当社に問い合わせ頂くお客様の中で、現在のご自宅に住んだまま任意売却が可能な「リースバック」を希望される債務者様が増加しております。それは、任意売却を扱う業者のホームページや不動産会社の広告を見ると、集客目的のためか「住んだままで、楽々売却可能」というようなユーザーから誤解を受けそうなコメントなどが要因とも考えられます。
しかし、当ホームページでも記述しているように、お客様が希望されてもリースバックの成功例が極端に低くなってしまう実態があります。私達としても、お客様のご要望を最大限叶えるためにスキームを組立て販売活動を行いますが、債権者との価格の合意・賃料の設定の問題などの事由で成立が不可能なケースが多いのです。 「任意売却でリースバックは可能か」のページをご参照下さい
もし、お客様がどうしても住宅に住み続ける事を望まれる場合、難しいリースバックを進めるよりも親子や兄弟・ご親戚を対象とした「親族間売買」を検討される事の方が成功への早道かもしれません。当センターの解決事例としても、リースバックよりも親族間での売買の方がご成約頂く件数も多くございます。
そうは言いつつ、親族間売買にしても決して容易な方策ではありません。何が問題かというと新たに購入者となる親族の住宅ローン契約があります。基本的に銀行で住宅ローンを組む場合は保証会社の審査を行いますが、その契約条項の中に親族間売買は保証対象外となる記述があるのです。よって一般の銀行で住宅ローンを締結するのが難しいため、私どもとしては親族間売買が可能な住宅ローン専門の金融機関を斡旋しております。
住宅ローン専門会社の金利は、一般銀行の住宅ローンと比較すると多少割高にはなりますが、ローン契約から1～2年の返済実績をしたうえで金利の安い金融機関に切り替える事も可能なのです。
先日お取引があったお客様様は、近親者が購入する目的で自ら都市銀行や地方銀行・信用金庫などへ申込みしたが、そのたび銀行に断られ半ばあきらめた状態で当センターに連絡がありました。競売の期日も押し迫った状況だったため、当方で取引のある金融機関ｓ社に融資依頼し、債権者とも交渉のうえ最初のお電話から１ヶ月で決済に至ったのです。無事にご自宅の競売取下げをし、継続して居住が可能となったため、お客様はとてもお歓びいただき私達も良い仕事ができたと実感しております。
このように時間的な制限がある状況では、リースバックを選択するよりも買主を近親者に限定し売買を進める方が成功の確率は高くなりますので、今の家に継続して居住する事を希望される場合は、ぜひ親族間売買をご検討いただければと思います。
2020/2/6
＜参照ページ＞
不動産を所有している方は、毎年固定資産税の納付書が送られ年に４回の分割納付ができます。諸事情で滞納しても、また納付書が送られて来るだけで民間の金融会社のように厳しい督促もなく、後回しにしている納税者も多いようです。しかし、その滞納が１年以内に解消出来れば問題はないのですが、他のローンの支払や生活費を優先してしまい複数年滞納されている方もいらっしゃいます。行政機関によっても違いはありますが、再三の督促したにも拘らず放置していると所有不動産に差押登記が入ってしまう事があります。
もちろん滞納している税金全額を納付すれば、その差押は解除できるのですが、問題は「差押えがついた履歴」がずーっと残ってしまう事なのです。後々、その不動産を担保として金融機関から融資を受けようとする場合、謄本を見れば過去に差押があった事実は一目瞭然、隠しようがないのです。差押を解除した時期にもよりますが数年経過していても金融機関の印象は良くないのは事実です。
よく当センターにこのような問合せがあります。「謄本上の差押登記を完全に消したいのですがどうすれば良いのか」と、「現状の不動産のままでは無理です」とお答えします。完全に履歴まで消去するには建物を解体して滅失登記をかけ、土地は分筆し新たに地番を取得する必要があります。そこまでして過去の履歴を消去する問題でもないと思いますが････
行政としては、催告なしにご自宅に差押えをすることはありません。必ず予告通知が送付されますので、その段階で納税課に相談し一括納付が無理であれば分割納付を申出しましょう。不動産の差押えは可能な限り回避すべきです。
2020.1.21
＜関連リンク＞
