポイントは債権者への配分額となります。

債権者として全額回収できない場合、その売買価格とそれにかかる仲介手数料などの費用、後順位の債権者がある場合のハンコ代などを考慮して任意売却に応じられるか検討します。取引価格が相場でも、売買価格が低額の場合、費用控除すると債権者への配分があまり見込めず、競売の方が良いと判断するケースもございます。

 

当センターでは、これまで数多くの任意売却を成功へと導いてまいりました。それには各金融機関、保証会社、債権回収会社の特徴や意向を把握する必要があります。任意売却にご不安を感じている債務者様は是非、任意売却支援センターへご相談頂きます様お願いいたします。

 

2020.11.22

 

任意売却とは のページもご参照下さい。

不動産競売の流れ についてはコチラから。

 

抵当権と差押えの優先順位

不動産を第三者に売却する際には、その不動産に設定されている負担登記を抹消しなければ売却できません。
登記簿には購入時の住宅ローンなどの抵当権が設定されているのが一般的ですが、税金等の滞納があり市町村や税務事務所から差押登記がなされている場合もあります。

 

 

この抵当権と差押えはどちらが優先されるのか?
通常は購入の際の抵当権が先に設定されているため、抵当権に優先順位があります。
しかし、注意しなければならないのが、差押えの日ではなく納付期限を確認する必要があります。もし、その納付期限が抵当権の設定日より前だったとしたら、その登記が後だとしても差押が抵当権に優先することとなるのです。

 

新規で住宅ローンの審査する場合、銀行は必要書類として課税証明書を取得します。これは、抵当権を設定する前に税金等の滞納があると優先債権となってしまうため、未納がないか確認した上で審査をするのです。
仮に差押登記があっても、売却代金で全ての負担登記が抹消できれば問題はないのですが、もし任意売却となった場合、この優先する債権から配分することとなります。

 

税金の滞納が長く続くと遅延金が発生し、その額によっては任意売却による処分が出来ないケースもございますので、税金関係の滞納には十分注意すべきです。

 

2020.11.12

 

税金の滞納に注意!のページもご参照下さい。

 

 

お金目的の任意売却?

先日、任意売却支援センターのフリーダイヤルに「お宅は引越代いくらくれるの?」というような問い合わせがありました。任意売却業者の広告には「〇〇万円もらえる」というようなサイトもあり、ユーザーからは「任意売却するとお金が入る」ような誤解を生じています。

 

お金目的の任意売却

 

このように、ごく一部の相談者には任意売却の相談よりも「如何にお金を残すか」に焦点をあわせ、あちこちの業者へ連絡されるようです。もちろん、当方の返事は「金額のお約束は出来かねます」とお答えしますが、もし依頼者がお金でつられて他に依頼をしたとしても後々トラブルにつながる恐れもございます。

 

結局のところ、債権者から捻出できる引越代がいくらなのか?という問題であり、特定の業者に依頼したからといって劇的に資金を残せる訳でもありません。もし、金額を約束する業者が存在したとしても、販売方法に無理が生じ結果として任意売却が不成立になってしまい、競売に移行されて一円も残すことが出来ないケースもございます。任意売却業者を探す際には、金銭的な事よりも債務者の事を親身に考えアドバイスしてくれる業者を選択すべきと考えます。

 

2020.10.28

不動産競売に対するイメージ

「不動産競売」というと一般的にどのような印象をお持ちでしょうか?「自宅が競売にかけられる」という出来事は誰もが初めて体験する事で、多くの方は競売に対する間違ったイメージが頭に浮かんでしまいます。

 

・競売になったら自己破産しなければならないのでは?
・給与の差押えが入り、会社に知られてしまうのでは?
・年金等が差押えられ、生活に支障がでるのでは?
・競売となると、自宅に赤紙が貼られるのでは?
・車や動産なども処分されるのでは?
・怖い取り立てがあるのでは?

 

 

競売のイメージ

 

必要以上に不安になる必要はない!

上記のようなイメージが債務者の悪循環を生み、競売に対するネガティブな思考を増長させてしまっています。
しかし、ご自宅が競売になっても、上記のような心配は不要です。
競売=自己破産ではありません。職業上破産できない事情の債務者もいらっしゃいますし、競売になっても自己破産せずに再生された方も沢山おられます。

 

また、競売になっても給与や年金などの差押えはありませんので、会社にも知られる事はありません。ましてや競売で赤紙が貼られる事は一切ないですし、テレビに出てくるような怖い取り立てなど心配無用です。
なお、不動産競売はあくまで担保となる不動産の差押えですので、車や家電などの動産は持っていかれる事はありません。

 

しかし、ご自宅不動産は管轄裁判所による強制的な処分となります。上記のような心配がなくても、競売となった精神的なダメージは伴いますので、競売を避けたい場合は任意売却を検討すべきです。現在、裁判所から通知が来ており、今後ご不安に思われている債務者の方は、ぜひ任意売却支援センターの無料相談をご活用下さい。
当相談員に電話いただく事で、競売に対する間違った解釈や今の悩み等は多少でも解消されるものと考えます。

