任意売却ブログ ｜ 任意売却支援センター

マンションにお住いのお客様の任意売却をお引受けする際に、私どもから必ず管理費等の滞納があるかどうかお尋ねします。
住宅ローンを滞納している場合、管理費も滞納される事も多いのですが、中にはきちんと納められている方もおります。

理由をお聞きすると、以下のような回答が返ってきます。

・住宅ローンの額に比べても払える額なので払っている

・マンションの管理会社がうるさく催促してくるので

・理事会を通じて、滞納している事が他の居住者に分ってしまうから

しかし、任意売却を決断したら滞納金額の多寡にかかわらずマンションの管理費・修繕積立金はストップして頂いて結構です。
管理会社からの通知書やお電話でビクビクする必要もありません。もし、それまでの滞納があったとしても、管理会社には当方から連絡し売却によって決済時までに精算する旨の連絡を差し上げます。
管理会社としても売買によってそれまでの滞納額が精算される事は、煩わしい業務が一つ解決することになる訳です。

任意売却において管理費の滞納がある場合、売却金額の中から費用控除が認められていますので、売却までの数か月間は支払いを止め、お引越の準備資金などに充てて頂く方が有益でしょう。その後の管理会社との交渉や滞納している管理費の精算金は、依頼する仲介業者にお任せすれば良いのです。

現在、管理会社との対応にお悩みのお客様は、ぜひ当センターまでご相談下さい。

2021.1.10

＜参照リンク＞

任意売却の費用と引越代

マンションの任意売却

マンション管理費の滞納

任意売却を決断した場合の支払の優先順位

2020.12.20

＜関連リンク＞

2020.12.9

2020.11.22

不動産競売の流れ についてはコチラから。

不動産を第三者に売却する際には、その不動産に設定されている負担登記を抹消しなければ売却できません。
登記簿には購入時の住宅ローンなどの抵当権が設定されているのが一般的ですが、税金等の滞納があり市町村や税務事務所から差押登記がなされている場合もあります。

この抵当権と差押えはどちらが優先されるのか？
通常は購入の際の抵当権が先に設定されているため、抵当権に優先順位があります。
しかし、注意しなければならないのが、差押えの日ではなく納付期限を確認する必要があります。もし、その納付期限が抵当権の設定日より前だったとしたら、その登記が後だとしても差押が抵当権に優先することとなるのです。

新規で住宅ローンの審査する場合、銀行は必要書類として課税証明書を取得します。これは、抵当権を設定する前に税金等の滞納があると優先債権となってしまうため、未納がないか確認した上で審査をするのです。
仮に差押登記があっても、売却代金で全ての負担登記が抹消できれば問題はないのですが、もし任意売却となった場合、この優先する債権から配分することとなります。

税金の滞納が長く続くと遅延金が発生し、その額によっては任意売却による処分が出来ないケースもございますので、税金関係の滞納には十分注意すべきです。

2020.11.12

税金の滞納に注意！のページもご参照下さい。

先日、任意売却支援センターのフリーダイヤルに「お宅は引越代いくらくれるの？」というような問い合わせがありました。任意売却業者の広告には「〇〇万円もらえる」というようなサイトもあり、ユーザーからは「任意売却するとお金が入る」ような誤解を生じています。

このように、ごく一部の相談者には任意売却の相談よりも「如何にお金を残すか」に焦点をあわせ、あちこちの業者へ連絡されるようです。もちろん、当方の返事は「金額のお約束は出来かねます」とお答えしますが、もし依頼者がお金でつられて他に依頼をしたとしても後々トラブルにつながる恐れもございます。

結局のところ、債権者から捻出できる引越代がいくらなのか？という問題であり、特定の業者に依頼したからといって劇的に資金を残せる訳でもありません。もし、金額を約束する業者が存在したとしても、販売方法に無理が生じ結果として任意売却が不成立になってしまい、競売に移行されて一円も残すことが出来ないケースもございます。任意売却業者を探す際には、金銭的な事よりも債務者の事を親身に考えアドバイスしてくれる業者を選択すべきと考えます。

2020.10.28

「不動産競売」というと一般的にどのような印象をお持ちでしょうか？「自宅が競売にかけられる」という出来事は誰もが初めて体験する事で、多くの方は競売に対する間違ったイメージが頭に浮かんでしまいます。