先日、当センターにお問い合わせされたお客様が、他の不動産会社に相談したところ「残債額2,000万円で売却査定額が1,000万以下のため、価格差が開きすぎて任意売却はできません」と断られたとの話。このような対応は、その担当者が任意売却について理解が浅いのか、ただ単に面倒で断ったのか定かではありませんが、根本的な見方が違っているようです。
（参照ページ） 経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる
債権者の方針として、もちろん回収額が多いに越したことはありません。しかし、物件の評価額が妥当な価格であれば債務額の多寡に関係なく、債権者は任意売却に応じます。もし、回収率が低いからという理由で任意売却に対応せず、競売による処分を選択して落札額が低くなった場合、金融機関の損失となってしまうからです。（但し、個別の事由によって競売を選択するケースもあります）
最近では債権者も独自の査定方法で実勢相場を把握しているため、債務額が多く残っていても「1,000万の相場の物件を1,500万で売って下さい」とはならないでしょう。任意売却で大切なポイントは「残債額がいくらあるか」よりも「いくらで売却できるか」が重要となります。
今現在、残債が多すぎて売却を諦めている方は是非、任意売却支援センターへご相談下さい。
2019/12/15
■関連リンク■
私は職業柄、他社さんの任意売却サイトを閲覧する事があるのですが、そこには「任意売却後の債権はサービサーに譲渡される」という記述を目にします。債権譲渡されると、一時金の支払いで残債務がチャラになるとの内容も書かれています。
それは、決して間違いではなのですが、一般的に「住宅ローン債権がサービサーに譲渡されるケース」は確率的にはそれほど多くはありません。民間の金融機関でも期限の利益を喪失すると、銀行から保証会社に移管し、任意売却後は保証会社が債権回収するケースも多いのです。
まして、住宅ローン最大規模のフラット35を扱う住宅金融支援機構では、債権譲渡は一切行いませんし、債権放棄も行いません。
機構の債権に関しては、特定の債権回収会社（サービサー）が窓口となるため、債権譲渡されたと勘違いされるかもしれませんが、サービサーはあくまで機構側の債権回収の代行を行っているだけで、債権譲渡された訳ではないのです。
元々、住宅金融支援機構は政府系金融機関なので、バルク売で譲渡などできないし、ましてや債権放棄すれば、損失を招いたと非難されます。なので、任意売却後に残った債権は元金が完済されるまで、永遠にサービサーとお付き合いする事となります。
しかし、仮に任意売却後の残債額が500万円あり、月々5,000円の支払いしても、一生涯債務が消える事はありません。
このような状況でも、決して諦めてはいけません。返済をせず、借金をゼロにしやり直す方法が2通りあります。
一つは、自己破産を行うことで債務を免責とする事が法律で認められています。
もう一つは、5年間返済をせず、時効の援用を行う事で債務を逃れる方法です。
これは、レアケースですが任意売却が終わった後、サービサーから一切通知が届かずに5年経過した事例もございます。
様々な状況でも、任意売却を行い再建されたお客様が多数おられますので、ぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。
2019/11/18
＜関連リンク＞
任意売却の依頼をすると、すぐにでもご自宅から退去しなければいけないと思われている方もいらっしゃいます。任意売却を行う債務者は、ローン返済が停止している状態なため、引け目を感じ「ローンを払ってないから早く退去するのが当然」と考える方も！
しかし、そんな事はありません。逆に買主が現れるギリギリまでご自宅に住む方が効果的ですし、「ローン払わずに居座っている」などと言う金融機関もありません。もし早期の退去となると、引越先の家賃負担が発生するためなるべくなら引越は先延ばし、その間に少しでも資金を蓄えて再出発の準備をすべきなのです。その場合、不動産の販売活動はお客様が居住中の段階で行いますので、お掃除は適度にされた方が良いです。購入希望者のご案内にはご家族にも協力を求めましょう。
お引越時期の目安としては、ご依頼頂いて購入希望者が見つかるまで3か月～6か月、それから契約後1ヶ月程度でお引越しとお考えください。ご契約やお引越の詳しいスケジュールは、お客様の状況にもよりますので、担当するスタッフにご相談願います。