 

2020.10.19

 

<関連記事>

競売開始決定後の任意売却

 

 

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任意売却できないケース

お客様から任意売却のご依頼を頂いても、全てにおいて成約できるとは限りません。では、どのようなケースで任意売却が出来ないのか検証しましょう。

 

家と銀行

 

1.債権者が認めない場合

近年では、保証会社や債権回収会社において任意売却に対応いただけるケースがほとんどです。しかし、問題はその価格によります。債権者側の判断として競売の方が回収額が多いと判断した場合、任意売却ではなく競売を選択することもあります。また、債権者側の立場から、債務者に全く誠意がないと判断した場合、任意売却をうまく進められないケースもございます。
その他、融資した案件が保証会社を通さないプロパー融資の場合も任意売却に応じないケースがあります。

 

2.共有名義者が任意売却に応じない

当然のことですが、10分の1でも100分の1でも共有者がいる場合、その共有者も売買契約の売主となりますので同意がなければ売却できません。特に注意すべきは、ご夫婦共有名義で住宅を購入したが、その後離婚された場合に共有者の協力が得られない事もあります。

 

3.連帯保証人・連帯債務者の同意が得られない

こちらのケースも保証人や債務者が、夫婦又は親・兄弟だったりする場合がありますが、共有名義の時と同様で全ての利害関係人の同意が得られない場合は任意売却が出来ない事となります。

 

4.不動産に差押登記があり解除できない場合

市県民税等の滞納により差押登記がある場合、その不動産を処分するにはこの差押登記を解除しなければなりません。しかし、その滞納額が100万円単位の額となっている場合、一部納付で解除に応じてもらえなければ任意売却は不可能となり、競売を待つしかありません。現在、税金を滞納している方は注意してください。

 

5.競売入札期日が迫っている

不動産の処分には、ある程度の日数が必要となります。競売の入札間近になって依頼頂いても、期日までに任意売却できる可能性が低いため、競売になってからではなく滞納が始まった段階でご相談下さい。

2020.10.14

 

<関連リンク>

任意売却の条件

実勢価格でも抹消に応じないケース

競売になると税金の差押えが入ります

 

 

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自己破産は段取りを考えて

当センターへご相談いただく債務者で自己破産を考えている方も沢山いらっしゃいます。
住宅ローン返済が困難になったからと言って、いきなり自己破産をするのはお勧めできません。

 

借金問題=法律事務所という図式がありますが、その場合ほとんどのケースで自己破産を勧められます。
金融機関からすると、何の前兆もなく法律事務所から受任通知が届けば「期限の利益を喪失」し、代位弁済後すぐに競売の手続きに移行するでしょう!もちろん連帯保証人がいる場合、その人にも迷惑がかかります。

 

 

まず、住宅ローン返済が困難となった場合、金融機関にその旨を連絡し任意売却の意思を伝えましょう!
そして、任意売却の成立後にどの程度残債があるのか、その残債を返済してけるのか、検討すべきです。
その状況によって、自己破産せざるを得ないと判断した場合に法律事務所へ依頼すれば良いのです。

 

もし、任意売却せず自己破産をした場合、多額の債務が残り連帯保証人がその債務を負うこととなります。
しかし、任意売却によって少しでも連帯保証人の負担を減らす事ができれば、保証人となっていただいた方にもご理解いただけるのではないでしょうか。

 

2020/10/1

<関連リンク>

自己破産しなくてもいい!

法律事務所に相談する前に!

自己破産しか方法はないのか?

 

 

 

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不動産担保ローンは避けた方が!

任意売却のご相談いただくお客様で、住宅ローン以外のノンバンク系の担保設定されているケースがございます。20年以上返済を継続するとローン残高も減り担保の余力が出るケースや、完済してしまい無担保状態ケース等では金融会社は喜んでお金を貸します。

 

それはなぜか?
一般的にノンバンク系の融資に当たっては、融資額の2~3%の事務手数料がかかります。金利は住宅ローンと比較して高金利であるため、毎月の返済額が負担となり返済困難となるケースが多くなります。

 

 

しかし、そうなっても金融会社は困りません。
担保物件を売却し融資元金と損害金を回収出来るからです。場合によっては、関連の不動産仲介会社を入れ仲介手数料までしっかりと頂く場合もございます。融資額は担保評価額の70%程度なので、万一競売となっても全額回収が見込めるという訳です。
結局のところ、金融会社は損をしないどころかボロ儲けといった感じです。

 

一時的な借入で返済目処がたっているなら問題はありませんが、返済計画が明確でない場合は借入する前に不動産売却を検討された方が得策です。その選択が、金融会社に払う手数料・金利・損害金などの費用が、本来お客様の手元に残るべき資金となるからです。

 

2020/9/21

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