・競売になったら自己破産しなければならないのでは？
・給与の差押えが入り、会社に知られてしまうのでは？
・年金等が差押えられ、生活に支障がでるのでは？
・競売となると、自宅に赤紙が貼られるのでは？
・車や動産なども処分されるのでは？
・怖い取り立てがあるのでは？

必要以上に不安になる必要はない！

上記のようなイメージが債務者の悪循環を生み、競売に対するネガティブな思考を増長させてしまっています。
しかし、ご自宅が競売になっても、上記のような心配は不要です。
競売＝自己破産ではありません。職業上破産できない事情の債務者もいらっしゃいますし、競売になっても自己破産せずに再生された方も沢山おられます。

また、競売になっても給与や年金などの差押えはありませんので、会社にも知られる事はありません。ましてや競売で赤紙が貼られる事は一切ないですし、テレビに出てくるような怖い取り立てなど心配無用です。
なお、不動産競売はあくまで担保となる不動産の差押えですので、車や家電などの動産は持っていかれる事はありません。

しかし、ご自宅不動産は管轄裁判所による強制的な処分となります。上記のような心配がなくても、競売となった精神的なダメージは伴いますので、競売を避けたい場合は任意売却を検討すべきです。現在、裁判所から通知が来ており、今後ご不安に思われている債務者の方は、ぜひ任意売却支援センターの無料相談をご活用下さい。
当相談員に電話いただく事で、競売に対する間違った解釈や今の悩み等は多少でも解消されるものと考えます。

2020.10.19

＜関連記事＞

競売開始決定後の任意売却

2020.10.14

＜関連リンク＞

当センターへご相談いただく債務者で自己破産を考えている方も沢山いらっしゃいます。
住宅ローン返済が困難になったからと言って、いきなり自己破産をするのはお勧めできません。

借金問題＝法律事務所という図式がありますが、その場合ほとんどのケースで自己破産を勧められます。
金融機関からすると、何の前兆もなく法律事務所から受任通知が届けば「期限の利益を喪失」し、代位弁済後すぐに競売の手続きに移行するでしょう！もちろん連帯保証人がいる場合、その人にも迷惑がかかります。

まず、住宅ローン返済が困難となった場合、金融機関にその旨を連絡し任意売却の意思を伝えましょう！
そして、任意売却の成立後にどの程度残債があるのか、その残債を返済してけるのか、検討すべきです。
その状況によって、自己破産せざるを得ないと判断した場合に法律事務所へ依頼すれば良いのです。

もし、任意売却せず自己破産をした場合、多額の債務が残り連帯保証人がその債務を負うこととなります。
しかし、任意売却によって少しでも連帯保証人の負担を減らす事ができれば、保証人となっていただいた方にもご理解いただけるのではないでしょうか。

2020/10/1

＜関連リンク＞

自己破産しなくてもいい！

法律事務所に相談する前に！

自己破産しか方法はないのか？

任意売却のご相談いただくお客様で、住宅ローン以外のノンバンク系の担保設定されているケースがございます。20年以上返済を継続するとローン残高も減り担保の余力が出るケースや、完済してしまい無担保状態ケース等では金融会社は喜んでお金を貸します。

それはなぜか？
一般的にノンバンク系の融資に当たっては、融資額の2～3％の事務手数料がかかります。金利は住宅ローンと比較して高金利であるため、毎月の返済額が負担となり返済困難となるケースが多くなります。

しかし、そうなっても金融会社は困りません。
担保物件を売却し融資元金と損害金を回収出来るからです。場合によっては、関連の不動産仲介会社を入れ仲介手数料までしっかりと頂く場合もございます。融資額は担保評価額の70％程度なので、万一競売となっても全額回収が見込めるという訳です。
結局のところ、金融会社は損をしないどころかボロ儲けといった感じです。

一時的な借入で返済目処がたっているなら問題はありませんが、返済計画が明確でない場合は借入する前に不動産売却を検討された方が得策です。その選択が、金融会社に払う手数料・金利・損害金などの費用が、本来お客様の手元に残るべき資金となるからです。

2020/9/21