2019/11/9
■参照ページ
借金返済が滞ってしまうと、債務整理を余儀なくされることがあります。債務整理とはその名のとおり、債務を整理することです。債務は借金を返済する義務を意味しますので、借金をキレイにするといった意味ともいえるでしょう。
債務整理というと自己破産をイメージする人も多いですが、債務整理には自己破産や個人再生、任意整理に特定調停とさまざまな方法があります。
自己破産
どうしても債務を返済できなくなった場合、自己破産という方法を選ぶこともできます。自己破産は債務者が返済不能になったとき、裁判所に申し立てをして認められると債務が免除される債務整理方法です。
その代わり所有する財産のほとんどは手放さなくてはならないので、不動産や車など財産とみなされる多くのものを放棄しなくてはなりません。
個人民事再生
個人民事再生は住宅ローンを除いた借金が5000万円未満の場合、裁判所に申し立てできる債務整理です。再生計画案を提出し、それが認められれば債務を5分の1まで減らすことが可能です。
しかし保証人が付いている債務は対象外となりますので、保証人付きの債務は自分で返済しなければ、保証人に迷惑をかけてしまいます。なお、住宅ローン特則の制度を利用する事で、債務整理しながらマイホームを維持する事が可能となります。
任意整理
任意整理は債権者に交渉して、債務を減らしてもらう整理方法です。利息の高い借金の場合、なかなか元本が減りませんが、交渉することで利息を減額してもらうことも可能です。
任意整理は3年から5年の間に返済するのが一般的ですので、あまり高額な債務がある人にはおススメできません。
特定調停
特定調停は自分で行える債務整理の一つです。裁判所が債権者と債務者に介入し、解決策を見つけていきます。あまり長期間の返済計画は認められませんが、3年ほどの返済計画で合意するのが一般的です。
任意整理の場合、安定した収入がなければいけませんが、特定調停は申し立てした時点で無職だとしても、調停が始まるまで働き始めていれば問題ないとされています。
任意整理も特定調停も、弁護士や行政書士などを介入せず個人で行うことが可能ですが、必要な資料や書類を集めるだけでも大変な労力がかかります。
2019/11/6
「差押」という言葉を聞くと、一般的には耳障りのいい言葉ではなく、世間話しの中ではあまり話題にしたくない言葉かもしれません。ちなみに、差押には以下のような種類があります。
■土地や建物などの不動産
■車や貴金属などの動産
■預金や給与などの債権
では「差押」と「仮差押」はどう違うのか、不動産ついて確認しましょう！
不動産競売の場合を例にとると、「差押」は債権者が「債権額○○○円を支払いなさい」という「確定判決」をとり、それに基づいて、管轄する裁判所に不動産競売を申立てて行うもので、既に「債務名義」を得ているため、そのまま強制競売にかけて換価し配当へと移ります。強制競売にするには、この債務名義が必要となるのです。
一方「仮差押」とは、確定判決などの「債務名義」を取得するのに時間がかかってしまう事件では、判決を得る間に債務者が財産を隠したり処分するなどして、債務者の財産を減少させる恐れがあります。そのため、裁判所が不動産処分を禁じる仮差押命令を発し、それに基づいて仮差押の登記がなされます。
しかし、裁判にて債権者が「確定判決」を取得するまでは、強制競売には移行されません。
簡単に解説すると、「差押」は債権者に競売で強制的に売られてしまい、「仮差押」は債権者が競売にするため、不動産の処分などをさせないようにようにする事です。 仮差押えは差押えの前段階と考えられますね。
なお、債権者は「仮差押」を行うには裁判所に対して予納金が必要となります。それは、万一「その債権が実際には存在しない」又は「債権者の主張が間違っている」などの判決が出た場合に、債務者が受ける損害賠償額を保全するためと言われています。
2019/10/30
■参照リンク■
任意売却を行った経験のある方はご存知と思いますが、任意売却の成立までの過程で交渉窓口が次から次へと変わる場合があります。基本的に期限の利益を喪失するまでは、銀行が窓口となります。住宅金融支援機構から借入されてる場合も、取扱銀行が窓口となります。そこで、この住宅ローンを滞納した場合、どのようにローン債権が移行されて行くのか簡単に解説します。
民間の金融機関の場合、一般的に3ヶ月（6ヶ月の場合も）滞納すると期限の利益を喪失し、保証会社に代位弁済を求めます。但し、銀行によっては個別の事情を配慮し延ばしてくれる場合もあります。そして、代位弁済後は保証会社へ債権が移りますが、その後は従来通りの分割返済はできない事となり一括返済を求められます。また、金融機関の場合は系列の債権回収会社に回収業務を委託する場合があります。
例として
①銀行（三井住友銀行） ②保証会社（SMBC信用保証） ③債権回収会社（SMBC債権回収）というような流れとなります。
しかし、金融機関によっても違いがあり、期限の利益喪失後すぐに債権を譲渡するケースあります。その場合は、その債権を引き受けた機関と任意売却の交渉を行います。
住宅金融支援機構のケースでは、6ヶ月滞納すると取扱銀行から委託先の債権回収会社へと移ります。この場合、債権回収会社から債務者へ任意売却を勧める通知が届きます。このタイミングで任意売却の申出をしないと、競売の手続きに移行してしまします。機構の住宅ローンの多くは保証会社を立ててませんので、代位弁済は行われず機構が債権を持ったまま、回収業務を委託します。
また、任意売却後においても民間金融機関の場合、債権を第三者へ譲渡するケースもありますが、機構の場合は「独立行政法人」で国の金融機関のような組織なので、債権譲渡は行われず、任意売却後に残った債務は債権回収会社を通じて機構側に弁済をします。
このように取扱金融機関によって、債権の流れは違いますので今後、任意売却をされるお客様は「今後どこに債権が移り」「どのように返済していくのか」任意売却を依頼する業者へ相談する事をお勧めいたします。
2019/10/10
■関連サイト
みずほ銀行・みずほ信用保証から催告書や代位弁済通知書が届いたら
横浜銀行・横浜信用保証から催告書、代位弁済の書類等が届いたら
任意売却を行う際に債権者の価格の同意が必要となりますが、私たちの重要な仕事がこの価格交渉にあります。しかし、債権者に価格の根拠をいくら説明しても応じないケースが多々あります。それはどのようなケースか？
マンションの任意売却をしていると、同時期に別の部屋の「任意売却でない物件」が売りに出されている場合があります。インターネットでその物件を見た債権者の担当は「もっと高く売れるのではないか」と価格の値下げに一切応じないのです。ネットではこのような弊害も生むため、販売中の物件を参考に価格を決めるのは危険であり、実際の取引事例を基準に価格設定する必要があります。ほとんどの債権者は取引事例を参考にするのですが、たまに不慣れな担当者もおられるのも事実。
それは売主側にも当てはまります。販売するマンションに居住していれば、他の部屋の販売チラシが良く目に止まります。売る側の心理としてはなるべく高く売りたいのが本音で、相場より高いチラシを見てしまうと強気の価格設定になる場合もあります。あくまで一般物件の価格設定は売主の希望額なので、仲介業者も売れないのを承知で販売活動しているのでしょう。それでも通常売却では売れなくても問題ないのですが、任意売却では販売の期限があるため悠長な事は言ってられません。
任意売却では、売却可能な適正価格に修正しなければ、最終的に競売に移行してしまいます。販売中の物件は「売れていない物件」と理解し価格交渉しなければならないのです。
2019/10/2
■関連リンク
昨日は、仕事の関係で静岡市清水区に行って来ました。
物件の立ち会いと役所調査を終え、お腹が空いたので清水漁港のまぐろ館へ！
「河岸の市」ここは、以前にお客様から連れていただいた場所で、何とか記憶をたどり到着。
せっかくなので、マグロづくし定食をいただきました。
2019/9/20
CONTENTS
任意売却特集 blog
新着情報
運営会社東京都品川区西五反田2-7-11
TEL 03-3492-5721
FAX 03-3492-8410
＜サポートエリア＞
首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）
を中心に全国対応いたします。
Copyright c 2009- 任意売却・不動産競売の相談窓口なら任意売却支援センター Selba-planning All rights reserved.